【導(dǎo)讀】深刻價值的組成部分，至此形成本方案。本方案---《長大·芙蓉南路項目市場綜合調(diào)研分析報告》分六章共二十余個部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以本公司房地產(chǎn)市場研究專家的經(jīng)驗總結(jié)及趨勢預(yù)測為思想延伸，分別對宏觀政策、金融經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策，中肯的指引性意見。力求以分物業(yè)形態(tài)、分發(fā)展周期、有針對性的、科學(xué)有效的市場研究為項目開發(fā)提供務(wù)實。合理的決策基礎(chǔ)，并為開發(fā)單位后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供思想基石。以確定未來區(qū)域市場供求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導(dǎo)向的決策基礎(chǔ)。項目合理的上市時期及入市姿態(tài)。本次調(diào)研結(jié)果顯示，價格與地段成為購房者首先考慮的因素。出現(xiàn)價格回落的現(xiàn)象。56%的被訪者認(rèn)為天心區(qū)省政府周邊區(qū)域商業(yè)增長潛力較大，但39%的被訪者卻處于觀望狀態(tài)，表示在商業(yè)氛。越高，對居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎(chǔ)也考慮得越來越完善，種種跡象表明，長沙購房客戶的置業(yè)心理正日漸成熟。

　　

【正文】 聯(lián)排別墅為主，如 2020 年以前開發(fā)的 同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等 ， 2020 及本年度面市的岳麓山莊、御景龍城等、攖之谷等項目 。此板塊一般位置離城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。 2020 年長沙市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況分析 2020 年 1－ 3 月全市商品房銷售面積 萬平方米，其中現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，預(yù)售面積 萬平方米。由此可見，在商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過預(yù)售實現(xiàn)的。全市商品房現(xiàn)房銷售 面積為 萬平方米，其中：住宅銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；辦公樓銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；其他用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %。 長沙市 2020 年 13 月房屋銷售面積 (按用途分 ) 單位 :萬平米 項目 面積合計 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 住宅 別墅 ,高檔公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 合計銷售 合計銷售比上年增減 (%) % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房銷售比上年增減(%) % % % % % 期房預(yù)售 期房銷售比上年增減 (%) % % % % % 在 2020 年一季度的商品房銷售中， 辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占辦公樓類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 其它用房類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占其它類現(xiàn)房銷售面積的 ％ 。 市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，占現(xiàn)房銷售面積的 %；四縣 (市 )中長沙縣現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于其他縣（市），占現(xiàn)房銷售面積的 %。 長沙市 2020 年 13 月房屋銷售面積 (按區(qū)域分 ) 單位 :萬平米 項目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽市 合計銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 期房預(yù)售 面積 占％ % % % % % % % % % % 2020 年一季度，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，商品房施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，分別比去年同期增長 %、 %和 %。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新 盤和大盤明顯增多，商品房建設(shè)規(guī)模升級，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。 2020 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。商品房竣工面積的增批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，其中住宅預(yù)售面積為 萬平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬平方米。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增加 。辦公用房的比重為 %，商業(yè)用房的比重為 %，我市非 住宅商品房的建設(shè)比重有所下降。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。 增 速比去年同期回落了 個百分點。 分析一季度商品房的供求關(guān)系，我市商品房在呈現(xiàn)賣方市場格局的同時，后續(xù)大規(guī)模建設(shè)的高品質(zhì)樓盤將集中上市。隨著房價的上漲，房地產(chǎn)投機(jī)資金在我市商品房市場表現(xiàn)也逐漸活躍，市場面在繁榮的背后也隱藏著一定的危機(jī)和風(fēng)險。 因此， 2020 年國家及地方政府還很有可能出臺更為實效的房地產(chǎn)市場控制政策，后續(xù)開發(fā)項目應(yīng)提前做好抗政策風(fēng)險、市場風(fēng)險的準(zhǔn)備 。 長沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測 從較長的時期來看， 2020 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長沙市人口將增加到 350 萬，城市用地規(guī)模由原來的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。城市規(guī)劃區(qū)由原來的 966 平方公里擴(kuò)大到 2890 平方公里，其中都市區(qū) 1450 平方公里， 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長沙通過 1015 年的努力，將建設(shè)成一個人口 300 萬，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市，按此速度，我市還要增加住宅面積 4000 萬平方米，每年要新增住宅面積 200多萬平方米，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展空間。 從城市近期的發(fā)展情況來看，第五屆城運(yùn)會的召開 及城市建設(shè)戰(zhàn)略的陸續(xù)實施 ，長沙市的道路建設(shè)進(jìn)入了前所未有的高潮?？梢?看到的是 ，城運(yùn)會后，長沙市的道路狀況將得到全面的改善 , 隨著 交通網(wǎng)絡(luò) 的 大規(guī)模建設(shè) ，將 使城市邊緣地帶 到 市 中心 越來越方便 ，從根本上改變?nèi)藗冎脴I(yè)的區(qū)域觀念，進(jìn)一步加速城市的擴(kuò)張步伐，也必然地為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了廣闊的空間。 隨 著長沙城市版圖的不斷擴(kuò)大，交通條件的日趨完善，城市的住宅規(guī)劃用地規(guī)模亦發(fā)生明顯的變化，多家品牌發(fā)展商揮師長沙，在長沙的東、西、南、北片區(qū)圈得大片土地，各展優(yōu)勢，向市場展現(xiàn)了一幅逐鹿問鼎的新戰(zhàn)國圖。據(jù)了解，目前長沙預(yù)計 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個左右，未來一年時間內(nèi)就有 45 個大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長沙房地產(chǎn)的大盤時代已經(jīng)來臨。 中小型商品房開發(fā)項目如何抵抗品牌大盤的競爭，會是今后很長一段時間各個項目必須面對的課題。 六 宏觀市場調(diào)研小結(jié) 政策風(fēng)險規(guī)避 6 月 1 日房地產(chǎn)新政的影響，使長沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進(jìn)入低谷，市場內(nèi)觀望心理非常嚴(yán)重，消費(fèi)者期待市場價格的回落，而開發(fā)商面對市場的沉默，大都選擇了引導(dǎo)推廣方向的辦法，希望度過 9 月份的觀望期后再行進(jìn)行更為強(qiáng)勢的營銷推廣。由此可見，政策影響對房地產(chǎn)市場的作用正越來越明顯。針對 2020 年預(yù)計開發(fā)， 2020 年上市的房地產(chǎn)項目來說，有效預(yù)測中央政策動向，是把握市場銷售的關(guān)鍵的第一步。 2020 年宏觀政策回顧 2020 年 3 月，央行調(diào)整個人住房貸款利率。央行調(diào)整房貸利率，個人住房 貸款利率從 2020 年 3 月 17 日起再次上調(diào)。這是繼 2020 年 10 月 29 日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)。 2020 年 4 月，國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價。 2020 年 4 月 27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。 2020 年 5 月，七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。 2020 年 5 月底，建設(shè)部、國家稅務(wù)總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營業(yè)稅征收細(xì)則。 政策風(fēng)險預(yù)測 根據(jù)最近的中央政策動向，在 2020 年或 2020 年將有可能出現(xiàn)下列調(diào)控政策： （ 1） 物業(yè)稅 即房產(chǎn)稅。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容提出應(yīng)該對房產(chǎn)實行累進(jìn)稅，以 “ 累進(jìn)制 ” 的方式，將所有的商品房按照房屋類型 (包括價格與面積 )劃分為若干個不同的 稅率征收級別，房價越貴征收的稅率越高，房價越便宜，稅率越低甚至能夠享有 政府越多的補(bǔ)貼，以這種累進(jìn)制的方式來調(diào)節(jié)市場。 該 稅費(fèi) 目前 沒有正式實施，但是已經(jīng)收到業(yè)界的廣泛關(guān)注。以稅收平抑房價，是 各國普遍采用的調(diào)控手段。房地產(chǎn)稅的實施無疑也是與國外接軌。但不容忽視的是房地產(chǎn)稅， “ 老房已經(jīng)交了 70 年，房價很高，現(xiàn)在新房分?jǐn)偟?70 年來交，勢必導(dǎo)致房價降低 ” 。新舊房價如何接軌也是市場需要考慮的問題。 對于房地產(chǎn)商而言，勢必也會影響到銷售價格及資金量。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)盡可能做到定價策略的合理性，一味追求高利潤的開發(fā)思路將是面臨比較大的風(fēng)險的。 （ 2） 價格限制 將不排除國土、規(guī)劃管理部門通過前期土地交易、報批報建過程中類似于以“指導(dǎo)性”定價的行政限制政策出現(xiàn)。行政政策在當(dāng)前房地產(chǎn)市 場內(nèi)還是比較有效的。一旦出現(xiàn)類似于這樣的政策出現(xiàn)，開發(fā)商將很難通過拔高產(chǎn)品檔次實現(xiàn)高額利潤回報，對開發(fā)商的壓力是非常大的。 （ 3） 落實實名購房制系統(tǒng) 實名購房一直是近年來業(yè)內(nèi)專家學(xué)者提的很多的調(diào)控手段之一，意在通過實名購房對單個家庭或個人所擁有的商品房進(jìn)行監(jiān)控，對超過兩套商品房的個人或家庭采取“稅收”或規(guī)費(fèi)的辦法進(jìn)行控制。但此辦法對電子信息系統(tǒng)要求較高，需全面貫徹落實下來還需時日。 