【導(dǎo)讀】評(píng)標(biāo)時(shí)同等對(duì)待。請(qǐng)準(zhǔn)備投標(biāo)的其他策劃單位于發(fā)標(biāo)之日起3日內(nèi)書面通。投標(biāo)單位于2020年2月2日17:00前將投標(biāo)資料投交招標(biāo)單位?，F(xiàn)場(chǎng)提案的投標(biāo)單位，提案后三天內(nèi)定標(biāo)，通知定標(biāo)單位。得到發(fā)展商的認(rèn)可為止。詳見第二部分·策劃任務(wù)書。嚴(yán)重違反其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定；均價(jià)及速度的預(yù)期、項(xiàng)目品牌及企業(yè)品牌提升的目的。本年度6月上市、肩負(fù)為長(zhǎng)春公司可持續(xù)發(fā)展的任務(wù)；體現(xiàn)項(xiàng)目所訴求的居住文化，能引起目標(biāo)客戶的認(rèn)同。項(xiàng)目logol釋義和說(shuō)明;項(xiàng)目logol基礎(chǔ)設(shè)計(jì),即標(biāo)準(zhǔn)色彩、中英文標(biāo)準(zhǔn)字、指定印刷字體、此項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在方案策劃中明確闡述，并配以詳盡說(shuō)明。所提交的資料中,不準(zhǔn)出現(xiàn)任何關(guān)于投標(biāo)單位的文字及圖片等信息,(長(zhǎng)春)有限公司聯(lián)系。

　　

【正文】 中海 長(zhǎng)春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 23 不減，有力的帶動(dòng)著房?jī)r(jià)持續(xù)走高，同時(shí)也使南湖板塊的區(qū)域特點(diǎn)更加明顯，但從目 前南湖周邊可供開發(fā)的土地情況和在售項(xiàng)目的開發(fā)情況看，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供給量將呈逐步的下降趨勢(shì)，從而使后續(xù)產(chǎn)品的提升潛力進(jìn)一步加大。 區(qū)域產(chǎn)品形式分析 區(qū)域樓盤開發(fā)產(chǎn)品表 項(xiàng)目 產(chǎn)品形式 長(zhǎng)影世紀(jì)村 南郡水云天 大禹城邦 南湖誠(chéng)品 富苑華城 聯(lián)排別墅 ★ 多層 ★ ★ 小高層 ★ ★ ★ ★ ★ 高層 ★ ★ ★ 1） 建筑形式上前期基本以多層（帶電梯）住宅為主，后期以小高層為主。 長(zhǎng)春市是一個(gè)多層產(chǎn)品為主的城市（平均容積率為 ）， 由于長(zhǎng)春氣候與日照原因，早期住宅基本以多層 為主，尤其是高檔社區(qū)，基本為低密度建筑，部分項(xiàng)目配置電梯。但進(jìn)入 2020 年以后，城市的不斷擴(kuò)張和土地資源的日益減少，土地的稀缺性表現(xiàn)明顯，尤其是地理位置優(yōu)越的南湖片區(qū)，開發(fā)商為體現(xiàn)土地價(jià)值，多以建造多層和小高層為主，以提高銷售價(jià)值。 2） 戶型兩極分化相對(duì)比較明顯，總體 中大戶型相對(duì)暢銷。 在各盤開發(fā)戶型主力面積上，小戶型公寓（ 30— 60 ㎡）和大戶型（ 160 ㎡以上）產(chǎn)品為主。由于近年來(lái)長(zhǎng)春市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品需求較為旺盛，南湖區(qū)域產(chǎn)品小戶型產(chǎn)品由于占據(jù)明顯的地段優(yōu)勢(shì)，更能滿足客戶對(duì)類型產(chǎn)品的需求特點(diǎn)，所以普遍銷售速度較快 ，目前區(qū)域存量不大。 而對(duì)于大戶型產(chǎn)品而言，由于各盤在規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)不明顯，難以完全滿足高端客戶對(duì)城市中心豪宅的需求，所以銷售速度明顯低于小戶型產(chǎn)品，但相比其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，銷售速度仍比較理想。 這主要是由于本區(qū)域房?jī)r(jià)較高，吸引的多為對(duì)住宅舒適度要求較高高端客戶。 3） 建筑設(shè)計(jì)與朝向考慮南湖景觀 對(duì)于北方市場(chǎng)，南北朝向的住宅一直是首選，但對(duì)于南湖片區(qū)，景觀的需求 中海 長(zhǎng)春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 24 更大于朝向。對(duì)于高檔項(xiàng)目，其低密度、大開間的建筑設(shè)計(jì)在一定程度上化解了朝向和采光的不足，而景觀朝向成為客戶購(gòu)房的主要考慮因素。