【導讀】 1 螆袃莈薂螞袂肈蒞薈袁膀薁蒄羈芃莄螂羀蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅羅膁蒈蟻羅芄芁薇肄羃蕆蒃肅肆芀螁肂羋蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆螃腿莃蒂螃莁薈袁螂肁蒁螇螁膃蚆蚃螀芅葿薈蝿莈節(jié)袇螈肇蒈螃袇膀芀蠆袇節(jié)蒆薅袆羈艿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈袁膀薁蒄羈芃莄螂羀蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅羅膁蒈蟻羅芄芁薇肄羃蕆蒃肅肆芀螁肂羋蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆螃腿莃蒂螃莁薈袁螂肁蒁螇螁膃蚆蚃螀芅葿薈蝿莈節(jié)袇螈肇蒈螃袇膀芀蠆袇節(jié)蒆薅袆羈艿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈袁膀薁蒄羈芃莄螂羀蕿蚈罿肅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅羅膁蒈蟻羅芄芁薇肄羃蕆蒃肅肆芀螁肂羋蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈聿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆螃腿莃蒂螃莁薈袁螂肁蒁螇螁膃蚆蚃螀芅葿薈蝿莈節(jié)袇螈肇蒈螃袇膀芀蠆袇節(jié)蒆薅袆羈艿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈袁膀薁蒄羈

　　

【正文】 ，交分管領導審核，并向董 事長 CEO 提出召開新項目投資決策評審會的申請。 決策評審 決策委員會舉行投資決策評審會，聽取項目發(fā)展小組或項目策劃咨詢機構對項目 可行性研究的匯報。評審會對《項目可行性研究報告》進行全面審議，并填寫《可研報告評 審表》 ，決定項目的取舍 和合作條件，或者要求項目發(fā)展小組或項目策劃咨詢機構進行綜 合調整，如果評審不通過則放棄該項目。 投資決策評審會通過后，若無需進一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實際情況 向投資決策委員會申請?zhí)崆皢釉擁椖慷ㄎ徊邉澋纳钊胧袌稣{研工作。 投資發(fā)展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件 的實施和跟蹤。 項目取得 項目取得方式：土地轉讓、項目轉讓、股權轉讓、參加招拍掛等。 成立項目談判小組或投標小組，通常由董事長 CEO 任組長， 分管領導為副組長， 組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長 CEO 指定人員組成，根據(jù)談判需要隨時抽調 各部門相關人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結束。 談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項目轉讓合同或協(xié)議，并提交《合同會簽表》 經(jīng)成本管理部、外聘法律顧問、財務管理部會簽，分管領導審核，董事長 CEO 審批。項 目轉讓合同（或項目合作合同）的主要內容如下： 1) 項目概況； 2) 合作條件：股權比例、利潤分配方式或地價、付款方式； 3) 項目開發(fā)進度； 4) 項目管理方式； 5) 合 作雙方的權利和義務 6) 違約責任和其他相關事宜等。 14 4. 支持性文件 《項目定位策劃流程》 《合同管理流程》 《土地獲取作業(yè)指引》 5. 相關記錄 GEMDALEP1LZ01R01《目標城市評價報告成果標準》 GEMDALEP1LZ01R02《土地儲備計劃》 GEMDALEP1LZ01R03《土地信息采集表》 GEMDALEP1LZ01R04《新項目發(fā)展信息通報》 GEMDALEP1LZ01R05《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 GEMDALEP1LZ01R06《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》 GEMDALEP1LZ01R07《項目可行性研究報告》 GEMDALEP1LZ01R08《項目可研報告評審表》 15 16 1. 流程圖 第二節(jié)項目定位策劃流程 17 2. 流程概況 3. 工作程序 策劃方式確定 項目取得或確定獲取意向后，營銷管理部根據(jù)項目情況提出策劃方式的建議，經(jīng) 分管領導審核、 董事長 ? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后， 營銷管理部編制 《項 目定位策劃計劃》 ，內容包括： 1) 策劃代理公司選擇確定時間（委托策劃） 2) 市場調研完成時間（自主策劃） 3) 項目定位建議完成、評審時間 4) 項目定位報告完成、評審時間 5) 策劃小組的建議成員名單（由營銷管理部、研發(fā)設計部、成本管理部人員組成） 18 6) 是否針對重點客戶需求進行專項 調研及調研方式（座談或問卷） 。 《項目定位策劃計劃》經(jīng)董事長 ? CEO 批準后，自主策劃時由營銷管理部按批準 確定的名單，成立策劃小組進行市場深入調研。 委外策劃時由采購管理部按《招標采購管理流程》規(guī)定，組織策劃代理公司的選 擇。 市場調研 自主策劃：營銷管理部組織研發(fā)設計部進行現(xiàn)場踏勘和市場調研?，F(xiàn)場踏勘主要 是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢；市 場調研主要調查項目周邊 10 公里范圍內可售、未售項目以及與項目的主 力客源可能形成直 接競爭的項目，調研時須填寫《樓盤市調表》 。 委外策劃：由策劃代理公司進行市場調研，營銷管理部組織研發(fā)設計部進行現(xiàn)場 踏勘；營銷管理部在策劃代理公司提交《項目定位建議書》前進行溝通，確保市場調研信息 和項目定位建議書的正確性和完整性。 項目定位建議 自主策劃時，營銷管理部根據(jù)市場調研信息提出項目定位建議，研發(fā)設計部根據(jù) 定位建議進行規(guī)劃設計的分析，雙方進行充分溝通并完善定位建議后，由營銷管理部編制《項 目定位建議書》 ；委外策劃時，營銷管理部與研發(fā)設計部 配合并監(jiān)督策劃代理公司完成《項 目定位建議書》 。 《項目定位建議書》內容應包括但不限于： 1) 市場與客戶定位 a） 潛在消費者背景資料分析 b）潛在消費者產(chǎn)品需求分析 c）市場現(xiàn)狀 2) 產(chǎn)品定位 a）類型：生活設計、形象定位 b）檔次風格：價格定位、建筑風格定位 c）建筑比例建議 d）戶型配比建議 e)戶型平面建議 3) 預期價格 4) 注意營造的要點 a）交通設施 b）環(huán)境 c）小區(qū)配套 d）物業(yè)管理服務 5) 經(jīng)營模式的考慮 a）住宅部分 b）公建部分 c）物業(yè)服務模式的提升 6) 機構潛在消費建議 a) 機構消費者類型 b）使用目的 c）產(chǎn)品需求 7) 概念設計階段工作重點 a) 工作目的 b）工作重點 8) 開發(fā)節(jié)奏 營銷管理部將編制完成的《項目定位建議書》提交分管領導審核后，報決策委員 19 會評審。營銷管理部負責根據(jù)評審意見，調整定位建議或監(jiān)督策劃代理公司調整定位建議， 并負責將調整后的《項目定位建議書》報分管領導審核，董事長 ? CEO 審批。 項目定位報告確定 由營銷管理部向研發(fā)設計部提交經(jīng)審批確定的《項目定位建議書》 ，供研發(fā)設計 部進行項目概念設計。 研發(fā)設計部按《概念設計管理流程》完成概念設計并經(jīng)評審確定后，由營銷管理 部、研發(fā)設計部共同向成本管理部提交《項目定位建議書》及項目概念設計成果，由成本管 理部進行項目成本測算，財務管理部根據(jù)成本測算結果進行經(jīng)濟測算。 營銷管理部根據(jù)概念設計方案、成本測算與經(jīng)濟測算等資料形成《項目定位報 告》 。 《項目定位報告》完成后提交分管領導審核、決策委員會評審。并由營銷管理部組 織相關部門 根據(jù)評審意見進行調整。營銷管理部將調整后的《項目定位報告》報分管領導審 核，董事長 ? CEO 審批。 《項目定位報告》確定后，項目公司營銷部啟動營銷策劃工作，具體按【營銷策劃 管理流程】執(zhí)行，并將《項目定位報告》提交研發(fā)設計部，供研發(fā)設計部進行方案設計。 《項目定位報告》確定后根據(jù)項目進展對其所做的補充及修訂，由營銷管理部以會 議紀要等形式備案，并提供研發(fā)設計部作為設計輸入資料。 4. 支持性文件 《招標采購管理流程》 《概念設計管理流程》 《營銷策劃管理流程》 5. 相關記錄 GEMDALEP1LZ02R01《樓盤市調表》 GEMDALEP1LZ02R02《項目定位報告》 20 21 22 1. 流程概況 2 工作程序 第三節(jié)土地獲取作業(yè)指引 掛牌、招投標、拍賣的土地獲取 投資發(fā)展部組織對審核批準后的地塊進行現(xiàn)場勘察，提出問題： 1) 核實七通一平等情況； 2) 該地塊有無設立 抵押等法律形態(tài)； 3) 地下有無光纜、防空設施或者埋藏文物等； 4) 發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應向掛牌 招 標 拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議； 5) 發(fā)現(xiàn)宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人 23 或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負責單位與拆遷時間表； 6) 了解并核實宗地及其周邊市政大配套設施的現(xiàn)狀與未來實施計劃。 研發(fā)設計部參加現(xiàn)場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內報 設計總 監(jiān)審批。 