【導(dǎo)讀】仲盛集團(tuán)未編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，在信息披露方面存在較大缺陷，外部人員難以對實(shí)際控制。仲盛集團(tuán)為葉立培、葉茂菁父子控制下的企業(yè)組成的非法人企業(yè)集合體，二人主要通

　　

【正文】 過 1 年。 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委 進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 2020年 1月 1日起，個(gè)人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額增收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5年的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入 減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 國十一條 國務(wù)院 增加保障性住房和普通商品住房的有效供給；合理引導(dǎo)住房銷售和抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。 資料來源：遠(yuǎn)東資信根據(jù)相關(guān)資料 整理 圖 3 2020年 以來上海各周商品房預(yù)售套數(shù) 資料來源： 國信證券 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 19 圖 4 2020年 以來上海各周新建商品房成交均價(jià) 資料來源： 國信證券 仲盛集團(tuán)主要 依靠銀行借款 籌集項(xiàng)目建設(shè) 資金，使其受貨幣政策及信貸政策變動(dòng)影響較大 仲盛集團(tuán)主要通過銀行等金融機(jī)構(gòu)籌集項(xiàng)目開發(fā)所需資金，籌資渠道較為單一，使得仲盛集團(tuán) 受 國家 貨幣政策及信貸政策變動(dòng)影響較大。 為應(yīng)對金融危機(jī)， 2020 年國家實(shí)行了適度寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量（ M1）由上年的 ，增速達(dá)到 %，新增貸款余額則由上年的 增加至 。貨幣供應(yīng)量和信貸投放的增加一方面為政府支出和企業(yè) 投資提供了較充裕資金，另一方面也使得物價(jià)水平面臨上漲壓力，同時(shí)部分信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、資本市場亦增加了銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。 2020年 1月 12日人民銀行通知規(guī)定自 2020年 1月 18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金利率 ，另外自 2020年 1月 5 日起，人民銀行共發(fā)行央行票據(jù) 24期 ，累計(jì)回收資金 。 2020年 3月人民銀行貨幣政策委員會(huì)聲明中首度提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長”，而未繼續(xù)沿用“促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長”。提高存款準(zhǔn)備金率、進(jìn)行公開市場操作和人民銀行貨幣政策委員會(huì)的聲明在一定程度上顯示 出人民銀行針對適度寬松貨幣政策的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，未來不排除人民銀行采取提高存款準(zhǔn)備金率、進(jìn)行公開市場操作等措施來縮減流動(dòng)性的可能，若上述政策得以實(shí)施，銀行等金融 機(jī)構(gòu)可貸資金將減少，貸款利率將上升。這一方面可能加大仲盛集團(tuán) 獲得銀行借款的難度，另一方面將加大其財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，從而對其在建項(xiàng)目進(jìn)度以及經(jīng)營效益產(chǎn)生不良影響。 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 20 表 7 2020年各期央行票據(jù)發(fā)行情況 行為 招標(biāo)日 到期日 發(fā)行額（億元） 回購日 正回購 回購額 （億元） 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 發(fā)行央票 是 合計(jì) 資料來源：中國人民銀行 隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，上海商業(yè)地產(chǎn) 的 需求逐漸恢復(fù)，但 2020 年新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的 集中供應(yīng)將 加劇 商業(yè)地產(chǎn) 供 需失衡 的矛盾 ， 出租 率 和租金水平可能會(huì)進(jìn)一步下降， 這 將給 集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目 的經(jīng)營 帶來較大壓力 2020 年上半年，受金融危機(jī)影響，企業(yè)對 寫字樓、商鋪等 商業(yè)地產(chǎn)的需求大幅減弱，導(dǎo)致空置率上升、平均租金價(jià)格下降，例如 2020 年 6 月末 上海市高檔公寓整體空置率達(dá)到26%。 2020 年 下半年，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，上海商業(yè)地產(chǎn)的 需求逐漸恢復(fù)， 根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年第 4 季度上海中心商圈租金水平 與第 3 基礎(chǔ)持平，而購物中心首層租金則保持在 元 /平方米 /天。 針對 2020 年上海商業(yè)地產(chǎn)需求，高力國際認(rèn)為外資企業(yè)經(jīng)營效益逐漸轉(zhuǎn)好將帶動(dòng)其租賃需求的回暖，而內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)受 2020 年上海國際金融中心規(guī)劃的帶動(dòng)，將積極尋求租賃高端寫字樓，其 預(yù)計(jì) 2020 年上海甲級寫字樓需求將 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 21 繼續(xù) 2020 年下半年回暖趨勢，全年新增吸納量為 40 萬平方米 。 