【正文】 的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) — 房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率是 5%。 由上例可以看出，“營(yíng)改增”對(duì)自建或委托建造的房產(chǎn)一般納稅人甲公司的稅負(fù)有所降低，實(shí)際上稅種和稅率的改變，對(duì)不同規(guī)模企業(yè)甚至不同項(xiàng)目所帶來(lái)的影響，都是不同的?？傮w而言，對(duì)自建或委托建造的房產(chǎn)，高毛利房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)增加稅負(fù)，低毛利房地產(chǎn)項(xiàng)目很可能會(huì)降低稅負(fù)。 “營(yíng)改增”前稅負(fù) 營(yíng)業(yè)稅 =7000 5%=350 萬(wàn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 =350 7%= 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加＝ 350 5%＝ 萬(wàn)元 土地增值稅計(jì)算： 增值額 =7000 （ 1000+2021 ） 3000 10%3923000 20%=70003000300392600=2708 萬(wàn)元 增值率 =2708247。（ 3000+300+392+600） =% 土地增值稅 =2708 40%（ 3000+300+392+600） 5%= 萬(wàn) 企業(yè)所得稅 =（ ） 25%= 萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì) =350++++= 萬(wàn)元 “營(yíng)改 增”后稅負(fù) 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =1500/ 11%+500/ 6%=+= 萬(wàn)元 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅 =7000/ 11%= 萬(wàn)元 應(yīng)交增值稅 == 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅 = 7%= 萬(wàn)元 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營(yíng)改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 21 教育費(fèi)附加＝ 5%＝ 萬(wàn)元 土地增值稅計(jì)算： 增值額 =7000/（ 1000+2021） 3000 10%－ ― 20%= 萬(wàn)元 增值率 =247。 =% 土地增值稅 = 30% = 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅 = （ 7000/ ）25%= 稅負(fù)合計(jì) =++++= 轉(zhuǎn)讓外購(gòu)或抵債所得的房產(chǎn)稅負(fù)變化 納稅人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，用全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的“購(gòu)買(mǎi)價(jià)款”后的余額為營(yíng)業(yè)額；納稅人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓抵債的不動(dòng) 產(chǎn)，用全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的“購(gòu)買(mǎi)價(jià)款”后的余額為營(yíng)業(yè)額。 （ 1）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)公司稅負(fù)增加 例：金地集團(tuán)銷(xiāo)售一處閑置的辦公樓，取得的銷(xiāo)售收入 500 萬(wàn)元，該公司購(gòu)進(jìn)時(shí)支付的買(mǎi)價(jià)是 200 萬(wàn)元，未實(shí)行“營(yíng)改增”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率為 5%，實(shí)行“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)增收增值稅，稅率為 11%，假設(shè)買(mǎi)入辦公樓時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 “營(yíng)改增”前稅負(fù) 營(yíng)業(yè)稅 =500 5%=25 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅 =（ 50020025） 25%= 萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì) =25+= 萬(wàn)元 “營(yíng)改增”后稅負(fù) 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營(yíng)改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 22 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =200 11%=22 萬(wàn)元 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅 =500 11=55 萬(wàn)元 應(yīng)交增值稅 =5522=33 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅 =（ 500200） 25%=75 萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì) =33+75=108 萬(wàn)元 （ 2） “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)公司稅負(fù)減少 例：甲房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售一處閑置的辦公樓，取得的銷(xiāo)售收入 400 萬(wàn)元，該公司購(gòu)進(jìn)時(shí)支付的買(mǎi)價(jià)是 300 萬(wàn)元，未實(shí)行“營(yíng)改增”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率為 5%，實(shí)行“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)增收增值稅，稅率為 11%，假設(shè)買(mǎi)入辦公樓時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 “ 營(yíng)改增”前稅負(fù) 營(yíng)業(yè)稅 =400 5%=20 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅 =（ 40030025） 25%= 萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì) =20+= 萬(wàn)元 “營(yíng)改增”后稅負(fù) 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =300 11%=33 萬(wàn)元 增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅 =400 11%=44 萬(wàn)元 應(yīng)交增值稅 =4433=11 萬(wàn)元 企業(yè)所得稅 =（ 400300） 25%=25 萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì) =25+11=36 萬(wàn)元 4 金地集團(tuán)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃政策及建議 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營(yíng)改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 23 金地集團(tuán)“營(yíng)改增”后的稅收 政府各級(jí)部門(mén)及時(shí)制定和完善與“營(yíng)改增”政策相適應(yīng)、相配套的規(guī)章制度，使企業(yè)在“營(yíng)改增”政策實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中有章可循，有據(jù)可依。一方面，中央相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)政策實(shí)施情況，及時(shí)制定出臺(tái)相關(guān)制度或指導(dǎo)性意見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”試點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，完善發(fā)票管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，進(jìn)項(xiàng)稅額可以從銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣。因此，增值稅發(fā)票不再是一張簡(jiǎn)單的原始憑證。為了避免遭受不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)可建立增值稅專(zhuān)用發(fā)票專(zhuān)人保管制度，加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)栗的管理。