經(jīng)總經(jīng)理審批確認發(fā)展項目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項目發(fā)展小組，完 成項目可行性報告。 在可行性研究報告通過后，新項目發(fā)展小組應編寫項目投標策略方案，包括但不 限于以下內容： 1）決策背景；項目概況；法律風險與合作風險分析；市場分析；規(guī)劃設計分析；成 本估算；經(jīng)濟測算；投資收益分析；掛牌 投標 拍賣策略；參與掛牌 投標 拍賣的基本態(tài)度； 2）掛牌 投標 拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；籌措資金額度。 在掛牌 /投標 /拍賣競買開始日期 7 日前，投資發(fā) 展部備齊下列材料 : 1) 召開新項目聽證會的申請； 2) 已填寫的摘牌申請或投標書 競買申請書樣稿； 3) 《 \u39033X目投標策略方案》 。 投資發(fā)展部在備齊上述資料后，完成以下工作： 1) 組織新項目發(fā)展小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送總經(jīng)理審批； 2) 投資發(fā)展部組織召開新項目聽證會； 3) 提交投資決策委員會評審，并對是否參加掛牌 投標 拍賣競買發(fā)表意見。 確定參加掛牌 投標 拍賣競買后，新項目發(fā)展小組應在最后截止日兩天前準備好 履約保證金與參加掛 牌 投標 拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定； 法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權委托書、身份證原件及復印件；銀行資信證 明；其他需要提供的材料。 新項目發(fā)展小組按照政府規(guī)定的程序參加摘牌 投標 拍賣的投標工作。 1）摘牌、中標或者拍賣競買成功的，應按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》 ； 與招標人 土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認 書》 ；并依合同約定給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向董事長提 交關于掛牌 投標 拍賣競買成功的分析報告。 2）若掛牌 投標 拍賣競買失敗，應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向董事長 提交關于掛牌 投標 競買失敗的分析報告。 3）備份摘牌申請書 投標書 競買申請書等與摘牌 投標 拍賣有關的資料，并交行政事務 部存檔保存。 最后日期距離招標 拍賣公告發(fā)布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 所述材料送達投資發(fā)展部，投資發(fā)展部最遲須在最后日期三日前召開新項目聽證 會。 24 協(xié)議招商 對于協(xié)議招商項目，應要求對方提供政 府對項目的各種批復文件及相關法律文件， 具體包括（下述政府的批復及法律文件并不是每個項目都要求對方提供，應根據(jù)項目的進展 情況，要求對方提供相應文件） ： 1) 項目可行性研究報告及立項批復； 2) 項目規(guī)劃要點、規(guī)劃意見書； 3) 建筑項目告知單； 4) 項目建設用地規(guī)劃許可證； 5) 項目建設工程規(guī)劃許可證； 6) 項目地塊的土地轉讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項目土地的權屬 問題。如沒有，應去規(guī)劃部門、國土局查詢或去測繪部門購買等； 7) 項目建設工程施工許可證； 8) 項目 市政四源協(xié)議； 9) 項目規(guī)劃方案及設計方案； 10) 合作方的公司營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法定代表人證明和企業(yè)機構代碼證； 11) 合作方如為合資企業(yè)，應要求其提供合資協(xié)議書及公司章程。 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對以上文件審查時，應注意以下幾個問題： 1) 必須是政府有關部門的批復文件而不是上報件； 2) 對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報） ，都應設法落實該方面是否存在麻 煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟損失； 3) 應嚴格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新 政策有沖突等； 4) 除明確合作伙伴的法律地位外， 要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設想， 其開發(fā)設想是否得到其主管部門的認可等情況。 《項目拓展與論證管理流程》 4．相關記錄 25 26 1. 流程圖 第三章