【正文】 積 將凸窗倒立設(shè)計(jì)，凸窗總高度低于 ，提高產(chǎn)品價(jià)值度。 項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) 建議 120平米左右的戶型在主臥中設(shè)置層高低于 ,于客戶實(shí)惠 ,增加戶型的實(shí)用性和情趣空間。 項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品附加值體現(xiàn) 三、 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“園林篇” 核心建議 1）、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃其園林由“組團(tuán)形式”布局，如“六景六區(qū)”或“八景八區(qū)”等，做到園林景觀的均好性，使景觀賣點(diǎn)遍布每一組團(tuán)及整個(gè)住區(qū)，以凸現(xiàn)項(xiàng)目每一房型的景觀賣點(diǎn)和均好性，使各形態(tài)物業(yè)無太過明顯的價(jià)值落差和余留房源。 2）、以簡(jiǎn)歐風(fēng)格為園林景觀設(shè)計(jì)原素，在“六景六區(qū)”或“八景八區(qū)”分別導(dǎo)入情趣各異、不同風(fēng)格的歐式主題園林，增加項(xiàng)目園林的豐富性和多樣性。 園林建議 —— 多風(fēng)格異國(guó)園林 由于本項(xiàng)目地塊分隔 ， 項(xiàng)目包含多種業(yè)態(tài) ， 在園林景觀設(shè)置上摒棄單一的造林風(fēng)格 ， 顛覆一般項(xiàng)目的園林景觀造景方式 。 建議本項(xiàng)目園林景觀由多個(gè)景觀中軸 （ 意式 、 英式 、 法式 、 德式、 西班牙 、 奧地利等園林景觀造景方式 ） 連通社區(qū) ， 集納歐洲各國(guó)景觀精髓 ， 多維社區(qū)景觀道穿插 ， 水 、 瀑 、 泉 、 路 、 亭 、 廊 、 樹等豐富視覺元素創(chuàng)作視覺盛宴 ， 戶戶見景 。 拒絕單一的景觀軸線 ， 保證每一處視野的均好性 ， 經(jīng)典歐風(fēng)園林風(fēng)情與簡(jiǎn)歐建筑的明朗完美交融 。 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)之“園林篇” 園林景觀建議 四、 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)“商業(yè)篇” 核心建議 1）、就本項(xiàng)目而言，商業(yè)應(yīng)該是本案的重手，其定位如精準(zhǔn)得當(dāng)，既能拉升項(xiàng)目自身的價(jià)值形象，又能搏取其商業(yè)部分的更大利益。 2）、對(duì)項(xiàng)目“兩街一河”商業(yè)部分實(shí)施不同商業(yè)定位，以較高品味的歐式風(fēng)格為其主線，臨河部分織以歐式休閑風(fēng)格為主線，地塊中間部分設(shè)為歐式風(fēng)情休閑購物，東側(cè)臨街部分以社區(qū)配套和購物為其主線，配以歐式風(fēng)格為穿綴。 3）、另外，臨河部分則匯同銷售部、意境區(qū)等做項(xiàng)目前期形象展示，以直接提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。 4）、項(xiàng)目商業(yè)部分建議先期做形象及整體樓盤價(jià)值鋪墊，后期再說銷售，個(gè)中價(jià)值提升，則由樓盤的住宅銷售、形象造勢(shì)、樓盤分期成現(xiàn)等來實(shí)施帶動(dòng)作用。 目前周邊尚無集中商業(yè)，只有部分老住宅小區(qū)的底商，檔次較低。 本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槟壳爸薪攸c(diǎn)打造的行政和公園片區(qū)，未來人流量集中，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值潛力較大， 建議沿小區(qū)東西向規(guī)劃道路設(shè)置商業(yè)街，風(fēng)格定位為歐式（商業(yè)街建筑形態(tài)宜為多層）；建議沿 小東河、 玄武北路設(shè)置底商 局部無住宅柱網(wǎng)位置設(shè)置兩層商業(yè) 。 