雖然商業(yè)地產(chǎn)需求有所回升，但根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)結(jié)果， 2020 年上海將有 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中供應(yīng)，例如靜安區(qū)會(huì)德豐廣場、陸家嘴國金中心二期 ，超出新增吸納量近 萬平方米， 這將 加劇上海商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡的矛盾。受此影響，上海商 業(yè)地產(chǎn)的出租率 和租金水平可能會(huì)進(jìn)一步下降， 這 將對“仲盛金融中心”、“上海銀行大廈”、“仲盛世界城”等項(xiàng)目的經(jīng)營帶來較大壓力。 財(cái)務(wù)與現(xiàn)金流 提示性說明：仲盛集團(tuán)未編制合并 財(cái)務(wù) 報(bào)表，且 僅 提供 上海仲盛、莘盛發(fā)展和華元房產(chǎn) 3 家成員企業(yè) 2020年度 未審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表 。 1. 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 圖 5 為上海仲盛、莘盛發(fā)展、華元房產(chǎn) 3 家成員企業(yè) 20202020 年總資產(chǎn)、總負(fù)債及銀行借款匯總數(shù)據(jù)。從圖中可以看出， 2020 年 3 家成員企業(yè)總資產(chǎn)較上年有所增加，主要原因是 2020 年莘盛發(fā)展投入部分資金用于仲盛世界城內(nèi)部裝修，當(dāng)年末莘盛發(fā)展 存貨余額由年初的 萬元增加至 萬元。 2020 年莘盛發(fā)展利用關(guān)聯(lián)方資金支持償還到期長期銀行借款 萬元后新增短期銀行借款 萬元 ， 使得 3 家成員企業(yè)總負(fù)債由 2020 年的 億元 增加 至 億元 ，資產(chǎn)負(fù)債率由上年的 %上升至 %，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健度有所減弱 。從 3 家成員企業(yè)自身情況看， 銀行借款余額的增加使得 2020 年莘盛發(fā)展 的資產(chǎn)負(fù)債率由 2020 年的 %上升至 %，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健度進(jìn)一步下降；而償還到期銀行借款和關(guān)聯(lián)方欠款使 得華元房產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率 由 2020 年的 %下降至%， 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)健， 而 總體負(fù)債規(guī)模較少使得 2020 年 上海仲盛資產(chǎn)負(fù)債率僅為%。 圖 5 20202020年上海仲盛 等 3 家 企業(yè)總資產(chǎn)、總負(fù)債及銀行借款合計(jì) （萬元） 0500001000001500002020002500003000002020年 2020年總資產(chǎn) 總負(fù)債 銀行借款 資料來源：仲盛集團(tuán)提供，遠(yuǎn)東資信整理 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 22 2. 盈利 能力 隨著 2020 年初仲盛世界城項(xiàng)目全面對外招商，仲盛集團(tuán)非上市公司系統(tǒng)內(nèi)的成員企業(yè)已基本轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)， 各成員企業(yè) 2020年經(jīng)營情況如下： （ 1）上海仲盛 受金融危機(jī)影響， 2020年 仲盛金融中心、名都城兩項(xiàng)目出租率均有所下降，受此影響，2020 年 上海仲盛 的 主營業(yè)務(wù)收入由上年的 萬元減少至 萬元，凈利潤亦減少至 。 （ 2）華元房產(chǎn) 2020 年華元房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，較上年增加 萬元，主營業(yè)務(wù)收入大幅增長的 原因 一方面 是 2020 年上海銀行大廈才正式對外招商 ；另一方面是 2020年上海銀行大廈部分租金收入由分立后莘盛發(fā)展收取 ，而 2020年租金收入由華元房產(chǎn)收取 。2020年華元房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤 萬元，凈資產(chǎn)收益率為 %。 （ 3）莘盛發(fā)展 2020 年仲盛世界城項(xiàng)目正式對外招商，截至當(dāng)年末累計(jì)出租率已達(dá)到 70%左右。 2020年莘盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 ，凈利潤 。 仲盛世界城 建筑面積為 ， 若 按照 80%的可使用面積計(jì)算 ，仲盛世界城可出租面積為 萬平方米 ， 目前周邊地區(qū)商場可參考的日租金在 610 元 /平方米 ，因此滿租后仲盛世界城年租金收入將在 億元 左右。隨著仲盛世界城項(xiàng)目招商工作的逐步推進(jìn)和莘盛發(fā)展給予 租戶 1 年免租期的陸續(xù)結(jié)束，仲盛世界城項(xiàng)目的盈利能力將逐步體現(xiàn)。 3. 償債 能力 獲現(xiàn)能力 強(qiáng) 、收入穩(wěn)定 是 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的主要 特點(diǎn) ，從仲盛集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目情況看， 仲盛金融中心、 名都城、 上海銀行 大廈等項(xiàng)目 經(jīng)營較為成熟，客戶基本穩(wěn)定，每年能夠?yàn)橄嚓P(guān)成員企業(yè) 帶來較穩(wěn)定的 經(jīng)營性 現(xiàn)金流和 主營業(yè)務(wù) 收入。 