【正文】 以一個媒體為主，其余媒體為輔的策略，在時間選擇上，宜采用階段性集中投放策略。在版面選擇上，可以選擇整彩版與超市相結(jié)合的策略。 f) 針對自用客戶的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計 自用客戶購買商鋪，最注重的項目的人氣與商業(yè)經(jīng)營氛圍，因此在對住宅客戶的營銷策略上，主要注重對整個項目商業(yè)規(guī)劃與大客戶的招商以及品牌店形成的一個商業(yè)氛圍。 g) 針對投資客戶的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計 投資客戶購買商鋪最看重的是商鋪的出租 市場的前景，商鋪要出租，必須要當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍做支撐，因此在對投資客戶宣傳上，主要應(yīng)強調(diào)商業(yè)管理公司的作用與本項目購買客戶的構(gòu)成中，自用客戶的比例，以減輕投資客對租賃市場前景的擔(dān)憂，使其相信投資的保障性。 h) 針對投機客戶的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計 投機客戶購買鋪位的目的是短期內(nèi)房子價格迅速攀升，因此本項目可以通過小幅度，多頻率的價格提升來提升本項目的價格。因為本項目價格的不斷提升，會讓投資客覺得他們投資成功，會強化他們對購買本項目的評價的正向評價。同時推動本項目的人氣。 對本部分客戶另一個重要的策略也是宣傳商業(yè)管理公司的 作用，讓投機客戶對本項目的未來規(guī)劃前景相當(dāng)看好，讓他們相信這個市場未來肯定能夠升值。 九 、項目招商與后期商業(yè)經(jīng)營管理 招商思路 作為商業(yè)地產(chǎn)項目，在先期的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃制定完成后，接下來的最重要的環(huán)節(jié)就是按照項目的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位進行招商工作，針對本項目的實際狀況，對于項目的招商提出如下思路及操作原則： 規(guī)劃與招商并重，同時運做 項目前期的規(guī)劃過程中可以根據(jù)既定的商業(yè)定位與規(guī)劃選擇性的接觸部分目標(biāo)商家，廣泛征求商家的建議與要求，根據(jù)其建議對項目的定位和規(guī)劃進行調(diào)整，以確保項目的商業(yè)定位實施的 可行性最大化； 招商先行的原則 在項目的整體運作上建議先計劃好項目的招商工作，尤其是主力店部分以達到既能幫助銷售成功又能持續(xù)經(jīng)營的要求，形成較好的商業(yè)前景，再進行該部分的銷售工作； 招商區(qū)域范圍廣泛性 根據(jù)本項目的商業(yè)定位以及項目的商業(yè)輻射區(qū)域，本項目的商家客戶將是廣泛的，招商的范圍及區(qū)域?qū)⒉痪窒抻诒镜貐^(qū)，可以擴大到其它區(qū)域甚至其它城市； 制定規(guī)范的招商流程 招商的過程中需要接觸和聯(lián)系眾多的目標(biāo)商家客戶，在招商開始之前需要確定完整的招商工作流程，便于項目招商工作的順利開展； 先主力，后輔助的 招商原則 在招商的過程中，先確定項目的主力客戶，通過對主力店的招商起到“頭羊效應(yīng)”，帶動后續(xù)目標(biāo)商家客戶的入住，確保項目招商工作的順利完成； 經(jīng)營思路 本項目是一個典型的商業(yè) +住宅的地產(chǎn)項目，商業(yè)部分前期的定位、規(guī)劃以及招商完成后，整個項目的經(jīng)營管理將是社區(qū)消費中心是否能持續(xù)發(fā)展、小業(yè)主的投資回報能否穩(wěn)定獲取、消費者能否經(jīng)常光顧、經(jīng)營者能否賺取利潤的重要條件，同時，也將對項目在前期的銷售以及招商工作起到至關(guān)重要的作用。 