市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析(3)-資料下載頁(yè)
2025-05-15 10:43本頁(yè)面
【正文】 長(zhǎng)處，取得優(yōu)勢(shì)。即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的在于努力使這兩種因素都趨于最大。 ? WT對(duì)策是一種最為悲觀的對(duì)策，是處在最困難的情況下不得不采取的對(duì)策； ? WO對(duì)策和 ST對(duì)策是一種苦樂(lè)參半的對(duì)策，是處在一般情況下采取的對(duì)策； ? S0對(duì)策是一種最理想的對(duì)策。是處在最為順暢的情況下十分樂(lè)于采取的對(duì)策。 ? 1，位于 交通樞紐與黃金地段。（機(jī)會(huì)） 2，商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂(lè)于一體。彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。（機(jī)會(huì)） 3， 最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（威脅） 4，周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全（機(jī)會(huì)） 5，道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響。（機(jī)會(huì)） 6，上海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶， 獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓。（威脅） ? 7，專業(yè)的物業(yè)管理（機(jī)會(huì)） 8，公平交易，沒(méi)有內(nèi)部操作。（機(jī)會(huì)） 9，市場(chǎng)供小于求，居民有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求（機(jī)會(huì)） 10，最快今年底既可交房（機(jī)會(huì)） 11，本地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小（機(jī)會(huì)） 12，商業(yè)部分門面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會(huì)） ? 1，價(jià)格較周邊其他小區(qū)要高（威脅） 2，本地區(qū)收入及購(gòu)買力不高（威脅） 3，居民對(duì)電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高（威脅） 4，后面有一個(gè)同期開(kāi)發(fā)的樓盤形成了強(qiáng)烈的對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)（機(jī)會(huì)） 5，開(kāi)發(fā)商不專業(yè)，配合度不高（威脅） 6，三室戶型偏多，而市場(chǎng)對(duì)兩室需求比三室要大（威脅） 7，本地商業(yè)品牌簡(jiǎn)單，檔次不高（機(jī)會(huì)） 8，整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒(méi)有明顯看漲。（威脅） 9，土地增值稅清算會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓，可能影響價(jià)格決策。（威脅） SWOT分析法（案例分析） ? SWOT分析法舉例 ? 【 例 31】 廣州市琶洲 RBD某樓盤 SWOT分析（見(jiàn)課本第 69—— 70頁(yè)表 32琶洲某樓盤 SWOT表）。 69 策略 優(yōu)勢(shì)（ S） : 項(xiàng)目規(guī)模大、容積率低、整體檔次高 戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)時(shí)尚 劣勢(shì)（ W） : 產(chǎn)品單一 樓距偏小 機(jī)會(huì)（ O） : 因靠近新會(huì)展中心，廣交會(huì)帶來(lái)的商住需求大，升值潛力大 環(huán)境好，緊靠萬(wàn)畝果林 地鐵即將開(kāi)通，交通會(huì)非常便利 目前周邊缺乏高檔樓盤 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)、利用機(jī)會(huì)、克制劣勢(shì) RBD第一高檔樓盤 ，提升投資價(jià)值 ，吸引較單一的高端目標(biāo)客戶購(gòu)買 ，吸引中、低端客戶購(gòu)買 威脅（ T） 太陽(yáng)城即將推售 周邊板塊生活配套設(shè)施不完善 高速公路噪聲較大 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小優(yōu)勢(shì)，避免威脅 1. 在太陽(yáng)城入市前，搶先入市 2. 宣傳戶型、低容積率和開(kāi)發(fā)品牌，制造差異性、唯一性 3. 首期推廣離公路最遠(yuǎn)單元，同時(shí)宣傳投資價(jià)值，弱化自住價(jià)值 1. 提供特色配套設(shè)施和特色服務(wù) 2. 靠高速路地段隔音墻和綠化隔音帶 琵琶洲某樓盤 SWOT表 案例分析 70 視頻欣賞 案例： ? 新政策后 ,消費(fèi)者將獲更多實(shí)惠。 ? 結(jié)合案例，談一談新政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 思考題： 1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境有哪些特點(diǎn)？ 2．什么是宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境？二者的關(guān)系是什么？ 3．宏觀環(huán)境分析的內(nèi)容有哪些？ 4．微觀環(huán)境分析的內(nèi)容有哪些 ? 5．解釋四種不同類型的競(jìng)爭(zhēng)者。 6．什么是 SWOT？如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析？ 實(shí)訓(xùn)： 1． 每人分別從宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境兩個(gè)方面，選擇三個(gè)對(duì)本組所研究的樓盤有影響的因素。（說(shuō)明原因及影響程度） 2．小組匯總。選擇對(duì)本組研究樓盤有較大影響的因素，利用 SWOT分析法確定該樓盤的營(yíng)銷環(huán)境現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的 SWOT分析法 通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析。 SWOT分析法的基本流程如下 74 分析環(huán)境因素 構(gòu)造SWOT矩陣 制定行動(dòng)計(jì)劃 制定行動(dòng)對(duì)策 歡迎繼續(xù)學(xué)習(xí) 第四章
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