【導(dǎo)讀】級(jí)開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報(bào)。開發(fā)計(jì)劃；參與土地一級(jí)開發(fā)管理有關(guān)政策研究；負(fù)責(zé)儲(chǔ)備開發(fā)土地驗(yàn)收工作。大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積平方公里，總?cè)丝谌f人。伴隨北京市政府近年來對(duì)南城的政策引導(dǎo)和投資力度的加大，南六環(huán)、南五環(huán)。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)。業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。拍賣或掛牌方式組織上市交易。咨詢與市政建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。筑面積4000萬平方米；本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積1639平方米，為集體企業(yè)拆遷。該項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街?；?0%，建筑高度24米。手續(xù)，拆遷的前期準(zhǔn)備工作已準(zhǔn)備就緒，拆遷工作于今年展開。本項(xiàng)目管理體制實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，

　　

【正文】 600 元 /平方米， k 值系數(shù)取 ，區(qū)位補(bǔ)償價(jià) =600 +600=1380 元 /平方米。民宅重置成新價(jià)按 1200 元 /平方米計(jì)算。則民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)為： 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米 5067 平方米 =1160 萬元 2) 租房補(bǔ)貼費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2020]606 號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，考慮榆垡實(shí)際情況，租房補(bǔ)貼費(fèi)按 1200 元 /戶 ??月計(jì)算，計(jì)費(fèi)時(shí)間為 24 個(gè)月，則租房補(bǔ)貼費(fèi)為： 租房補(bǔ)貼費(fèi) =1200 元 /戶 ??月 16 戶 24 個(gè)月 =46 萬元 3）搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2020]606 號(hào)文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補(bǔ)助費(fèi)按每建筑平方米 15 元計(jì)算，則搬家補(bǔ)助費(fèi)為： 搬家補(bǔ)助費(fèi) =15 元 /平方米 4000 萬平方米 =6 萬元 4）提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2020]606 號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：提前搬家獎(jiǎng) 2020 元 /戶，共計(jì) 3 萬元。 5）工程配合獎(jiǎng) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2020]606 號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：工程配合獎(jiǎng) 50000 元 /戶，共計(jì) 80 萬元。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [2020]606 號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)按 500 元 /平方米（建筑面積的 10%）計(jì)算，共計(jì) 20 萬元。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 費(fèi)用（萬元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶 2020 元 /戶 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400 平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計(jì) 1315 民宅間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。民宅 間接拆遷費(fèi) 33 萬元。 民宅間接拆遷費(fèi)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 參數(shù) 金額（萬元） 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 1160 % 12 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 1315 % 13 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 4000 20 元 /平方米 8 4 小計(jì) 33 非住宅類房屋拆遷費(fèi)： 本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費(fèi)共計(jì)291 萬元。其中直接拆遷費(fèi)用為 283 萬元，間接拆遷費(fèi)用為 8 萬元 非住宅類房屋直接拆遷 費(fèi)用 非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用 283 萬。 1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格 房屋重置成新價(jià)格的確定：采用分部件按條件計(jì)分，以成新折扣方法計(jì)算房屋總分，再按規(guī)定分值計(jì)算房屋的現(xiàn)價(jià)。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面、裝修、設(shè)備、附屬物等九項(xiàng)。 為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，再利用公式進(jìn)行綜合計(jì)算，初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為 1300 元 /建筑平方米。 非住宅房屋重 置成新價(jià) =1300 元 /平方米 1639 平方米 =213 萬元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500 元 /平方米 1311 平方米 =66 萬元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 非住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi) =25 元 /平方米 1639 平方米 =4 萬元 4）國(guó)有土 地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù)榆垡鎮(zhèn)政府近年來國(guó)有土地出讓的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)有土地補(bǔ)償價(jià)按 100 萬元 /畝計(jì)， 本項(xiàng)目?jī)?nèi)不涉及國(guó)有土地。 非住宅拆遷費(fèi)用明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬元） 1 重置成新費(fèi) 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費(fèi) 1311 500 66 3 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 1639 25 4 4 合計(jì) 283 非住宅間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。非住宅房屋間接 拆遷費(fèi) 8 萬元。 非民宅拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi)計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 (萬元 ) 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 213 萬元 % 2 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 283 萬元 % 3 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1639 平方米 20 元 /平方米 3 4 小計(jì) ８ 安置房項(xiàng)目補(bǔ)貼資金 考慮安置房售價(jià)為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價(jià)計(jì)算。