【導(dǎo)讀】北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告。第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況6. 三報(bào)告編制依據(jù)10. 第二章發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析12. 二資源利用方案18. 三資源節(jié)約措施19. 第四章節(jié)能方案分析20. 第五章建設(shè)用地征地拆遷及移民安置分析21. 三地質(zhì)災(zāi)害影響分析30. 二經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測算31. 四區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析38. 三社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析40. 第九章結(jié)論及建議42. 單位名稱北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心。單位性質(zhì)全額撥款事業(yè)單位。業(yè)務(wù)職能受北京市土地整理儲備中心委托承擔(dān)本區(qū)范圍內(nèi)土地的收購整理。研規(guī)劃設(shè)計(jì)及預(yù)算的初審負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施期間的指導(dǎo)監(jiān)督檢查參與。設(shè)用地以公開招標(biāo)拍賣或掛牌方式組織上市交易。由市中心負(fù)責(zé)征地拆遷費(fèi)用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)15778萬元由。項(xiàng)目所需資金由區(qū)分中心將簽訂的協(xié)議征地協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等報(bào)送。成后由市中心組織入市交易交易完成后由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)扣除

　　

【正文】 數(shù) 金額萬元 1 拆遷評估費(fèi) 1160 10 12 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 1315 10 13 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 4000 20 元平方米 8 33 類房屋拆遷費(fèi) 本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米為集體企業(yè)拆遷非住宅類房屋拆遷費(fèi)共計(jì) 291 萬元其中直接拆遷費(fèi)用為 283 萬元間接拆遷費(fèi)用為 8 萬元 1 非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用 非住宅類房屋直接拆遷費(fèi)用 283 萬 1 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價(jià)格 房屋重置成新價(jià)格的確定采用分部件按條件計(jì)分以成新折扣方法計(jì)算房屋總分再按規(guī)定分值計(jì)算房屋的現(xiàn)價(jià)房屋的組成部件包括屋面屋架頂棚墻身門窗地面裝修設(shè)備附屬物等九項(xiàng) 為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)格對項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了 現(xiàn)場踏勘結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分再利用公式進(jìn)行綜合計(jì)算初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為 1300 元建筑平方米 1300 元平方米 1639 平方米 213 萬元 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500 元按拆遷面積的 80 計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn) 500 元平方米 1311 平方米 66 萬元 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元 25 元平方米 1639 平方米 4 萬 元 項(xiàng)目 數(shù)量平方米 單價(jià)元平方米 金額萬元 1 重置成新費(fèi) 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費(fèi) 1311 500 66 3 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 1639 25 4 283 2 非住宅間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括拆除清運(yùn)費(fèi)評估服務(wù)費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)非住宅房屋間接拆遷費(fèi) 8 萬元 非民宅拆遷評估服務(wù)拆除費(fèi)計(jì)算表 序號 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 萬元 1 拆遷評估費(fèi) 213 萬元 10 2 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 283 萬元 10 3 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1639 平方米 20 元平方米 3 ８ 項(xiàng)目補(bǔ)貼資金 考慮安置房售價(jià)為 1800 元 平方米每平米安置房按 1100 元損益價(jià)計(jì)算安置房補(bǔ)貼費(fèi) 89466 平方米 1100 元 m2 9841 萬元 補(bǔ)貼 外購房補(bǔ)貼費(fèi) 16 戶 30 平方米 2700 元 m2 130 萬元 35002 萬元其中道路工程含主路步道道路綠化工程造價(jià) 12781 萬元管線工程總造價(jià) 7886 萬元其它費(fèi)用 14335萬元折合 193元建筑平方米居住區(qū)經(jīng)營性項(xiàng)目總建筑面積 18123萬平方米居住區(qū) A 組團(tuán)經(jīng)營性建筑面積 89萬平方米依據(jù)分?jǐn)傆苒揖幼^(qū) A 組團(tuán)市政工程建設(shè)成本為 1719 萬元 DN50016001000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12020 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 9 電信工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 10 有線電視工程 專業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 11 臨時(shí)市政接用費(fèi) 12 其他 14335 13 合計(jì) 35002 注市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以市政項(xiàng)目綜合為測算依據(jù)建設(shè)費(fèi)用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)市政建設(shè)費(fèi)用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市區(qū)財(cái)政投入的市政費(fèi)用 35 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi) 根據(jù)普通測繪成果報(bào)告榆垡居住區(qū)項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地總用地面積為01159 公頃以上各項(xiàng)公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容則公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用為 7 萬元如下 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表 地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模平方米 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度 綠地率 A038 [A] G1 58643 60 元㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 57264 60 元㎡ 3 0 100 總計(jì) 115907 60 元㎡ 7 36 財(cái)務(wù)費(fèi)用 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 2434 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃考慮實(shí)際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款且貸款周期不超過一年則貸款利息為 2434 萬元 37 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 12 項(xiàng)征地成本拆遷成本之和的 8 取費(fèi)則不可預(yù)見費(fèi)為 1113萬元 38 管理費(fèi) 管理費(fèi)用按 17 項(xiàng)征地成本拆遷成本市政建設(shè)費(fèi)公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目前期費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)之和的 2 取費(fèi)則管理費(fèi)為 387 萬元 39 營業(yè)稅及附加 由 于申報(bào)主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心因此無本項(xiàng)費(fèi)用 