【導讀】理市場的實際情況，以嘉利德置業(yè)的專業(yè)管理經驗而編制。本方案中擬定的管理方式操作運行。世貿廣場大廈管理處日常管理服務將逐。步全面導入ISO9001：2020質量保證體系。內達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準，四年內達到全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準。最終實現(xiàn)發(fā)展商和業(yè)主的物業(yè)保值增值。方案做進一步完善和補充，持續(xù)改進世貿廣場大廈的物業(yè)管理工作。的努力可以錦上添花，最大化地贏得市場，贏得客戶。（二）管理總目標-------------------------------------------5. （一）基本情況---------------------------------------------7. （二）企業(yè)的經營理念---------------------------------------9. （五）工作總規(guī)劃表----------------------------------------20. 大隆大廈屬高層建筑，地面共17層，盤進銷售的同時展現(xiàn)規(guī)范化服務，取得物業(yè)各方認識與價值立場的一致。慮在介入后，在管理模式、服務標準、增值措施等方面將會充分論證優(yōu)化，大隆大廈設備先進，智能化程度高，大廈使用功能。德物業(yè)根據(jù)以往設備管理的經驗，擬在前期介入時全面參與設備安裝、調試，

　　

【正文】 能化管理；外部停車場為外來臨時車輛停放處，實行保安集中統(tǒng)一管理。 1）完善的停車場管理制度、智能化管理系統(tǒng)以及全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 2）做好各種安全標識 和安全設施的管理，保證行車安全，如限速器、轉彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域指示牌等。 3）車輛按規(guī)定道路、方向行駛，做到持卡行車，一卡一車，安全有序。 4）指揮車輛動作規(guī)范，熱情禮貌，服務周到。 5）實行 24 小時值班巡邏制度，定時對地下停車場進行全面巡視，查看車輛有無損壞、漏油、漏水情況和車輛防護狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留等。 6）嚴格執(zhí)行停車場管理制度，以標準的交通指揮動作指揮疏導車輛，按規(guī)定停泊車輛，防止交通事故的發(fā)生。 7）控制好停車場的出入口，防止無關人員進入停車場， 禁止無關人員逗留。 8）發(fā)生交通事故時，迅速保護和控制現(xiàn)場，報警并搶救傷員，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。 9）對人貨車進行開箱檢查。 （ 8）消防管理 貫徹 “ 預防為主，防消結合 ” 的工作方針，實行技防、人防的有效結合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設備設施，做好日常消防防范工作。組建一支反應迅速、技術過硬的義務消防隊，按時對消防報警系統(tǒng)進行聯(lián)動測試，定期進行消防演習，提高員工防火、滅火技能。 1）消防監(jiān)控中心值班員 24 小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關崗位人員到現(xiàn)場查 看確認，防止超標準使用報警，確屬火警則按火警處理程序立即進行處理；屬誤報的，查明原因，消除故障，恢復系統(tǒng)，做好處理記錄。 2）發(fā)生火警或誤報使電梯迫降時，立即用電梯對講電話通知電梯內乘客保持鎮(zhèn)靜，并通知相關人員做好解救工作。 3）定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正?？煽窟\行。 消防巡視檢查的內容： （ 1）消防通道是否暢通無阻。 （ 2）消防器材是否已按要求配備。 （ 3）消防箱內水槍、水帶各種附件是否完好。 （ 4）消防水源是否滿足要求。 （ 5）煙感、溫感、噴淋 頭是否完好。 （ 6）做好相關記錄。 在下列場所，應增加巡視頻率： （ 1）撲滅火災后的現(xiàn)場。 （ 2）在動火作業(yè)的前后。 （ 3）重點防火的位置。 （ 4）裝修施工現(xiàn)場。 （ 5）食品加工區(qū)域。 4）嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，禁止閑雜人員出入。 （四）公共設施修繕養(yǎng)護與機電設備管理 參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)考核標準》，結合大隆大廈實際情況，在房屋及設施修繕養(yǎng)護方面制定的指標為： 序號 指標名稱 國標 承諾指標 測算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋零修、急修及時率 98% 100% 及時維修次數(shù) /報維修次數(shù) 100% 1 、人力配備充足； 崗位培訓、服務意識培訓到位； 技術人員有過硬的技術水平； 強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 2 維修工程質量合格率 100% 100% 維修合格工程項次 /維修工程項次 100% 建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度； 擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。 