如南郡水云天、富苑 花園等社區(qū)皆選擇南偏東的朝向，在一定程度上既滿足了采光需要又體現(xiàn)了觀景優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域價(jià)格分析 南湖區(qū)域住宅樓盤價(jià)格圖 360035003200460044000100020203000400050006000長(zhǎng)影世紀(jì)村 南郡水云天 大禹城邦 湖畔誠(chéng)品 富苑華城均價(jià) 根據(jù) 2020 年上半年政府提供數(shù)據(jù)，商品房成交均價(jià)為 2666 元 /平方米， 與南湖片區(qū) 住宅 4000 元 /平方米 的均價(jià)相比 ， 南湖片區(qū)價(jià)格明顯高于全市平均水平，而且從近兩年區(qū)域樓盤價(jià)格走勢(shì)看，上漲幅度均較大，多數(shù)樓盤上漲幅度均在 400 元 /㎡以上，由于各盤在產(chǎn)品自身方面均無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，所以土地價(jià)值顯現(xiàn)的比較明顯，另外由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為本 土開發(fā)商開發(fā)，缺少足夠的品牌支撐，所以對(duì)于大品牌開發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格方面仍有較大的提升空間。 區(qū)域內(nèi)人群特性分析 通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的了解，發(fā)現(xiàn)購(gòu)買人群基本為原區(qū)域住戶。因此，對(duì)區(qū)域典型樓盤的主力客戶分析更具有代表性，各盤主力客戶詳細(xì)情況如下： 南郡水云天 長(zhǎng)影世紀(jì)村 富苑華城 大禹城邦 南湖誠(chéng)品 主力年齡段 35— 45歲 28— 45歲 30— 45歲 27— 45歲 30— 45歲 家庭結(jié)構(gòu) 3人 3人 3人 3人 3人 原居住區(qū)域 朝陽(yáng) 朝陽(yáng) 朝陽(yáng) 朝陽(yáng)、高新 朝陽(yáng) 職業(yè)特征 事業(yè)部門 私營(yíng)業(yè)主 事業(yè)部門 高薪行業(yè) 事業(yè)部門 高薪行業(yè) 私營(yíng)業(yè)主 大學(xué)教師 政府職員 私營(yíng)業(yè)主 私營(yíng)業(yè)主 高薪行業(yè) 政府職員 中海 長(zhǎng)春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 25 購(gòu)房因素 地段、品牌 地段 產(chǎn)品 景觀綠化 地段、產(chǎn)品 地段 購(gòu)房用途 95％自住 90％自住 90％自住 95%自住 87%自住 從上表情況可以看出，各項(xiàng)目主力客戶均來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)，從事 職業(yè)多為政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)部門及其科教、文衛(wèi)等系統(tǒng)為主，這部分人群具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，多為 二次置業(yè)者、中高收入的中年成功人士 。另外購(gòu)買因素多為地段，可見此類客戶在朝陽(yáng)區(qū)居住多年，對(duì)于區(qū)域配套、居住環(huán)境、教育等 產(chǎn)生較深的依賴感，同時(shí)對(duì)南湖片區(qū)具有人文歸屬。 總結(jié)分析 從目前南湖片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況分析 區(qū)位位置的差異。目前南湖片區(qū)項(xiàng)目整體容積率較高，導(dǎo)致住宅配比、產(chǎn)品選擇回旋余地小，因此在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，可以觀看觀看湖景的產(chǎn)品價(jià)格較高，而相對(duì)沒有景觀環(huán)境的區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低，整體品質(zhì)難以提升。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的差異。在竟品中，中小戶型設(shè)計(jì)差異不大，但對(duì)于大戶型設(shè)計(jì)方面，存在著設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)不到位，客戶印象不清的現(xiàn)象，難以支撐產(chǎn)品的價(jià)值。 品牌差異。目前價(jià)值上難以支持房?jī)r(jià)上升。 從目前南湖板塊開發(fā)情況上，除南郡以外， 基本以本土開發(fā)企業(yè)為主，品牌開發(fā)企業(yè)少，因此也給我司進(jìn)入南湖板塊創(chuàng)造了契機(jī)，我司可以充分挖掘中海地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更大的產(chǎn)品價(jià)值。 