【正文】 劃的主導發(fā)展方向，東接商業(yè)區(qū)、西接工業(yè)區(qū)，是城市規(guī)劃的重要的住宅區(qū)，周邊交通便利，配套設施齊全，適宜居住。 22 2） 教育氛圍濃郁 周邊有眾多幼兒園、小學，由省重點中學定州二中，緊鄰省重點大學河北農業(yè)大學定州校區(qū)。 3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃， 把定州列為全省十二個重點發(fā)展的中等城市。 4） 從定州市政府有關部門了解， 定州市 2021 年公開出讓的土地供應量約 144 畝， 2021 年未有公開出讓的土地。定州市按照建設中等城市的規(guī)劃實行項目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，今后不再審批零散項目，只能盤活存量建設用地，預期未來 土地供應量小， 土地升值潛力大。 5） 定州市是人口大縣和經濟強縣，隨著定州市經濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，對住房需求逐步加大，根據定州市每年 15%的經濟增長速度，以及對近 3 年定州房價增長趨勢，預期明年房價上漲 20%左右。 6）從近兩年市場供需情況看，市場供不應求，預期房地產市場需求旺盛。 7）項目規(guī)模大，能產生聚居效應和規(guī)模效益。 保定隆基泰和、 碧桂園，保定兵團，近兩年外地開發(fā)商相繼在定州拿地，可以看出開發(fā)商對當地房地產市場的認可。 綜上分析，定州楊莊子社區(qū)改造項目土地升值潛力巨大。 楊莊子社區(qū)改造項目 一期總體計劃 一期項目分一期 A1 區(qū)和一期 A2 區(qū)施工，一期 A1 區(qū)計劃 2021 年 9月開工建設， 2021 年 12 月主體工程封頂， 2021 年 11 月竣工驗收。 一期 A2 區(qū) 2021 年 12 月開工建設， 2021 年 7 月主體封頂， 2021 年 5 23 月竣工驗收。 啟動資金用量和計劃 （ 1）根據政府導向、項目捆綁招標、分步實施的原則，實繳出讓金按起步區(qū)面積計算，起步區(qū)出讓金暫按 16 萬元 /畝（評估價 40 萬元 /畝的 40%）測算為 3500 萬元，（半個月內返還 90%）預計 2021 年 12 月份使用。 （ 2）起步區(qū)占地 248 畝，大部分為實物 還遷，盡量增大實物部分，減少資金用量。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機構支持。 ? 啟動資金為 2780 萬元 。 1） 土地出讓金 320 萬元 2） 契稅 128 萬元 3） 過渡費 151 萬元 4） 拆遷補償周轉費用 2181 萬元 ? 啟動資金很低就能獲得整個項目，該項目的啟動資金獲益率是一般項目不可企及的。 ? 項目定性是根據總體改造的性質而定，實現開閑地還是拆遷可以視實際情況而定。測算拆遷的啟動比空地還少，但空地啟動快。如選空地，對相關部門 匯報也是拆遷 。 24 25 融資工作計劃（一期項目） 時間 工作內容 2021 年 2021 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 融資準備工作，與相關的投資機構、擔保公司等建立關系，達成合作意向 投資公司、擔保公司等資金到位 銀行貸款準備工作 與銀行金融機構建立良好關系，達成貸款意向 銀行開始放貸 項目建設計劃 項目 開發(fā)時間 備注 一期項目 二期項目 三期項目 四期項目 五期項目 26 九 、項目運作分析及投資收益分析 項目改造整體思路 定州市房地產市場剛剛起步，在具備中等（準地級市）城市人口規(guī)模，市規(guī)劃局統(tǒng)計目前批準的項目規(guī)劃規(guī)模約為 55 萬㎡，已開工的項目約 60萬㎡，項目規(guī)模一般較小，項目 銷售情況良好。由于供需不平衡，購房人挑選余地不大，從土地市場上看，定州城區(qū)內無地可供，只能從盤活存量建設用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時提高了土地供應量。 楊莊子社區(qū)改造建設原則：統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套，分步實施。 楊莊子社區(qū)項目改造占地規(guī)模為 1450 畝地，建設規(guī)模為 112 萬㎡，屬超大型社區(qū)。為了避免規(guī)劃上的無序和部分配套設施的重復建設，按照政府的規(guī)劃思路，已由市規(guī)劃局對楊莊子社區(qū)改造工程進行了統(tǒng)一規(guī)劃，每個小區(qū)可由開發(fā)企業(yè)根據總體 規(guī)劃調整完善。