【導(dǎo)讀】北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)土地一級開發(fā)項目可研報告。第一章申報單位及項目概況6. 三報告編制依據(jù)10. 第二章發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析12. 二資源利用方案18. 三資源節(jié)約措施19. 第四章節(jié)能方案分析20. 第五章建設(shè)用地征地拆遷及移民安置分析21. 三地質(zhì)災(zāi)害影響分析30. 二經(jīng)濟費用測算31. 四區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟影響分析38. 三社會風(fēng)險及對策分析40. 第九章結(jié)論及建議42. 單位名稱北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心。單位性質(zhì)全額撥款事業(yè)單位。業(yè)務(wù)職能受北京市土地整理儲備中心委托承擔(dān)本區(qū)范圍內(nèi)土地的收購整理。研規(guī)劃設(shè)計及預(yù)算的初審負責(zé)土地開發(fā)整理項目實施期間的指導(dǎo)監(jiān)督檢查參與。設(shè)用地以公開招標(biāo)拍賣或掛牌方式組織上市交易。由市中心負責(zé)征地拆遷費用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費共計15778萬元由。項目所需資金由區(qū)分中心將簽訂的協(xié)議征地協(xié)議拆遷補償安置協(xié)議等報送。成后由市中心組織入市交易交易完成后由市中心收取開發(fā)補償費扣除

　　

【正文】 數(shù) 金額萬元 1 拆遷評估費 1160 10 12 2 拆遷服務(wù)費 1315 10 13 3 拆除清運費 4000 20 元平方米 8 33 類房屋拆遷費 本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米為集體企業(yè)拆遷非住宅類房屋拆遷費共計 291 萬元其中直接拆遷費用為 283 萬元間接拆遷費用為 8 萬元 1 非住宅類房屋直接拆遷費用 非住宅類房屋直接拆遷費用 283 萬 1 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格 房屋重置成新價格的確定采用分部件按條件計分以成新折扣方法計算房屋總分再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價房屋的組成部件包括屋面屋架頂棚墻身門窗地面裝修設(shè)備附屬物等九項 為了確定本項目所適用的非住宅房屋重置成新價格對項目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進行了 現(xiàn)場踏勘結(jié)合上述的九項主要指標(biāo)對現(xiàn)有企業(yè)用房進行打分再利用公式進行綜合計算初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為 1300 元建筑平方米 1300 元平方米 1639 平方米 213 萬元 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米 500 元按拆遷面積的 80 計算生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算截止日期到拆遷公布時間為準 500 元平方米 1311 平方米 66 萬元 拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算標(biāo)準為每平方米 25 元 25 元平方米 1639 平方米 4 萬 元 項目 數(shù)量平方米 單價元平方米 金額萬元 1 重置成新費 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費 1311 500 66 3 搬遷補助費 1639 25 4 283 2 非住宅間接拆遷費 間接拆遷費用包括拆除清運費評估服務(wù)費拆遷服務(wù)費非住宅房屋間接拆遷費 8 萬元 非民宅拆遷評估服務(wù)拆除費計算表 序號 項目 取費基數(shù) 取費標(biāo)準 費用 萬元 1 拆遷評估費 213 萬元 10 2 2 拆遷服務(wù)費 283 萬元 10 3 3 拆除清運費 1639 平方米 20 元平方米 3 ８ 項目補貼資金 考慮安置房售價為 1800 元 平方米每平米安置房按 1100 元損益價計算安置房補貼費 89466 平方米 1100 元 m2 9841 萬元 補貼 外購房補貼費 16 戶 30 平方米 2700 元 m2 130 萬元 35002 萬元其中道路工程含主路步道道路綠化工程造價 12781 萬元管線工程總造價 7886 萬元其它費用 14335萬元折合 193元建筑平方米居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積 18123萬平方米居住區(qū) A 組團經(jīng)營性建筑面積 89萬平方米依據(jù)分攤榆垡居住區(qū) A 組團市政工程建設(shè)成本為 1719 萬元 DN50016001000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12020 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團投資實施 9 電信工程 專業(yè)集團投資實施 10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施 11 臨時市政接用費 12 其他 14335 13 合計 35002 注市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以市政項目綜合為測算依據(jù)建設(shè)費用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)市政建設(shè)費用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市區(qū)財政投入的市政費用 35 公益設(shè)施建設(shè)費 根據(jù)普通測繪成果報告榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地總用地面積為01159 公頃以上各項公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容則公益設(shè)施建設(shè)費用為 7 萬元如下 公益設(shè)施建設(shè)費用明細表 地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模平方米 取費標(biāo)準 費用 建筑密度 綠地率 A038 [A] G1 58643 60 元㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 57264 60 元㎡ 3 0 100 總計 115907 60 元㎡ 7 36 財務(wù)費用 該項目財務(wù)費用為 2434 萬元 財務(wù)費主要為貸款利息根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款且貸款周期不超過一年則貸款利息為 2434 萬元 37 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按 12 項征地成本拆遷成本之和的 8 取費則不可預(yù)見費為 1113萬元 38 管理費 管理費用按 17 項征地成本拆遷成本市政建設(shè)費公益設(shè)施建設(shè)費項目前期費財務(wù)費不可預(yù)見費之和的 2 取費則管理費為 387 萬元 39 營業(yè)稅及附加 由 于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心因此無本項費用 310 總投資 19722 萬元 三經(jīng)濟分析 根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算結(jié)合市場行情對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析 1 土地是重要的經(jīng)濟資源土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和本項目在實施過程中無新增資源消耗并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定為非生產(chǎn)性用地按照支付意愿的原則根據(jù)市場交易價格測算影子價格影子價格暫按市場價格不作調(diào)整 2 項目收益估算 經(jīng)預(yù)測本項目總投資項目預(yù)計投入 19722萬元預(yù)計收入 15848萬元預(yù)計虧損387 萬元 2020 年 1 月 12 日國 務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 2020 年 2020 年 》 簡稱《北京新規(guī)劃》 北京未來 15 年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍圖《北京新規(guī)劃》明確了北京國家首都世界城市文化名城宜居城市的四個發(fā)展目標(biāo)提出了兩軸兩帶多中心的城市空間布局結(jié)構(gòu) 本項目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展具有積極意義 第八章 社會影響分析 一社會影響效果分析 本項目的實施對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響 1．項目的相關(guān)利益群體 本項目的建設(shè)主要涉及到 合理開發(fā)利用資源保護生態(tài)環(huán)境優(yōu)化重大布局保障公共利益等方面的影響項目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響 地方政府本項目的實施必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響 周邊居民本項目對周邊居民的出行生活都產(chǎn)生一定的影響 以上社會群體是本項目的相關(guān)利益群體 2．項目對不同利益群體的影響 本項目地方政府周邊企事業(yè)單位周邊居民為本項目的不同利益群體在項目的建設(shè)中受到不同的影響 地方政府將從項目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展本項目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要有助于推進 城市化進程促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度 本項目拆遷范圍內(nèi)住戶本項目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差拆遷實施貨幣補償后該部分人可另行購入住房在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量因此拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對本項目的實施持積極態(tài)度 二社會適應(yīng)性分析 1．本項目的建設(shè)主要利益獲得者 本項目的實施是大興區(qū)新城建設(shè)的重要舉措有助于推進城市化進程促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)項目實施有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)帶動和促進大興區(qū)經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展 2．本項目的社會適應(yīng)性分析及對策 項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪 音會對當(dāng)?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響應(yīng)對噪聲較大的設(shè)備進行隔聲降噪處理同時對運輸車輛加強管理以防止噪音擾民 建筑材料和垃圾運輸過程中為防止對市政道路的破壞項目單位采取有效的辦法防止道路凹陷污染同時對運輸時間和運輸車輛的管理上加大力度減少對大氣的污染 三社會風(fēng)險及對策分析 投資建設(shè)項目在建設(shè)和運營過程中存在各種不確定因素和諸多的風(fēng)險在決策階段必須進行分析評價風(fēng)險和不確定因素對項目的影響并制定有效的防范措施以降低不利影響保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn) 本項目的風(fēng)險主要來源于以下幾個方面 1．政策風(fēng)險分析 政策風(fēng)險主要是指由于 政策調(diào)整或政治經(jīng)濟條件發(fā)生了重大變化項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)的可能性 現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策機制尚未成熟對于土地供應(yīng)管理體制的變化在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題而且由于政策變化較快使得土地一級開發(fā)具有很大的變化性隨著政策的改變會給開發(fā)商的前期工作帶來一定的困難因此將給土地一級開發(fā)的管理資金管理等方面帶來風(fēng)險 2．市場風(fēng)險分析 市場風(fēng)險是指由于市場需求的變化給項目帶來的損失的可能性這也是競爭性項目常遇到的重要風(fēng)險 本項目雖然經(jīng)過了市場分析和預(yù)測但若市場供需總量的實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離或者是市場出現(xiàn)新 的競爭對手打破原有的市場競爭格局又或者由于市場條件的變化等都將對項目的效益產(chǎn)生重大影響 3．工程風(fēng)險分析 拆遷工作是一大難題很可能會影響本項目的進度因工期拖長而造成損失給項目的效益產(chǎn)生重大影響 在項目操作和運行的過程中應(yīng)制定有效的風(fēng)險控制措施以降低不利影響保證項目的順利實施 針對其中拆遷的問題要重點進行防范及采取有力的對策制定有效的措施加以防范 31 拆遷工作實施之前取得被拆遷戶的詳細資料并認真做好拆遷評估方案與地塊內(nèi)住戶多溝通爭取得到拆遷戶的大力配合和有力支持 32 在拆遷的過程中做好被拆遷人員的思想工作以取 得他們的理解和信任保證拆遷工作順利完成 33 科學(xué)管理降低成本確保建設(shè)資金達到平衡 第九章 結(jié)論及建議 一結(jié)論 1 本項目的建設(shè)符合《北京市城市總體規(guī)劃》的要求建議政府予以積極扶持 2．本項目建成后不產(chǎn)生重大的環(huán)境污染因素對周圍生態(tài)環(huán)境也不會產(chǎn)生新的影響 3．項目經(jīng)濟效益和社會效益分析表明項目的建設(shè)也將帶來較好的經(jīng)濟效益和社會效益 二建議 1 為了對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制建議整合內(nèi)部資源成立項目小組跨職能項目管理機構(gòu)包括投資財務(wù)營銷人力資源等部門人員制定投資計劃資金預(yù)算等提高項目運作效率加強同 政府部門的協(xié)調(diào)獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件 2 建議提高項目運用資金的能力對資金的投入和使用要用科學(xué)的計劃和必要的控制力加強物業(yè)管理策劃人員的組成以使用功能為先在項目前期應(yīng)該考慮項目的物業(yè)管理準備工作 3 招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項目采購的首選方式本項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位應(yīng)用市場競爭機制有組織地通過公開公平和公正的投標(biāo)競爭以達到節(jié)省投資同時獲得高質(zhì)量的工程 hanqi2833 hanqi2833 hanqi2833 榆 平 路 通 和 街 榆 緯 四 路 A 組團用地范圍 今 榮 大 街