【正文】 20%這個臨界點上。 二是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項目，使增值率在 20%這個臨界點上。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 1個 ” 稅收策劃點 汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所 支付的金額為 500萬元，開發(fā)土地的費用為 100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為 1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 80萬元，該批住宅以 2410萬元的價格出售。 請進(jìn)行納稅籌劃，使企業(yè)規(guī)避繳納土地增值稅。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 1個 ” 稅收策劃點 [籌劃前的稅負(fù)分析 ] 根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以 加計扣除 （ 500+100+1000） 20%=320萬元。 因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的 增值率 為（ 2410500100100080320） /（ 500+100+1000+80+320） =%. 根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照 30%的稅率 繳納土地增值稅（ 2410500100100080320） 30%=123萬元。企業(yè)所得稅為（ 2410500100100080320123） 25%=(萬元）。 企業(yè)稅后利潤 為 2410500100100080320123 =。 案例案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 1個 ” 稅收策劃點 [籌劃方案及涉稅分析 ] 將該批住宅的出售價格由 2410萬元 降低為 2400萬元，則該公司的增值率為（ 2400500100100080320） /（ 500+100+1000+80+320） =20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。 企業(yè)所得稅為（ 2400500100100080320） 25%=100萬元 企業(yè)稅后利潤 為 2400500100100080320100=300萬元 。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān) 300 = 。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 1個 ” 稅收策劃點 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟 普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅，房屋售價為 1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為 800萬元。增值額為 200萬元，增值率為 200/800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅 200 30%=60萬元，營業(yè)稅1000 5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加 50 （ 7%+3%） =5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為 100080060505=85萬元。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 1個 ” 稅收策劃點 如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃， 將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費用為 200萬元，房屋售價增加至1200萬元。 則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為 200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。 該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅 1200 5%=60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加 60 （ 7%+3%） =6萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅， 該房地產(chǎn)公司的利潤為12001000606=134萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為 13485=49萬元。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （二）分別核算不同項目的增值率 法律依據(jù) 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （ 財稅 [1995]48號 ）十三條規(guī)定， 對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財稅 [2021]21號及 [國稅發(fā)[2021]187號文對此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （二）分別核算不同項目的增值率 籌劃方案 如果房地產(chǎn)開發(fā)項目是商住混合型的，對這類混合項目應(yīng)分別合適不同項目的增值額、增值率，分別計算土地增值稅。 然而由于每個房地產(chǎn)開發(fā)項日的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額、建筑面積和銷售比例都各不相同，因此， 并不都是分別核算法優(yōu)于合并核算法，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況分析選擇。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一幢面積為 5000㎡ （其中商場 1500m㎡ ，住宅 3500㎡ ）的聯(lián)體商住樓。住宅符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，支付與取得土地使用權(quán)有關(guān)的價款 300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 700萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 50萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 收入 1650萬元，其中商場 550萬元，住宅 1100萬元 ，營業(yè)稅及附加為 ％，計算應(yīng)交的土地增值稅。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （ 1）以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目為單位計算（合并計算） 扣除項目金額：（ 300+700） （ 1+20％）+50+ 1650 ％ =（萬元） 增值額： =（萬元） 增值率： 247。 100％≈ ％增值率超過 20％， 應(yīng)交土地增值稅 = 30％ =（萬元） 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （ 2）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算 ①分?jǐn)偼恋爻杀竞烷_發(fā)成本、費用（按面積） 商場：（ 1500247。 5000） （ 300+700+50）=315（萬元） 住宅：（ 3500247。 5000） （ 300+700+50）=735（萬元） 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （ 2）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算 ②分?jǐn)偪鄢椖拷痤~ 商場 ：（ 90+210） （ 1+20％）+15+550 ％ =（萬元） 住宅 ：（ 210+490） （ 1+20％）+35+1100 ％ =（萬元） 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （ 2）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算 ③分別計算增值額和增值率 商場增值額 ： =（萬元） 增值率 ： 247。 100％ ≈ ％ 住宅增值額： =（萬元） 增值率 ： 247。 100％ ≈ 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 （ 2）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算 ④應(yīng)交土地增值稅 商場： 30％ =（萬元） 住宅：增值率未超過 20％，免征土地增值稅 合計應(yīng)交土地增值稅 。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 2個 ” 稅收策劃點 通過上述計算可以看出，按 分別核算法計算的應(yīng)交土地增值稅 元 少于按合并計算法計算的土地增值稅 ，這是因為采用分別核算法，普通標(biāo)準(zhǔn)住房增值率低于 20％的部分能夠得到準(zhǔn)確計算，因此適用免稅規(guī)定，可以免征土地增值稅。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 （三）分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃 法律依據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅發(fā) [2021]187號 ）第四條第 （四）項規(guī)定 ：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ” 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 （三）分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃 籌劃方案：分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃 由于房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此， 如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋， 房屋總售價為 1000萬元， 該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施 。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為 400萬元 ，增值額則為 600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。請進(jìn)行納稅籌劃。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 籌劃前的涉稅分析 土地增值率為 600/400=150%. 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第 10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的，土地增值稅稅額＝增值額 50%－扣除項目金額 15%。 因此， 應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅 600 50%400 15%=240萬元。 應(yīng)繳納營業(yè)稅 1000 5%=50萬元。 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加 50 （ 7%+3%） =5萬元。 不考慮企業(yè)所得稅， 該房地產(chǎn)公司的利潤為 1000400240505=305萬元。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 籌劃方案 如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同， 第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用， 房租出售價格為 700萬元，允許扣除的成本為 300萬元。 第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用 300萬元，允許扣除的成本為 100萬元。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 3個 ” 稅收策劃點 籌劃后的涉稅分析 則 土地增值率 為 400/300=133%.應(yīng)該繳納 土地增值稅 400 50%300 15%=155萬元，營業(yè)稅700 5%=35萬元，城 建稅和教育費附加 35（ 7%+3%） =。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅300 3%=9萬元，城建稅和教育費附加 9 （ 7%+3%）=。 同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為 +3001009=。 經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) = 。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 4個 ” 稅收策劃點 （四） 利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額 減除的扣除項目包括五個部分 ：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的 20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算， 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 中做了明確規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 4個 ” 稅收策劃點 （四） 利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃 稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)計算扣除； 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 4個 ” 稅收策劃點 （四） 利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高， 開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除； 反之， 主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ?這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。 案例分析 11： 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的第 “ 4個 ” 稅收策劃點 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額 300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則 ：房地產(chǎn)開發(fā)費用 =利息費用 +(300+500) 5% =利息費用 +40萬元。 如果該企業(yè)利息費用無法按