【導讀】物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁。物業(yè)接管前期人員架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17頁。使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45頁。房屋質量保證書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65頁。房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁。房屋交付（入?。┩ㄖ?10頁。由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。

　　

【正文】 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。 驗收不合格： 1． 當日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方帶來管業(yè)部領取驗收表復印件。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。 驗收合格： 1． 當日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。 3． 將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 35 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) —退保證金 — 一、管業(yè)部 1． 填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收 據(jù)復印件的編號、已收回《許可證》記錄、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 2． 于當日下班前（既退款的第 1 個工作日）將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至保衛(wèi)部會簽。 二、保衛(wèi)部 1． 接到管業(yè)部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。 2． 填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收據(jù)復印件的編號、已收回施工證記錄、及違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 3． 退款的第 2 個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。 三、工程部 1． 接到 保衛(wèi)部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。 2． 填寫《內簽單》上本部門相關內容、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 3． 退款的第 3 個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至財務部。 四、財務部 1． 接到工程部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。 4． 審核付款金額，并填寫《內簽單》上本部門相關內容。 2． 退款的第 4 個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至綜合部。 五、綜合部 1． 接到財務部送來的《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。 2． 報至總經(jīng)理簽批。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 36 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 3． 于退款的第 5 個工作日返回管業(yè)部。 六、管業(yè)部 1． 接到綜合部返回的《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。 總經(jīng)理簽批不同意： 1． 如為《內簽單》會簽出現(xiàn)的錯誤，當日通知施工方暫不能領取保證金，待通知。 2． 如總經(jīng)理批示驗收質量有疑問，需重新進行驗收，于當日通知施工方暫不能領取押金，等待物業(yè)公司的再次驗收通知。 總經(jīng)理簽批同意： 1． 當日通知施工方帶原始收據(jù)到管業(yè)部辦理退保證金手續(xù)。 2． 將《驗收單》原件、《內簽單》復印件存在該業(yè)主檔案資料中。 3． 將《內簽單》原件給施工方，讓施工方帶其到財務部領取退款。 七、財務部 1． 讓施工方在原始收據(jù)背面簽字確認，并收回原始收據(jù)及《內簽單》，為其辦理退款手續(xù)。 2． 根據(jù)《違章通知》上罰款數(shù)額，如施工方未交罰款，讓其交納現(xiàn)金， 或從退款金額中扣除。 3． 做好保證金退還記錄。 ―施工變更― ＊ 施工方到物業(yè)公司申請施工延期 一、管業(yè)部 施工延期 1． 查驗施工方過期《許可證》的有效期。 2． 根據(jù)過期《許可證》內容開據(jù)《變更單》（見附表），填寫相關內容。 3． 收回過期《許可證》，附在《變更單》后于當時送至保衛(wèi)部。 施工整改 1．填寫《變更單》相關內容，并提取《驗收表》原件附后送至保 衛(wèi)部。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 37 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 二、保衛(wèi)部 1． 接到管業(yè)部送來延期施工的《變更單》與過期《許可證》，或整改施工的《變更單》與《驗收表》。 2． 當時簽署相關意見。 3． 將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送至工程部。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。 2． 當時簽署相關意見。 3． 將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送回管業(yè)部。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送回的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。 同意延期： 1．銷毀過期《許可證》，制作新的《許可證》，做好收發(fā)記錄。 2．將新《許可證》后附《變更 單》報至綜合部。 不同意延期： 1． 銷毀過期《許可證》，做好記錄，并將《變更單》存檔。 2． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。 同意整改： 1． 制作新的《許可證》，做好發(fā)放記錄。 2． 將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部，《驗收表》存檔。 不同意整改： 1． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。 2． 將《變更單》、《驗收表》存檔。 五、綜合部 3． 接到管業(yè)部送來的《許可證》與《變更單》。 4． 報至總經(jīng)理簽批。 5． 在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，附《變更單》返回管業(yè)部。 六、管業(yè)部 1． 接到綜合部返回的《許可證》與《變更單》。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 38 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 2． 讓施工方持新 《許可證》到財務交《施工證》的費用，然后帶《許可證》、收據(jù)原件及復印件到保衛(wèi)部辦《施工證》。 3． 將《變更單》存檔，并做好變更記錄。 七、財務部 1． 見到總經(jīng)理簽批后的《許可證》，收取《施工證》相關費用。 2． 做好收費記錄。 八、保衛(wèi)部 1． 接到施工方收據(jù)原件及復印件，并見到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。 2． 將收據(jù)復印件存檔，并做好記錄。 3． 《許可證》原件、《施工證》返給施工方。 ―整改驗收― ＊ 施工方到物業(yè)公司申請二次驗收 一、管業(yè)部 4． 