商業(yè)建議 1）目前區(qū)域商業(yè)分析 2）消費(fèi)群體 不同的消費(fèi)群體造成的消費(fèi)習(xí)慣差異將對(duì)商業(yè)類型產(chǎn)生極大影響 。 考慮片區(qū)城市規(guī)劃，未來區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體主要未政府工作人員及中高端居住人群。 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)“商業(yè)篇” 商業(yè)建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?社區(qū)性臨街商業(yè)：日常生活配套服務(wù)為主。 如：小型超市、銀行、小型日常餐飲、美容美發(fā)、干洗店、藥店、沖印店、音像店等。 ?中江高端休閑生活主題的商業(yè)街。 特色品牌餐飲、休閑餐飲（咖啡西餐、特色中餐）、茶坊、風(fēng)情購物、美容美體 SPA、高檔服裝、特色小酒吧等。 布局細(xì)化： ?街鋪整體采用大柱距的形式，柱距在 8米左右，進(jìn)深做到 1215米。 ?一層商鋪層高做到 米，在實(shí)際使用中可做夾層，增加實(shí)際使用面積，提升溢價(jià)空間。 ?二層商鋪層高做到 。 ?商鋪面積可隨意劃分、組合，可多個(gè)商鋪組合成大商鋪。 商業(yè)設(shè)計(jì)方面，設(shè)置一定的休閑步行道，種植綠化，適當(dāng)布置裝飾點(diǎn)，增加商業(yè)面的美觀和舒適度，形成有特色的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。設(shè)置以沿街商業(yè)配套功能為主的社區(qū)開放系統(tǒng)，體現(xiàn)項(xiàng)目與整個(gè)片區(qū)的結(jié)合。增加展示空間，增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的誘惑，如寬大的落地凸窗，與逛街人進(jìn)行視覺溝通。 就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ， 一個(gè)樓盤的高端 、 高品與 否 ， 物業(yè)管理幾乎是最為直接有效的代言 ， 品牌物管對(duì)應(yīng) 高端物業(yè)也是市場(chǎng)及受眾一致的認(rèn)同和觀念 。 物業(yè)管理的好壞會(huì)直接影響到將來樓盤的市場(chǎng)表現(xiàn) 。 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上不去 ， 會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的信任度大 打折扣 ， 買房信心大大受挫 。 把物業(yè)放心地交給優(yōu)秀物業(yè) 管理企業(yè)去經(jīng)營(yíng)管理 ， 不僅在居住期間會(huì)享受到最好的服 務(wù) 、 最美的環(huán)境 ， 一旦要出手了 ， 還會(huì)賣個(gè)好價(jià)錢 ， 但由于中江市場(chǎng)的物管費(fèi)用普遍在 ， 因此 ， 直接聘請(qǐng)大品牌物管企業(yè)不作考慮， 本著提高項(xiàng)目品質(zhì)和業(yè)主生活質(zhì)量的目的 ， 邀請(qǐng)成都一線物業(yè)管理公司做前期物業(yè)管理顧問 ，同時(shí)聘請(qǐng)德陽或者中江知名物管企業(yè)執(zhí)行物管 五、 5+高端生活標(biāo)準(zhǔn)“物業(yè)篇” 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 一、差異化建筑 —— 多樣化、高品化建筑形態(tài)、高品質(zhì)配套 二、特色景觀園林 —— 多風(fēng)格景觀園林 三、特色戶型產(chǎn)品 —— 可變，實(shí)用 四、特色商業(yè) —— 歐式風(fēng)情商業(yè)、靚麗河岸線 五、物業(yè)管理 —— 貼心，安全 PART 5 營(yíng)銷推廣思路初探 一、項(xiàng)目推廣策略 1）、首先以緊緊圍繞“ 打造中江高端人居典范 中江首座 5+高端生活品質(zhì)住區(qū)” 的創(chuàng)意，讓受眾生發(fā)對(duì)項(xiàng)目的聚焦和了解。 