【正文】 的其他房地產開發(fā)費用扣除比例為 10%，銷售不動產 — 房地產的營業(yè)稅稅率是 5%。 由上例可以看出，“營改增”對自建或委托建造的房產一般納稅人甲公司的稅負有所降低，實際上稅種和稅率的改變，對不同規(guī)模企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的?？傮w而言，對自建或委托建造的房產，高毛利房地產項目會增加稅負，低毛利房地產項目很可能會降低稅負。 “營改增”前稅負 營業(yè)稅 =7000 5%=350 萬 城市維護建設稅 =350 7%= 萬元 教育費附加＝ 350 5%＝ 萬元 土地增值稅計算： 增值額 =7000 （ 1000+2021 ） 3000 10%3923000 20%=70003000300392600=2708 萬元 增值率 =2708247。（ 3000+300+392+600） =% 土地增值稅 =2708 40%（ 3000+300+392+600） 5%= 萬 企業(yè)所得稅 =（ ） 25%= 萬元 稅負合計 =350++++= 萬元 “營改 增”后稅負 增值稅進項稅 =1500/ 11%+500/ 6%=+= 萬元 增值稅銷項稅 =7000/ 11%= 萬元 應交增值稅 == 萬元 城市維護建設稅 = 7%= 萬元 西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 21 教育費附加＝ 5%＝ 萬元 土地增值稅計算： 增值額 =7000/（ 1000+2021） 3000 10%－ ― 20%= 萬元 增值率 =247。 =% 土地增值稅 = 30% = 萬元 企業(yè)所得稅 = （ 7000/ ）25%= 稅負合計 =++++= 轉讓外購或抵債所得的房產稅負變化 納稅人銷售或者轉讓其購置的不動產，用全部收入減去不動產的“購買價款”后的余額為營業(yè)額；納稅人銷售或者轉讓抵債的不動 產，用全部收入減去不動產的“購買價款”后的余額為營業(yè)額。 （ 1）“營改增”后房地產公司稅負增加 例：金地集團銷售一處閑置的辦公樓，取得的銷售收入 500 萬元，該公司購進時支付的買價是 200 萬元，未實行“營改增”銷售不動產的營業(yè)稅率為 5%，實行“營改增”后房地產增收增值稅，稅率為 11%，假設買入辦公樓時取得增值稅專用發(fā)票。 “營改增”前稅負 營業(yè)稅 =500 5%=25 萬元 企業(yè)所得稅 =（ 50020025） 25%= 萬元 稅負合計 =25+= 萬元 “營改增”后稅負 西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 22 增值稅進項稅 =200 11%=22 萬元 增值稅銷項稅 =500 11=55 萬元 應交增值稅 =5522=33 萬元 企業(yè)所得稅 =（ 500200） 25%=75 萬元 稅負合計 =33+75=108 萬元 （ 2） “營改增”后房地產公司稅負減少 例：甲房地產公司銷售一處閑置的辦公樓，取得的銷售收入 400 萬元，該公司購進時支付的買價是 300 萬元，未實行“營改增”銷售不動產的營業(yè)稅率為 5%，實行“營改增”后房地產增收增值稅，稅率為 11%，假設買入辦公樓時取得增值稅專用發(fā)票。 “ 營改增”前稅負 營業(yè)稅 =400 5%=20 萬元 企業(yè)所得稅 =（ 40030025） 25%= 萬元 稅負合計 =20+= 萬元 “營改增”后稅負 增值稅進項稅 =300 11%=33 萬元 增值稅銷項稅 =400 11%=44 萬元 應交增值稅 =4433=11 萬元 企業(yè)所得稅 =（ 400300） 25%=25 萬元 稅負合計 =25+11=36 萬元 4 金地集團“營改增”之后的稅收籌劃政策及建議 西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 23 金地集團“營改增”后的稅收 政府各級部門及時制定和完善與“營改增”政策相適應、相配套的規(guī)章制度，使企業(yè)在“營改增”政策實際執(zhí)行過程中有章可循，有據(jù)可依。一方面，中央相關管理部門應根據(jù)政策實施情況，及時制定出臺相關制度或指導性意見。房地產企業(yè)應加強內部財務控制，積極應對“營改增”試點。