【導(dǎo)讀】級開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報。開發(fā)計劃；參與土地一級開發(fā)管理有關(guān)政策研究；負(fù)責(zé)儲備開發(fā)土地驗收工作。大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積平方公里，總?cè)丝谌f人。伴隨北京市政府近年來對南城的政策引導(dǎo)和投資力度的加大，南六環(huán)、南五環(huán)。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)。業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。拍賣或掛牌方式組織上市交易。咨詢與市政建設(shè)、驗收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項。筑面積4000萬平方米；本項目涉及非住宅拆遷建筑面積1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。該項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。化率30%，建筑高度24米。手續(xù)，拆遷的前期準(zhǔn)備工作已準(zhǔn)備就緒，拆遷工作于今年展開。本項目管理體制實行項目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，

　　

【正文】 600 元 /平方米， k 值系數(shù)取 ，區(qū)位補償價 =600 +600=1380 元 /平方米。民宅重置成新價按 1200 元 /平方米計算。則民宅拆遷補償費為： 民宅拆遷補償費 =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米 5067 平方米 =1160 萬元 2) 租房補貼費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2020]606 號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，考慮榆垡實際情況，租房補貼費按 1200 元 /戶 ??月計算，計費時間為 24 個月，則租房補貼費為： 租房補貼費 =1200 元 /戶 ??月 16 戶 24 個月 =46 萬元 3）搬家補助費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2020]606 號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補助費按每建筑平方米 15 元計算，則搬家補助費為： 搬家補助費 =15 元 /平方米 4000 萬平方米 =6 萬元 4）提前搬家獎勵費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標(biāo)準(zhǔn)為：提前搬家獎 2020 元 /戶，共計 3 萬元。 5）工程配合獎 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標(biāo)準(zhǔn)為：工程配合獎 50000 元 /戶，共計 80 萬元。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標(biāo)準(zhǔn)為：停產(chǎn)停業(yè)費按 500 元 /平方米（建筑面積的 10%）計算，共計 20 萬元。 民宅直接拆遷費用表 序號 項目 數(shù)量 單價 費用（萬元） 1 民宅拆遷補償費 區(qū)位補償費 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補助費 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎 16 戶 2020 元 /戶 3 6 配合工程獎 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費 400 平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計 1315 民宅間接拆遷費 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。民宅 間接拆遷費 33 萬元。 民宅間接拆遷費表 序號 項目 數(shù)量 參數(shù) 金額（萬元） 1 拆遷評估費 1160 % 12 2 拆遷服務(wù)費 1315 % 13 3 拆除清運費 4000 20 元 /平方米 8 4 小計 33 非住宅類房屋拆遷費： 本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費共計291 萬元。其中直接拆遷費用為 283 萬元，間接拆遷費用為 8 萬元 非住宅類房屋直接拆遷 費用 非住宅類房屋直接拆遷費用 283 萬。 1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格 房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面、裝修、設(shè)備、附屬物等九項。 為了確定本項目所適用的非住宅房屋重置成新價格，對項目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進行了現(xiàn)場踏勘，結(jié)合上述的九項主要指標(biāo)對現(xiàn)有企業(yè)用房進行打分，再利用公式進行綜合計算，初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為 1300 元 /建筑平方米。 非住宅房屋重 置成新價 =1300 元 /平方米 1639 平方米 =213 萬元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算，截止日期到拆遷公布時間為準(zhǔn)）。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 =500 元 /平方米 1311 平方米 =66 萬元 3） 搬遷補助費 拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 非住宅搬遷補助費 =25 元 /平方米 1639 平方米 =4 萬元 4）國有土 地補償費 依據(jù)榆垡鎮(zhèn)政府近年來國有土地出讓的經(jīng)驗，國有土地補償價按 100 萬元 /畝計， 本項目內(nèi)不涉及國有土地。 非住宅拆遷費用明細(xì)表 序號 項目 數(shù)量（平方米） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 重置成新費 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費 1311 500 66 3 搬遷補助費 1639 25 4 4 合計 283 非住宅間接拆遷費 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。非住宅房屋間接 拆遷費 8 萬元。 非民宅拆遷評估、服務(wù)、拆除費計算表 序號 項目 取費基數(shù) 取費標(biāo)準(zhǔn) 費用 (萬元 ) 1 拆遷評估費 213 萬元 % 2 2 拆遷服務(wù)費 283 萬元 % 3 3 拆除清運費 1639 平方米 20 元 /平方米 3 4 小計 ８ 安置房項目補貼資金 考慮安置房售價為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價計算。