安置房補(bǔ)貼費(fèi)=89466 平方米 1100 元 / m2=9841 萬元 外購(gòu)房補(bǔ)貼 外購(gòu)房補(bǔ)貼費(fèi) =16戶 30平方米 2700元 /m2=130萬元 （含地下管線） 對(duì)確需進(jìn)行拆除且原作用不能替代的，按實(shí)際情況由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于經(jīng)過土地一級(jí)開發(fā)后可以替代的，原則上不再進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。 其它地上附著物的補(bǔ)償 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 市政建設(shè)費(fèi)用 榆垡居住區(qū)總體土地一級(jí)開發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為 35002萬元，其中，道路工程 （含主路、步道、道路綠化工程）造價(jià) 12781萬元，管線工程總造價(jià) 7886萬元，其它費(fèi)用 14335 萬元，折合193 元 /建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米）。居住區(qū) A 組團(tuán)經(jīng)營(yíng)性建筑面積 萬平方米，依據(jù)分?jǐn)傆苒揖幼^(qū) A 組團(tuán)市政工程建設(shè)成本為 1719 萬元。 市政工程建設(shè)總成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程內(nèi)容 長(zhǎng)度 (m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12020 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 9 電信工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 10 有線電視工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 11 臨時(shí)市政接用費(fèi) 12 其他 14335 13 合計(jì) 35002 注：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以市政項(xiàng)目綜合為測(cè)算依據(jù)，建設(shè)費(fèi)用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測(cè)算依據(jù)；市政建設(shè)費(fèi)用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市、區(qū)財(cái)政投入的市政費(fèi)用。 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi) 根據(jù)普通測(cè)繪成果報(bào)告，榆垡居住區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有街頭綠地?？傆玫孛娣e為 公頃。以上各項(xiàng)公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)容，則公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用為 7 萬元。如下： 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表 地塊編 號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度（ %） 綠地率 (%) A038 [A] G1 60 元 /㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 60 元 /㎡ 3 0 100 總計(jì) 60 元 /㎡ 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2434 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，考慮實(shí)際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸 款利息為 2434 萬元。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 12 項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費(fèi)，則不可預(yù)見費(fèi)為 1113 萬元。 管理費(fèi) 管理費(fèi)用按 17 項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本 +市政建設(shè)費(fèi) +公益設(shè)施建設(shè)費(fèi) +項(xiàng)目前期費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi)）之和的 2%取費(fèi)，則管理費(fèi)為 387 萬元。 營(yíng)業(yè)稅及附加 由于申報(bào)主體為北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興分中心，因此無本項(xiàng)費(fèi)用。 總投資： 19722 萬元 三、經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和投資估算，結(jié)合市場(chǎng)行情，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析 ： ，土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會(huì)成本和新增資源消耗之和，本項(xiàng)目在實(shí)施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算影子價(jià)格，影子價(jià)格暫按市場(chǎng)價(jià)格，不作調(diào)整。 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722 萬元，預(yù)計(jì)收入 15848 萬元，預(yù)計(jì)虧損 3874 萬元。 四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 2020 年 1 月 12 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 (2020 年 2020年 )》 (簡(jiǎn)稱《北京新規(guī)劃》 )，北京未來 15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍(lán)圖?！侗本┬乱?guī)劃》明確了北京“國(guó)家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四個(gè)發(fā)展目標(biāo)，提出了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設(shè)環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)配置、改善居民生活、工作條件的同時(shí)，提高了土地的價(jià)值。 本項(xiàng)目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。 第八章 社會(huì)影響分析 一、社會(huì)影響效果分析 本項(xiàng)目的實(shí)施 對(duì)大興區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會(huì)產(chǎn)生一定影響。 1．項(xiàng)目的相關(guān)利益群體 本項(xiàng)目的建設(shè)主要涉及到合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益等方面的影響，項(xiàng)目外部性將對(duì)以下群體產(chǎn)生影響。 地方政府：本項(xiàng)目的實(shí)施，必然對(duì)大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響。 周邊居民：本項(xiàng)目對(duì)周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。 以上社會(huì)群體是本項(xiàng)目的相關(guān)利益群體。 2．項(xiàng)目對(duì)不同利益群體的影響 本項(xiàng)目地方政府、周邊企事業(yè)單位、周邊居民為本項(xiàng)目的不同利益群體，在項(xiàng)目的建設(shè)中受到不同的影響。 地 方政府：將從項(xiàng)目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入；大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)，大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。 本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶：