【正文】 假設資本化率（折現(xiàn)率）為 10％，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10年租金的收益現(xiàn)值是多少？ 。預計未來 5年的預期收益額為 10萬元、 11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元， 5年后，該企業(yè)變現(xiàn)預計可收回 100萬元，假定折現(xiàn)率為 10％，試估測該企業(yè)價值。 ? 某企業(yè)預計未來 5年的預期收益額為10萬元、 11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元，并從第六年開始，企業(yè)的年收益額將在第五年的水平上以 1％的增長率增長，假定本金化率為 10％，試估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 ? 某企業(yè)預計未來 5年的預期收益額為12萬元、 11萬元、 10萬元、 14萬元、 13萬元，假定本金化率為 10％，試用年金法估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 ? 一種是取為最近前幾年的年收益的算術平均值或判斷值； 83 ? 一種是以當年的收益額作為以后的等額年收益額； ? 還有一種是以未來若干年的預期收益的加權平均值作為 A，其表達式為 ( 1 )A1( 1 )iiiRrr?????84 ? 某企業(yè)預計未來 5年的預期收益額為 10萬元、11萬元、 12萬元、 12萬元、 13萬元，假定本金化率為 10％，試用年金法估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值。 82 本金化法（年金法） ? 未來收益不等額且收益期無限期時：P=A/r ? 其中的 A 是基準日后未來收益的等額年金值。 78 ? （ 1）＝ 100/－ 1/=1000－ 100=900萬元 ? (2) =（ 100/＋ 1/） [1－ 1/]―1/ 12/ ? ＝ 1100 [1－ ]－1/ ? ＝ 1100 － ? ＝ － ? ＝ 79 ? （ 3）＝ 100/= ? （ 4） ＝（ 100/） [1－（ ） 12] ? = [1－ ] ? ＝ ? ＝ 80 ? 已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，其成立條件是：（ 1）純收益在第 n年前保持不變；（ 2）預知第 n年的價格為 Pn（ 3） r大于零。（ 4）假設使用年期為無限，未來各年的純收益在上一年的基礎上增長 1％。 2rBrAP ??74 ? ，收益年期有限的條件下，有以下計算式：其成立條件是：（ 1）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減；（ 2）純收益逐年遞增或遞減額為 B；（ 3）純收益年期限為 n；（ 4） r大于零。 這里要注意的是，純收益 A的收益年限期是（ nt）而不是 n。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。 ? ? ? ??? ????niniirrArRP1 1168 ? 例 3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是 12萬元、 15萬元、 13萬元、 11萬元和14萬元。 ? 分析：純收益不變，收益有限， ? P=（ 900/8%） [11/（ 1+8%）6]=900 =（萬元） 66 ? ，資本化率等于零的條件下，有以下計算式： P=A n 67 ? 。 65 ? 例 2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營 6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務，現(xiàn)擬轉讓。請估算該企業(yè)的價值。 63 ? 例 1： 假設某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉讓，聘請評估師估算其價值。 ? ???nttt rR1)1/(評估值＝61 ? 例：某企業(yè)的尚能繼續(xù)經(jīng)營， 3年的營業(yè)收益全部用于抵充負債，現(xiàn)評估其 3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額，有關數(shù)據(jù)下表。 ? 《 指導意見 》 將收益法定義為“是通過將被評估企業(yè)預期收益 資本化或折現(xiàn) 以確定評估對象價值的評估思路”。 58 第二節(jié) 收益法的評估思路 ? 投資者現(xiàn)在想購買一個有一定收益期限的企業(yè)，預示著投資者在未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一筆資金可以與這未來一定期限內的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是投資者要購買的企業(yè)的價值。 ? CAPM是我們計算折現(xiàn)率最基本的方法之一。夏普（ Wiuinm Sharpe）于 1964年，利特納（ ）于 1965年和莫辛 () 于 1966年將相關風險理論與馬克維茨的資產(chǎn)組合理論結合，命名為 CAPM。該模型通過計算公司預期未來支付給股東的股利現(xiàn)值來確定股票的內在價值，它相當于未來股利的流入。戈登（ Myron Jules Gordon 1920年 —）發(fā)表了其一生最有影響力的著作： 《 投資、融資和公司價值 》 ?！瘪R克維茨的方法以“均值 /方差有效性”知名，提出了衡量某一證券以及資產(chǎn)組合的收益和風險的公式和方法。馬克維茨 （ Harry Markowiz，1927—） 1952年： 《 資產(chǎn)組合選擇 》 ? 瑞典皇家科學院在賀辭中寫到：“投資經(jīng)理們和學院經(jīng)濟學家們明白必須同時考慮報酬和風險。 1991年該理論獲諾貝爾經(jīng)濟學獎。 ? V. 盧茨（ and ）在1951年出版的 《 企業(yè)投資理論 》 提出以凈現(xiàn)值方法作為投資決策的標準。迪安（ Joel Dean《 資本預算 》這一財務學史上的名著。 52 ? 三位大師的學說為收益法理論體系的形成埋下了堅實的理論基礎和理論源泉。 ? 除了他把數(shù)學思維帶入投資學對以后的研究有深遠影響以外，他最重要的貢獻就是引進股利折現(xiàn)估價模型。 ? 因此，在資本市場上基本面分析派由此誕生，和當時的技術分析派成鼎立之勢。” 50 菲利普 格雷厄姆“給這座令人驚嘆而為之卻步的城市 ——股票市場繪制了第一張可以依賴的地圖，他為價值投資奠定了方法論的基礎，而在此之前，股票投資與賭博幾乎毫無差別。這個資本化因素受公司利潤的穩(wěn)定性、資產(chǎn)、股利政策以及財務狀況穩(wěn)定等因素的影響。格雷厄姆（ Gvaham,18941976）出版了 《 證券分析 》 一書（ 1934） ? “公司的內在價值是由公司的資產(chǎn)、收入、利潤以及任何未來預期收益等因素決定，其中最重要的因素是 公司未來的獲利能力 ，而這些因素都是可以量化的。 47 第一節(jié) 收益法的前世今生 ? 經(jīng)濟理論告訴我們，任何資源的價值都等于相應資源可以產(chǎn)生的預期收益的現(xiàn)值，而折現(xiàn)計算過程所用的貼現(xiàn)率應該反映相應預期收益的內在風險。如果你有