【導讀】贛州市章江新區(qū)C3地塊。位于章貢區(qū)客家大道28號，江西三江。電子有限公司辦公樓及周邊。子技術認證為拓展功能的綜合性電子產(chǎn)品交易信息平臺。吸納國內(nèi)外電子產(chǎn)品企業(yè)在本項目設立商務服務中心，吸引電子產(chǎn)品批發(fā)商、零售商入駐，實現(xiàn)商貿(mào)、物流與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，本項目承辦單位為贛州電子行業(yè)商會。贛州市電子行業(yè)商會于20xx年成立，在贛州市民政局登記注冊，在贛州市工商聯(lián)指導下開展各項工作。目前，擁有會長單位7個、理事單位13個、會員82名。或個人加入商會，我們將提供優(yōu)質(zhì)的服務，協(xié)助會員企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，健康路13號A9號店面，法人代表：宋威。國家有專項規(guī)定的除外）。泊放800輛小型汽車，兼作人防工程。餐廳等設施，可供商戶們接待客戶以及召開各種會議；等，供客商洽談生意的休閑場所；對項目建議書編制所需資料進行收集，并通過現(xiàn)場踏勘和外業(yè)調(diào)查，性詳細規(guī)劃》；《贛州市章江新區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)修建性詳細規(guī)劃》；

　　

【正文】 的設計、鮮明的主題以及清晰的定位，將電子產(chǎn)品交易、展示展覽，電子產(chǎn)品檢測、電子技術認證等多種功能匯集于一體，同時配以辦公、休閑娛樂、餐飲、觀光等公共配套，形成一個規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化、國際化、多功能的現(xiàn)代化電子類專業(yè)市場。 專業(yè)市場是一種能夠降低交易成本的共享型商貿(mào)平臺，贛州市電子廣場依托周邊便捷的交通網(wǎng)絡，通過整合供應鏈以降低物流成本及顧客采購成本，提高流通效率，以滿足市場需求、填補市場空白為宗旨，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位于專業(yè)品類的主力市場，在深入研究市場及消費趨勢的基礎上，選取有足 夠的市場輻射廣度和深度的電子產(chǎn)品專業(yè)品類。 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 39 項目功能定位 項目功能定位原則 功能定位原則 1 :符合專業(yè)市場的專業(yè)化、綜合化發(fā)展方向，滿足客戶一站式購物。 功能定位原則 2: 市場建筑形態(tài)商場化及市場功能多樣化。 商品市場發(fā)展已經(jīng)進入了新的階段，除了具備交易功能，而且兼有配送、展覽、信息交流和價格確定等功能。 功能定位原則 3: 符合功能適度超前的原則，電子商務及物流是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的新的趨勢，本項目為電子產(chǎn)品主題廣場， 產(chǎn)品適合通過電子商務模式銷售，本著適度超前的原則，本項目發(fā)展電子商 務，實現(xiàn)線上市場與線下市場的統(tǒng)一，以拓展營銷渠道，實現(xiàn)經(jīng)營模式的突破。 功能定位原則 4: 因地制宜，相關功能區(qū)集聚分布，實現(xiàn)功能互補，合理分區(qū)布置交易、展示展覽、產(chǎn)品檢測、技術培訓、餐飲、休閑娛樂等功能，以形成良好的人流、物流動線，形成良好的購物環(huán)境，給予消費者優(yōu)異的消費體驗。 項目功能定位 根據(jù)本章前節(jié)對項目的競爭態(tài)勢“ SWOT”分析，以及項目功能定位的原則，贛州市電子廣場的功能定位為：以消費類電子、電器以及電子元器件、電子產(chǎn)品原材料批發(fā)零售交易及電子商務為基礎功能，以電子組裝、電子產(chǎn)品展示展覽 為配套功能，以電子技術培訓、電子產(chǎn)品檢測、技術認證為拓展功能的綜合性電子產(chǎn)品交易信息平臺。贛 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 40 州市電子廣場力圖通過完整的電子產(chǎn)品生態(tài)鏈及完善的硬件配套，吸納國內(nèi)外電子產(chǎn)品企業(yè)在本項目設立商務服務中心，吸引電子產(chǎn)品批發(fā)商、零售商入駐，實現(xiàn)商貿(mào)、物流與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，以降低交易成本為最終宗旨，以提高商品流通效率為具體目標，打造區(qū)域性的電子產(chǎn)品貿(mào)易服務平臺和電子信息產(chǎn)業(yè)總部基地。 