房地產企業(yè)應加強內部財務管理，完善發(fā)票管理制度。房地產企業(yè)“營改增”后，進項稅額可以從銷項稅額抵扣。因此，增值稅發(fā)票不再是一張簡單的原始憑證。為了避免遭受不必要的損失，房地產企業(yè)可建立增值稅專用發(fā)票專人保管制度，加強增值稅專用發(fā)栗的管理。同時，財務人員和采 購人員保持聯(lián)動溝通，加強采購過程中的發(fā)票管理，取得符合稅法規(guī)定的可抵扣的增值稅專用發(fā)票，進一步完善企業(yè)的財務核算水平。 金地集團“營改增”后合理避稅方面的建議 根據(jù)上述分析，營改增之后房地產企業(yè)的稅負發(fā)生諸多變化，而最終是否能起到減輕稅負的作用受增值稅進項和成本費用等多方因素的影響。因此，金地集團應積極做好以下四項工作。 ( 一 ) 加強財務人員培訓，熟悉國家稅收政策?！盃I改增”對房地產企業(yè)的賬務處理和核算方法有明顯變化，對財務人員的業(yè)務水平也提出了新要求。為處理好“營改增”后給企業(yè)財務運作 帶來的新情況，金地集團的財務人員應加強新的財經法規(guī)知識的學習，包括增值稅原理及計算、納稅環(huán)節(jié)、增值稅納稅申報等，此外，財務人員還應學習在繳納增值稅情況下，對會計科目設置與賬務處理的規(guī)范性、科學性和合理性進行不斷完善，做好“營改增”財務核算的準備工作。 ( 二 ) 加強增值稅發(fā)票的管理，強化規(guī)范使用意識。由于下游企業(yè)的抵扣依據(jù)于上游企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票，增值稅形成整個行業(yè)間相互關聯(lián)的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等程序都顯得尤為重要。金地集團在營改增后，對具備申領 資格的一般納稅人的增值稅發(fā)票管理應實行計算機網(wǎng)絡管理，建好網(wǎng)絡監(jiān)管平臺，避免給國家財稅和企西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 24 業(yè)造成不必要的損失。同時，嚴格把控增值稅進項發(fā)票的抵扣時間，從而減少時間限制的影響。 ( 三 ) 慎重選擇供應商，維護企業(yè)的正常權益。目前，增值稅專用發(fā)票是實現(xiàn)交易業(yè)務的重要憑據(jù)，也是進項稅抵扣的唯一憑證，房地產企業(yè)在長期的業(yè)務活動中，面對的通行做法是多數(shù)服務項目或材料的上游供應方由規(guī)模較小的納稅人提供，在業(yè)務談判中比較靈活，彈性強。但這類納稅人按照《增值稅發(fā)票管理辦法》規(guī)定不得使用增值稅專用發(fā)票，導致“營改增”后會直接 影響購進方企業(yè)進項稅抵扣，反而造成企業(yè)稅負增加。為了達到企業(yè)稅負降低的目的，金地集團在開展大額的服務或材料供給業(yè)務時，應盡量選擇符合申領增值稅專用發(fā)票規(guī)定的一般納稅人，才能實現(xiàn)抵扣和降低企業(yè)的應納稅額，讓企業(yè)真正從營改增中受益。 ( 四 ) 進行采購成本分析，合理優(yōu)化成本費用。小規(guī)模納稅人受《增值稅發(fā)票管理辦法》規(guī)定不具備開具增值稅專用發(fā)票條件限制，為了自身生存和促成交易，常采用靈活、低價的策略提供服務及材料來吸引客戶以取得市場優(yōu)勢。在采購過程中，如果選擇小規(guī)模納稅人供應商，盡管有的項目無法抵扣，但價格較一般納稅人便宜，如果實際取得的凈受益大于抵扣，在不違反納稅政策和公司財務制度的情況下可適當采用 。 另一方面，多數(shù)房地產企業(yè)從自身內部的財務結算制度規(guī)定來看，必須提供正式增值稅專用發(fā)票，可以要求小規(guī)模納稅人按購銷合同的項目和金額向稅務機關申請代開 增值稅專用發(fā)票，進行進項抵扣，但可能抵扣的稅率因類別會有所不同，需要從采購成本的合理性上進行比較。為此，金地集團應根據(jù)企業(yè)自身財務制度的情況，在權衡進項抵扣與優(yōu)惠的價格之后，通過比較選擇對企業(yè)成本支出相對降低的合理性購置方案。營改增”政策實施的最終目的是最大程度地降低企業(yè)稅負，對企業(yè)負擔和政府財政收入之間存在的矛盾進行有效協(xié)調和平衡。