【導讀】財富到一定時間，只有建筑才能體現(xiàn)他的成就！而在懷化，唯一的衡量標準是——紫園。開發(fā)與成交情況：懷化房地產(chǎn)投資、施工面積連年大幅度增長，投資者看好懷化房地產(chǎn)市場前景，市場供應量逐年增加，懷化房地。產(chǎn)市場總體發(fā)展正常、理性。的驅(qū)動力，河西新區(qū)已成為懷化房地產(chǎn)新投資熱點。近年以來不少開發(fā)商開始進駐河西區(qū)，未來市場供應量大，競爭對手強，競爭壓力很大；河西區(qū)區(qū)板塊是懷化市省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?；受大環(huán)境影響，近期區(qū)域內(nèi)樓盤銷售不佳；已率先營造西部高檔住宅的社區(qū)概念，懷化市民普遍認知的高檔住宅區(qū)。

　　

【正文】 的空間，使園林呈現(xiàn)出立體式、梯度式的高低錯 落的立體美態(tài)。 2） 、園林細部優(yōu)化建議 ■ 休閑娛樂運動設(shè)施設(shè)計 休閑設(shè)施是住戶活動最多的場所；充分取材于自然，進行休閑設(shè)施設(shè)計，讓人們在休閑在體驗自然山水情趣。 在三期的推廣中要 40 注重此方面的宣傳。 ■ 雕塑小品設(shè)計 雕塑小品對整個園林景觀起到畫龍點睛 作用，可以為園林景觀增添表現(xiàn)力和感染力，在園林各處設(shè)計一些雅致、有意境的小品，增強趣味性，提高品位感。小品的設(shè)計既要注意與園林景觀整體風格相協(xié)調(diào)，也要注意自身風格的一致性，不要反差太大，給人凌亂的感覺。本案應多設(shè)計一些體現(xiàn) 地中海 藝術(shù)風情主題的雕塑小品。 為了讓住戶尤其是兒童更多地參與景觀，在水景處設(shè)計一些戲水、玩水的小品，如虹吸抽水、壓力抽水等，既能滿足兒童的親水需求又可增添生活情趣。 在今年的 7月進行了“將軍樹”的栽植，在將軍樹邊上就可以考慮部分相配套花錢不多的石膏雕塑。 讀書角讓高知人群享受到愉悅的閱讀 樹形桌椅，自然古樸 41 ? 步道優(yōu)化 園林以營造休閑為主情調(diào)，園林步道設(shè)計在滿足功能的前提下，應曲多于直，宜窄不宜寬。應 盡量避免過長的直道，而多采用曲折蜿蜒式，真正做到 曲徑通幽，步移景異，增加空間感及行人偶遇的機會，使環(huán)境趣味盎然 。步道景觀設(shè)計要強調(diào)給人一種很舒適、很宜人的環(huán)境。 此外，步道兩側(cè)的植被以高大可遮陽的喬木為主，宜種植一些適合當?shù)貧夂虻奈锓N，如種植耐暑、耐旱的喬木。 充滿熱帶風情又情趣無限的 烏龜 木制的豬狀座椅極富情趣 42 路面設(shè)計充分取材于自然，制造自然情趣。 ? 園林植被選擇建議 基于 懷化 當?shù)貧夂蛩?季分明，堅持“樹多花多草少”的原則，建議園林以種植四季常青的喬木樹種為主，高大濃密的樹蔭使業(yè)主進入社區(qū)后即能體驗到清涼的感受，特別是對夏日行走在住區(qū)的人起到遮蔭的作用，體現(xiàn)一種人性化關(guān)懷。 植物配置：綠化多種喬木，要求是一些四季常青的樹種，盡量減少大面積的草地。 43 ? 水系設(shè)計建議 無水不成園林”，流動的水為整個園林帶來生氣，增添韻味，是必不可少的一道風景線，也是靜態(tài)園林中唯一活躍的元素。 根據(jù) 懷化 的實際情況，只在局部采用面積稍大的水面，更多的則是 運用蜿蜒曲折、連通流淌到各園林組團的小面積水系，在緊窄處可設(shè)小橋或汀步，在整體上給人以美感，又能通過靈動的水系增強景觀的動感。鑒于本項目規(guī)劃已經(jīng)成型可以考慮在入口處等昭示性比較強的部位做部分水系景觀做點綴。 ? 燈光設(shè)計 采用環(huán)保光源的路燈、地燈、臺階燈、樹燈、柱燈，使光影更層次豐富、色彩協(xié)調(diào)，在保證夜間照明需求的同時，又可提高夜間景觀的觀賞性。有必要的話，還可以配合燈光系統(tǒng)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)。 具有藝術(shù)感的文石頭墻 名人提字的文化墻 44 ? 其他設(shè)計 園林設(shè)計的每個細節(jié)都應該與園林整體風格相匹配，都能體現(xiàn)出品質(zhì)感和品位感，例如垃圾桶、提示牌、路牌的用材、造 型，都要做到與園林設(shè)計要點的完美結(jié)合。 【注】考慮到成本與利潤問題，在以上景觀優(yōu)化舉措中，可選擇性考慮使用，以求在 三期推向市場時 最大化體現(xiàn)項目的優(yōu)勢賣點，最佳狀態(tài)消化項目。 智能化設(shè)計建議 核心品質(zhì)點：智能家庭控制系統(tǒng) 木制的垃圾桶和提示牌 兼具藝術(shù)感和趣味感的垃圾桶 45 1） 、智能化設(shè)計理念 通過新穎、方便的智能化設(shè)計提升產(chǎn)品品質(zhì) 闡釋： 目前國內(nèi)大多小區(qū)僅僅裝了智能化門禁系統(tǒng)或?qū)拵霊粝到y(tǒng)即號稱為“智能化小區(qū)”，我們稱之為“偽智能化”（目前區(qū)域內(nèi)項目基本也還停留 在這個階段）。