2020 年上海仲盛 和華元房產(chǎn)的 租金收入 分別 為 萬元 和 萬元 ， 雖然當(dāng)年 上述兩家公司 經(jīng)營性現(xiàn)金呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，但這是因其向關(guān)聯(lián)方提供資金支持的結(jié)果 。 考慮到 2020 年末 上海仲盛和華元 房產(chǎn) 負(fù)債主要以長期銀行借款為 主，而流動(dòng)性負(fù)債主要是對關(guān)聯(lián)方欠款， 其償還可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)整。 在不考慮外部資金支持情況下， 對上海仲盛和華元房產(chǎn) 償債能力的評價(jià)主要是評價(jià)上述公司 經(jīng)營性現(xiàn)金流是否能夠 按期償還銀行借款。 2020 年上海仲盛和華元房產(chǎn)銀行借款余額分別為 萬元和 萬元，其中華元房產(chǎn)每年本金償還額為 萬元 ， 而上海仲盛銀行借款為到期一次性還本 。 考 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 23 慮到上海仲盛、華元房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入獲現(xiàn)能力較強(qiáng)，而 仲盛金融中心、上海銀行大廈均為成熟 項(xiàng)目 ， 日常經(jīng)營中 現(xiàn)金性支出 相對 較少， 主營業(yè)務(wù)收入與長期銀行借款比率在 一定程度上可代表各公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入與長期銀行借款 比率 ， 2020 年上海仲盛和華元房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入與其 長期 銀行借款比率分別為 %和 %，其中華元房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入與 固定 本金償還額比率為 %，可見上海仲盛和華元房產(chǎn)依靠自身經(jīng)營償還到期債務(wù)的能力較強(qiáng) 。 由于仲盛金融中心、名都城和上海銀行大廈地理位置較好，承租需求較大，且上海仲盛和華元房產(chǎn)與客戶簽訂的租賃合同期限較長，因此未來一段時(shí)間內(nèi)上海仲盛和華元房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù) 收入和實(shí)際經(jīng)營性現(xiàn)金流將較平穩(wěn)，其依靠自身經(jīng)營償還債務(wù)的能力保持在相對較高水平 ，另外良好的地理位置使得仲盛金融中心、名都城和上海銀行大廈市場價(jià)值較高。除利用自身經(jīng)營性現(xiàn)金流償還債務(wù)外，上海仲盛和華元房產(chǎn)還可以通過變現(xiàn)部 分房產(chǎn)來償還到期債務(wù)，綜合以上因素， 遠(yuǎn)東資信認(rèn)為上述兩家公司的償債能力 較好 。 2020 年莘盛發(fā)展仍投入一定資金 用于仲盛世界城項(xiàng)目的內(nèi)部裝修，這使得該公司當(dāng)年經(jīng)營性現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。 隨著仲盛世界城項(xiàng)目招商工作的逐步推進(jìn)，莘盛發(fā)展租金收入和經(jīng)營性現(xiàn)金流入量有望逐步增加 ， 但考慮 2020 年末莘盛發(fā)展仍有 萬元工程款和 萬元關(guān)聯(lián)方欠款尚未結(jié)清，短期 內(nèi)莘盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流仍可能呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)， 未來一段時(shí)間內(nèi)莘盛發(fā)展 依靠自身經(jīng)營償還債務(wù)的能力仍 將 較弱 。 2020 年末莘盛發(fā)展流動(dòng)資產(chǎn)余額為 萬元，流動(dòng)負(fù)債余額為 萬元，流動(dòng)比率為 %， 若考慮到莘盛發(fā)展 的 流動(dòng)資產(chǎn)主要 以計(jì)入“存貨”科目的仲盛世界城項(xiàng)目為主，該項(xiàng)目良好的地理位置使 其市場價(jià)值高于賬面價(jià)值，因此若按照市場價(jià)值計(jì)算，莘盛發(fā)展流動(dòng)比率將進(jìn)一步上升。總的來看，莘盛發(fā)展的流動(dòng)資產(chǎn)能夠?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債提供較為充分的保障 ，但 值得注意的是仲盛世界城項(xiàng)目建筑面積和總投資均較大，可能增 加該項(xiàng)目變現(xiàn)難度。 表 8 2020年末上海仲盛等 3 家公司 部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 企業(yè)名稱 流動(dòng)資產(chǎn) （萬元） 流動(dòng)負(fù)債 （萬元） 息前稅前利潤 （萬元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （萬元） 上海仲盛 莘盛發(fā)展 華元房產(chǎn) 資料來源：仲盛集團(tuán)提供，遠(yuǎn)東資信整理 4． 現(xiàn)金 流 仲盛集團(tuán)未提供上海仲 盛、莘盛發(fā)展和華元房產(chǎn) 3家公司 2020 年 現(xiàn)金流量表，為評價(jià)各成員企業(yè) 2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流情況，遠(yuǎn)東 資信 利用間接法估算上海仲盛、莘盛發(fā)展和華元房產(chǎn) 2020年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出量分別為 、 。向關(guān)聯(lián)方提供資金支持是造成上海仲盛、華元房產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)的主要原 遠(yuǎn)東資信 仲盛集團(tuán)信貸風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告 24 因，而莘盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流為凈流出 的原因是 2020年仲盛世界城內(nèi)部裝修所致。 2020 年仲盛世界城項(xiàng)目正式竣工 ， 2020 年天宸股份又將玫瑰廣場二期轉(zhuǎn)讓給 AM Shangh