【正文】 。三大活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與前文所述的公司基本情況相吻合。 四、金地（集團(tuán)）股份有限公司價(jià)值評(píng)估 由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型的特點(diǎn)，且地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流極不穩(wěn)定 ,大部分上市公司的凈現(xiàn)金流量都為負(fù)，因此采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不可取，市場(chǎng)一般用經(jīng)濟(jì)增加值（ EVA）估價(jià)模型較為簡單有效。 （一）經(jīng)濟(jì)增加值（ EVA）估價(jià)模型 經(jīng)濟(jì)增加值（ Economic ValueAdded），簡寫 EVA，是公司稅后凈營業(yè)利潤減去所有資本費(fèi)用的余額 ① 。 EVA=稅后凈營業(yè)利潤－資本費(fèi)用 (二 )預(yù)測(cè)金地集團(tuán) 20212021 年財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)科目 ① 薛曉紅．經(jīng)濟(jì)增加值（ EVA）價(jià)值評(píng)估模型：［ D］ .北京：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2021. 安徽工業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 19 本文假設(shè)金地集團(tuán)目前己處于穩(wěn)定發(fā)展期，并且預(yù)計(jì)兩年后公司進(jìn)入后續(xù)持續(xù)期。原因有二：一方面是金地集團(tuán)己經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展成熟期，經(jīng)營理念己趨于成熟，內(nèi)部管理層相對(duì)穩(wěn)定，戰(zhàn)略規(guī)劃逐漸清晰。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭日趨激烈殘酷，淘汰了一大批實(shí)力較弱的開發(fā)商，各大開發(fā)商實(shí)力相當(dāng)，呈現(xiàn)寡頭市場(chǎng)的特征。另一方面，我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，每年基本保持 7%— 10%的增長率，因此金地集團(tuán)具有一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 本文采用比例和預(yù)測(cè)的方法。該方法的 主要思想是，首先預(yù)測(cè)未來的銷售額，根據(jù)歷史上各項(xiàng)成本費(fèi)用占銷售額的比重，確定未來各項(xiàng)成本費(fèi)用，從而編制公司的預(yù)測(cè)利潤表；根據(jù)營業(yè)活動(dòng)的開展必須配以一定比例的貨幣資金、存貨凈額等流動(dòng)資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的原理（以 2021 年至 2021 年報(bào)表數(shù)據(jù)作為歷史值），參照各項(xiàng)資產(chǎn)與銷售額的歷史比例關(guān)系，來預(yù)測(cè)未來的資產(chǎn)負(fù)債表。然后，根據(jù)預(yù)計(jì)利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表的有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和計(jì)算，估算出未來的經(jīng)濟(jì)增加值。 預(yù)測(cè)未來利潤表的相關(guān)科目 1）主營業(yè)務(wù)收入歷史增長率分別為： %， %， %， %， %，平均增長率為 %?？紤]到國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，本文預(yù)測(cè)未來 2年的主營業(yè)務(wù)收入增長率為 %， %。 2）主營業(yè)務(wù)成本歷史上主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為： %， %，%， %， %，本文以平均值 %為未來比例。 3）主營業(yè)務(wù)稅金及附加，歷史上稅金占主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為： %， %，%， %， %，本文選擇平均值 %為預(yù)測(cè)期稅金占主營業(yè)務(wù)收 入比例。 4）公允價(jià)值變動(dòng)收益歷史上分別為： 0 元， 0 元， 0 元， 519,954, 元，2,031,343, 元，平均為 1,275,649,363 元。其他業(yè)務(wù)利潤的增長是非常沒有規(guī)律性的，取決于其他業(yè)務(wù)開展的規(guī)模及盈利情況，本文預(yù)測(cè)未來 2年允價(jià)值變動(dòng)收益為1,275,649,363 元。 5）銷售費(fèi)用歷史上占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為 %， %， %， %，%，本文以平均值 %為預(yù)測(cè)期比例。 6）管理費(fèi)用歷史上占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為： %， %， %， %，%，本文選擇平均值 %為預(yù)測(cè)期比例。 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用歷史上占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為： %， %， %， %，%，選擇平均值 %為預(yù)測(cè)期內(nèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入比例。 8）投資收益歷史數(shù)據(jù)為 18,616, 元， 84,676, 元， 11,602, 元，108,659, 元， 450,546, 元，投資收益也取決于證券市場(chǎng)的收益率，本文認(rèn)為投資收益不易預(yù) 測(cè)，取 5年平均值 134,820,206 元作為預(yù)測(cè)數(shù)。 9）營業(yè)外收入歷史數(shù)據(jù)分別為： 34,262, 元， 24,923, 元， 30,344,元， 503,553, 元， 76,513, 元，本文取平均值 133,919,578,10 元為預(yù)測(cè)期營業(yè)外收入數(shù)。 