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 41 4 項目選址與建設條件 項目區(qū) 概況 地理位置與區(qū)域范圍 贛州市位于贛江上游，江西南部。東鄰福建省三明市和龍巖市 ，南毗廣東省梅州市、韶關市，西接湖南省郴州市，北連本省吉安市和撫州市。地處北緯 24176。 2939。－ 27176。 09′，東經(jīng) 113176。 5439。－ 116176。 38′之間。縱距 295 千米，橫距 219千米，全市總面積 平方千米，占江西總面積的 %，為江西省最大的行政區(qū)。 贛州市是珠江三角洲、廈漳泉地區(qū)的直接腹地，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道，也是連接長江經(jīng)濟區(qū)與華南經(jīng)濟區(qū)的紐帶。“據(jù)五嶺之要會，扼贛閩粵湘之要沖”，自古就是“承南啟北、呼東應西、南撫百越、北望中州”的戰(zhàn)略要地。贛州市人民政府駐章貢區(qū)，距省會南昌市 423 千米，距首都北京市 2021 千米，距廣東省廣州市 465千米。 氣候條件 贛州市地處中 亞熱帶 南緣，具有典型的亞熱帶丘陵區(qū)濕潤 季風氣候 。其主要特點是：氣候溫和，四季分明，光照充足，雨量豐沛，無霜 期長，冷暖變化顯著，降水概率大。境內(nèi)平均氣溫 ℃ ， 7 月為最熱月，累年月平均氣溫為 ℃ ， 1 月為最冷月，累年月平均氣溫為 ℃ ；年日照時數(shù)為 小時，日照百分率為 42%；年降水量 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 42 為 1400— 1500 毫米，累年平均降水量為 毫米，年最大降水量 毫米，年最小降水量 毫米；常年主導風向為北風，一般每年 9 月至次年 3 月盛行偏北風， 4— 6 月南北風勢均力敵，仍以北風稍多， 7— 8 月南風最多，年 平均風速為 米 /秒，最大風速為18 米 /秒。 基礎設施條件 贛州市 境內(nèi)高速公路、國道、省道和鐵路運輸，構成了四通八達的交通網(wǎng)絡，成為 贛南地區(qū) 重要的物資集散地和交通樞紐，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一 。 全市公路通車里程達到 公里。其中高速公路通車里程 公里。有 3449 個行政村通公路，占行政村總數(shù)的 %。 文化 、旅游、環(huán)境條件 贛州建制至今已有兩千二百多年歷史，是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生城市 ，有 “紅色故土”、“ 世界鎢都 ”、“ 稀土王國 ”、“ 臍橙之鄉(xiāng) ”的 美譽。贛州森林覆蓋率達 76%，旅游資源豐富，全市有森林公園 27 個，面積為 萬 h ㎡ 。其中國家森林公園 8 個，面積為 萬 h ㎡ ；省級森林公園 19 個，面積 萬 h㎡ 。有國家級文化保護單位 5 處 19個點，省級文物保護單位 54 處；國家級風景名勝區(qū) 1 個，省級風景名勝區(qū) 8 處； 國家自然保護區(qū) 1 處，省級自然保護區(qū) 18處； 國家 4A 和 3A 級旅游區(qū)各 1 處。 全市空氣質(zhì)量為二級，市中心城區(qū)空氣質(zhì)量全部達到優(yōu)良。主要 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 43 河流斷面水 質(zhì) 優(yōu)良率為 100%，共創(chuàng)建國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 2 個，省級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 18 個。 項目選址 場址選擇原則 場址選擇應符合《贛州市城市總體規(guī)劃》和《贛州市章江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的要求。 遠離易燃、易爆場所，場址所在地段無污染源，且不位于有污染腐蝕性氣體排放的下風向。 