如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中“陰陽(yáng)合同”及效力-資料下載頁(yè)
2025-05-12 22:36本頁(yè)面
【正文】 法 律效力。所以原告的訴請(qǐng)被駁回是情理之中的。 其實(shí)，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類(lèi)似的 “ 陰陽(yáng)合同 ” 表面上看好像可以避稅，實(shí)際上對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方并無(wú)好處，麻煩多，風(fēng)險(xiǎn)大：（ 1）從賣(mài)方角度看，用于辦理權(quán)屬過(guò)戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因?yàn)榭赡艽嬖趯⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)家后，買(mǎi)家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房?jī)r(jià)支付房款?，F(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無(wú)法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)過(guò)戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣(mài)方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。（ 2）從買(mǎi)方的角度講，雖然少交了一些稅 費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購(gòu)入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，其實(shí)并沒(méi)有省多少錢(qián)。（ 3）因?yàn)榉慨a(chǎn)局是基于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過(guò)戶手續(xù)，由于陰陽(yáng)合同的行為被認(rèn)定指定的那份合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)行為很可能會(huì)因此而失效，最終導(dǎo)致過(guò)戶行為被撤銷(xiāo)。（ 4）根據(jù)《 稅收征收管理法 》的規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款 50％以上、 5 倍以下罰款。另外，根據(jù)我國(guó)《 刑法 》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的 10％以上并且偷稅數(shù)額在 1 萬(wàn) 元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 不僅要被處罰款，甚至可能觸犯 刑法 ，構(gòu)成犯罪。 上海市閔行區(qū)人民法院曾經(jīng)對(duì)于簽訂陰陽(yáng)合同這一較為多發(fā)的行為，發(fā)布過(guò)一則《建議房屋買(mǎi)賣(mài)簽訂陰陽(yáng)合同應(yīng)引起有關(guān)部門(mén)注意》的審判信息，引起了上海市房地產(chǎn)局的高度重視，并就房地產(chǎn)中介買(mǎi)賣(mài)提出了三點(diǎn)意見(jiàn)：一是進(jìn)一步完善二手房網(wǎng)上備案，研究將房地產(chǎn)居間合同納入網(wǎng)上備案，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)控。二是加大對(duì)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管力度，將房地產(chǎn)中介唆使、協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂等違法違規(guī)行為列為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治范圍，一經(jīng)查實(shí)，從 嚴(yán)處理。三是房地產(chǎn)中介以非法手段促成交易的不良行為將被記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的信用檔案，向社會(huì)公示。配合財(cái)稅部門(mén)加強(qiáng)對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行把關(guān)，對(duì)查實(shí)的交易當(dāng)事人偷稅行為，有關(guān)部門(mén)將其記入個(gè)人征信體系。 相信隨著相關(guān)法律制度的完善和相關(guān)法律知識(shí)的普及，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在充分認(rèn)識(shí)到簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 的違法性和無(wú)利性后，這種很可能給交易帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)，很可能使雙方 “ 撿了芝麻，丟了西瓜 ” 的荒唐合同必將逐漸被杜絕。
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