10）營業(yè)外支出歷史數(shù)據(jù)為 7,321, 元， 4,585, 元 14,525, 元，32,953, 元， 33,574, 元，本文取平均值 18,592, 元為預(yù)測(cè)期年?duì)I安徽工業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 20 業(yè)外支出數(shù)。 11）歷史所得稅率為 %， %， %， %， %，平均值為 %。本文未來 5 年所得稅按歷史平均所得稅率 %計(jì)算。 13）歷史少數(shù)股東損益為 57,170, 元， 438,791, 元， 723,647, 元，906,770, 元， 901,343, 元。由于少數(shù)股東損益數(shù)據(jù)無規(guī)律可遵循，本文假設(shè)五年數(shù)據(jù)的平均值 595， 264， 元作為預(yù)測(cè)期少數(shù)股東損益數(shù) 值。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)可編制金地集團(tuán)的預(yù)計(jì)利潤表 如下： 表 金地集團(tuán)的預(yù)計(jì)利潤表 科目 (元 ) 20211231 20211231 主營業(yè)務(wù)收入 4,538,065,261 5,241,465,377 主營業(yè)務(wù)成本 3,577,356,845 4,108,260,562 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 430,662,393 389,873,927 主營業(yè)務(wù)利潤 530,046,023 743,330,888 減 :銷售費(fèi)用 182,430,223 210,706,908 管理費(fèi)用 180,161,190 208,086,175 財(cái)務(wù)費(fèi)用 16,337,034 18,869,275 營業(yè)利潤 151,117,576 305,668,530 投資收益 134,820,206 134,820,206 公允價(jià)值變動(dòng)損益 1,275,649,363 1,275,649,363 營業(yè)外收入 13,391,957,810 13,391,957,810 營業(yè)外支出 18,592,161 18,592,161 利潤總額 14,972,137,120 15,089,503,750 減：所得稅 3,868,800,232 3,899,127,769 少數(shù)股東損益 595,264,895 595,264,895 凈利潤 11,698,601,780 11,785,640,880 預(yù)測(cè)未來資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)科目 1）貨幣資金以 20212021 年占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為基礎(chǔ)，用其平均值作為預(yù)測(cè)期占主營業(yè)務(wù)收入的比例，平均值為 %。 2）應(yīng)收賬款以歷史上應(yīng)收帳款占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為基礎(chǔ)，用其平均值作為預(yù)測(cè)期占主營業(yè)務(wù)收入的比例，平均值為 %。 3）其他應(yīng)收賬款以 20212021 年占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為基礎(chǔ)，用其平均值作為預(yù)測(cè)期占主營業(yè)務(wù)收入的比例，平均值為 %。 安徽工業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 21 4）預(yù)付賬款以 20212021 年占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為基礎(chǔ)，用其平均值作為預(yù)測(cè)期占主營業(yè)務(wù)收入的比例，平均值為 %。 5）存貨以 20212021 年占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為基礎(chǔ)，用其平均值作為預(yù)測(cè)期占主營業(yè)務(wù)收入的比例，平均值為 %。 6）長期待攤費(fèi)用歷史值為 8,451, 元， 11,353, 元， 10,221, 元，9,385, 元， 11,961, 元，用其平均值作為預(yù)測(cè)期數(shù)值，平均值為 10,274,783 元。 7）其他流動(dòng)資產(chǎn)雜亂無規(guī)律，用其他流動(dòng)資產(chǎn)歷史平均值作為預(yù)測(cè)值，平均值為361,087,119 元。 8）長期投資歷史增長率分別為 %， %， %， %， %，平均增長率為 %。本文假定預(yù)測(cè)期長期投資的增長基數(shù)為 2021 年數(shù)值增長率為 %。 9）固定資產(chǎn)原值歷史增長率分別為 %， %， %， %， %，平均值為 %。本文以 2021 年值為基數(shù)，取 %為預(yù)期增長率。 10）無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn) 20212021 年的平均數(shù)為 3,031,793,309 元。本文以平均數(shù)作為預(yù)測(cè)期的無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。 11）短期借款歷史上占主營業(yè)務(wù)收入比例為 %， %， %， %， %，本文以平均值 %為預(yù)測(cè)比率。 12）應(yīng)付帳款歷史上占主營業(yè)務(wù)收入比例分別為 %， %， %， %，%，平均值為 %，本 文以平均值 %為預(yù)測(cè)期比率。 13）預(yù)收帳款歷史上占主營業(yè)務(wù)收入比例分別為 %， %， %， %，%，本文以平均值 %為預(yù)測(cè)期比率。 14）應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)都以 20212021 年各年占主營業(yè)務(wù)收入的比例為依據(jù)，取歷史平均值為預(yù)測(cè)值。 應(yīng)付票據(jù)占主營業(yè)務(wù)收入的比率平均為 % 應(yīng)付職工薪酬占主營業(yè)務(wù)收入的比率平均為 % 15）應(yīng)交稅金以 20212021 年各年占主營業(yè)務(wù)收入的比例為依據(jù)，取歷史平均值為預(yù)測(cè)值。 