310 總投資 19722 萬元 三經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算和投資估算結(jié)合市場行情對本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析 1 土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會成本和新增資源消耗之和本項(xiàng)目在實(shí)施過程中無新增資源消耗并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定為非生產(chǎn)性用地按照支付意愿的原則根據(jù)市場交易價(jià)格測算影子價(jià)格影子價(jià)格暫按市場價(jià)格不作調(diào)整 2 項(xiàng)目收益估算 經(jīng)預(yù)測本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722萬元預(yù)計(jì)收入 15848萬元預(yù)計(jì)虧損387 萬元 2020 年 1 月 12 日國 務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 2020 年 2020 年 》 簡稱《北京新規(guī)劃》 北京未來 15 年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍(lán)圖《北京新規(guī)劃》明確了北京國家首都世界城市文化名城宜居城市的四個(gè)發(fā)展目標(biāo)提出了兩軸兩帶多中心的城市空間布局結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展具有積極意義 第八章 社會影響分析 一社會影響效果分析 本項(xiàng)目的實(shí)施對大興區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響 1．項(xiàng)目的相關(guān)利益群體 本項(xiàng)目的建設(shè)主要涉及到 合理開發(fā)利用資源保護(hù)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化重大布局保障公共利益等方面的影響項(xiàng)目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響 地方政府本項(xiàng)目的實(shí)施必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響 周邊居民本項(xiàng)目對周邊居民的出行生活都產(chǎn)生一定的影響 以上社會群體是本項(xiàng)目的相關(guān)利益群體 2．項(xiàng)目對不同利益群體的影響 本項(xiàng)目地方政府周邊企事業(yè)單位周邊居民為本項(xiàng)目的不同利益群體在項(xiàng)目的建設(shè)中受到不同的影響 地方政府將從項(xiàng)目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要有助于推進(jìn) 城市化進(jìn)程促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度 本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差拆遷實(shí)施貨幣補(bǔ)償后該部分人可另行購入住房在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量因此拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對本項(xiàng)目的實(shí)施持積極態(tài)度 二社會適應(yīng)性分析 1．本項(xiàng)目的建設(shè)主要利益獲得者 本項(xiàng)目的實(shí)施是大興區(qū)新城建設(shè)的重要舉措有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)帶動(dòng)和促進(jìn)大興區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的全面發(fā)展 2．本項(xiàng)目的社會適應(yīng)性分析及對策 項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪 音會對當(dāng)?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響應(yīng)對噪聲較大的設(shè)備進(jìn)行隔聲降噪處理同時(shí)對運(yùn)輸車輛加強(qiáng)管理以防止噪音擾民 建筑材料和垃圾運(yùn)輸過程中為防止對市政道路的破壞項(xiàng)目單位采取有效的辦法防止道路凹陷污染同時(shí)對運(yùn)輸時(shí)間和運(yùn)輸車輛的管理上加大力度減少對大氣的污染 三社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 投資建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營過程中存在各種不確定因素和諸多的風(fēng)險(xiǎn)在決策階段必須進(jìn)行分析評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素對項(xiàng)目的影響并制定有效的防范措施以降低不利影響保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面 1．政策風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于 政策調(diào)整或政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了重大變化項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性 現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項(xiàng)目政策機(jī)制尚未成熟對于土地供應(yīng)管理體制的變化在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題而且由于政策變化較快使得土地一級開發(fā)具有很大的變化性隨著政策的改變會給開發(fā)商的前期工作帶來一定的困難因此將給土地一級開發(fā)的管理資金管理等方面帶來風(fēng)險(xiǎn) 2．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場需求的變化給項(xiàng)目帶來的損失的可能性這也是競爭性項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目雖然經(jīng)過了市場分析和預(yù)測但若市場供需總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離或者是市場出現(xiàn)新 的競爭對手打破原有的市場競爭格局又或者由于市場條件的變化等都將對項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響 3．工程風(fēng)險(xiǎn)分析 拆遷工作是一大難題很可能會影響本項(xiàng)目的進(jìn)度因工期拖長而造成損失給項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響 在項(xiàng)目操作和運(yùn)行的過程中應(yīng)制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施以降低不利影響保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 針對其中拆遷的問題要重點(diǎn)進(jìn)行防范及采取有力的對策制定有效的措施加以防范 31 拆遷工作實(shí)施之前取得被拆遷戶的詳細(xì)資料并認(rèn)真做好拆遷評估方案與地塊內(nèi)住戶多溝通爭取得到拆遷戶的大力配合和有力支持 32 在拆遷的過程中做好被拆遷人員的思想工作以取 得他們的理解和信任保證拆遷工作順利完成 33 科學(xué)管理降低成本確保建設(shè)資金達(dá)到平衡 第九章 結(jié)論及建議 一結(jié)論 1 本項(xiàng)目的建設(shè)符合《北京市城市總體規(guī)劃》的要求建議政府予以積極扶持 2．本項(xiàng)目建成后不產(chǎn)生重大的環(huán)境污染因素對周圍生態(tài)環(huán)境也不會產(chǎn)生新的影響 3．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析表明項(xiàng)目的建設(shè)也將帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 二建議 1 為了對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制建議整合內(nèi)部資源成立項(xiàng)目小組跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)包括投資財(cái)務(wù)營銷人力資源等部門人員制定投資計(jì)劃資金預(yù)算等提高項(xiàng)目運(yùn)作效率加強(qiáng)同 政府部門的協(xié)調(diào)獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)條件 2 建議提高項(xiàng)目運(yùn)用資金的能力對資金的投入和使用要用科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力加強(qiáng)物業(yè)管理策劃人員的組成以使用功能為先在項(xiàng)目前期應(yīng)該考慮項(xiàng)目的物業(yè)管理準(zhǔn)備工作 3 招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項(xiàng)目采購的首選方式本項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位應(yīng)用市場競爭機(jī)制有組織地通過公開公平和公正的投標(biāo)競爭以達(dá)到節(jié)省投資同時(shí)獲得高質(zhì)量的工程 hanqi2833 hanqi2833 hanqi2833 榆 平 路 通 和 街 榆 緯 四 路 A 組團(tuán)用地范圍 今 榮 大 街