請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復印件存檔。 5． 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 6． 填寫《驗收申請》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。 7． 提取圖紙 1 份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附本次驗收表送至保衛(wèi)部。 二、保衛(wèi)部 1． 接到施工方交回的《施工證》將其銷毀，并做好記錄。 2． 接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及本次《驗收表》。 3． 于當日完成驗收工作，下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》送至工程部。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 39 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 2． 于次日（既申請的第 2 個工作日）完成 驗收。 3． 下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》返回管業(yè)部。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 驗收不合格： 1． 當日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管業(yè)部領取驗收表復印件。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。 驗收合格： 1． 當日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。 3． 將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。 客戶入住流程圖 接業(yè)主入住通知 確認搬家相關事宜 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 40 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 客戶入住流程 業(yè)主通知入住 ? 管業(yè)部 1． 客務接到業(yè)主（使用人）正式入住的電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電話進行確認）。 2． 填寫《入住通知單》中相關內容。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。 3． 核對業(yè)主（使用人）的檔案資料： 根據(jù)入住通知單，各部門安排工作 搬家現(xiàn)場管理 管業(yè)部上門拜訪 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 41 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 檔案齊全，同意入?。蝗缬腥表?，通知業(yè)主（使用人）補齊缺項檔案資料再行正式入住。 檔案明細 A． 入伙授權書 1 份 B． 房屋交付（入?。┩ㄖ獣?1 份 C． 業(yè)主聯(lián)絡登記表 1 份 D． 承諾書 2 份 E． 治安、消防協(xié)議書 2 份 F． 業(yè)主身份證復印件或被委托人身份證復印件（注明被委托人字 樣）各 2份 G． 公證證明（或委托書）原件 1 份 H． 業(yè)主入住費用應收表 1 份 I． 驗收單元交接書 1 份 J． 鑰匙交接表 1 份 K． 裝修管理協(xié)議書 1 份 L． 裝修審批單 1 份 M． 二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書 1 份 N． 裝修施工申請表 1 份 O． 裝修施工圖紙 1 套 P． 裝修公司資質證明 1 份 Q． 業(yè)主與裝修公司裝修合同 1 份 ? 工程部： 1． 接到管業(yè)部的入住通知單。 2． 填寫入住通知單中本部門相關內容。 3． 部門經(jīng)理確認后，將入住通知單送至保衛(wèi)部。 ? 保衛(wèi)部： 1． 接到工程部送來的入住通知單。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 42 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 2． 填寫本部門相關內容。 3． 部門經(jīng)理確認后送至綜合部。 ? 綜合部： 1． 接到保衛(wèi)部送來的入住通知單，填 寫相關內容后，報總經(jīng)理審批。 2． 總經(jīng)理簽批后，準備相關物品（指示牌、花籃等）。 ? 管業(yè)部： 1． 接到綜合部返回的入住通知單。 2． 根據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住的相關準備工作已就緒，可以正式入住。 入住當天 ? 保衛(wèi)部： 1． 用明顯標志設置出卸貨區(qū)的位置及臨時車位。 2． 車場人員指引搬家公司車輛進入臨時車位停車，并進行疏導。 3． 保安員指引搬家公司人員將貨物從指定貨梯（或路線）進行搬運，禁止進入其他區(qū)域。 4． 防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設施設備的現(xiàn)象。如出現(xiàn)野蠻搬家現(xiàn)象，視情況進行相應處理。 5． 如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易 燃易爆品，對搬家人員進行提醒、監(jiān)督。 ? 管業(yè)部： 1． 客務代表在相關樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進行指引。 2． 安排保潔人員及時打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。 搬家公司離開大廈 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 43 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ? 保衛(wèi)部： 1． 檢查公共區(qū)域內有無遺失物品，如有請業(yè)主（使用人）進行確認，并做好遺失物品登記、認領手續(xù)。 ? 工程部： 1． 檢查公共區(qū)域、公共設施有無損壞，如有進行相應的處理。 ? 管業(yè)部： 1． 檢查公共區(qū)域清潔情況。 2． 拜訪客戶，贈送花籃。 3． 填寫業(yè)主檔案目錄中相關內容。 總 經(jīng) 理 致 詞 尊敬的各位業(yè)主（使 用人）你們好： 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 44 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 歷經(jīng)二年多的精雕細琢，終于以其超前的功能設計，獨特的建筑造型，良好的工程品質展現(xiàn)在世人面前。 在此請允許我代表牧業(yè)公司的全體員工歡迎您的到來。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關注點滴、不斷進取”的服務理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務方式，全方位的向您提供程序化、標準化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務。 各位業(yè)主（使用人）讓我們共同承擔起彼此的責任和義務去創(chuàng)造美好的明天。 北京 *****************公司 總經(jīng)理： *****年 ****月 使用、管理、維修公約 根據(jù)中華人民共和國和北京市有關法律、法規(guī)，結合“ ” (以下簡稱 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 45 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) “大廈” )的實際情況，為維護大廈全體產(chǎn)權人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，從而達到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定《 使用、管理、維修公約》 (以下簡稱“公約” )。 本公約對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產(chǎn)權人 (包括其使用人、受讓