2）、前期除適度的企業(yè)品牌導(dǎo)入，我們不建議僅以廣告或廣告創(chuàng)意觸發(fā)市場(chǎng)，而建議繼續(xù)緊緊圍繞“中江首席 5+生活住區(qū)”實(shí)施活動(dòng)造勢(shì)運(yùn)作，實(shí)施五到八個(gè)項(xiàng)目前期活動(dòng)造勢(shì)；同時(shí)更為重要的是，每一活動(dòng)主題必須聯(lián)接項(xiàng)目的一個(gè)主賣點(diǎn)，使之既達(dá)到聚焦項(xiàng)目人氣及關(guān)注度，又達(dá)到凸現(xiàn)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)的造勢(shì)目的。 3）、在項(xiàng)目前期活動(dòng)造勢(shì)期間，以逐步顯山露水的推盤手法使項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的大盤素質(zhì)如巨艦般浮出市場(chǎng)水面，以完成項(xiàng)目前期“立勢(shì)”的核心攻略。 4）、在項(xiàng)目前期“立勢(shì)”運(yùn)作完成后，均會(huì)因其建立了足夠的市場(chǎng)制高點(diǎn)使其銷售及價(jià)值體現(xiàn)、組團(tuán)開發(fā)及多批次入市等等變得順理成章，輕松駕馭。 項(xiàng)目“立勢(shì)” 1）、推廣策略（尤其入市前期） 大盤有大盤的操法，我們更愿意本項(xiàng)目的推廣首先是一場(chǎng)戰(zhàn)略的布署，其次才是戰(zhàn)術(shù)的運(yùn)用 2）、正所謂 “ 最好的廣告是無告 ” 及遵循大盤推廣運(yùn)作之道（先做勢(shì)，后說事），在本項(xiàng)目的前期推廣運(yùn)作中，我們先建議聯(lián)動(dòng)中江政府、主要報(bào)媒、電視臺(tái)及主流網(wǎng)絡(luò)等以項(xiàng)目的企業(yè)品牌及產(chǎn)品突出優(yōu)勢(shì)從新聞報(bào)道、軟性炒作，加強(qiáng)、加深市場(chǎng)對(duì)“項(xiàng)目” 認(rèn)知度與認(rèn)同度，凸現(xiàn)其無可以擬的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目推廣思路 項(xiàng)目推廣策略 3）、在完成和鞏固項(xiàng)目先期市場(chǎng)形象導(dǎo)入的后，第二步進(jìn)入“項(xiàng)目軟性炒作期”，也即以“中江首席 5+生活住區(qū) .高端人居典范”為名，分別導(dǎo)入項(xiàng)目“ 5+生活”核心理念，通過對(duì)支撐上述理念的項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的訴求，讓“高端人居典范”進(jìn)一步落地，最后形對(duì)市場(chǎng)及受眾對(duì)本項(xiàng)目的總體認(rèn)識(shí)、了解和置業(yè)愿望。 4）、在完成前期形象站位及軟性炒作后，項(xiàng)目再正式入市，首先以密集整合的推廣方式（戶外大牌、路牌、車身、站臺(tái)、報(bào)媒、電視、網(wǎng)絡(luò)等等），實(shí)施 “ 高端人居典范 ” 的正式亮相及下一步開盤前推廣活動(dòng)。 項(xiàng)目推廣思路 廣告渠道規(guī)劃 廣告成本控制和廣告渠道鋪設(shè)是推廣效果的直接影響因素。作為一個(gè)定位本地客戶的產(chǎn)品，運(yùn)用好本地媒體資源是最直接和有效的，并能精準(zhǔn)的鎖定目標(biāo)客戶。 戶外和現(xiàn)場(chǎng)道旗（主城區(qū)干道、市政廣場(chǎng)）； 中江城區(qū)站臺(tái)和指路牌（項(xiàng)目周邊、公園廣場(chǎng)等）； 電視和報(bào)紙（軟文和硬廣）； 行銷團(tuán)隊(duì)突擊 汽車車身、座套廣告 重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外廣告 公關(guān)活動(dòng)和促銷活動(dòng)支撐人氣 …… 項(xiàng)目推廣策略 根據(jù)本項(xiàng)目特性，我司暫按項(xiàng)目總產(chǎn)值的 1%進(jìn)行推廣預(yù)估，其每一推廣周期的推廣經(jīng)費(fèi)與計(jì)劃待根據(jù)推盤時(shí)間與中江可使用廣告資源及貴司達(dá)成溝通共識(shí)后再行詳細(xì)分?jǐn)偛⒅贫◤V告計(jì)劃。 