【導(dǎo)讀】自管理之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)客戶滿意率96%以上。政府部門的考評。通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。每次抽查內(nèi)容的90%以上合格視為當(dāng)次抽查合格。每季抽查不合格率=0. 有火警時，遵循應(yīng)急處理方案程序，消滅于萌芽狀態(tài)。每2個季度1次。進行組織機構(gòu)設(shè)置和人員配備。遵循安全第一的原則，以客戶為中心，安全圍繞每項工作的始終。質(zhì)管理、行政管理、財務(wù)管理等方面由公司進行統(tǒng)一的資源調(diào)配，節(jié)省山東電視臺費用開支。業(yè)管理人的職責(zé)。據(jù)山東電視臺功能需要和客戶需求，在物業(yè)公司設(shè)四個部門，由總經(jīng)理直接調(diào)配管理。既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實現(xiàn)運行的高效率，來達(dá)到機構(gòu)精簡，人員精干，工作高效的目的。各類人員的配備，均要求有較高的知識水平和專業(yè)技能。質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)等。主要是電大、夜大、函大等形式。公司鼓勵員工積極上進，并給予寬松的學(xué)習(xí)環(huán)境。

　　

【正文】 及消防法規(guī)嚴(yán)肅處理。 ２、各種消防管道的修理或停水，消防自控設(shè)備的維修、調(diào)試，應(yīng)事先報安全部，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可作業(yè)。 ３、各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。 ４、安全部對所有消防器材負(fù)責(zé)定期組織檢查、更換，并聯(lián)系檢修，以確保靈敏好用，對消防器材的配備和變動情況要登記備案。 ５、各部門、各崗位對自己工作 范圍內(nèi)的消防設(shè)備有責(zé)任配合安全部進行維護，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。 ６、建筑審核消防規(guī)定。 ７、嚴(yán)格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴建工程的各項管理規(guī)定。 ８、各部位需要進行施工改造及內(nèi)裝修工程時，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報一份交安全部備案，另一份報消防局審批。 ９、施工方案未經(jīng)消防監(jiān)督機關(guān)批準(zhǔn)前，不得提前施工。工程駿工后須經(jīng)公安消防監(jiān)督機關(guān)檢查驗收，合格后方可批使用。 １０、新建、改建、擴建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。 １１、施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。 １２、任何工程要與施工單位簽 訂消防協(xié)議書，明確責(zé)任，并報安全部備案。 （九）消防演習(xí)預(yù)案 １、義務(wù)消防隊分工 （１）第一梯隊：滅火搶險組 負(fù)責(zé)配合進行火場搶救被困人員和火災(zāi)撲救工作，工作由班長安排。 （２）第二梯隊：疏散組 負(fù)責(zé)人員疏散和上下著火層客戶的安全疏散工作。 （３）第三梯隊：火場警戒組 負(fù)責(zé)火場警戒，外圍警戒，并負(fù)責(zé)疏散圍觀人員，保證交通交通，在門口給消防車帶路，保護疏散物質(zhì)和火災(zāi)現(xiàn)場， （４）第四梯隊：火場救護組 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)醫(yī)務(wù)室醫(yī)生對受傷人員進行救護，并聯(lián)系就近急救中心達(dá)到現(xiàn)場和做好搶救準(zhǔn)備，做好搶險人員的后勤工作。 （ ５）第五梯隊：火場工程組 負(fù)責(zé)火場排水、電梯迫降和消防梯使用，切斷著火層電源，切入應(yīng)急電源，打開防排煙送風(fēng)機。 ２、所需器具 滅火器、斧頭、藥箱、手電筒、鋁梯、柴油、消防水龍帶、消防槍、防火服、消防救火繩、防毒面具、救護組擔(dān)架。 ３、演習(xí)步驟安排 （１）全體員工正休息； （２）假設(shè)某處著火； （３）員工聽到警鈴響后，除不能離開崗位的人員外，其他人員即到消防中心集合。 （ 4）按分工到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場救火。 （ 5）消防水龍帶競技比賽（摔帶）。 （ 6）正確使用滅火器競技比賽。 （ 7）領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)講話。 接警后程序 （ 1）消防中心報警、巡邏治安員上樓查看。 （ 2）值班治安員拉呼警玲。 （ 3）消防隊員集合、打開所有通道鑰匙。 （ 4）巡邏保安員打破警鐘報警、工程部關(guān)閉煤氣開關(guān)總擎。 （ 5）工程部人員切斷電源、疏散人員。 （ 6）消防中心用廣播報告火情、疏散人群、講述自救辦法。 （ 7）消防中心打開煙閥和風(fēng)機、將煙排掉。 （ 8）關(guān)閉出事地點的防火門，打開住戶窗戶。 （ 9）電梯由工程部視情況。 （ 10）實施撲救（用消火栓、滅火器救火） （ 11）把傷者送到救護組處進行搶救。 （ 12）注意余火、搞好現(xiàn)場保護。 （ 13）清理通道等地方，打掃現(xiàn)場。 發(fā)生火災(zāi)時，消防指揮人員處理步驟 （ 1）當(dāng)發(fā)生煙感報警顯示報警時 ,確定報警的層數(shù)、并速用對講機轉(zhuǎn)告治安員、察看報警現(xiàn)場，確定是故障還是火災(zāi)。 （ 2）當(dāng)巡邏保安員反饋信息告知為火災(zāi)時，中心值班治安員立即啟動所發(fā)生樓洞頂層送風(fēng)機，并打開火災(zāi)層的排煙閥。 （ 3）用電話或?qū)χv機通知總指揮到達(dá)消防中心，根據(jù)火區(qū)域情況下達(dá)滅火指令并指揮滅火。 （ 4）用電話或?qū)χv機通知工程部值班員隨時做好滅火的一切機電設(shè)備。 （ 5）通知另一名巡邏保安員關(guān)閉有關(guān)煤氣總閥。 （ 6）根據(jù)火情 ，隨時準(zhǔn)備起動消防泵。 （ 7）由總指揮確定是否撥“ 119”電話。 （ 8）通知各崗位必須堅守崗位，防備壞人乘虛而入。 （ 9）通知待命的消防隊員做好救護，持剖析通道，護送及疏散人群。打開所有地面消防通道。 （ 10）火災(zāi)滅后，用廣播及時對講機通知留下治安員及工作人員看守現(xiàn)場，其余人員撤離現(xiàn)場。 （ 11）災(zāi)后及時將各系統(tǒng)設(shè)備復(fù)位、檢查、修理、做好記錄并向領(lǐng)導(dǎo)匯報。 工程管理 為了有效保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，為房屋保值、增值 提供可行的操作平臺真，真正受益于山東電視臺的業(yè)主。 就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的目的在于從全局的視覺出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題或隱患進行一次全面的計劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責(zé) 工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃； 公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃； 維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容 根據(jù)山東電視臺的實際情況，制定房 屋建筑本體的維修養(yǎng)護計劃和實施方案 維護范圍： 房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。 建筑本體年維修保養(yǎng)工作計劃 序 保養(yǎng)項目 保養(yǎng)周期 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 與 要 求 屋 頂 2 年 兩年對隔熱層進行保養(yǎng)一次對面磚破碎和裂縫較大的及時維修更換。 外墻飾面 1 年 每年對重點部位進行檢查，特別在雨季前的檢查 內(nèi)墻飾面 3 年 每三年進行全面維修保養(yǎng)。 樓梯間 3 年 每月用拖把進行擦洗，樓梯間踏步每三年進行一次保養(yǎng)。 門 1 年 對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹掉漆的應(yīng)及時修理，其它類型門每年全面保養(yǎng)一次。 花園、圍欄 1 年 每年除銹刷油一次。 窗 1 年 對門窗框松動、翹曲、鉸鏈、風(fēng)勾脫落及時維修，每年全部保養(yǎng)一次。 8 公共地磚 3 年 日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每三年進行全面保養(yǎng)一次。 9 吊 項 3 年 日常發(fā)現(xiàn)有破損立即更換，三年揭開石膏板查看吊頂鋼絲、全面檢修一次。 車行道 、人行道 1 年 日常發(fā)現(xiàn) 的損壞及時修補，每年重點養(yǎng)護一次。 管 道 3 年 室外一樓地面的管道每年刷油一次，井道內(nèi)管道每三年一次，刷油一次。 化糞池、污水井 1 年 每年揭蓋檢查清理污泥一次。 檔雨蓬 1 年 每年檢修一次。 玻璃幕墻、玻璃門 1 年 每年對玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進行全面檢查。 公共照明系統(tǒng) 半個月 燈泡隨壞隨換，燈罩半個月擦一次。 水 池、水 箱 半年 1 年 每年對地下室水池清洗一次、每半年對屋頂水箱清洗一次。 1 標(biāo)識系統(tǒng) 1 年 每年對物業(yè)的所有標(biāo)識系統(tǒng)全面檢查一次 房屋及維修管理要求： （ 1）房屋外觀完好、整潔； （ 2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰 （ 3）房屋完好率達(dá) 99%以上。 （ 4）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。 （ 5）房屋零修及時率達(dá) 98%以上，零修合格率達(dá) 100%，并建立維修和回訪記錄。 （ 6）公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。 （ 7）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 （ 8）道路暢通、路面平坦。 （ 9）污水排放通暢。 建筑本體日、周、月維修保 養(yǎng)計劃： 主要 周期 房屋 本體 室內(nèi)：小修 30 分鐘 ,一般故障 2 小時 ,不超過 8小時 ,較難故障 3天內(nèi)。 48 小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次， 34 年全面修補刷漆一次。 