【正文】 金融中心，在經(jīng)過建國以來和改革開發(fā)以來的進一步發(fā)展，城市基礎建設發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢必會成為這一 區(qū)域經(jīng)濟、金融、交通、信息、科技和教育中心?，F(xiàn)在，以武漢為中心的城市圈正在逐步的形成。 武漢得天獨厚，優(yōu)越的地理優(yōu)勢、豐富的水脈資源、深厚的文化底蘊，良好的經(jīng)濟發(fā)展前景等，無不展示其大家氣度和攝人魅力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著近年來武漢經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個房地產(chǎn)市場散發(fā)著誘人的前景，不管是在住宅市場還是在商務寫字樓，都呈現(xiàn)出勃勃的生機?，F(xiàn)主要從寫字樓市場進行分析： 寫字樓是以商務辦公為主要用途 物業(yè)，寫字樓市場的興旺和冷清可以側(cè)面的反映出一個區(qū)域一段時間的經(jīng)濟發(fā)展的波動，因此被看成是區(qū)域經(jīng)濟的晴雨表，但在武漢，寫字樓市場卻是“少晴多陰”，根據(jù)武漢房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)顯示， 2021年武漢寫字樓年銷量為 ，空置量達 萬平方米， 2021 年的空置量達到了 38 萬平方米，伴隨著銷售額逐漸年增長的同時，空置量也在逐年增長；另有資料顯示，僅 1998 年到 2021年見已竣工而位能銷售的寫字樓面積已近 138 萬平方米，市場壓力極大。 市場壓力大、需求不旺、加上特殊的商務用途，寫字樓在市場操作上難度更大， 目前已經(jīng)形成這樣的共識： 價格高，只有少量人才能購買，市場需求不旺； 壓力大，寫字樓只有在現(xiàn)房時才會購買租用，前期壓力大； 周期長，多以出租形式經(jīng)營，項目回收周期長， 風險大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟形勢影響大，風險不言而喻； 于是，一些開發(fā)商對寫字樓不敢貿(mào)然上馬，銀行和大商場就成了最大的開發(fā)商，“金融一條街”就成了武漢寫字樓市場上一大獨特的風景。因為租售火爆，同時伴隨著武漢經(jīng)濟的快速發(fā)展，寫字樓市場重新開始活躍起來。細觀寫字樓市場，不難發(fā)現(xiàn)它們的特征： 市場悄然啟動，數(shù) 量急劇上升 從 2021 年末開始，一些各具特色的寫字樓開始悄然啟動了，如元辰國際、櫻花大廈等，它們開始彌補寫字樓市場的一些空白領域，同時，隨著世紀廣場、華樂商務中心、新東方商務大廈、天源城 東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場體量龐大。 價格適中，租售相宜，以售為主 和住房價格水漲船高相比，武漢寫字樓的價格卻顯示出了更多的實在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯的區(qū)位素質(zhì)，但他們的價格都只在 3800元 /平方米上下，且這些新的寫字樓項目面積也開始瘦身，功能追求實用，大面積可以進行分割，由于總價不高，打破了原 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 來寫字樓項目以租為主的格局，銷售情況也較理想。 商住樓占據(jù)大壁江山 無疑，商住樓成了現(xiàn)階段開發(fā)的熱點，在新推出的寫字樓物業(yè)中，商住樓的比例高、數(shù)量大，在 2021 年推出的商住樓就達到 20 余個武昌的楚天都市花園、櫻花大廈、凱旋門廣場、凱旋門國際大酒店，漢口的元辰國際、漢華大廈、時代天驕、新世紀中心等，其火爆的主要原因是由新經(jīng)濟時期的特殊情況決定的。由于一些從事網(wǎng)絡、傳媒、 IT、廣告、公關的中小企業(yè) 、成長型企業(yè)、個體經(jīng)營者實力不強，他們對辦公場所要求面積不大，希望尋求工作與居住合二為一的較高檔物業(yè)，于是作為一種過渡性的商住樓成為了市場的首選。 純寫字樓受到普遍關注 在商住樓得到快速發(fā)展的同時，純寫字樓也受到了普遍的關注，光谷科技園的 SBI創(chuàng)業(yè)街、武昌 CBD 世紀廣場、光谷華樂商務中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大樓、福星國際商務大樓、武漢數(shù)碼港、兆富國際等均先后入市，而且開發(fā)量也不容小視，它們正扮演著越來越重要的角色，純寫字樓必將成為市場的主旋律。 創(chuàng)新意識不斷加強 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不 斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。