【導讀】（一）歷史與作用。（四）新版《商品房買賣合同》修訂對房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)。截止到1999年，先后頒布。規(guī)、司法解釋和規(guī)章。，給當事人充分的協(xié)商空間，維護。附件2：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明；2．承諾和告知合同重要事項。2020年以來的十余年里，實踐中出現(xiàn)了大量的新情況。在《合同法》倡導的公平、合理、合法的指。雙方當事人依法簽約。（五）2020版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀。，維護當事人合法權(quán)益。，維護房地產(chǎn)市場秩序。定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。實踐中，商品房買賣合同的書面形式主要是指合同。10日，查驗交付不得有前提。、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同。為進一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權(quán)益，切。事項和市場交易風險提示等宣貫工作。自本合同示范文本頒布之日起，原《商品房買賣合同示范文本》

　　

【正文】 。 82 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? （二）其他質(zhì)量問題 ? 該商品房質(zhì)量應(yīng)當符合國家頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設(shè)計文件的要求。發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問題的，雙方按照以下方式處理： ? （ 1）及時更換、修理；如給買受人造成損失的，還應(yīng)當承擔相應(yīng)賠償責任。 ? ___________________________________________。 ? （ 2）經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的， *買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起 15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔相應(yīng)賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。 ? 買受人不解除合同的， 。 83 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? （三）裝飾裝修及設(shè)備標準 ? 交付的該商品房應(yīng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強制性標準及雙方約定的標準。如不符合上述標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第 ______、 ______、方式處理： (可多選 ) ? (1) 及時更換、重作、修理； ? (2) 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價； ? (3) _____________________________________ ； ? (4) _____________________________________ 。 ? 具體裝飾和設(shè)備標準的約定見 附件六 。 84 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? （四）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施 ? 【 國家 】【 地方 】 標準，標準名稱： __________，標準文號： ________。 ? 該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合 【 國家 】【 地方 】 標準，標準名稱： _____，標準文號： _______。 85 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? 該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的， *買受人有權(quán)解除合同。 ? 買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起 15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。 ? 給買受人造成損失的，由出賣人承擔相應(yīng)賠償責任。經(jīng)檢測不符合標準的，檢測費用由出賣人承擔，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由出賣人承擔。 ? 因整改導致該商品房逾期交付的，出賣人應(yīng)當承擔逾期交付責任。 86 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? 準的要求。 ? 未達到標準的，出賣人應(yīng)當按照相應(yīng)標準要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當承擔相應(yīng)賠償責任。 ? _____________________________________________________________。 87 ? 本條制定的主要法律依據(jù) ? 1.《 工程建設(shè)標準強制性條文》 ? 2.《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 88 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? 第十七條 保修責任 ? （一）商品房實行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照 《 住宅質(zhì)量保證書 》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。 ? （二）下列情形，出賣人不承擔保修責任： ? ； ? ； ? 。 89 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? （三）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達出賣人 ________日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進行維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔。 90 ? 十七條修訂情況介紹 ? 本次修改結(jié)合實踐情況，細化和完善了原版合同中對保修責任的約定，并增加一個相關(guān)附件。增加了保修責任異議的處理方式，列舉了出賣人不承擔保修與賠償責任的兩類情形，并留有空白項由雙方當事人自行約定。 ? 針對實踐中出賣人拖延、推脫保修責任的問題，細化了保修責任實施的具體方式，保障買受人可以及時有效的恢復房屋正常使用。 ? 本條款制定的主要法律依據(jù) ? 1.《 建筑法 》 第六十二條 ? 2.《 建筑工程質(zhì)量管理條例 》 ? 3.《 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》 ? 4.《 商品房銷售管理辦法 》 ? 5.《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 91 第七章 商品房質(zhì)量及保修責任 ? 第十八條 質(zhì)量擔保 ? 出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔相關(guān)責任的，由 __________承擔連帶責任。 ? 關(guān)于質(zhì)量擔保的證明見 附件八 。 92 ? 第十八條制定主要依據(jù) ? 住建部發(fā)布了 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 》 （ [2020]53號文），其中第（十四）項是關(guān)于“強化預售商品住房質(zhì)量保證機制”的規(guī)定，即“暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應(yīng)當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體，由質(zhì)量責任承擔主體提供擔保函。 ? 質(zhì)量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。 ? 各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。 ? 各地要鼓勵推行預售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度。 93 第八章 合同備案與房屋 （不動產(chǎn)） 登記 第十九條 預售合同 登記備案 第二十條 房屋登記 94 第八章 合同備案與房屋登記 ? 第十九條 預售合同登記備案 ? 30日內(nèi)辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 ? ： ? ______________________________； ? ______________________________。 95 ? 第二十條 房屋 （不動產(chǎn)） 登記 ? （一）雙方同意共同向房屋登記機構(gòu) （不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)） 申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 ? （二）因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起 ____日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書 （不動產(chǎn)權(quán)證） 的，雙方同意按照下列第 ____種方式處理： ? 1. *買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起 15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照 %（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之 _____的違約金。 ? 。 ? （三）因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔責任。 96 第九章 前期物業(yè)管理 ? 第 9章“前期物業(yè)管理”，為新增內(nèi)容，是 2020年版本沒有約定的內(nèi)容。 ? 第二十一條 前期物業(yè)管理 ? （一）出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為_____________________，資質(zhì)證號為 。 ? （二）前期物業(yè)服務(wù)期間為 ，物業(yè)收費方式： 【 包干制 】【 酬金制 】【 _________】 。物業(yè)費價格為 __________/ 月 ?平方米 ( 建筑面積 ) 。 ? 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費， ________，_______， ________， _________。 97 第九章 前期物業(yè)管理 ? （三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約）見 附件九 。 ? （四）出賣人應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施承接查驗的備案情況書面告知買受人。 ? （四）買受人同意由出賣人選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，出賣人應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的備案情況書面告知買受人。 ? （五）買受人已詳細閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，遵守臨時管理規(guī)約。業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 98 第九章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同和 臨時管理規(guī)約有關(guān)內(nèi)容的約定 ? 修訂依據(jù)： （對原合同的新增內(nèi)容） ? 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 第十條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致 。 ? 結(jié)合 《 物業(yè)管理條例 》 的要求，本次修訂針對前期物業(yè)管理新增加一條。對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、物業(yè)服務(wù)時間、計費方式、收費標準等問題進行約定。此外，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約納入合同附件，并對“業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”進行了提示性約定。 99 第十章 其他事項 ? 第 10章“其他事項” 這一章主要是增加了對建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。 ? 顯然業(yè)主單獨所有的部分不存在約定，而那些法律明確規(guī)定了屬于全體業(yè)主共有的，如物業(yè)服務(wù)用房、綠地和道路等，也不存在約定。 ? 從 《 物權(quán)法 》 第 74條來看，對于車位和車庫是可以約定的。 ? 此外，實踐中引發(fā)爭議的會所等也可以約定，這樣能夠有效的避免糾紛。 100 第十章 其他事項 ? 第二十二條 建筑物區(qū)分所有權(quán) ? （一）買受人對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? （二）以下部位歸業(yè)主共有： ? 1．建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； ? 2．該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)用房； ? 3． _________________________________________。 101 第十章 其他事項 ? （三）雙方對其他配套設(shè)施約定如下： ? 1．規(guī)劃的車位、車庫：___________________________________ ； ? 2．會所：___________________________________ ； ? 3 ． ? ___________________________________ 。 ? 修訂依據(jù)： 《 物權(quán)法 》 、 《 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 的相關(guān)規(guī)定。 本 條為新增加的內(nèi)容 。 102 ? 具體條文增加： ? 。 ? ，明確列示了業(yè)主的共有部分。 ? 對目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設(shè)施事先 自行約定 。 103 第十章 其他事項 ? 第二十三條 稅費 增加稅收負擔進行了約定 104 第十章 其他事項 ? 第二十三條 稅費 ? 雙方應(yīng)當按照國家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費。因預測面積與實測面積差異，導致買受人不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔，由 __________ 承擔。 ? 本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下的稅收負擔約定。 105 ? 具體條文的增加： ? ? 差異導致買受人增加稅收負擔進行了約定 106 第十章 其他事項 ? 第二十四條 銷售和使用承諾 ? 1．出賣人承諾商品住宅不分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 2．出賣人承諾按照規(guī)劃用途進行建設(shè)和出售，不擅自改變該商品房使用性質(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 107 第十章 其他事項 ? 3．出賣人承諾對商品房的銷售，不涉及依法或