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員和采 購(gòu)人員保持聯(lián)動(dòng)溝通，加強(qiáng)采購(gòu)過(guò)程中的發(fā)票管理，取得符合稅法規(guī)定的可抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)一步完善企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平。 金地集團(tuán)“營(yíng)改增”后合理避稅方面的建議 根據(jù)上述分析，營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)發(fā)生諸多變化，而最終是否能起到減輕稅負(fù)的作用受增值稅進(jìn)項(xiàng)和成本費(fèi)用等多方因素的影響。因此，金地集團(tuán)應(yīng)積極做好以下四項(xiàng)工作。 ( 一 ) 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，熟悉國(guó)家稅收政策。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理和核算方法有明顯變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平也提出了新要求。為處理好“營(yíng)改增”后給企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作 帶來(lái)的新情況，金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)新的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)，包括增值稅原理及計(jì)算、納稅環(huán)節(jié)、增值稅納稅申報(bào)等，此外，財(cái)務(wù)人員還應(yīng)學(xué)習(xí)在繳納增值稅情況下，對(duì)會(huì)計(jì)科目設(shè)置與賬務(wù)處理的規(guī)范性、科學(xué)性和合理性進(jìn)行不斷完善，做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)備工作。 ( 二 ) 加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理，強(qiáng)化規(guī)范使用意識(shí)。由于下游企業(yè)的抵扣依據(jù)于上游企業(yè)開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，增值稅形成整個(gè)行業(yè)間相互關(guān)聯(lián)的閉環(huán)鏈條，因此銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣等程序都顯得尤為重要。金地集團(tuán)在營(yíng)改增后，對(duì)具備申領(lǐng) 資格的一般納稅人的增值稅發(fā)票管理應(yīng)實(shí)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理，建好網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)，避免給國(guó)家財(cái)稅和企西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營(yíng)改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 24 業(yè)造成不必要的損失。同時(shí)，嚴(yán)格把控增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的抵扣時(shí)間，從而減少時(shí)間限制的影響。 ( 三 ) 慎重選擇供應(yīng)商，維護(hù)企業(yè)的正常權(quán)益。目前，增值稅專(zhuān)用發(fā)票是實(shí)現(xiàn)交易業(yè)務(wù)的重要憑據(jù)，也是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的唯一憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)活動(dòng)中，面對(duì)的通行做法是多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目或材料的上游供應(yīng)方由規(guī)模較小的納稅人提供，在業(yè)務(wù)談判中比較靈活，彈性強(qiáng)。但這類(lèi)納稅人按照《增值稅發(fā)票管理辦法》規(guī)定不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票，導(dǎo)致“營(yíng)改增”后會(huì)直接 影響購(gòu)進(jìn)方企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，反而造成企業(yè)稅負(fù)增加。為了達(dá)到企業(yè)稅負(fù)降低的目的，金地集團(tuán)在開(kāi)展大額的服務(wù)或材料供給業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)盡量選擇符合申領(lǐng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票規(guī)定的一般納稅人，才能實(shí)現(xiàn)抵扣和降低企業(yè)的應(yīng)納稅額，讓企業(yè)真正從營(yíng)改增中受益。 ( 四 ) 進(jìn)行采購(gòu)成本分析，合理優(yōu)化成本費(fèi)用。小規(guī)模納稅人受《增值稅發(fā)票管理辦法》規(guī)定不具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票條件限制，為了自身生存和促成交易，常采用靈活、低價(jià)的策略提供服務(wù)及材料來(lái)吸引客戶(hù)以取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。在采購(gòu)過(guò)程中，如果選擇小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，盡管有的項(xiàng)目無(wú)法抵扣，但價(jià)格較一般納稅人便宜，如果實(shí)際取得的凈受益大于抵扣，在不違反納稅政策和公司財(cái)務(wù)制度的情況下可適當(dāng)采用 。 另一方面，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從自身內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)算制度規(guī)定來(lái)看，必須提供正式增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以要求小規(guī)模納稅人按購(gòu)銷(xiāo)合同的項(xiàng)目和金額向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi) 增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，但可能抵扣的稅率因類(lèi)別會(huì)有所不同，需要從采購(gòu)成本的合理性上進(jìn)行比較。為此，金地集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身財(cái)務(wù)制度的情況，在權(quán)衡進(jìn)項(xiàng)抵扣與優(yōu)惠的價(jià)格之后，通過(guò)比較選擇對(duì)企業(yè)成本支出相對(duì)降低的合理性購(gòu)置方案。營(yíng)改增”政策實(shí)施的最終目的是最大程度地降低企業(yè)稅負(fù)，對(duì)企業(yè)負(fù)擔(dān)和政府財(cái)政收入之間存在的矛盾進(jìn)行有效協(xié)調(diào)和平衡。在當(dāng)前政策變化的形勢(shì)下，稅負(fù)問(wèn)題是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。通過(guò)對(duì)稅務(wù)籌劃工作的科學(xué)合理規(guī)劃和實(shí)施，將會(huì)促進(jìn)金地集團(tuán)的可持續(xù)、健康發(fā)展。 結(jié) 論 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營(yíng)改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 25 總之，面對(duì)著的新的經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)，我國(guó)很多稅收制度已經(jīng)無(wú)法滿足時(shí)代發(fā)展的要求，特別是營(yíng)業(yè)稅和增值稅的區(qū)分已經(jīng)非常模糊，阻礙了稅收對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用。我國(guó)在實(shí)行營(yíng)改增政策以后，對(duì)社會(huì)各行各業(yè)都有一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言會(huì)給稅負(fù)帶來(lái)一定影響。因此面對(duì)著營(yíng)改增所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增對(duì)稅負(fù)的影響，及時(shí)采取有效措施，確保自身的進(jìn)一步發(fā)展。 參考文獻(xiàn) [1]李獻(xiàn)桃 . “營(yíng)改增”對(duì) 房地產(chǎn) 行業(yè)的影響分析 [J]. 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo) , 2021（ 2） 2: 105. 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