在結(jié)構(gòu)方面，如今的寫字樓多采用框架式結(jié)構(gòu)，面積可以拆散自如，改變了原來的單一的大戶型主導產(chǎn)品的弊端，在設計上也體現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設計裝修上也更顯宏偉大氣。 總之，武漢寫字樓整體價格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項目的成功，必須針對市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價格策略和推廣策略等。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 地理位置和人文 特征 本項目位于武漢中國光谷首站珞喻路魯巷段。武漢中國光谷是國家第一個以光電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)，這里聚集了武漢大學、華中科技大學等 23 所高等院校、 10 個國家重點開發(fā)實驗室、科研設計單位多達 56 個，是僅次與北京中關村的第二大智力密集區(qū)。 中國光谷依山傍水，景色秀麗，區(qū)內(nèi)山巒起伏，湖泊鑲嵌，空間錯落有致，融優(yōu)美的自然景觀、現(xiàn)代化的城區(qū)也當代高科技產(chǎn)業(yè)基地為一體，強有力的基礎建設投入和市政府各部門對 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 光電子信息、能量光電子和軟件等相關企業(yè)的支持，越來越多的民營企業(yè)落戶光谷，使中國光谷成為了國際企業(yè)的孵化器 。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 開發(fā)量大是區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大特點。有資料顯示，現(xiàn)已有千余家企業(yè)在此從事高新技術的研究、開發(fā)和生產(chǎn)，這些企業(yè)對寫字樓的需求量也開始加大，加速了光谷片區(qū)的寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，如今已經(jīng)形成了光谷領軍武漢整個寫字樓市場的局面。在新推的寫字樓量中，武昌占到整個武漢市場的約 80%，而光谷卻占到了整個武昌的約 40%，開發(fā)面積已經(jīng)超過13 萬平方米。巨大的推售量顯示了開發(fā)商們對武昌的信心、對光谷作為一個產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的信心。 區(qū)域市場可競爭樓盤分析 在光谷區(qū)域范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我 們摒棄那些和項目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取 SBI 創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈 3 個典型項目進行比較分析。 ① SBI 創(chuàng)業(yè)街 SBI 是 “產(chǎn)權(quán)科技企業(yè)孵化器 ”的英文縮寫， SBI 創(chuàng)業(yè)街是科技企業(yè)孵化器發(fā)展到一定階段的一種典型拓展方式，它由武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于東湖高新技術開發(fā)區(qū)東信路，與華中科技大學，中國地質(zhì)大學為鄰，和長飛光纖、烽火通訊比肩，可謂占據(jù)光谷核心商務圈。 SBI 創(chuàng)業(yè)街一期由 7 棟單體建筑組成，建筑面積 67000 ㎡，建筑高度 ，總 16 層（含地下停車場一層 ），每層樓高 ,二期建筑面積 148000 ㎡，配有酒店單身公寓、 2* 3*復式公寓商務樓面積可開可合，戶型齊全，基本以中小為主，三期則規(guī)劃建設配套的教育文化和體育設施。 SBI 創(chuàng)業(yè)街寫字樓采用租售的方式對外銷售，租金大約在 15 元 /㎡ /月，而對外售價平均約2700 元 /㎡，根據(jù)樓層的不同上下以 30 元 /層價差浮動，在對外宣傳上，以 “創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場 ”、 “400家企業(yè)一條街， 10000 名創(chuàng)業(yè)者同一個家 ”為廣告主訴求，取得了良好的效果，現(xiàn)寫字樓銷售和租賃情況比較理想。 ②華樂商務中心 項目正對面的華樂商務中 心，由香港武漢華樂物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積 40000余平方米，建筑高度近 100 米，總 30 層（含地下 2 層），每層樓高 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地處光谷門戶之所的華樂商務中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。戶型選擇多樣，面積 38 層以中小為主， 928層偏大，整個樓宇采用現(xiàn)代建筑風格，立面造型簡潔明快，色彩高貴典雅，洞型方窗同橫式條形窗有機結(jié)合，建筑外觀美觀大方，裙樓、大堂、各層地板均采用高檔花崗巖，顯得氣派和繁華。其最主要特色即是四面采光、四面觀景，同時港 式物業(yè)也為其增色不少。 在價格方面，均價約為 4000元 /㎡，物業(yè)管理費用為 4元 /㎡，并給予客戶 折的優(yōu)惠，市場反映較好。 ③湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈 位于武昌區(qū)吳家灣郵科院特 1 號的湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈緊臨項目西面，由湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 4220 ㎡，總建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 20 層，是首個以“光電子信息產(chǎn)業(yè) ”為主題的智能化高檔地寫字樓。 其在規(guī)劃設計上不甚靈巧，不能進行有效分割，導致其在客戶選擇群上局限于大型企業(yè)客戶，因此出售面積整體偏大，只能以整層或半層形式出售。雖然其作為純 寫字樓形象已得到市場認可，但其外觀和中央領導人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓。 現(xiàn)其市場均價為 4200 元 /㎡，物業(yè)管理費用為 元 /㎡，從租售的情況來觀察不是很理想。 另外，位于武昌武珞路 717 號的兆富國際大廈因為和項目相距不遠，具有一定可比性。它的目標客戶主要是電子一條街上的中小型企業(yè)，同時也分享了光谷區(qū)域一部分客戶，它宣揚的“武漢首家第 3 代商務樓 ”、 “兆富國際，造富新空間 ”、 “SOHO+SVO+SVA”（小型生活化辦公室 +服務式寫字樓 +服務式公寓）的口號，為 它的銷售增值不少，值得本項目借鑒。 綜合上述的分析，項目推出要取得良好的成績，除要在完善自身的硬件及加強對項目的包裝、策劃和推廣之外，正視市場，把握時機和運用最有效的實際操作能力，將是項目取勝的關鍵。 第二部分：項目分析 項目概況 項目位于光谷 CBD 珞瑜路魯巷段，本案周圍已經(jīng)建成了幾個同類寫字樓項目，如：武漢數(shù)碼港、華樂商務中心、湖北信息科技產(chǎn)業(yè)大廈，市場競爭激烈。 項目經(jīng)濟技術指標： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ①總占地面積 4710 ㎡； ②總建筑面積 36170 ㎡； ③地上建筑面積 36170 ㎡； ④地下建筑面積 2420 ㎡； ⑤ 建筑密度 % ⑥容積率 ⑦綠化率 % ⑧停車位數(shù)約 140 余個 ⑨建筑層數(shù)：地上 19 層，地下 1 層； ⑩建筑高度 ，層高 項目周圍配套 東湖高新，光谷商務核心地段，毗鄰郵科院，武漢科技會展中心、光谷電子核心城、武漢數(shù)碼港、武漢信息港??交通網(wǎng)絡完善，銀行、商場、郵局、休閑、美食一應俱全。 項目優(yōu)劣勢： 優(yōu)勢： ①地理位置優(yōu)越，生活配套完善，交通便利， 20 多輛公汽可達武漢三鎮(zhèn)； ②環(huán)境優(yōu)雅，風景宜人，坐擁數(shù)萬平方米園林綠地 —— 旺山公園，東湖、南望山近在眼前；光谷綠化廣場 也近在咫尺； ③建筑設計超前，質(zhì)量保證，項目整體規(guī)劃幾經(jīng)篩選才最終確定，可謂苦心孤詣之作； ④項目地處房地產(chǎn)開發(fā)活躍地帶，板塊效應旺盛，升值潛力大； ⑤變頻中央空調(diào)，分戶供暖，分戶計費，更節(jié)約，更方便。 ⑥空間分割自如，隨意組合，特別規(guī)劃 60—450 ㎡自由 空間，適合各種商務辦公。 ⑦超 米層高，流動空間，絲毫不顯壓抑； ⑧自身 %的綠化率， 3 樓、 14 樓空中花園，為寫字樓項目所罕見。 ⑨弧形落地玻璃窗，彰顯高貴之質(zhì)。 劣勢： ①競爭激烈，本案周圍各個樓盤幾乎都規(guī)劃了商務功能，供應量大，雖然檔次各不相 同，但無疑會導致部分客戶流失； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ②對比湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈和華樂商務中心，本項目是期房，壓力更大； ③作為純寫字樓物業(yè)，其銷售周期要比一般住宅長，