【導讀】北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)土地一級開發(fā)。第一章申報單位及項目概況。單位地址：北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興政街29號。的收購、整理、儲備、一級開發(fā)及經(jīng)營性用地入市公開交易的管。理工作，其主要職能如下：。編制等專項技術任務；參與本市土地開發(fā)整理年度計劃編制；負。責土地開發(fā)整理項目立項踏勘、可研、規(guī)劃設計及預算的初審；負責土地開發(fā)整理項目實施期間的指導、監(jiān)督、檢查，參與項目。的竣工驗收；參與土地開發(fā)整理有關政策研究。

　　

【正文】 細則的補充規(guī)定的批復[京政發(fā)（ 1994）第 26號 ]； 國家發(fā)改委關于印發(fā)《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價格 [1999]1283 號）； 北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關于房地產(chǎn)中介服務 收費的通知》京價（房）字 [1997]第 398 號； 北京市有關法規(guī)、文件、資料； 建設委托單位提供的其他資料。 2．投資估算編制范圍 本項目總投資包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政建設費、公益設施建設費、財務費用、不可預見費、管理費等 3．估算說明 （ 1）項目前期費含可研編制費、環(huán)評編制費、編制市政規(guī)劃方案費、用地普測及撥地訂樁費、設計費、三通一平等。榆垡居住 區(qū)土地一級開發(fā)前期費共計 156萬元。 項 目 前 期 費 表 序 號 項 目 金額（萬元） 說 明 1 編制項目建議書 (代可研報告 ) 4 計價格[1999]1283 號 2 編制市政規(guī)劃方案費 10 3 用地普測及撥地定樁費 3 /平方米 5 編制交通影響評估費 7 /平方米 6 編制土地上市地價評估費 10 京價房字[1997]398 號 7 編制地質災害評估費 10 8 委托入市交易費 10 計價格[2020]1980 號 9 其它費用 102 10 合 計 156 征地補償費為 2297萬元 拆遷費用： 房屋拆遷費用包括：民宅拆遷 補償、非住宅類房屋拆遷費、間接拆遷費。 ： 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000 平方米，拆遷費用共計為 1348 萬元，其中直接拆遷費用 1315 萬元、間接拆遷費33萬元。 直接拆遷費用 1315萬元 1） 拆遷補償費 本項目涉及拆遷居民總共 16戶，拆遷面積 4000 平方米，戶均建筑面積為 250平方米，需支付拆遷補償金額為 1211萬元。 根據(jù)房屋拆遷評估規(guī)則規(guī)定，房屋拆遷補償價＝ (基準地價 K＋基準房價 )被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價。榆垡鎮(zhèn)屬于 八級地區(qū)，基準地價為 330650 元 /平方米，基準房價為600元 /平方米， k 值系數(shù)取 ，區(qū)位補償價 =600+600=1380元 /平方米。民宅重置成新價按 1200 元 /平方米計算。則民宅拆遷補償費為： 民宅拆遷補償費 =1380 元 /平方米 4000 平方米 +1200 元 /平方米5067平方米 =1160 萬元 2) 租房補貼費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2020]606 號文及相關的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，考慮榆垡實際情況，租房補貼費按 1200 元 /戶 ?月計算，計費時間為 24個月，則租房補 貼費為： 租房補貼費 =1200元 /戶 ?月 16戶 24個月 =46萬元 3）搬家補助費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2020]606 號文及相關的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，搬家補助費按每建筑平方米 15元計算，則搬家補助費為： 搬家補助費 =15元 /平方米 4000萬平方米 =6萬元 4）提前搬家獎勵費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：提前搬家獎 2020 元 /戶，共計 3 萬元。 5）工程配合獎 按照 124號文相關規(guī)定，結 合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：工程配合獎 50000 元/戶，共計 80萬元。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費 按照 124號文相關規(guī)定，結合京國土房管征 [2020]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：停產(chǎn)停業(yè)費按 500 元 /平方米（建筑面積的 10%）計算，共計 20萬元。 民宅直接拆遷費用表 序號 項目 數(shù)量 單價 費用（萬元） 1 民宅拆遷補償費 區(qū)位補償費 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉費 16戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補助費 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎 16戶 2020 元 /戶 3 6 配合工程獎 16戶 50000 元/戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費 400 平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉費 16戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計 1315 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務費、拆遷服務費。民宅間接拆遷費 33萬元。 民宅間接拆遷費 表 序號 項目 數(shù)量 參數(shù) 金額（萬元） 1 拆遷 評估費 1160 % 12 2 拆遷服務費 1315 % 13 3 拆除清運費 4000 20元 /平方米 8 4 小計 33 ： 本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費共計 291萬元。其中直接拆遷費用為 283 萬元，間接拆遷費用為 8 萬元 非住宅類房屋直接拆遷費用 283萬。 1） 房屋及地上物附屬物結合成新的補償價格 房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法 計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面、裝修、設備、附屬物等九項。 為了確定本項目所適用的非住宅房屋重置成新價格，對項目用地內的村內企業(yè)進行了現(xiàn)場踏勘，結合上述的九項主要指標對現(xiàn)有 企業(yè)用房進行打分，再利用公式進行綜合計算，初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為 1300元 /建筑平方米。 