【正文】 拍賣 4宗地 共約 730畝 均為 2022年 12月 2022 2022年土地出讓情況 (非全部 ) 閩侯縣 —— 住宅區(qū)域發(fā)展： 閩侯是離某最近的縣 ,某拓出發(fā)展空間，南進(jìn)西拓將是重點(diǎn)。并且有資料顯示 ,閩侯將會(huì)發(fā)展成為某個(gè)一個(gè)區(qū) ,隨著金山開發(fā)臨近尾聲，某城區(qū)用地比較緊張，大規(guī)模用地?zé)o法規(guī)劃，因此某一定要?跳出去?。今后 5年某將再建南嶼和南通2個(gè)新的文教城區(qū)。作為某今后的新城區(qū)，閩侯，將發(fā)展成為某市重要的 文教新城 . 南進(jìn)西拓 片區(qū)住宅開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng) 供給的行政區(qū)分布上看， 2022年開發(fā)量主要集中在倉山區(qū)，占比為 %，倉山房地產(chǎn)在某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯得舉足輕重。在過去的幾年中，某樓市的熱點(diǎn)區(qū)域集中鼓樓、臺(tái)江、金山及倉山等區(qū)域，而且也引領(lǐng)著某樓市的發(fā)展趨勢(shì)。在進(jìn)入2022年，除過這幾個(gè)區(qū)域持續(xù)升溫外， 倉山版塊成為房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域，而且隨著城市建設(shè)的逐步完善，這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槭忻竦馁彿渴走x。 2022年某商品房（住宅）供應(yīng)情況 行政區(qū)分布 供給總量 ( 萬平方米 ) 占比 (%) 其中住宅 ( 萬平方米 ) 鼓樓區(qū) 臺(tái)江區(qū) 倉山區(qū) 晉安區(qū) 馬尾區(qū) 。 ? hD 合計(jì) 某市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 某市房地產(chǎn)可以粗略分為幾大片區(qū)：市中心板塊、江濱板塊、西區(qū)板塊、五四北板塊、東區(qū)板塊、倉山板塊、金山板塊等。 市中心區(qū)板塊 ，有著無可比擬的地段優(yōu)勢(shì)，擁有最為完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓是最為顯著的產(chǎn)品形態(tài)，而住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主。代表樓盤有匯城井源居、萬都阿波羅、陽光假日公寓等。 江濱板塊 經(jīng)過幾年來的不斷發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成熟，并形成了自身獨(dú)特的市場(chǎng)特點(diǎn)，充分利用水的稀缺性，社區(qū)高檔，價(jià)格高昂。代表樓盤有融僑錦江、世貿(mào)外灘花園、心家 〃 泊、海潤(rùn)濱江花園等。 西區(qū)板塊 將自然資源與城市資源相結(jié)合，建設(shè)高尚生活走廊，代表樓盤有仁文 〃 大儒世家、運(yùn)盛美之國(guó)等。 五四北板塊 作為城市次中心生活區(qū)之一，大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的居住區(qū)。另外一類是公寓住宅，低價(jià)入市是近年來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢(shì)所在。代表樓盤有居住主題公園、楓丹白露和果嶺生活等。 東區(qū)板塊 以建設(shè)工薪階層住宅為主，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，受到眾多工薪結(jié)成的追捧，同時(shí)部分具有優(yōu)越自然資源的區(qū)域則建設(shè)高檔住宅。代表樓盤有大景城、武夷綠洲等。 倉山板塊 是某的文化居住區(qū)，有濃厚的文化氣息，但相當(dāng)豐富教育設(shè)施和文化遺產(chǎn)也制約著片區(qū)的進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)。代表樓盤有蘭庭新天地、濱海嘉年華、羅馬佳洲等。 金山板塊 兩面臨江，條件極其優(yōu)越，是 ? 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ? 城市戰(zhàn)略的重心之一，原來的房?jī)r(jià)不高但隨著這幾年房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大，房產(chǎn)升值潛力逐漸變強(qiáng)。代表樓盤有江南水都、中天金海岸等。 