農(nóng)村宅基地買賣是否有效-合同效力如何認(rèn)定--資料下載頁
2024-12-15 01:48本頁面
【正文】 錯責(zé)任分擔(dān) 北京地區(qū)法院通常認(rèn)定，出賣人和買受人對于農(nóng)村房屋買賣合同無效均有過錯。出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，仍然購買房屋，應(yīng)對合同無效承擔(dān)次要責(zé)任(一般為30%)。 《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(20__(請自填)年9月14日)明確規(guī)定：”在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成的利益失衡。對買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行合理補(bǔ)償。買受人確實無房居住的，應(yīng)予以妥善安置?！啊侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ好褚煌リP(guān)于房山法院請示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》明確”對買受人因合同無效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量?！艾F(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實務(wù)，對于農(nóng)村房屋買賣合同無效時損害賠償?shù)姆秶鷨栴}，具體說明如下： (1)信賴?yán)鎿p失賠償。合同無效場合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，原則上以賠償信賴?yán)鎿p失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴?yán)鎿p失賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定?！ ?2)添附價值損失賠償。買受人對房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應(yīng)對買受人添附價值進(jìn)行賠償?！ ∞r(nóng)村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區(qū)位補(bǔ)償價一并做出處理。而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補(bǔ)償價可暫不予處理，待日后拆遷時，再由當(dāng)事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價值、房屋價值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價、區(qū)位補(bǔ)償價已經(jīng)有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)估價確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價?！ 庇泻惝a(chǎn)者有恒心“，住房問題是現(xiàn)階段最大的民生問題。在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，問題的實質(zhì)其實是土地問題，如何發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用值得我們深入思考。 12 / 12
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