企評第三章第一二節(jié)-資料下載頁
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【正文】 要注意的是，純收益 A的收益年限期是（ nt）而不是 n。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ?tnrAPrArRirrrArRiPttiititnti ????????????????? ????? ,1111111 1171 ? 例 4：接上題求經(jīng)營 50年條件下的評估值 72 ? 分析：收益改變，收益有限 ? P＝ R1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+ R3/(1+r)3+ R4/(1+r)4+ R5/(1+r)5+ ? ＝ 12/(1＋ 10%)＋ 15/(1＋ 10%)2＋ 13/(1＋10%)3＋ 11/(1＋ 10%)4＋ 14/(1＋ 10%)5＋14 (1＋ 10%)5 ? =12 +15 +13 +11 0.6830+14 +14 ? ＝ ＋ ＋ ＋ ＋+ ? = 73 純收入按等差級數(shù)變化 ? ，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式： ? 其成立條件是：（ 1）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減；（ 2）純收益逐年遞增 /遞減額為B；（ 3）收益年期無限；（ 4） r大于零，（ 5）收益遞減到零為止。 2rBrAP ??74 ? ，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：其成立條件是：（ 1）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減；（ 2）純收益逐年遞增或遞減額為 B；（ 3）純收益年期限為 n；（ 4） r大于零。 ? ? ? ? nn rnrBrrBrAP???????????????? ??11112 ?75 純收益按等比級數(shù)變化 ? ，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：其成立條件是：（ 1）純收益按等比級數(shù)遞增或遞減；（ 2）純收益逐年遞增或遞減比率為 s；（ 3）收益年期無限；（ 4） r大于零；（ 5）rs0. srAP??76 ? ，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：其成立條件是：（ 1）純收益按等比級數(shù)遞增；（ 2）純收益逐年遞增比率為 s；（ 3）收益年期有限；（ 4） r大于零；（ 5） rs0. ??????????????????nrssrAP111?77 ? 例：有一宗房地產(chǎn)，未來第一年年純收益為 100萬元，資本化率為 10％，若（ 1）假設(shè)使用年期為無限，未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上減少 1萬元，（ 2）假設(shè)使用年期為 12年，未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元，（ 3）假設(shè)使用年期為無限，未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上減少 1％。（ 4）假設(shè)使用年期為無限，未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長 1％。求四種情況下該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少。 78 ? （ 1）＝ 100/－ 1/=1000－ 100=900萬元 ? (2) =（ 100/＋ 1/） [1－ 1/]―1/ 12/ ? ＝ 1100 [1－ ]－1/ ? ＝ 1100 － ? ＝ － ? ＝ 79 ? （ 3）＝ 100/= ? （ 4） ＝（ 100/） [1－（ ） 12] ? = [1－ ] ? ＝ ? ＝ 80 ? 已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，其成立條件是：（ 1）純收益在第 n年前保持不變；（ 2）預(yù)知第 n年的價格為 Pn（ 3） r大于零。 81 ? 評估對象在未來十年內(nèi)的預(yù)期收益均為 10萬，第十年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約 110萬元，假定折現(xiàn)率為 10％，用收益法估測資產(chǎn)的價值。 82 本金化法（年金法） ? 未來收益不等額且收益期無限期時：P=A/r ? 其中的 A 是基準(zhǔn)日后未來收益的等額年金值。 ? A 值的取得有多種方法。 ? 一種是取為最近前幾年的年收益的算術(shù)平均值或判斷值； 83 ? 一種是以當(dāng)年的收益額作為以后的等額年收益額； ? 還有一種是以未來若干年的預(yù)期收益的加權(quán)平均值作為 A，其表達(dá)式為 ( 1 )A1( 1 )iiiRrr?????84 ? 某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額為 10萬元、11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元，假定本金化率為 10％，試用年金法估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 85 ? 作業(yè)： ? 評估對象在未來五年內(nèi)的預(yù)期收益分別為 20萬元、 22萬元、 24萬元、 25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在 27萬元，第十年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約 120萬元，假定折現(xiàn)率為 10％，用收益法估測資產(chǎn)的價值。 ? 某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額為12萬元、 11萬元、 10萬元、 14萬元、 13萬元，假定本金化率為 10％，試用年金法估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 86 ? 某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額為10萬元、 11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元，并從第六年開始，企業(yè)的年收益額將維持在 15萬元水平上，假定本金化率為 10％，試估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 ? 某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額為10萬元、 11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元，并從第六年開始，企業(yè)的年收益額將在第五年的水平上以 1％的增長率增長，假定本金化率為 10％，試估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 87 ? 某企業(yè)距其企業(yè)章程規(guī)定的經(jīng)營期限只剩 5年，到期后不再繼續(xù)經(jīng)營。預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額為 10萬元、 11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元， 5年后，該企業(yè)變現(xiàn)預(yù)計(jì)可收回 100萬元，假定折現(xiàn)率為 10％，試估測該企業(yè)價值。 88 ? 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為 10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5年租金是第一年 8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞減，每年遞減比例為 2％，后 5年租金按每年 15萬元固定不變。假設(shè)資本化率（折現(xiàn)率）為 10％，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10年租金的收益現(xiàn)值是多少？
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