業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進思路-資料下載頁
2024-09-14 08:48本頁面
【導讀】提起民事訴訟的主體資格的裁定。由于本案是廣西首例業(yè)主委員會參與的民。事訴訟案件,這一裁定引起了新聞媒體和社會各界的廣泛關注。思路作出深入的研究和探索。射至全國各大中城市。1994年4月國家建設部正式出臺第33號令《城市新。在各級政府的有力支持和推動下,我國。的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展,目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過20200家,覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機關企事業(yè)單位生活區(qū),由住宅區(qū)向寫字樓、商場、工業(yè)園區(qū)等其他類型物業(yè)穩(wěn)步推進的發(fā)展格局。廈獲國家建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目”稱號。廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后,至今還沒有自治區(qū)一級。宅區(qū)物業(yè)管理辦法》。有一般民事糾紛普遍性特點的物業(yè)管理民事案件做出了公正的判決。定物業(yè)管理重大事宜的權利得以有效地實現(xiàn)。以明確雙方的權利和義務。業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務合同。一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》的有關規(guī)定。
【正文】 才是權利的享有者和義務的承擔者。所以物業(yè)管理合同關系中業(yè)主一方當事 人的意思自治也并非各個業(yè)主的完全意思自治 ,而是業(yè)主團體的意思自治。由此可見 ,在物業(yè)管理合同契約關系中與物業(yè)公司相抗衡的一方主體應該是由全體業(yè)主組成的業(yè)主團體 ,而非單個業(yè)主或業(yè)主委員會。香港《建筑物管理條例》中將業(yè)主團體稱為 “業(yè)主立案法團 ”。當然我們內地立法不一定要照搬香港的提法 ,究竟業(yè)主團體冠以何種名稱為好 ,是 “業(yè)主協(xié)會 ”不是 “業(yè)主聯(lián)合會 ”等等 ,盡可由立法者見仁見智擇優(yōu)選用。 單個業(yè)主是業(yè)主團體的一員。根據特權 理論體系中的建筑物區(qū)分所有權理論 ,在多元化產權物業(yè)中 ,單個業(yè)主并非孤立享有物業(yè)各個部分的 所有權 ,而是與其他全體業(yè)主一起 ,在各自物業(yè)密不可分的客觀前提下 ,作為業(yè)主軒體組織的一員 ,在享有各自單元物業(yè)的專有權的同時 ,與其他全體業(yè)主分享共有權、相鄰權和成員權等權利 ,并共同承擔相應的義務。業(yè)主團體與物業(yè)管理公司簽訂的合同 ,其性質類似于工會與企業(yè)簽訂的集體勞動合同 ,對團體內每個成員均具有同等約束力。 業(yè)主委員會是業(yè)主團體的內部的常設執(zhí)行機構。它由業(yè)主團體內部各個成員按一定程序選舉產生 ,負責具體處理業(yè)主團體的日常事務。在處理全體業(yè)主的共同事務時 ,如參與涉及全體業(yè)主共同利益的民事訴訟或與物業(yè)管理公司簽 訂物業(yè)管理合同等 ,業(yè)主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者 ,但在實施這些民事行為時 ,不能使用業(yè)主委員會自身的名義 ,而只能使用業(yè)主團體的名義。只有如此 ,才能從根本上解決現(xiàn)存制度中主體缺位的問題。 業(yè)主 (代表 )大會不是一種實體組織 ,而是業(yè)主團體內部的一種議事形式。業(yè)主團體在處理團體內部重大事宜 (如選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理公司、制定維修基金使用計劃等 )時 ,應召開業(yè)主 (代表 )大會形成決議 ,由業(yè)主委員會負責貫徹執(zhí)行決議。 業(yè)主公約的地位、效力在現(xiàn)存制度中一直比較模糊 ,在改進制度設計時也應加以明確。 業(yè)主公約應定位為業(yè)主團體內部各成員間的多邊合同、契約 ,其內容主要是各業(yè)主在物業(yè)管理中的權利義務、業(yè)主在物業(yè)使用和維護中的行為規(guī)范以及相關的法律責任。業(yè)主公約經一定比例業(yè)主簽字后即可生效 ,并對全體業(yè)主 (包括公約生效以后受讓物業(yè)產權的新業(yè)主 )均具有同等約束力。業(yè)主公約的主要作用是加強業(yè)主自治自律的可操作性 ,調整平衡單個業(yè)主相互之間、單個業(yè)主與全體業(yè)主之間的利益關系。各地現(xiàn)行的業(yè)主公約示范文本大多缺乏法律責任方面的條文 ,對違反業(yè)主公約 (如拒不分攤物業(yè)共同部位維修費用、破壞公共設施 )的業(yè)主應承擔何種法律責任、如何追 究其法律責任等均無明確規(guī)定 ,造成業(yè)主公約實際上淪為一紙空文 ,難以發(fā)揮業(yè)主自治自律的效用。在改進時應充分加以考慮 ,如下別業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定 ,既可由業(yè)主委員會以業(yè)主團體的名義直接追究其違約責任 ,也可委托物業(yè)管理公司作為業(yè)主團體的委托代理人予以追究。 綜上所述 ,一方面我們要對業(yè)主委員會制度的現(xiàn)實合理性予以充分的肯定 ,并在現(xiàn)階段的司法實踐中給予認可和保護 。另一方面 ,我們又要深刻認識其所存在的缺陷 ,在未來立法中進一步改進并非徹底否定業(yè)主委員會制度。基于物業(yè)管理集體消費的特點 ,作為整合廣大業(yè)主意愿并將其付諸 實施的唯一有效組織形式 ,業(yè)主委員會制度是極為必要的。改進的重點是從法理明確業(yè)主一方的主體定位 ,將全體業(yè)主組成的業(yè)主團體賦予一個獨立的主體資格。在此框架下 ,進一步制定詳細、完善的法律責任和操作程序方面的條款 ,使業(yè)主自治自律機制在立法中得以充分落實。 物業(yè)管理立法的任務是十分繁重的 ,但只要我們牢牢把握建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制這一目標 ,深入研究、積極探索、不斷創(chuàng)新 ,就一定會構建一個完善、嚴謹、適時調整并適度超前的物業(yè)管理法律法規(guī)體系 ,為推動物業(yè)管 理的健康發(fā)展做出應有的貢獻
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1