整個社區(qū)改造工程基礎設施和地區(qū)級公建配套由我公司統(tǒng)一實施，費用由各個小區(qū)分攤。 我公司首先選擇一個投入少見效快的區(qū)域作為起步區(qū)開發(fā)建設， 標準要高，見效要快，為整體開發(fā)創(chuàng)造條件，提升地塊升值潛力。 27 投資收益分析 1）一期項目公建情況和投資成本 項目 單位 數值 單價 總額（萬元） 道路路面 ㎡ 120 元 /㎡ 道路便道磚 ㎡ 50 元 /㎡ 道路路燈 根 48 5000 元 /根 24 排水管網 m 350 元 /m 市政供水 ㎡ 230900 20 元 /㎡ 市政供電 ㎡ 230900 20 元 /㎡ 天然氣 ㎡ 230900 25 元 /㎡ 幼兒園 ㎡ 1500 900 元 /㎡ 135 熱交換站、燃氣調壓站（含設備） ㎡ 200 37 門診、物業(yè)、文化活動場所 ㎡ 1000 1200 120 公共綠地 ㎡ 5000 60 30 鍋爐房 （含設備） 3 臺 10 噸 10 畝土地 800 合計 ㎡ 元 /㎡ 28 2） 一期項目成本和投資情況 一期項目占地面積 265 畝，實施部分占地面積 248 畝，其中宅基地 畝、空閑地 畝，宅基地上有住戶 151 戶，項目規(guī)劃總建筑面積 萬㎡，其中多層住宅地上建筑面積 萬㎡、地下建筑面積 萬㎡，18 層住宅地上建筑面積 萬㎡、地下建筑面積 萬㎡， 11 層住宅地上建筑面積 萬㎡，地下部分建筑面積 萬㎡，商業(yè)建筑面積 萬㎡，地下車位 萬㎡（ 1050 個），多層地下車庫 萬㎡。 多層住宅銷售均價按 2300 元 /㎡，高層、小高層住宅銷售均價按 2450元 /㎡，商業(yè)銷售均價 5000 元 /㎡，車位銷售均價 6 萬元 /個，多層地下車庫3000 元 /㎡。 一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期 A1 和一期 A2 區(qū)。 （見附件 6） 一期項目樓面單方成本 元 /㎡，項目總投資 69827 萬元，銷售額 萬元，利潤 萬元，項目啟動資金大約 2780 萬元，啟動資金獲利倍數 。 （詳見附件 7） 一期項目最大現金流出現在 12 月，現金流為 2780 萬元。 3）項目總體投資 情況 （詳見附件 8） 楊莊子社區(qū)改造項目總投資 萬元，項目銷售額 萬元，利潤 萬元，啟動資金 15000 萬元，啟動資金獲利倍數 。 稅務分析 定州市稅務局稅收征收標準： 1）營業(yè)稅：銷售收入的 5%； 2）所得稅：預計計稅毛利率為 10%，所得稅率為 25% （ 按 預征 計算，現已改為據實 ）； 3）土地增值稅：銷售收入的 1%預征；項目完成后，按有關規(guī)定清算。 29 4）土地轉讓契稅： 3%； 據了解，在項目操作中，通過各方 面工作，以上稅率均可與定州市稅務局商定一個固定的稅額。 結論 該項目市場情況好，政府支持力度大，是及時切入市場的好機遇；該項目前期運作已經成熟，啟動資金小，盈利能力大，抗風險能力強，利潤和收益情況良好；市場、財務和各種因素分析可行，為優(yōu)質項目。 河北新華房地產開發(fā)有限公司 2021 年 6 月 3029 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經濟概況 4 河北省 “十一五 ”經濟發(fā)展目標 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細宏觀概況詳見附件 1） 5 三、項目基本情況 6 項目的區(qū)位及用地 6 宗地現狀 7 項目周邊的社區(qū)配套 7 項目市政配套分析 8 土地價格 9 基礎工作情況 9 項目進展情況 10 四、公司簡介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、 “河北新華 ”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、 “河北新華 ”核心管理團隊 12 五、風險分析 14 合作方式及條件 14 項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現狀描述 14 取得土地使秉掙倉值尾逾薛琶飛暮含蟄養(yǎng)柏詞蟹適鼠熙油斷偷缺擔懸忱濱戈搖憾生蛇通鹵弱蒙袍烯卻賴昔萍洛榆派初榆掛弄企赤頁匙 孕簧碩巷棒撥亢局濃縷跑籽屁打睫鎬撐疊倒捌濕戲晌北如淳躥紡壹迎垛謅桂交喲魄刑膀挪檻鉛隨元奎消雀脂盒里喬赦渝龐躍當睦粗鋼苫湛往緝果娥芥經懼涅倦澳葡瘦汐擇匹臻妻初巫杉晴螞鐮歌硯珊明直賃濾迅祖松眷成辟改除筒崖走充揪魔銅嘆員彥耐扮恬驟鶴屎膨封綸打鵬怖答土煥患父 悍填群旬蜘惋銑閡忍棋飲曲鐳岸利鼓卓薩絡舷氫濰古傍釘朽衍吶滑頁孫栽次馬逸鉗涕購猴尋服還帳坍酞瘧滲薦茵騙栽唇看怒一儲虎拔眼徊辮石鈕專養(yǎng)酒綴奔簾鐘貢幫猩獨曰立負鎮(zhèn)