【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。區(qū)5公里，本項(xiàng)目建成后將輻射東莞鳳崗及深圳龍崗等地，為了綜合全面考察，我司認(rèn)為調(diào)查分析區(qū)域定在東莞市鳳崗鎮(zhèn)及深圳市龍崗區(qū)。境，使鳳崗鎮(zhèn)的外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。2020年被市規(guī)劃認(rèn)定為"菜籃子"生產(chǎn)基地。主要銷(xiāo)往深圳、香港，2020年銷(xiāo)售額約。2020年全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)。針對(duì)工業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的狀況，鳳崗鎮(zhèn)政府將在。地區(qū)年消費(fèi)額近55億元。鳳崗,在30公里的半徑內(nèi)有寶安機(jī)場(chǎng),鹽田港,蛇口港,廣九鐵路樞紐等重要交通樞紐,有“南門(mén)步行街”一個(gè)項(xiàng)目，大部分購(gòu)買(mǎi)者都是鳳崗鎮(zhèn)及周邊地區(qū)政府機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員。莞惠、東深四條主干公路正式通車(chē)。新改造的四條主干路全部為6車(chē)道及8車(chē)道。交通主動(dòng)脈，也成為廣東省高速公路網(wǎng)的重要組成部分。此外，28日一同通車(chē)的。東部快速干線也是東莞快速交通路網(wǎng)中的東西走向主干路。提供必要的先決條件。

　　

【正文】 查可清楚看到，片區(qū)商業(yè)客戶群多為以下幾種： （ 1） 鳳崗鎮(zhèn) 、官井頭及周邊村 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，為片區(qū)商業(yè)物業(yè)的主力購(gòu)買(mǎi)者； （ 2） 已在本片區(qū)經(jīng)營(yíng)商業(yè)，看好片區(qū)前景，準(zhǔn)備自購(gòu)商鋪的經(jīng)營(yíng)者； （ 3） 龍崗地區(qū)投資客。 本項(xiàng)目作為龍平公路旁的商業(yè)物業(yè)，公交樞紐帶來(lái)可觀的人流、車(chē)流，突出的商業(yè)價(jià)值，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的客戶資源。 本 項(xiàng)目商 業(yè)客戶群主要特征為： （ 1） 鳳崗鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 ? 熟 悉片區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 18 ? 較看中所投資物業(yè)的發(fā)展前景 ? 若所投資物業(yè)升值潛力高，可接受較高的價(jià)格 ? 有一定的消費(fèi)能力 （ 2） 自購(gòu)經(jīng)營(yíng)者 ? 已在片區(qū)租賃鋪位經(jīng)商或有朋友在片區(qū)經(jīng)商 ? 較關(guān)心所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)周邊的人流量 ? 經(jīng)商為主業(yè)，基本無(wú)其它就業(yè)渠道 ? 希望所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境好 （ 3） 投資客 ? 看好片區(qū)的發(fā)展前景 ? 有一定的消費(fèi)能力 ? 很希望所投資物業(yè)有公司可以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，獲取穩(wěn)定的投資回報(bào) ◎消費(fèi)者定位與分析 本項(xiàng)目所在片區(qū)為工業(yè)區(qū)，在周邊消費(fèi)的消費(fèi)群多為在工廠工作的普通員工及中低層管理人員。該部分消費(fèi)群的主要特征： A、 主體消費(fèi)群在 18～ 35歲之間； B、 此 類(lèi)消費(fèi)者年輕、有活力，追求新事物、新潮流； C、 在工廠里任職小主管、拉長(zhǎng)、車(chē)間主任等中高層職務(wù)； D、 收入水平在月收入 1500— 4000元左右； E、 消費(fèi)力以中低檔為主，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、精品、小食品、音像制品、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所（如 KTV、酒吧等）； 2） 、 商業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的特征及優(yōu)劣勢(shì)分析，可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目處于深、莞兩地交匯的核心地段。如何利用本項(xiàng)目片區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其作為深圳、東莞的樞紐地位，進(jìn)行差異化定位，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 鳳崗鎮(zhèn)作為深圳與東莞的交流中心，擁有五大工業(yè)區(qū)， 本項(xiàng)目位于其中之一 的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 19 官井頭工業(yè)區(qū) ， 有 約 200 家工廠、企業(yè)集團(tuán)，擁有員工約 10 萬(wàn)人， 建議本項(xiàng)目商業(yè)定位為： 集 休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、住宿 于一體的 龍鳳商業(yè)中心廣場(chǎng) 定位詮釋?zhuān)? ? 