非住宅房屋重置成新價 =1300元 /平方米 1639平方米 =213 萬元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補 助費每平方米 500元，按拆遷面積的 80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算，截止日期到拆遷公布時間為準）。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費 =500元 /平方米 1311 平方米 =66 萬元 3） 搬遷補助費 拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算，標準為每平方米 25元。 非住宅搬遷補助費 =25元 /平方米 1639平方米 =4萬元 4）國有土地補償費 依據(jù)榆垡鎮(zhèn)政府近年來國有土地出讓的經(jīng)驗，國有土地補償價按100萬元 /畝計， 本項目內不涉及國有土地。 非住宅拆遷費用明細表 序號 項目 數(shù)量（平方米 ） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 重置成新費 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費 1311 500 66 3 搬遷補助費 1639 25 4 4 合計 283 間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務費、拆遷服務費。非住宅房屋間接拆遷費 8 萬元。 非民宅拆遷評估、服務、拆除費計算表 序號 項目 取費基數(shù) 取費標準 費用 (萬元 ) 1 拆遷評估費 213萬元 % 2 2 拆遷服務費 283萬元 % 3 3 拆除清運費 1639平方米 20元 /平方米 3 4 小計 ８ 考慮安置房售價為 1800 元 / 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價計算。安置房補貼費 =89466 平方米 1100 元 / m2=9841 萬元 外購房補貼費 =16戶 30平方米 2700元 /m2=130萬元 內市政設施的補償（含地下管線） 對確需進行拆除且原作用不能替代的，按實際情況由評估機構進行作價補償。對于經(jīng)過土地一級開發(fā)后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償。 項 目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳墓、麥地等將依據(jù)評估機構的評估結果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復計算。 榆垡居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設費用為 35002 萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價 12781 萬元，管線工程總造價 7886 萬元，其它費用 14335 萬元，折合 193 元 /建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積 萬平方米）。居住區(qū) A 組團經(jīng)營性建筑面積 萬平方米，依據(jù)分攤榆垡居住區(qū) A 組團市政工程建設成本為 1719萬元。 市政工程 建設總成本測算表 序號 項 目 工程內容 長度(m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明 1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12000 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團投資實 施 9 電信工程 專業(yè)集團投資實施 10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施 11 臨時市政接用費 12 其他 14335 13 合計 35002 注：市政基礎設施建設費用以市政項目綜合為測算依據(jù)，建設費用最終以市政施工圖預算為最終測算依據(jù)；市政建設費用中應扣除按規(guī)定由市、區(qū)財政投入的市政費用。 根據(jù)普通測繪成果報告，榆垡居住區(qū)項目內規(guī)劃有街頭綠地?？傆玫孛娣e為 公頃。以上各項公益設施建設列為土地一級開發(fā)內容，則公益設施建設費用為 7 萬元 。如下： 公益設施建設費用明細表 地塊編號 類別 用地性質 用地規(guī)模（平方米） 取費標準 費用 建筑密度（ %） 綠地率 (%) A038 [A] G1 3 60 元/㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 4 60 元/㎡ 3 0 100 總計 1159.07 60 元/㎡ 7 該項目財務費用為 2434萬元。 財務費主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設計劃，考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為 2434萬元。 不可預見費 不可預見費按 12 項（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費，則不可預見費為 1113萬元。 管理費用按 17 項（征地成本 +拆遷成本 +市政建設費 +公益設施建設費 +項目前期費 +財務費 +不可預見費）之和的 2%取費，則管理費為 387萬元。 由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心，因此無本項費用。 總投資： 19722 萬元 三、經(jīng)濟分析 根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算，結合市場行情，對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析： ，土地影子價格等于 土地機會成本和新增資源消耗之和，本項目在實施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調整。 經(jīng)預測，本項目總投資項目預計投入 19722 萬元，預計收入 15848萬元，預計虧損 3874 萬元。 四、區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟影響分析 2020 年 1 月 12日，國務院常務委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 (2020 年 2020 年 )》 (簡稱《北京新規(guī)劃》 )，北京未來 15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍圖。《北京新規(guī)劃》 明確了北京 “國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市 ”的四個發(fā)展目標，提出了 “兩軸、兩帶、多中心 ”的城市空間布局結構， 本項目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質量，美化區(qū)域的建設環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。 本項目的建設有助于大興區(qū)加快城市建設，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展，具