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 公共 設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng) :每月檢查 1 次 ,每年雨季前須檢查一次 ,發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 道路車場：每天檢查 1 遍 ,隨時壞隨時修； 路燈：每天檢查 1 遍，隨時壞隨時修； 明暗 溝：每周檢查 1 遍，隨時壞隨時修； 供水電氣：每月細(xì)查 1 遍，隨時壞隨時修； 樓道燈：每天檢查 1 遍，即壞即修。 標(biāo)識系統(tǒng)：每天檢查 1 遍，即壞即修。 檢查項目及處理方法 檢查 項目 、防水層 8.水箱水池 地面磚 20 電纜溝蓋板 . 處理方法 按照 ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn) ,對輕微不合格項進行整改 ,嚴(yán)重不合格項上報經(jīng)理并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9001： 2020 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。 四、建筑本體維護保養(yǎng)及日常維修流程圖 建筑本體維護保養(yǎng)流程示意圖 日常維修流程 設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，特別在電視臺，是 物業(yè)管理的重中之重點。同時，設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但業(yè)主無時無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。 通過制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計劃等，達(dá)到對設(shè)備運行和維護的控制，為山東電視臺提供安全可靠大的動力支持。 為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。 設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施 針對電視臺設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點，實行“點陣統(tǒng)一，重點控制”的工程設(shè)備管理模式， 模式詮釋 點陣統(tǒng)一：通過對 各個設(shè)備的詳細(xì)了解，分別將前述各系統(tǒng)所有設(shè)備設(shè)為管理控制點，如：電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、發(fā)電機、變壓器、低壓柜、 UPS 等各個設(shè)備點，弱電系統(tǒng)的 BA 監(jiān)控、保安監(jiān)控、巡更設(shè)備、門禁設(shè)備的監(jiān)控中心主機和各個末端設(shè)備，消防系統(tǒng)的報警主機、火災(zāi)探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式報警閥等，電梯的門、轎廂、安全裝置、機房控制柜等；建筑本體、門窗、道路等設(shè)施，照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等，給排水的閥、水龍頭、排水口等，都是單獨的每一個“點”，所有這些點綜合在一起，就形成設(shè)備控制的“陣”，將這些點陣統(tǒng)一，就是以工程部為管理 樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃和日常巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按統(tǒng)一的管理制度和管理規(guī)程操作，逐一對各個機電設(shè)備點進行精心地運行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，從而達(dá)到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。 重點控制：所謂重點控制，就是對重點設(shè)備重點部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運行。 系統(tǒng) 管理重點 管理措施要點 電梯系統(tǒng) 安全運行 日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢 消防系統(tǒng) 可靠運行、隨時可啟動 定期試驗、巡查 供配電系統(tǒng) 安全可靠運行 加強日常的維護檢查，發(fā)電機定期試驗、檢修 給排水系統(tǒng) 水質(zhì)良好，排水正常 水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通 VRV 空調(diào)系統(tǒng) 空氣清新、制冷、熱效果好 設(shè)備定期維護、檢修、清洗 模式管理要點 該管理模式的管理要點在于對分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)裝置和給排水系統(tǒng)實行 24 小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行 24 小時集中值班運行，通過嚴(yán)密的工作計劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對日常維 修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。 （二）管理措施 根據(jù)“點陣統(tǒng)一、重點控制”的管理模式，針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對設(shè)施設(shè)備實行專案管理 設(shè)備檔案資料管理 （ 1） 設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