圖 12 某市房地產(chǎn)區(qū)域板塊圖 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 金山板塊 倉山板塊 市中心板塊 五四北板塊 江濱板塊 經(jīng)過對(duì)七大板塊區(qū)域市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)， 金山板塊 與 江濱板塊 具有相似的區(qū)位價(jià)值，前者位于閩江和烏龍江之間，后者在閩江南北兩岸，同具有稀缺性水景資源，發(fā)展方向均是高尚居住區(qū)，通過對(duì)比、分析、整合、借鑒這兩大板塊樓盤具體情況，有利于形成本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異和特色。 小結(jié)： 金山板塊和江濱板塊，具有相似的景觀、相似的區(qū)位、相似的發(fā)展方向，其未來對(duì)客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來越激烈。 SWOT分析 行政區(qū)分布 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 市中心板塊 非常成熟，配套完善，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá) 沒有新的地塊可供持續(xù)開發(fā) 舊城改造項(xiàng)目 將面臨著其他片區(qū)大戶型豪宅的威脅 江濱板塊 擁有一定的土地資源和豐富的自然景光資源 樓盤價(jià)格高昂 資源稀缺，升值潛力大 面臨馬尾的海景資源的競(jìng)爭(zhēng) 西區(qū)板塊 西區(qū)是漲幅最平穩(wěn)的板塊，自然資源與城市資源相結(jié)合。 西區(qū)曾經(jīng)一度被邊緣化，只有少量的樓盤在開發(fā) 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，這里與市區(qū)的差異正日益縮小 市場(chǎng)定位細(xì)化 五四北板塊 城市次中心生活區(qū)，大型低密度豪宅區(qū) 配套不夠完善 五四北的開發(fā)空間已經(jīng)很小 某中央商務(wù)區(qū)后花園，仍有升值空間 五四北并不列在某東擴(kuò)南進(jìn)的城市發(fā)展戰(zhàn)略中 東區(qū)板塊 獨(dú)有的緊鄰城市核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而成為距離城市核心最近的新區(qū)。 周遍配套不成熟 東區(qū)板塊借著 ? 東擴(kuò) ?的步伐發(fā)展迅速 市政配套設(shè)施的逐步完善，使得東區(qū)的居住生活開始趨于便利。 倉山板塊 教育區(qū)，有大量土地可供開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃構(gòu)成新的居住片區(qū) 片區(qū)配套不夠完善 統(tǒng)一規(guī)劃，將來的升值潛力巨大 閩江各個(gè)大橋的修建完成，倉山區(qū)的交通問題得到了有效緩解 金山板塊 兩面臨江，條件極其優(yōu)越。 ? 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ?城市戰(zhàn)略的重心 社區(qū)不成熟，配套不完善，需要幾年的過度期。 因自然景光資源較好，適合做別墅等高檔樓盤 統(tǒng)一的政府規(guī)劃使金山在功能分區(qū)上比較合理 二 .區(qū)域相關(guān)的城建規(guī)劃狀況 某中心城為核心圈層，集中布局金融、商貿(mào)、文化信息、行政管理、綜合服務(wù)等為主的第三產(chǎn)業(yè)；中心城外圍鄰近各城鎮(zhèn)為第二圈層，主要發(fā)展科技中心，大專院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工業(yè)；第三圈層為第二圈層之外的市域范圍，主要發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)和大型工業(yè)區(qū)等。引導(dǎo)和加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)，提高小城鎮(zhèn)發(fā)展水平，讓小城鎮(zhèn)為廣大農(nóng)村提供高水平的服務(wù)，發(fā)揮聯(lián)系城鄉(xiāng)?橋梁?的作用。 努力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，科學(xué)引導(dǎo)城市化進(jìn)程。 1995年城市化水平達(dá)到 43%。 規(guī)劃本世紀(jì)內(nèi)城市化水平每年增長(zhǎng) ，到 2022年城市化水平為 49%，城鎮(zhèn)人口控制在 290萬人； 2022年－ 2022年，城市化水平每年增長(zhǎng) ，到 2022年，城市化水平可達(dá) 60%， 城鎮(zhèn)人口控制在 393萬人。 城鎮(zhèn)等級(jí)與規(guī)模：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由五級(jí)組成。 