3 道路完好率及使用率 95% 100% 完好道路總面積 /規(guī)劃道路總面積 100% 嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度，護管加強巡查和疏導； 規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識 ，合理使用道路； 及時整改修補損壞路面 4 化糞池、雨水井、污水井完好率 95% 100% 完好化糞池、雨水井、污水井數(shù)量 /化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量 100% 1 、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理； 化糞池每半年清理一次； 雨水井、污水井每一年全面檢修一次。 5 排水管、明暗溝完好率 95% 100% 完好排水管、明暗溝長度 /排水管、明暗溝總長度 100% 1 、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案，疏通處理； 每半年進行一次全面檢修。 6 照明燈及疏散燈完好率 95% 98% 完好照明燈疏散燈數(shù)量 /照明燈、疏散燈總數(shù)量 100% 1. 每日記錄檢查情況及時更換檢修 。2 每月全面檢查檢修一次；。 7 公共停車場、單車棚完好率 95% 100% 完好的設備設施 /停車場設施設備100% 1. 依規(guī)劃使用停車場地； 2 停車場設施設備正常運行，智能防盜系統(tǒng)專門技術人員檢修，確安管全有效； 3 停車場疏導有序，無占用消防通道，無阻礙交通。 8 公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率 95% 100% 完好公共文體休息設施 /公共文體休息設施總計 100% 1. 有詳細管理養(yǎng)護計劃 ； 潔； ，用戶自覺愛護； 放期間均有管理人員提示用戶愛惜設施，合理使用； 5。部分設施實行有償服務，以彌補管養(yǎng)經費不足，及時修繕。 9 消防設施設備完好率 100% 100% 完好的消防設備 /大隆大廈的消防設備總數(shù) 100% 指定機電設備及公用設施管理員維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設施、設備完好無損、正常使用。 10 維修服務回訪率 95% 98% 維修回訪次數(shù) /維修服務次數(shù) 100% 1. 建立針對辦公室、室內維 修效果的電話回訪制度； ，做好維修回訪記錄； 。 為達到上述指標，擬采取的具體措施及要求是： 商業(yè)裙樓及辦公室維修服務： （ 1）設置報修專線電話，建立 24 小時維修服務值班制度，受理大隆大廈商業(yè)裙樓、辦公室的日常零星報修服務。 （ 2）按 ISO9001： 2020 質量管理標準 “ 以顧客關注為焦點 ” ，制訂《維修服務承諾》和《維修服務規(guī)范、標準》并切實執(zhí)行，在兩個工作日內對室內維修項目進行電話回訪，以持續(xù)改進維修服務質量。 供配電系統(tǒng)維護管理要求： （ 1）保證供配電設備 24 小時正常運行。 （ 2）應急發(fā)電機可隨時啟動，在市政停電的情況下，保證發(fā)電機在 15 秒鐘內運轉供電。 （ 3）功率因數(shù)達 以上。 給排水系統(tǒng)維護管理要求： （ 1）建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和實施節(jié)水計劃。 （ 2）建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管、設備故障等，維修人員及時到場搶修。 （ 3）供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)通暢。 （ 4）限水、停水能預先通知用戶。 （ 5）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備 及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，確保二次供水符合飲用水標準。 消防系統(tǒng)維護管理要求： （ 1）消防控制中心及消防系統(tǒng)設施配備齊全，完好無損，待機狀態(tài)良好，消防監(jiān)控系統(tǒng)由安管人員 24 小時值班。 （ 2）落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災發(fā)生率為 “0” 。 （ 3）制定突發(fā)性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設備、引路標志完好。 （ 4）無火災及其它安全隱患。 （ 5）消防設備完好率 100%。 空調系統(tǒng)維護管理要求： （ 1）建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 （ 2）空調系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。及時準確的為業(yè)戶提供加班加時空調服務。 （ 3）有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。 （ 4）制定切實可行節(jié)能運行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。 電梯系統(tǒng)維護管理要求： （ 1）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種年審證件齊全。 （ 2）嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實，各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。 （ 3）電梯運行狀態(tài)良好，安全設施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其他附屬設施完好。 （ 4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。 