珠海創(chuàng)新科技大廈可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2024-10-16 14:46本頁面
【正文】 包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ） 所得收益 。 另外 ， 項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?， 地價(jià)的升值收益不容忽視 。 綜合考慮這些因素 ， 實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值 ， 投資回收期將更短 。 第七章 投資估算和效益分析 第三節(jié) 不確定性分析 1. 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入率達(dá)到 %， 即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 %（ 300萬元 ） 時(shí) ， 本項(xiàng)目即可保本 ， 這說明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高 ， 效益較好 。 2. 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。從 敏感性分析圖表 的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于 %，這說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。 第七章 投資估算和效益分析 見時(shí)間安排表 第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第一節(jié) 問題和風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入 、 中介服務(wù)和投資項(xiàng)目的收益 ， 因此 ， 能否吸引企業(yè)入駐 、 能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng)服務(wù)功能以及投資項(xiàng)目的收益將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。 以現(xiàn)金或租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平 ， 以及入駐企業(yè)的成活率 、成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益 。 宏觀方面 ， 珠海市科技創(chuàng)新海岸 —— 唐家灣的科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形勢(shì)尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區(qū)域的發(fā)展好壞將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響 。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園 （ 珠海 ） ， 形成集聚效應(yīng) ，對(duì)于本項(xiàng)目是有利的 ， 但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 。 中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)實(shí)施尚無具體時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)接待功能方面產(chǎn)生一定的影響 。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第二節(jié) 對(duì) 策 1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì) 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件 ，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本 ， 吸引企業(yè)入駐 ， 保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵 。 入駐珠?；氐钠髽I(yè)在水電費(fèi)方面可以享受 20%的優(yōu)惠 ， 這是其他園區(qū)所無法比擬的 ， 也是對(duì)入駐企業(yè)最為直接的支持 。 2. 建立高水平的管理隊(duì)伍 高水平的管理隊(duì)伍可以為入孵創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全方位 、 全過程的高效率的服務(wù) ， 并幫助他們迅速成長(zhǎng)起來 。 一方面可以吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐 ， 提高入孵企業(yè)的成活率和成長(zhǎng)速度；另一方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的空間也大 ，可以從中產(chǎn)生資本增值利潤(rùn)或者獲取融資推介費(fèi)用 。 3. 充分利用資源 ， 做好融資中介和風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ， 是企業(yè)孵化器經(jīng)濟(jì)效益 取得突破的關(guān)鍵點(diǎn) 。 4. 盡快實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 1. 珠海市作為中國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一 ， 基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ， 地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好 ， 政策環(huán)境寬松 ， 是投資創(chuàng)業(yè)的好地方 。 2. 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新走廊和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū) ， 正處于經(jīng)濟(jì) 、 文化快速發(fā)展上升期 ， 在此區(qū)域設(shè)立企業(yè)孵化器對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)唐家灣乃至珠海市的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義 。 3. 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ， 地理位置優(yōu)越 ， 與清華科技園 （ 珠海 ） 與中大珠海校區(qū)三足鼎立 ， 形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn) 、 學(xué) 、 研 、 資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地 ， 有利于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng) 。 4. 高科技高附加值企業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)展 、 教育產(chǎn)業(yè)的崛起 ， 人口的急劇膨脹 ， 在文化科技服務(wù) 、 商業(yè) 、 旅游 、 休閑娛樂以及社區(qū)服務(wù)等方面將產(chǎn)生新的巨大的需求 ，從而為創(chuàng)新科技大廈綜合接待功能的實(shí)現(xiàn)提供了條件 。 5. 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資 ， 投資利潤(rùn)率為 %， 投資回收期 ， 盈虧平衡點(diǎn)是 %。 此投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所得收益 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平 ， 說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的 ， 項(xiàng)目可行 。 6. 根據(jù)投資估算結(jié)果，占 51%出資額的珠海基地有限公司出土地折價(jià)外，尚需投入資金 2092萬元。 第十章 結(jié)論和建議
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