應(yīng)交稅金占主營業(yè)務(wù)收入的比率平均為 % 應(yīng)付利息占主營業(yè)務(wù)收入的比率平均為 % 16）其他應(yīng)付款歷史數(shù)據(jù)分別為 5,217,051, 元， 7,314,414, 元，4,707,192, 元， 6,338,647, 元，取平均值 4,715,461,367 元為預(yù)測(cè)期數(shù)值。 17）一年內(nèi)到期的長期負(fù)債和長期借款一年內(nèi)到期的長期負(fù)債以 2021 年數(shù)值 9,092,725,435 元為基數(shù)，每年 2%增長率增長。長期借款本文假定在預(yù)測(cè)期它以 8%的增長率增長。 18）少數(shù)股東權(quán)益歷史增長率分別為： %， %， %， %， %，取平均值 %作為預(yù)測(cè)期增長率。 安徽工業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 22 根據(jù)以上數(shù)據(jù)可編制金地集團(tuán)的預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 ： 表 金地集團(tuán)的預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 科目 (元 ) 20211231 20211231 貨幣資金 3,486,595,540 4,027,017,849 應(yīng)收帳款 181,522,610 209,658,615 其他應(yīng)收款 704,307,728 813,475,426 預(yù)付帳款 108,005,953 124,746,876 存貨 9,575,317,701 11,059,491,952 其它流動(dòng)資產(chǎn) 361,087,119 361,087,119 流動(dòng)資金合計(jì) 14,416,836,651 16,270,499,431 長期投資 4,936,002,718 9,822,645,409 固定資產(chǎn) 355,460,278 422,997,730 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 3,031,793,309 3,031,793,309 長期待攤費(fèi)用 10,274,783 10,274,783 資產(chǎn)總計(jì) 153,473,558,741 172,274,604,497 短期借款 307,680,824 355,371,352 應(yīng)付票據(jù) 390,273 450,766 應(yīng)付帳款 108,732,043 155,147,375 預(yù)收帳款 4,628,826,566 4,783,885,450 應(yīng)付職工薪酬 41,750,200 48,221,481 應(yīng)交稅金 44,473,039 51,366,360 應(yīng)付利息 14,975,615 172,968 其他應(yīng)付款 4,715,461,367 4,715,461,367 一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債 9,274,579,944 9,460,071,543 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 19,136,869,873 19,569,992,997 長期借款 18,320,145,312 19,785,756,946 負(fù)債合計(jì) 37,457,015,185 39,355,749,933 少數(shù)股東權(quán)益 13,292,474,573 19,805,787,117 股東權(quán)益合計(jì) 140,181,084,168 152,468,817,380 負(fù)債及股東權(quán)益總計(jì) 153,473,558,741 172,274,604,497 安徽工業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文 23 計(jì)算金地集團(tuán)未來資本總額 資 本總額是指所有投資者投入公司的全部資金的賬面價(jià)值。它包括債務(wù)資本和股權(quán)資本，其中債務(wù)資本是指?jìng)鶛?quán)人提供的短期、長期貸款，不包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等商業(yè)信用負(fù)債；股權(quán)資本不僅包括普通股，還包括少數(shù)股東權(quán)益。因此資本總額還可理解為公司的全部資產(chǎn)減去商業(yè)信用負(fù)債后的凈值，計(jì)算資本數(shù)額時(shí)，也需對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表部分科目進(jìn)行調(diào)整，一般是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的右邊（負(fù)債和權(quán)益部分）進(jìn)行調(diào)整，負(fù)債僅包括有利 息負(fù)擔(dān)的負(fù)債，同時(shí)加上研究和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行資產(chǎn)化處理、壞帳準(zhǔn)備、遞延稅金和累計(jì)的商譽(yù)攤銷等。調(diào)整的目的在于使企業(yè)的全部資本反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 資本總額＝普通股權(quán)＋少數(shù)股東權(quán)益＋遞延稅款貸方余額＋各種準(zhǔn)備金＋累積商譽(yù)攤銷＋研發(fā)資本化金額－在建工程＋短期借款＋長期借款＋一年內(nèi)到期的長期借款 從而預(yù)計(jì) 2021 年的資本總額為 102,298,375,703 元， 2021 年為 113,529,720,274元 。 計(jì)算金地集團(tuán)未來資本成本 一般資本成本主要包括債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，需要分別確定二者相對(duì)應(yīng)的成本數(shù)值， 以及二者占總資本投入中的權(quán)重，從而計(jì)算出加權(quán)平均資本成本。 （ 1)計(jì)算資本結(jié)構(gòu) 債務(wù)資本等于短期借款、長期借款和一年內(nèi)到期的長期借款的累加，權(quán)益資本等于資本總額減去債務(wù)資本。 債務(wù)資本＝短期借款＋長期借款＋一年內(nèi)到期的長期借款 權(quán)益資本＝資本總額－債務(wù)資本 表 金地集團(tuán)未來的資本結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 20211231 20211231 資本總額 V（元） 102,298,375,703 113,529,720,274 債務(wù)資本 B（元）