【導(dǎo)讀】出讓、儲(chǔ)備、整理、開發(fā)利用及新產(chǎn)品開發(fā)投資。詢公司簽訂的編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告協(xié)議。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)助征用土地手續(xù)的批復(fù)》。段截彎取直后對(duì)行洪影響的分析》?！桫P山公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》。發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。資項(xiàng)目可行性研究指南》。

　　

【正文】 PV=833 萬元 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2020 萬元 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬元 投資回收期（含建設(shè)期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 清償能力分析 從附表 6 交錯(cuò)來源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負(fù)債表見表附表 8。資產(chǎn)負(fù)債率先增后減，且逐年下降，第 5 年起長(zhǎng)期借款償 還完，資產(chǎn)負(fù)債率為零，表明項(xiàng)目的凈資產(chǎn)能夠抵補(bǔ)負(fù)債。 銀行借款還本付息計(jì)算見附表 9，銀行借款償不期開始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)望天壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高 10%、土地出讓價(jià)格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見附表 10，敏感性分析圖見附表 11。 敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價(jià)格和項(xiàng)目總投資（包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓 期間的土地征用成本）兩個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 866 萬元；當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)總投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1066萬元； 由此可見，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。 臨界點(diǎn)分析 最低出讓價(jià)和最低出讓面積 最低出讓價(jià)是指項(xiàng)目所開發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求，經(jīng) 測(cè)算，為保證本項(xiàng)目最低內(nèi)部收益率達(dá)到 10%，本項(xiàng)目能夠承受的土地最低平均出讓價(jià)為 萬元 /畝，在預(yù)測(cè)的平均出讓價(jià)基礎(chǔ)上可下降 %。 最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。經(jīng)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的土地平均出讓價(jià) 25 萬元 /畝的情況下，要達(dá)到預(yù)定的盈利水平，本項(xiàng)目最低必須出讓土地 573畝，在原定的計(jì)劃出讓土地面積畝的基礎(chǔ)上可減少 %。 最高出讓價(jià)和最高出讓面積 土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在項(xiàng)目銷售 額和其費(fèi)用不變的情況下，保持預(yù)測(cè)收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，在銷售額和費(fèi)用不變的情況下，本項(xiàng)目能夠承受的最高土地價(jià)格為 7638 萬元，土地費(fèi)用的最大增幅為%。 最高工程費(fèi)用 最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738 萬元，最大可增長(zhǎng) %。 臨界點(diǎn)分析見附表 12。 通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，具有一定的財(cái)務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力，本項(xiàng) 目在財(cái)務(wù)上是可行的。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)見附表 13。 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 本工程建成后將促進(jìn)的土地開發(fā)，使該區(qū)域的 1000 余畝土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保瑢?huì)帶來巨大的土地增值效益。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)道路周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會(huì)使土地的級(jí)差收益增加，帶來土地增值收入。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)狀況，改善了開發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)南充市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 社 會(huì)效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。 增加行車安全，減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來衡量的，該項(xiàng)目的建成，不但能提高行車效益，同時(shí)將會(huì)大大減少事故頻率，增加行車的安全系數(shù)，從而減少由交通事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失和不利社會(huì)影響。 帶動(dòng)了城市建設(shè)，完善了城市功能。該項(xiàng)目將城市道路，給水、燃?xì)狻⒊鞘芯G化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改 善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項(xiàng)目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機(jī)結(jié)合在一起，整個(gè)項(xiàng)目完成后，將為市民提供一個(gè)高品位的文化和休閑娛樂場(chǎng)所，對(duì)南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。 改善城市居民居住水平。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，提高城市居民的居住水平。 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項(xiàng)目建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)、需大量 的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動(dòng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。同時(shí)對(duì)解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。 擴(kuò)大城市面積約 1 平方公里，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和發(fā)展空間。 有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。 第十一章 結(jié) 論 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及望天壩 舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施加快了城市基 礎(chǔ)建設(shè)。