場址應選擇地勢較高、場地干燥、排水通暢、空氣流通、陽光充足、相對安靜的地段。 場址所在地交通便利、公用設施完備，能夠方便的設 置給排水和供電等設施。 場址所在地能夠容納一定規(guī)模的建筑并具有可持續(xù)發(fā)展的空間。 場址選擇符合國家節(jié)約和集約用地的原則。 減少拆遷移民，盡可能不穿越人口密集的居民區(qū)。 有利于保護環(huán)境和生態(tài)原則。 項目建設地點 本項目位于贛州市章江新區(qū) C3 地塊，用地面積約 畝。規(guī)劃地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便捷，商貿(mào)環(huán)境優(yōu)越，是贛州市中心城區(qū)新商業(yè)中心的黃金地段。根據(jù)贛州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，該宗 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 44 地規(guī)劃為商住、城市排澇站和公共停車場等功能用地，規(guī)劃用途上符合電子廣場項目用地要求。 地塊東與贛 州市最大休閑廣場贛州黃金廣場和贛州最高檔的多功能商貿(mào)大樓贛州中航城銜接，距贛州九方購物中心僅 400米；南邊與贛州市政府相鄰，西邊與贛州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連接，地處新城區(qū)中心地段，交通、通訊、水電和排水等公用配置設施完備，適宜營造為贛州市一個較大型的示范性的電子電器商場，商貿(mào)洽談、產(chǎn)品展示等多功能的商貿(mào)廣場和電子信息產(chǎn)業(yè)的總部基地。 建設條件 地形及工程地質(zhì)條件 地形地貌 項目建設地位于 南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢四周高，中間低。地貌以丘陵、山地為主 ， 處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延 伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 區(qū)域地質(zhì)構造特征及場地穩(wěn)定性 該地域的地質(zhì)特點是：新構造運動緩慢，具有間歇抬升現(xiàn)象，基巖裸露，有薄層風化殼發(fā)育，并有崩塌、滑坡現(xiàn)象，流水切割中等，山坡較陡，山脊平緩，呈長垣狀、壟狀、饅頭狀，植被較好，侵蝕小盆地發(fā)育，為林農(nóng)墾殖區(qū)。 該地域地震動峰值加速度值小于 ，地震動反應譜特征周期為 。 建筑物無需特殊設防。 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 45 市政配套條件 項目所在區(qū)域完善的配套設施，為項目建設提供良好條件。 交通條件 擬建項目位于贛州市章江新區(qū)南河大 橋南側，長征大道與客家大道交匯處。交通便捷。 水、電條件 本項目地塊周邊已通自來水，能滿足建設項目施工用水要求；章江南大道已通 10KV 電力桿線，項目區(qū)內(nèi)電力供應穩(wěn)定可靠。 建成后生活用水用電均由市政供給。 主要材料供應 工程所需的建設材料如鋼材、木材、水泥、電纜、砂、塊石等均可由贛州市及周邊地區(qū)建筑材料市場供應。數(shù)量、質(zhì)量滿足工程建設要求，土方可在項目區(qū)內(nèi)解決。 燃 氣 ：根據(jù)贛州市城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃氣源為管道天然氣 。 規(guī)劃由周邊市政燃氣管網(wǎng)引入，引入管管徑 DN100，地塊內(nèi)采用 DN100 的環(huán)狀 中壓管網(wǎng)配氣。燃氣管管材推薦采用 PE管。 污水 ：本項目區(qū)內(nèi)生活污水和雨水分別排入附近市政污水和市政雨水管網(wǎng)。 通訊 ： 區(qū)內(nèi) 為 中國電信 、中國移動 和中國聯(lián)通設立的專用通訊 服務區(qū)域 ，并可提供 語音和數(shù)據(jù)通信 服務。 社會環(huán)境條件 本項目 的建設 是贛州電子信息產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然要 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 46 求；是企業(yè)對市場完善的和發(fā)展總部經(jīng)濟迫切需求；是滿足居民工作、生活娛樂等多方面需求的必然產(chǎn)物。 