智能化系統(tǒng)管理要求： （ 1）零修合格率達 100%； （ 2）智能化系統(tǒng)控制協(xié)調，設備運轉良好，滿足大廈內外辦公自動化要求。 （五）財務管理 財務管理計劃 （ 1）財務管理基本原則：取之于民 、用之于民、賬目公開、依法管理 （ 2）財務管理模式 管 理酬金 公開賬目 業(yè)務管理 監(jiān)督 建立規(guī)范的財務管理體系 （ 1）、大隆大廈管理處的財務管理適用于物業(yè)公司嚴密的財務管理制度。物業(yè)公司財務部負責業(yè)務指導和監(jiān)督。財務部對大隆大廈收費實行定期和不定期檢查相結合的監(jiān)督制度，每季度出據(jù)大隆大廈《財務收支情況一覽表》及《本體維修基金收支情況一覽表》，經管理處經理（業(yè)主委員會成立后加業(yè)委會主任）簽字確認后向全體業(yè)主公布。管理處接受全體業(yè)主的質詢和監(jiān)督； （ 2）物業(yè)公司財務部負責每年對大隆大廈財務賬目進行一次審計； （ 3）管理處于每年年初制訂當年的物業(yè)管理預 算報告，并提交業(yè)主委員會審批。業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理公司代行其責，報發(fā)展商備案； （ 4）本體維修基金的收支嚴格按相關法規(guī)執(zhí)行。在業(yè)主委員會成立之前由物業(yè)管理公司代行其責； （ 5）大隆大廈管理處經理代表管理處簽訂當年的經營責任書，從成本管理、成本控制、合理創(chuàng)收、合理配置資源等方面下手，加強財務管理，提高經營和對業(yè)主負責的意識，并以此為主線，提升物業(yè)使用價值，同時配合相應獎懲激勵機制，促進物業(yè)管理良性發(fā)展，讓業(yè)主滿意，讓企業(yè)得到發(fā)展。 費用收取 （ 1）管理處設收費管理員，負責大隆大廈物業(yè)管理費 、本體維修基金及各項收費及代收費用的收取，行政上由管理處經理直接領導，業(yè)務上由物業(yè)公司財務部負責指導、監(jiān)督； （ 2）費用收取方式以銀行定期自動劃款為主，現(xiàn)金收取為輔，有償服務項目在提供服務得到業(yè)主確認后收取現(xiàn)金或銀行劃款，實現(xiàn) “ 先服務，后收費 ” ； （ 3）對于少數(shù)不及時繳納物業(yè)管理費及其他費用的，管理處采取發(fā)催款單、電話、上門等催交形式催繳。對于拒不交納的用戶，將及時采取法律手段，以確保全體業(yè)主的利益，樹規(guī)范之風。 增收節(jié)支措施 （ 1）物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常良性運作的基 礎和必要條件。大隆大廈物業(yè)管理收入主要來源于物業(yè)管理費、停車費和有償服務三個方面，其使用如下： 管理傭金 物業(yè)管理服務費收入 日常物業(yè)開支 停車場經營收入 物業(yè)管理資金 停車場管理投入 有償服務收費 人員工資、福利 彌補虧損 各項法定稅費 其他服務費用 大隆大廈日常物業(yè)管理資金流程圖 （ 2）增收節(jié)支的主要措施 1）根據(jù)業(yè)主的要求，不斷拓展有償服務項目，提高服務質量，大幅提高有償服務收費所占份額； 2）完善設施設備日常保養(yǎng)管理計劃，確保正常運行，杜絕人員因素造成設施維修支出，降低維修費用； 3）將《大隆大廈經營責任書》中的成本控制按職責落實到人頭，層層把關、控制，提高員工控制成本的主動性； 4）合理安排維修基金的使用，保證大隆大廈物業(yè)維修、改造工程良性運作； 5）通過精確的計算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運行公共能源費用，減少大隆大廈的運行開支； 6）加強員工培訓，發(fā)揮員工 “ 一專多能 ” 的作用，合理安排崗位，盡量減少人員； 7）采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預算。在執(zhí)行預算過程中實行成本否決制，即預算中未列項目堅決控制或人簡。同時，采取員工參與、適當授權、 數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。 本體維修基金的管理 （ 1）基本原則：科學計劃 ?？顚Ｓ? 規(guī)范審批 本體維修基金是大隆大廈共用部位及共用設施設備大修、更新和改造費用的主要來源，對于確保住宅共用部位及共用設施設備的正常使用功能和保值、增值都具有非常重要的作用。 房屋本體和共用設施設備的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內容，是大隆大廈使用功能不斷完善的基礎工作。信德物業(yè)管理公司在多年的管理實踐中，一直將如何保障房屋在使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、增值 保值作為重點研究項目，探索成功經驗。 信德物業(yè)管理公司將參照建設部、財政部 1998 年 11 月 9 日頒發(fā)的建住房[1998]213 號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和深圳市市政府的有關規(guī)定，收取物業(yè)維修基金，建立物業(yè)維修基金科目。 在維修基金的管理中，信德物業(yè)管理公司實行房屋本體和共用設施維修項目負責制，由信德物業(yè)管理公司負責定期向大隆大廈業(yè)主委員會書面匯報項目執(zhí)行情況，努力使維修基發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉正常。 （ 2）本體維修基金的設立 按照惠州市房屋本體維修基金管 理相關規(guī)定，業(yè)主于購買物業(yè)時一般按房款2%交納本體維修基金，或者以 元 /平方米的金額交納 .基金由管理處代管，并以單幢住宅為單位設立專用帳號，進行專帳管理。 審批 各年度根據(jù)建筑物保養(yǎng)計劃及設施保養(yǎng)維護計劃，依規(guī)范程序審批使用本體維修基金。業(yè)主委員會未成立時由發(fā)展商代行其責。 （ 3）房屋本體及共