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進(jìn)南充市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進(jìn)程，具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同時(shí)，項(xiàng)目擬建的人工河道、排洪（污）暗涵陰及道路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、技術(shù)方案設(shè)計(jì)科學(xué)，因此建設(shè)本項(xiàng)目是必要的，工程建設(shè)方案可行。同時(shí)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，故項(xiàng)目建設(shè)可行。 附表 1 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 投資投資估算表及計(jì)劃進(jìn)度 單位：萬元 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 投資 分期計(jì)劃進(jìn)度 2020 2020 2020 2020 2020 2020 0 0 土地開發(fā)投資合計(jì) 11314 7875 2966 229 159 84 0 土地費(fèi)用 5383 5383 0 0 0 0 0 0 0 前期工程費(fèi)用 178 178 0 0 0 0 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 337 337 0 0 0 0 0 0 建筑安裝工程費(fèi) 3737 1737 2020 0 0 0 0 0 0 公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 開發(fā)間接費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 管理費(fèi)用 37 37 0 0 0 銷售費(fèi)用 20 5 5 5 5 0 0 0 開發(fā)期稅費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 其它費(fèi)用 49 49 0 0 0 0 0 0 不可預(yù)見費(fèi) 779 379 400 0 0 0 0 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 794 112 224 224 154 79 0 0 0 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資 土地開發(fā)成本 出租土地開發(fā)成本 10520 11314 0 7763 2742 5 5 5 0 附表 2 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2020 203 2020 2020 2020 2020 1 總投資 11314 7875 2966 229 159 84 0 土地開發(fā)投資 11314 7875 2966 229 159 84 0 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 10520 7763 2742 5 5 5 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 794 112 224 224 154 79 0 2 資金籌措 11314 7875 2966 229 159 84 0 資本金 4779 4078 704 0 0 0 0 預(yù)售收入 2735 0 2263 229 159 84 0 預(yù)租收入 0 其它收入 0 長(zhǎng)期借款 3800 3800 0 0 0 0 0 土地儲(chǔ)備開發(fā)投資人民幣借款 3800 3800 0 0 土地開發(fā)投資外幣借款 0 0 0 0 附表 3 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 土地出讓收入與經(jīng)營(yíng)稅 金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 204 2020 2020 2020 1 土地出讓收入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 可出讓面積（畝） 696 0 139 139 139 139 139 平均售價(jià)（元 /畝） 0 250000 250000 250000 250000 250000 銷售比例（ %） 100% 0% 20% 20% 20% 20% 20% 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 957 0 191 191 191 191 191 營(yíng)業(yè)稅 870 0 174 174 174 174 174 城市維護(hù)建設(shè)稅 61 0 12 12 12 12 12 教育費(fèi)附加 26 0 5 5 5 5 5 3 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 4 土地出讓凈收入 16443 0 3289 3289 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 204 2020 2020 2020 1 租房收入 0 0 0 0 0 0 0 可租面積（ m2） 0 0 0 0 0 0 單方租金（元 /m2） 0 0 0 0 0 0 出租率（ %） 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 0 0 0 0 0 0 營(yíng)業(yè)稅 0 0 0 0 0 0 0 城市維護(hù)建設(shè)稅 0 0 0 0 0 0 0 教育費(fèi)附加 0 0 0 0 0 0 0 3 租金凈收入 0 0 0 0 0 0 0 4 凈轉(zhuǎn)售收入 0 0 0 0 0 0 0 附表 4 基本 1 望天壩 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 204 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出讓收入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出租收入 0 0 0 0 0 0 0 凈轉(zhuǎn)售收入 0 0 0 0 0 0 0 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 13169 7763 3272 535 535 535 535 開發(fā)產(chǎn)品投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 10520 7763 2742 5 5 5 5 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 957 0 191 191 191 191 191 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 1693 0 339 339 339 339 339 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4231 7763 7763 208 7555 2945 4610 2945 1664 2945 1280 2950 4231 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5923 7763 7763 547 7216 3284 3933 3284 649 3283 2634 3289 5923 附表 5 基本 2 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 204 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出讓收入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出租收入 0 0 0 0 0 0 0 凈轉(zhuǎn)售收入 0 0 0 0 0 0 0 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 13964 4075 3496 1954 1954 1954 530 資本金 4779 4075 704 0 0 0 0 預(yù)售（租）收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 2735 0 2263 229 159 84 0 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 957 0 191 191 191 191 191 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 1693 0 339 339 339 339 339 長(zhǎng)期借款本金償還 3800 0 0 1195 1265 1340 191 短期借款本金償還 0 0 0 0 0 0 0 借款利息支付