在現(xiàn)代科技支持下，國內(nèi)眾多中高端社區(qū)都采用了更多新穎、便捷的智能化設(shè)施，智能化的標準已大大提高。 作為一個現(xiàn)代高品質(zhì)社區(qū)，面對高素質(zhì)、高品位的客戶，智能化將成為展現(xiàn)項目品質(zhì)、與競爭對手品質(zhì)區(qū)隔的重要賣點之一。 2） 、智能化運用建議 ? 節(jié)能技術(shù) —— 雙層中空玻璃（本案面臨城市主干道，使用隔音效果好的中空玻璃是必然選擇） —— 屋面通風材料 —— 外墻隔熱保溫材料 ? 智能科技 —— 一卡通系統(tǒng)（所有人員進入小區(qū)、車輛進入車庫都通過此系統(tǒng)驗證，使社區(qū)生活更安全、便捷） 46 —— 智能家庭控制系統(tǒng)（一個集成盒在手， 所有家庭電器控制在握；住戶回到家時空調(diào)已調(diào)到最佳溫度，忘記鎖門只需撥個電話即可實現(xiàn)……） —— 自動遠程抄表系統(tǒng) ? 綠色部品部件 —— 景觀水處理系統(tǒng) —— 電熱采暖防凍系統(tǒng) —— 吸音材料 ? 智能化系統(tǒng) —— 周界防越報警系統(tǒng) —— 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) —— 電子巡更系統(tǒng) —— 聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng) —— 感應燈光歡迎系統(tǒng) —— 音頻點播系統(tǒng) 【說明】：智能化系統(tǒng)的運用可以提高項目檔次和品質(zhì)，但同時也會增加一定的成本，建議可在基本智能化要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目 47 實際開發(fā)成本， 以計劃 增加兩到三個獨特的智能化功能，如每家每戶安裝智能終端系統(tǒng) 等，突出項目 三期的實質(zhì) 品質(zhì)優(yōu)勢。以上智能化系統(tǒng)建議僅供參考，開發(fā)商可選擇性做部分智能化系統(tǒng)做產(chǎn)品優(yōu)化。 48 Communicate通道 ———— —————— 行銷策略 /全程控制 /立體行銷 49 全程 營銷 銷售周期 紫園三期天鵝堡 按照 懷化 的一般銷售規(guī)律，結(jié)合 現(xiàn)階段 市場的實際情況，在優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計和出色的營銷包裝支持下，我司相信 本案住宅銷售周期約為 1年左右 。 先期銷售房源建議 項目三期銷售主要考慮的因素依然是一二期別墅以及三期后的別墅產(chǎn)品的銷售，電梯房的推出在銷售上相對于別墅肯定要好 賣，畢竟總價要低，而且處于別墅區(qū)立面，有著良好的 環(huán)境 優(yōu)勢 。就別墅產(chǎn)品的銷售而言，自然會因為電梯房產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品不在同一檔次而引起前期購房客戶及后期意向客戶的一些不滿。 在此基礎(chǔ)上，注重的應該是服務與品質(zhì)。在服務上，紫園物業(yè)與紫園營銷人員都得到市場客戶的好評 ；在品質(zhì)上，由于景觀尚未全部成型，現(xiàn)場觀感較次，自然在一定程度上影響了別墅高檔產(chǎn)品的銷售。因此在三期推出之前，一定要對景觀 園林進行分區(qū)制作，以良好的景觀環(huán)境來打動客戶，并弱化由于回籠資金而提前推出小高層的 營銷風險。 50 銷售節(jié)奏控制要點 ? 完善 售樓部包 裝 優(yōu)化 在紫園原有營銷中心基礎(chǔ)上，增添 部分相關(guān)項目三期的點綴，并結(jié)合紫園沙龍，由物業(yè)公司設(shè)置吧臺接待點，正式對紫園沙龍進行運作。 ? 園林景觀先行 城市中心的高品質(zhì)樓盤，園林景觀是重要的衡量標準，尤其在 “ 紫園 ” 品牌軟著陸的前提下 ，給客戶對未來生活充滿美好的聯(lián)想將是項目銷售成敗的關(guān)鍵，因此建議園林景觀先行開發(fā)，主要景觀區(qū)在正式銷售前應全部完成。 ? 根據(jù)工程進度考慮臨時樣板房 在一二期別墅樣板房基礎(chǔ)上，可適當考慮制作電梯房樣板間。 51 營銷 思路 立體行銷思路 立體行銷體系 —— 六種武器 1） 體驗行銷 體驗行銷 文本行銷 直面行銷 媒體行銷 活動行銷 輿論行銷 目 標 客 戶 52 ? 音樂吧 =紫園沙龍 接待處 在這里你除了聆聽動情的音樂，還有冰塊與紅酒杯撞擊的聲音，不一定非要談房子，你可以和朋友低語閑聊，懷著輕松的心情體驗領(lǐng)秀家?guī)Ыo你的無盡愜意。 ? 我們的家 =紫園三期 樣板樓 “歡迎來到我們的家”，在這里，你不僅是來看房子，你是來體驗領(lǐng)秀家?guī)Ыo你的生活方式 ，這里的一切都是可參與的。 2） 文本行銷 ? 領(lǐng)秀天鵝堡 ，風光 無限 在我家。 —— 產(chǎn)品說明文本。 立面、庭院、戶型等物理性能的全解構(gòu)， 舒適生活載體的圖文體驗。 ? 《領(lǐng)袖們》、《菜根譚》 —— 生活引導文本。 領(lǐng)袖風采、生活哲學，感性層面的引導， 智慧人生圖文讀本 53 3） 直面行銷