第一級(jí)為某市市區(qū)，人口規(guī)模 200萬人。 第二級(jí)為福清市區(qū)和長(zhǎng)樂市區(qū)，人口規(guī)模 15－ 35萬人。第三級(jí)為鳳城、羅源、潭城、樟城、梅城、甘蔗，以及上街、金峰、 龍?zhí)铩O溪，其中沿海城鎮(zhèn)人口規(guī)模 10－ 15萬人，山區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模 8－ 12萬人。第四級(jí)為中心鎮(zhèn)。 第五級(jí)為一般建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)。 規(guī)劃布局： 某市域劃分成四個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)：即閩江口中心經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海南翼經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海北翼經(jīng)濟(jì)區(qū)和西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)。并在此基礎(chǔ)上，分別以一、二級(jí)中心城市，或三級(jí)中心城鎮(zhèn)為主，相應(yīng)地組成四個(gè)城鎮(zhèn)群體。在城鎮(zhèn)群體之下，又以三級(jí)中心城市，或四級(jí)中心城鎮(zhèn)組織城鎮(zhèn)組團(tuán)。主要城鎮(zhèn)沿江、沿海展開，呈? T? 字型結(jié)構(gòu)。 (1)閩江口中心城鎮(zhèn)群體是城鎮(zhèn)體系的中心。 其中，中心城集中反映某作為現(xiàn)代化中心城市和海峽西岸經(jīng)濟(jì)繁榮帶中重要的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科教、信息和文化中心的職能。在帶動(dòng)市域發(fā)展，協(xié)調(diào)區(qū)域城鎮(zhèn)，以及推進(jìn)閩臺(tái)交流與合作方面起著核心的組織作用。 (2)中心城外圍的馬尾、長(zhǎng)安、瑯岐、長(zhǎng)樂市區(qū)、 青口、上街、甘蔗等城鎮(zhèn)，主要是接受中心城的輻射，強(qiáng)化和分擔(dān)中心城的功能。今后應(yīng)加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加強(qiáng)與中心城的聯(lián)系，吸引人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，形成合理規(guī)模，共同推進(jìn)閩江口經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展與繁榮。 (3)航空城、福清灣投資區(qū)、江陰港口、 羅源灣開發(fā)區(qū)以及福清融僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，要利用港口和政策優(yōu)勢(shì)，內(nèi)聯(lián)外引，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目和交通設(shè)施，相應(yīng)地建設(shè)新城，成為市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 (4)鳳城、羅源、梅城、樟城、潭城，以及漁溪、 龍?zhí)锏瘸擎?zhèn)，都應(yīng)當(dāng)按其在對(duì)外開放中的地位和作用，按其各自的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展具有各自特色的經(jīng)濟(jì)，成為相應(yīng)地域的增長(zhǎng)核心。 (5)中心鎮(zhèn)是地域中心， 對(duì)農(nóng)村具有很強(qiáng)的輻射和吸引作用，是城鎮(zhèn)體系的基礎(chǔ)。中心鎮(zhèn)主要發(fā)展為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化服務(wù)的第二產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。中心鎮(zhèn)在發(fā)展過程中應(yīng)集中緊湊，講究規(guī)模效益，節(jié)約土地，保護(hù)環(huán)境。 某在區(qū)域中重要的交通地位決定了某應(yīng)以?大港口、大口岸、大樞紐?為目標(biāo)，建立現(xiàn)代化、綜合性的立體交通體系。 (1)港口：某港是全國(guó) 19 個(gè)沿海主樞紐港口之一，總體布局為?一港三片八區(qū)?，即分為閩江口、福清灣、興化灣三大部分，下轄臺(tái)江、馬尾、青洲、籌東、松門、長(zhǎng)安、松下、江陰八個(gè)港區(qū)。