在當前政策變化的形勢下，稅負問題是影響房地產行業(yè)發(fā)展的重要因素。通過對稅務籌劃工作的科學合理規(guī)劃和實施，將會促進金地集團的可持續(xù)、健康發(fā)展。 結 論 西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 25 總之，面對著的新的經濟形 勢，我國很多稅收制度已經無法滿足時代發(fā)展的要求，特別是營業(yè)稅和增值稅的區(qū)分已經非常模糊，阻礙了稅收對我國國民經濟的作用。我國在實行營改增政策以后，對社會各行各業(yè)都有一定的影響，對于房地產企業(yè)而言會給稅負帶來一定影響。因此面對著營改增所帶來的機遇和挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)應該充分認識到營改增對稅負的影響，及時采取有效措施，確保自身的進一步發(fā)展。 參考文獻 [1]李獻桃 . “營改增”對 房地產 行業(yè)的影響分析 [J]. 現(xiàn)代營銷 , 2021（ 2） 2: 105. [2]鐘順東，陳燕寧 .“營改增”對 房地產 開發(fā) 企業(yè) 利潤的影響分析 [J].中國管理信息化， 2021,19（ 1):146147. [3]黃賢紅 .“營改增”后 房地產企業(yè)的稅 務 籌劃 [J].企業(yè)改革與管理，2021(3):121. [4]李啟太 .房地產企業(yè)“營改增”后的稅負分析 [J].經濟研究導刊， 2021（ 4） :7273. [5]王玥菡 .淺析營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策 [J].財經界 (學術 版 ),2021(07):335336. [6]戚興國 .營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析 [J].財經界 (學術版 )， 2021(06):325327. [7]陶麗 .淺析營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策 [J].現(xiàn)代國企研究 ,2021(06):125. [8]許亞敏 .試論營改增對我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅負影響及應對措施 [J].現(xiàn)代經濟信息， 2021(07)： 228. [9]袁華 .關于“營改增”對 房地產企業(yè) 稅負的影響探討 [J].時代金融 ,2021 (11):267273. [10]楊楚宏 . “營改增”對企業(yè)稅負的影響及財務對策 [J].東方企業(yè)文化 , 西安培華學院本科畢業(yè)論文 （設計） 營改增對金地集團稅負影響的探析 26 2021(16): 147149. [11]沈瓊 .“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策 [J].中國商論， 2021（ 11). [12]彭曉潔 ,王安華 ,肖強 .房地產行業(yè)“營改增”效應預估 [J].稅制改革， 2021（ 11):3741. [13]張澤洋 .淺議營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策 [J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計， 2021， 12： 6061. [14]張運賢 .芻議“營改增”對 房地產企業(yè) 未來影響及對策 [J].會計師 ,2021（ 14):4344. [15]韓笑 .實施“營改增”后房地產企業(yè)面臨的問題與對策 [J].市場研究，2021(7). [16]李印紅 .房地產行業(yè)營改增 [J].中外企業(yè)家， 2021（ 33). [17]彭曉潔，肖強 .“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響預測 [J].財會月刊， 2021（ 22） . 致 謝 本文是在我的導師張桂煥老師的指導下進行撰文拱寫的，感謝老師在百忙之中抽出時間來給我的論文進行修改并給出指導意見。