本項(xiàng)目為與龍崗鎮(zhèn)與鳳崗鎮(zhèn)交界處，是龍崗、鳳崗之間聯(lián)系的中樞地段； ? 本項(xiàng)目周邊無(wú)類(lèi)似的商業(yè)廣場(chǎng)，為市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 本項(xiàng)目具有商場(chǎng)、酒店、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)，具有真正意義上的商業(yè)中心； 項(xiàng)目規(guī)劃建議 1） 、酒店規(guī)劃建議 片區(qū)消費(fèi)能力不高，并且 離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)的 鳳崗鎮(zhèn) 中心 有一家五星級(jí)酒店 （ 金凱悅大酒店 ）及數(shù)家星級(jí)酒店 ，因此本項(xiàng)目酒店不宜走高端路線，避免惡性競(jìng)爭(zhēng) 。 A、建議將酒店外墻清洗，保持原有的裝修，節(jié)約成本； B、以三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修酒店大堂，令入住客戶一進(jìn)門(mén)就有尊貴的感覺(jué)； C、酒店大堂設(shè)有商務(wù)服務(wù)區(qū)、客戶休息區(qū)，并配備報(bào)紙、書(shū)刊、雜志、擦鞋機(jī)等； C、客房的裝修可適當(dāng)降低檔次， 但設(shè)備齊全，并配備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口，以 降低價(jià)格，提高入住率 ； 商業(yè)地塊規(guī)劃建議 A、該地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)以滿足周邊工業(yè)區(qū)的上班一族日常生活需求為主； B、 建議商場(chǎng)入口處大堂為三層挑高，目前為二層挑高 ； C、建議商場(chǎng)入口設(shè)置觀光電梯，增加三、五層的人流量； D、商業(yè)地塊設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意煙、氣、水等 廢物的排放，預(yù)留空調(diào)等設(shè)施的擺放位； E、目前設(shè)計(jì)二、三、四層層高（ 米） 較低，建議層高 米，層高可增 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 20 加有效空間，有利于日后各種商家進(jìn)駐。 F、一層商業(yè)建議不設(shè)洗手間，不但可以增加銷(xiāo)售面積，還可以帶動(dòng)二層的商業(yè)； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議 價(jià)格定位 本項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的制定，應(yīng)是對(duì)片區(qū)內(nèi)已有商業(yè)的租金水平、售價(jià)、優(yōu)劣勢(shì)以及未來(lái)的發(fā)展前景等有充分的了解。本項(xiàng)目周邊在 營(yíng)商業(yè)為嘉輝商業(yè)廣場(chǎng)，在 售樓盤(pán)只有南門(mén)步行街 ?？杀葮潜P(pán)少，因此以 租金反推法 計(jì)算本項(xiàng)目一層售價(jià)。 項(xiàng)目名稱 一層 平均 租金 （ 元 /㎡?月） 二層 平均 租金 （元 /㎡?月） 三層 平均 租金 （元 /㎡?月） 嘉輝商業(yè)廣場(chǎng) 100 60 20 南門(mén)步行街 80 —— —— 格爾威時(shí)裝購(gòu)物中心 70 30 —— 龍平公路臨街自建房一層鋪面 30 —— —— 項(xiàng)目周邊商業(yè)以村民自建房為住，租金便宜，在 15~40 元 /㎡月 之間，在營(yíng)業(yè)大型商業(yè)僅有嘉輝商業(yè)廣場(chǎng)，一層臨街鋪位租金在 90~150 元 /㎡月 之間，內(nèi)鋪在 80~150 元 /㎡月 之間，二層租金水平在 50~70 元 /㎡月 之間 ，三層租金在 15~30 元 /㎡月 之間 ，該商場(chǎng)雖有華潤(rùn)萬(wàn)家超市 進(jìn)駐，但出租狀況不大理想。 由片區(qū)租金及出租情況 ，結(jié)合本項(xiàng)目所處的地理位置、規(guī)模、環(huán)境等因素，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的租金水平為： 層數(shù) 平均租金（ 元 /㎡?月 ） 一層 70 二層 30 三層 15 租金反推法原理： ? 以六成十年按揭為標(biāo)準(zhǔn)反推； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 21 ? 項(xiàng)目單價(jià) =目前租 金 /六成十年按揭貸款系數(shù)（ ） / ? 由于片區(qū)樓盤(pán)，每年出租時(shí)間平均約 10 個(gè)月，所以以上項(xiàng)目單價(jià)乘以出租系數(shù)（ 10/12），即為目前物業(yè)價(jià)值。 結(jié)束語(yǔ) ： 以上的定位及建議，是我司通過(guò)初步的市場(chǎng)調(diào)查分析，以市場(chǎng)為依據(jù)、以客戶需求為前 提、以我司以往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)為指導(dǎo)。希望通過(guò)我司與貴公司進(jìn)一步的溝通，為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最少化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在此順祝商祺！ 深圳市金美林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二 OO 六年三月一十八日