從南湖整體片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展情況上分析 本區(qū)域目前均價(jià)在 4500 元 /平方米左右，市場(chǎng)上呈現(xiàn)出“頂級(jí)片區(qū)無(wú)頂級(jí)豪宅”的現(xiàn)象，前有項(xiàng)目未能將價(jià)格充分挖掘。 通過(guò)近幾年的持續(xù)開發(fā)，南湖周邊土地供應(yīng)量日益減少，我司南湖項(xiàng)目將成為南湖板塊最后一塊完整的住宅社區(qū)。 項(xiàng)目周邊配套完善，先天優(yōu)勢(shì)明顯，占據(jù)自然景觀資源，交通便利，地段優(yōu)越。 南湖片區(qū)地處朝陽(yáng)區(qū)，政府機(jī)關(guān)單位集中，周邊學(xué) 校、醫(yī)院林立，因此周邊客戶也政府公務(wù)員、高級(jí)知識(shí)分子以及社會(huì)精英為主。 中海 長(zhǎng)春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 26 六、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 位于長(zhǎng)春市高檔住宅區(qū)，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市公認(rèn)的高檔住宅 區(qū) —— 南 湖片區(qū) ，南 湖片區(qū)規(guī)劃為集旅游、居住、生態(tài)為一體 ，周邊物業(yè)檔次高，且 已為 高端 置業(yè)者所認(rèn)可 。 項(xiàng)目 交通便捷，公共配套完善 。 由地塊交通狀況十分便捷，道路寬闊，四通八達(dá)。周邊生活配套齊全，居家、購(gòu)物、醫(yī)療、教育十分方便 缺的市區(qū)內(nèi)，是無(wú)可爭(zhēng)議的稀缺品，低密度是高端置業(yè)者最為看重的物業(yè)特征。 作為環(huán)南湖最后一 塊住宅用地，南湖景觀是絕版的。 品牌。 借助集團(tuán)公司強(qiáng)大的品牌力量，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)春公司三年多以來(lái)不斷的宣傳推廣，使中海品牌在長(zhǎng)春市的知名度和美譽(yù)度逐步提高，品牌影響力日益提升，得到了社會(huì)各界的普遍認(rèn)同。 專業(yè)化。 強(qiáng)大和設(shè)計(jì)和研發(fā)能力，和先進(jìn)的專業(yè)管理模式，使中海具備了其他公司所難以企及的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，在專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)先能力是我們的核心優(yōu)勢(shì)之一。 劣勢(shì)（ W）： 兩面臨路有噪音影響 地塊北靠城市主干工農(nóng)大路，南臨主干南湖大路，車流量相應(yīng)加大，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生噪音影響明顯。 地塊規(guī) 模相對(duì)有限。 地塊規(guī)模較小，在園林、環(huán)境規(guī)劃上受限，操作空間較小。 土地成本高，要求售價(jià)要高出目前市場(chǎng) 由于地價(jià)成本高，小高層預(yù)期均價(jià)為 8000 元 /平米、別墅預(yù)期均價(jià)為 12020元 /平米，而同區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格平均為 40005000 元 /平米，價(jià)格壓力極大。 機(jī)會(huì)（ O）： 作為以現(xiàn)有最高價(jià)競(jìng)拍而得最后一塊市區(qū)內(nèi)生態(tài)居住地，由于拍賣方的炒作已經(jīng)引起市場(chǎng)的特別關(guān)注，為項(xiàng)目后續(xù)的銷售作好鋪墊。 地塊本身的稀缺性，低容積率與景觀，可以樹立豪宅的形象。 中海 長(zhǎng)春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 27 片 區(qū)位于城市中心，既能享受城市給生活帶來(lái)的優(yōu)越性，又能擁有城市內(nèi)稀缺的生態(tài)資源。 入市時(shí)南湖片區(qū)的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤均已售完或進(jìn)入銷售尾聲。 威脅（ T）： 宏觀調(diào)控的影響開始顯現(xiàn) 九部委新政的出臺(tái)無(wú)異于一顆重磅炸彈，打擊著每一個(gè)開發(fā)商的內(nèi)心，雖然長(zhǎng)春市目前位置尚未有所動(dòng)靜，但其影響力不容忽視，需要本項(xiàng)目在后期給予密切關(guān)注。