故此，對于本項目的經(jīng)營管理工作提出如下建議： 采取“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管 理”的原則 作為銷售的商業(yè)項目，其商鋪的產(chǎn)權(quán)最終會分零出售，隨著商鋪產(chǎn)權(quán)的分散，原有的商業(yè)規(guī)劃及市場定位的實現(xiàn)將大打折扣，將會對于項目整體的商業(yè)經(jīng)營造成很大的影響，這將是無法回避的矛盾，對于這一矛盾，在項目前期提前引入商業(yè)經(jīng)營管理公司，對整體的商業(yè)部分進行統(tǒng)一的商業(yè)管理，確保商業(yè)的統(tǒng)一形象以及持續(xù)性發(fā)展，保證項目的經(jīng)營者、投資者的收益得以實現(xiàn)，同時允許經(jīng)營戶按照自身經(jīng)營特點各自做好內(nèi)部經(jīng)營管理； 建議：在項目開盤前后應(yīng)盡快成立或聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進行全程的經(jīng)營管理活動，確保項目的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā) 展 十 、銷售節(jié)奏控制策略 因為本項目為不成熟社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，且商業(yè)體量巨大，競爭異常激烈。所以本項目要協(xié)調(diào)好銷售的進度與銷售的單價，因此在營銷節(jié)奏的控制上，就顯現(xiàn)出策略的重要性。我司會在準(zhǔn)確把握整個市場宏觀動態(tài)發(fā)展趨勢的情況下，對南橋寺區(qū)域的商業(yè)進行準(zhǔn)確判斷與預(yù)測的情況下，通過對項目自身品質(zhì)的整合，對競爭對手的密切關(guān)注，制定出有效、合理的銷售執(zhí)行策略。以下是我司依據(jù)現(xiàn)有資料對整個項目的銷售進度的判斷： 蓄市期： 2021 年 4 月 —— 5 月 營銷目標(biāo)：本階段通過對項目的宣傳推廣，摸清市場對本項目的看法與意見，應(yīng) 證本項目所制定的價格策略，同時為本項目開盤積累客戶。 營銷措施：本階段是本項目宣傳推廣的重點時段，本階段宣傳推廣方式主要有，新聞推廣、廣告推廣、展示推廣等立體性推廣方式進行本項目的前期推廣，而在促銷策略上，本階段為聚集人氣，可能會將開盤期的優(yōu)惠。 第一次開盤期： 2021 年 6 月 —— 8 月 營銷目標(biāo)：本階段的營銷目標(biāo)是完成整個項目 30%35%的目標(biāo)，完成所推出部分的 50—— 70%。對本項目幾個大賣場的招商在本階段內(nèi)要有突破。以為第二個銷售高潮的掀起做好鋪墊。 營銷措施：本階段的營銷推廣仍是立體推廣，即新 聞推廣、廣告推廣、活動推廣、與促銷策略的推廣立體運用的時期，因為本階段事關(guān)整個項目營銷的成敗的關(guān)鍵。本階段重點是宣傳本項目預(yù)期商業(yè)前景與商業(yè)狀態(tài)商業(yè)氛圍，以及本項目的商業(yè)收益。 第二次開盤期： 2021 年 9 月 —— 12 月 營銷目標(biāo)：本階段的營銷目標(biāo)是完成整個項目 35%40%的目標(biāo)，完成所推出部分的 60—— 80%。爭取一個大的商家進駐本項目，同時完成本項目剩余兩個賣場的招商，為項目的后期營銷造勢。 營銷措施：本階段的營銷推廣方面，主要是利用本項目的利好政策來對本項目進行宣傳推廣，比如大客戶的進駐，招商的 成功等，在推廣方式上，以新聞炒做與廣告推廣為主，適當(dāng)應(yīng)用促銷措施來加以引導(dǎo)來銷售本項目。 第三次開盤： 2021 年 1 月 —— 2021 年 3 月 營銷目標(biāo)：完成第二次開盤推出房源的 30%以上，同時適當(dāng)消化第一次開盤所推出的房源。完成本次開盤推出房源的 70%以上，完成整個項目的銷售總額度的 85%以上，爭取另兩個大賣場的商家進駐。 營銷措施：本階段重點是應(yīng)用促銷措施，可能以折扣，或者是其他的讓利措施來帶動本項目的銷售，以圓滿完成本項目的銷售