在項目前期工作特別是征地拆遷工作中得到了當?shù)厝罕姷拇罅χС帧ｍ椖孔鳛?商業(yè) 服務設施的重要組成部分，有著服務對象涉及面廣、服務層次 多、服務經(jīng)?；忍攸c，各類項目相關者均為現(xiàn)實的或潛在的項目受益人，對項目建設持支持態(tài)度。 本項目符合國家和當?shù)?政策支持條件 ，市 委、 市 政府高度重視 項目 的建設。 項目投資各方也 統(tǒng)一了認識，參與建設 項目 的積極性很高。 綜上所述，本項目場地地理布局合理，交通便利，地質(zhì)水文條件優(yōu)良，公共設施齊全，施工條件具備，地塊特征完全符合本項目建設的相關政策規(guī)定，項目建成后將對章江新區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)建設起到良好的帶動作用。因此為推薦場址方案。 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 47 5 建設規(guī)模與建設方案 項目建設內(nèi)容與規(guī)模 贛州市電子廣場建設工程以新的思路、新的技 術和新的手段適應社會發(fā)展的新變化及人民群眾對電子產(chǎn)品的新要求。項目規(guī)劃總占地面積 21850 平方米（合約 畝），擬建一座主樓地上 36 層（其中裙樓 10層）、地下 2 層的多功能電子大廈，總建筑面積 萬㎡，建筑物占地面積約 5000 ㎡，項目建筑功能和面積初定為： 地下建筑部分 。 本項目地下 2 層。建筑面積為 萬㎡，可泊放 800輛小型汽車，兼作人防工程。 主體工程裙樓部分（ 1－ 10 層）。 主要用于電子產(chǎn)品交易、電子展示、電子研發(fā)、培訓等。 （ 1）第 1－ 2 層合計建筑面積 8000 ㎡， 為電子產(chǎn)品銷售中心。 （ 2）第 3 層建筑面積 4000 ㎡，主營電腦及相關產(chǎn)品。 （ 3）第 4 層建筑面積 4000 ㎡，主營電子原器件，集聚國內(nèi)外主要通用、專用和先進的電子原器件、材料、材質(zhì)產(chǎn)品。 （ 4）第 5 層建筑面積 4000 ㎡，專設為電子新產(chǎn)品、新技術展示中心。 （ 5）第 6－ 7 層合計建筑面積 8000 ㎡，專設為電子及產(chǎn)品組裝，配制，配送中心。 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 48 （ 6）第 8－ 9 層合計建筑面積 8000 ㎡，專設為電子及產(chǎn)品研發(fā)中心和電子檢測中心。 （ 7）第 10 層建筑面積 4000 ㎡，專設為電子行業(yè)培訓中心，為贛州市電子企業(yè)中高層管理人員及工作 人員、 IT 行業(yè)專業(yè)人員提供職業(yè)提升學習的場所。 主樓部分（建筑面積 ㎡） （ 1） 11~26 層設商務中心和金融中心，為商務辦公用房（即電子及金融等行業(yè)企業(yè)總部樓） ； （ 2） 27~32 層為酒店公寓，其中配套設置大、中、小各類會場、餐廳等設施，可供商戶們接待客戶以及召開各種會議； （ 3） 33~34 層為康體保健中心。供客商健身休閑的場所； （ 4） 35~36層為休閑中心。用作咖啡、西餐廳和高檔酒吧、舞廳等，供客商洽談生意的休閑場所； （ 5）屋頂觀光塔。可作為來贛旅游的一個城市重要景點對游人開放， 供游人觀賞贛州新老城區(qū)的全景。 公用及輔助設施 。 包括：道路、露天停車場、綠化、給排水、電力設施及其他輔助設施等。 建設方案 項目總平面布置方案 項目總平面布置的原則 贛州市電子廣場建設工程項目建議書 49 本項目總平面布置原則除遵循一般總平面原則 ( 人流、物流組織，道路，給排水，供電，安保消防等 )以外，本項目總平面布置原則有其下述原則需予以體現(xiàn)： 1）公共設施的靈活性，可分隔原則。 本項目公用工程需體現(xiàn)可分割原則，例如，供電 (含變配電 ) 應以單棟樓為單位設立，計量應分層或是分戶設置 ； 供水 (管道及計量 )各樓層獨立 ；通訊、寬帶進線和接線橋類推；道路應環(huán)狀不留死角等。 2）符合城市規(guī)劃要求。 項目進出口位置、建筑物的位置、外觀形式等方面，要符合城市及道路兩側景觀設計要求。 總平面布置方案 本項目布局從城市設計和環(huán)境角度出發(fā)，仔細研判了周邊現(xiàn)狀及景觀，從入戶商戶角度思考，對戶型朝向和建筑形式進行推敲取舍，力求創(chuàng)造既與周圍建筑形成和諧豐富的城市空間，兼顧朝向和景觀。建筑采用現(xiàn)