近期主要是閩江口內(nèi)港區(qū)擴(kuò)大規(guī)模、配套建設(shè)，同時(shí)開始建設(shè)外海的松下、江陰港區(qū)，逐步形成多功能綜合性港口，并將成為對(duì)臺(tái)?三通?的重要口岸。 (2)鐵路：某是我國(guó)東南沿海重要的鐵路樞紐。 某－溫州鐵路和某－廈門鐵路是國(guó)家沿海鐵路主動(dòng)脈的重要組成部分，它們和外福鐵路、橫南鐵路、鷹廈鐵路一起構(gòu)成四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃在中心城的南臺(tái)島設(shè)某鐵路新客站。 (3)公路：某是全國(guó) 48個(gè)公路主樞紐之一。同三線、京福線兩條國(guó)家公路主干線匯于某。三條對(duì)外輻射的國(guó)道、三條省道及其相互之間的聯(lián)絡(luò)線，構(gòu)成某市區(qū)對(duì)外聯(lián)系公路網(wǎng)。它們與市區(qū)到機(jī)場(chǎng)、海港，以及空港、海港之間的公路，構(gòu)成快速便捷的公路網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃建設(shè)后坂、北站、馬尾、洪山、長(zhǎng)樂、鼓山等六個(gè)客運(yùn)樞紐站場(chǎng)和后坂、杜塢、鶴林、馬尾、枕峰、林朱、福興七個(gè)貨運(yùn)樞紐站場(chǎng)。 (4)機(jī)場(chǎng)：某機(jī)場(chǎng)設(shè)于長(zhǎng)樂樟港，為國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 最終規(guī)模達(dá)到年旅客吞吐量 3500－ 4000 萬人次， 貨郵運(yùn)量 150萬噸。 基礎(chǔ)設(shè)施適度超前，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的集聚， 推進(jìn)城市發(fā)展。 (1)電力負(fù)荷預(yù)測(cè)， 2022年 200萬 KW， 2022年 500萬 KW。電源點(diǎn)除已建成的華能電廠和水口電站外，規(guī)劃新建連江門邊、筱埕、羅源鑒江、福清牛頭尾、壁頭角等電廠以及長(zhǎng)樂山前核電站。不在城市及近郊區(qū)建設(shè)燃煤電廠。 新建 500KV環(huán)網(wǎng)及其變電站 2座； 220KV 建成雙環(huán)網(wǎng)，其變電站在閩清、永泰、連江、羅源、平潭各一座，長(zhǎng)樂、閩侯各二座，福清三座，中心城九座，共二十一座； 110KV變電站 94座。每座變電站均雙電源供電。 (2)市話容量預(yù)測(cè) 2022年達(dá)到 ；主線普及率達(dá) /百人，長(zhǎng)話線路 2022年達(dá)到 ； 某－長(zhǎng)樂－福清－廈門，某－連江－羅源－上海，某－閩清－永泰通訊實(shí)現(xiàn)光纜化。 (3)劃定竹歧至洪山橋的閩江段、大樟溪口至長(zhǎng)樂炎山的烏龍江段、唐坂水庫上游的敖江段、永泰縣城至葛嶺的大樟溪段為水源保護(hù)區(qū)。為解決部分沿海地區(qū)的缺水問題，實(shí)行全流域水資源統(tǒng)一調(diào)配。各城鎮(zhèn)要根據(jù)自身發(fā)展規(guī)模完善和建設(shè)水廠。 (4)城鎮(zhèn)燃?xì)鈿庠匆砸夯蜌鉃橹鳎? 在長(zhǎng)樂和官頭港口選擇專門地段建設(shè)專用碼頭及儲(chǔ)罐區(qū)。大的城鎮(zhèn)逐步推行管道液化石油氣，其它城鎮(zhèn)供應(yīng)罐裝液化石油氣。 優(yōu)化城市空間布局，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的城市發(fā)展新格局。 (1)推動(dòng)閩江沿岸和福廈路、 福廈高速公路沿線的新區(qū)開發(fā)和建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展?三港?即空港 (長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng) )、河口港 (馬尾、長(zhǎng)安 )、海港 (松下、江陰 )與?二線?即江濱大道沿線、南大門及福廈路與福廈高速公路沿線，并將其開辟為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 (2) 加強(qiáng)中心城與周邊外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，形成更為緊密的關(guān)聯(lián)體。 (3)調(diào)整工業(yè)布局，工業(yè)區(qū)建設(shè)重點(diǎn)是沿江向海延伸，依托?三港?建設(shè)高水平的臨海型、臨空型工業(yè)區(qū)。 (4)中心城二環(huán)路以內(nèi)的工業(yè)原則上外遷， 強(qiáng)化中心城的辦公、文化、信息、金融、商貿(mào)中心的功能。 三 .區(qū)域典型項(xiàng)目及代表性物業(yè)分析 四 .區(qū)域住宅區(qū)域分析