安置房補貼費=89466 平方米 1100 元 / m2=9841 萬元 外購房補貼 外購房補貼費 =16戶 30平方米 2700元 /m2=130萬元 （含地下管線） 對確需進行拆除且原作用不能替代的，按實際情況由評估機構(gòu)進行作價補償。對于經(jīng)過土地一級開發(fā)后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償。 其它地上附著物的補償 項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計算。 市政建設(shè)費用 榆垡居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設(shè)費用為 35002萬元，其中，道路工程 （含主路、步道、道路綠化工程）造價 12781萬元，管線工程總造價 7886萬元，其它費用 14335 萬元，折合193 元 /建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積 萬平方米）。居住區(qū) A 組團經(jīng)營性建筑面積 萬平方米，依據(jù)分?jǐn)傆苒揖幼^(qū) A 組團市政工程建設(shè)成本為 1719 萬元。 市政工程建設(shè)總成本測算表 序號 項 目 工程內(nèi)容 長度 (m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12020 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團投資實施 9 電信工程 專業(yè)集團投資實施 10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施 11 臨時市政接用費 12 其他 14335 13 合計 35002 注：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以市政項目綜合為測算依據(jù)，建設(shè)費用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)；市政建設(shè)費用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市、區(qū)財政投入的市政費用。 公益設(shè)施建設(shè)費 根據(jù)普通測繪成果報告，榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地?？傆玫孛娣e為 公頃。以上各項公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容，則公益設(shè)施建設(shè)費用為 7 萬元。如下： 公益設(shè)施建設(shè)費用明細(xì)表 地塊編 號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費標(biāo)準(zhǔn) 費用 建筑密度（ %） 綠地率 (%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 100 總計 60 元 /㎡ 7 財務(wù)費用 該項目財務(wù)費用為 2434 萬元。 財務(wù)費主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃，考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸 款利息為 2434 萬元。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按 12 項（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費，則不可預(yù)見費為 1113 萬元。 管理費 管理費用按 17 項（征地成本 +拆遷成本 +市政建設(shè)費 +公益設(shè)施建設(shè)費 +項目前期費 +財務(wù)費 +不可預(yù)見費）之和的 2%取費，則管理費為 387 萬元。 營業(yè)稅及附加 由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心，因此無本項費用。 總投資： 19722 萬元 三、經(jīng)濟分析 根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算，結(jié)合市場行情，對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析 ： ，土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和，本項目在實施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調(diào)整。 經(jīng)預(yù)測，本項目總投資項目預(yù)計投入 19722 萬元，預(yù)計收入 15848 萬元，預(yù)計虧損 3874 萬元。 四、區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟影響分析 2020 年 1 月 12 日，國務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 (2020 年 2020年 )》 (簡稱《北京新規(guī)劃》 )，北京未來 15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍(lán)圖?！侗本┬乱?guī)劃》明確了北京“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四個發(fā)展目標(biāo)，提出了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，本項目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設(shè)環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。 本項目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。 第八章 社會影響分析 一、社會影響效果分析 本項目的實施 對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響。 1．項目的相關(guān)利益群體 本項目的建設(shè)主要涉及到合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益等方面的影響，項目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響。 地方政府：本項目的實施，必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響。 周邊居民：本項目對周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。 以上社會群體是本項目的相關(guān)利益群體。 2．項目對不同利益群體的影響 本項目地方政府、周邊企事業(yè)單位、周邊居民為本項目的不同利益群體，在項目的建設(shè)中受到不同的影響。 地 方政府：將從項目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入；大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；本項目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)，大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。 本項目拆遷范圍內(nèi)住戶：