廣告推廣費(fèi)用預(yù)估 項(xiàng)目推廣策略 為保證本項(xiàng)目的高端生活品質(zhì)的凸現(xiàn)，建議項(xiàng)目前期必須以濱河帶、意境區(qū)（或會(huì)所）或樣板房三位一體的形式實(shí)施整體形象打造。 二、項(xiàng)目銷售思路初探 組建強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì) 為了貫穿項(xiàng)目的精品、高品質(zhì)的路線，本項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)的打造尤為重要，銷售團(tuán)隊(duì)、甚至保安和物業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)都應(yīng)向成都名盤、大盤看齊，而略高于中江當(dāng)?shù)?，呼?yīng)本項(xiàng)目的 “高端 概念 ” ，做到項(xiàng)目從產(chǎn)品到銷售的 “ 高端概念 ” 的一致性和連貫性。 鼎創(chuàng)保證執(zhí)行本項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)至少一半人員以上由成都直接派駐，提高本項(xiàng)目的銷售質(zhì)量。 項(xiàng)目銷售思路初探 在銷售方式上，除坐銷外， “ 活動(dòng) ” 和 “ 行銷 ” 將是我們擬采取的重要促銷措施，并且 “ 活動(dòng) ” 和 “ 行銷 ” 不僅僅局限在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和中江城區(qū)，還包含周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)，直接把項(xiàng)目信息傳遞到每一個(gè)客戶手中，來保證項(xiàng)目的快速銷售。 坐銷與行銷相結(jié)合 項(xiàng)目銷售思路初探 整體營(yíng)銷策略思路初探 1）、營(yíng)銷戰(zhàn)略 A）、三管齊下，整合行銷、快速建立項(xiàng)目高品質(zhì)形象 形象塑造 —— 立高 抓住中江屬性和購買特征，運(yùn)用適度的創(chuàng)新和突破，確定產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域高品質(zhì)住宅產(chǎn)品匱乏。 銷售手段 —— 對(duì)準(zhǔn) 在目前中江房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的背景之下，需要我們進(jìn)行非常規(guī)的銷售手段和營(yíng)銷概念的創(chuàng)新。 非常規(guī)蓄水、集中引爆、公關(guān)活動(dòng)炒作、階段性宣傳促動(dòng)是我們的工作重點(diǎn)。 銷售促進(jìn) —— 制造熱銷氛圍。 項(xiàng)目銷售思路初探 B）、非常營(yíng)銷 —— 非常引爆 改進(jìn)溫和的傳統(tǒng)廣告預(yù)約蓄水做法，大膽引入 “ VIP” ，一卡值千金，通過卡自身購房的巨大利益（可抵房款 12萬元），并引入各種附加價(jià)值，讓卡成為本案目標(biāo)客戶身份的象征。 —— 非常推廣 VIP式服務(wù)，非同一般的現(xiàn)場(chǎng)感受，營(yíng)銷創(chuàng)新，服務(wù)升級(jí)；大、小眾媒體結(jié)合策略，目標(biāo)明確，廣告攻擊重點(diǎn)突破。直效行銷，變被動(dòng)為主動(dòng)，直擊目標(biāo)群體。 整體營(yíng)銷策略思路初探 營(yíng)銷目標(biāo) 在上述策略既定情況下，希望通過項(xiàng)目運(yùn)作，達(dá)到以下三大目標(biāo)： —— 全域關(guān)注 全域關(guān)注，才能最大限度地提升項(xiàng)目品牌，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。 —— 目標(biāo)針對(duì) 通過廣告和各種活動(dòng)，主動(dòng)出擊，分析目標(biāo)客戶的特征和偏好，精確鎖定目標(biāo)客戶。 —— 去化迅速 利益吸引，口碑激發(fā)，公關(guān)造勢(shì)，波動(dòng)攻擊，迅速獲取市場(chǎng)和銷售主動(dòng)權(quán)。 項(xiàng)目銷售思路初探