總之， 6 月 1 日實施的地產(chǎn)新政對“炒地”、“炒房”者都有了更為有效的控制辦法，對開發(fā)商開 發(fā)價格高于市場價格的產(chǎn)品也有了一定的限制作用，后續(xù)政策具體出臺還不甚明朗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)本著平和的心態(tài)進(jìn)行項目開發(fā)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭力，以抵擋隨時可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險。如企業(yè)人力資源儲備、資金儲備等。 金融市場風(fēng)險規(guī)避 2020 年出臺的 與房地產(chǎn)密切相關(guān)的 一系列 金融 政策，力度之大、動作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。 2020 年的 金融政策調(diào)控方面，主要著力于兩個方面：一是調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻； 二是提高個人住房按揭貸款門檻。 縱觀 2020 年的金融政策調(diào)整，可以概括出以下兩個特點： 一是通過 “ 差別化 ” 政策，在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上解決結(jié)構(gòu)問題。央行創(chuàng)新的差別存款準(zhǔn)備金率制度是具有代表性的政策之一。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導(dǎo) ” 等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及時加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)等方面的貸款支持。在對個人住房貸款風(fēng)險防范進(jìn)行 規(guī)定的時候，限制了高檔住宅，但經(jīng)濟(jì)適用房等具有保障性質(zhì)的政策性商品住房卻得到了更優(yōu)惠的政策：如經(jīng)濟(jì)實用住房建設(shè)單位可以用在建項目做抵押向商業(yè)銀行申請貸款，個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮等。 二是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，適時激活價格型工具。央行從 2020 年起已經(jīng)開始推行一系列推進(jìn)利率市場化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動范圍的擴(kuò)大。 2020 年 10月 29 日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率 個百分點，并在年內(nèi)第二次擴(kuò) 大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，賦予金融機(jī)構(gòu)根據(jù)宏觀調(diào)控信號調(diào)整行為的更大活動空間，更加充分有力地發(fā)揮出利率在經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控中的作用。 對房地產(chǎn)行業(yè)來講，由于我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未發(fā)展成熟， 2020 年出臺的一系列政策調(diào)整，所帶來的影響效應(yīng)還需一段時間才能顯現(xiàn)。 2020 年預(yù)計將會在以下方面繼續(xù)深化、加強(qiáng) 2020 年的各項調(diào)控政策 ： 第一，繼續(xù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。鑒于目前全國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的局部過熱、結(jié)構(gòu)性失衡等問題，宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)保持今年 “ 有保有壓、有松有緊 ” 的靈活性，可能對過熱產(chǎn)品、過 熱地區(qū)進(jìn)一步采取控制措施，引導(dǎo)市場的有序發(fā)展。 第二，加大價格型工具的運(yùn)用力度與運(yùn)用范圍，運(yùn)用利率等價格杠桿進(jìn)行調(diào)控，對銀行體系和實體經(jīng)濟(jì)可以產(chǎn)生漸進(jìn)式的影響，更富有彈性，也更有利于發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。根據(jù)市場化運(yùn)作的原則，銀行為了降低風(fēng)險，會對資信較差的企業(yè)提高貸款利率、限制用款條件，反之，資信較好的企業(yè)申請銀行貸款將會顯得相對容易，利率也更加優(yōu)惠。通過加大價格型工具的運(yùn)用力度與運(yùn)用范圍，可以達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)向健康、規(guī)范方向發(fā)展的目的。 第三，合理控制貨幣信貸增 長，抓緊完善金融宏觀調(diào)控制度性建設(shè)，加快推進(jìn)金融改革。我國以間接融資為主的融資結(jié)構(gòu)缺乏彈性，不利于穩(wěn)健貨幣政策的實施和傳導(dǎo)，也不利于利用市場機(jī)制優(yōu)化配置資金資源。在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，將完善、推進(jìn)房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等融資模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展 具體到細(xì)節(jié)， 金融方面將會有可能設(shè)置不同的房貸利率，對高于某個價格底線的房貸采取不同利率的辦法，對開發(fā)商的貸款采取更為嚴(yán)格的審批手續(xù)，以不同的利率作為調(diào)控房地產(chǎn)市場過快發(fā)展，商品房結(jié)構(gòu)不合理的工具。對于當(dāng)前 的房地產(chǎn)市場來說，徹底抵御此種金融政策的幾率是是很小的，只能在項目開發(fā)前，對當(dāng)前市場價格進(jìn)行研究，確定項目價格在本區(qū)域商品房銷售均價在 300 元 500 元左右的范圍內(nèi)浮動，才有可能降低此種金融政策來臨時銷售面臨的風(fēng)險。 區(qū)域影響因素規(guī)避 本報告所指的區(qū)域影響因素主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、區(qū)域商品房供求量、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)、項目競爭力、區(qū)域價格走勢、區(qū)域商品房消費(fèi)習(xí)慣、城市建設(shè)