【導讀】（一）項目建設的必要性與重要意義………………………而于09年制訂的《長沙市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2020-2020. 內(nèi)涵的世界級旅游目的地和復合型國際化旅游城市。無疑是非常必要的也是刻不容緩的。長沙縣黃興鎮(zhèn)是長沙市確定。的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu)勢。A、長沙市重要旅游景點與游客集散地；B、湖南省對外展示湖湘文化的窗口；發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，同時起美化環(huán)境襯托項目之作用。建設期間，平均每年為長沙縣增加GDP在5億元以上；出讓房屋產(chǎn)權可為國家?guī)礓N售稅及預征所得稅約2億元；建設期間帶給當?shù)剞r(nóng)民的征地補償及勞務收入等預計接近1億元；此游玩），年經(jīng)營收入大于30億元；年利稅10億元。打卦嶺村地處黃興鎮(zhèn)東北部，與干杉鄉(xiāng)接壤。為主營業(yè)務的服務性公司。公司成立以來，已成功策劃了長沙市雨花區(qū)。區(qū)開發(fā)和大宗產(chǎn)品銷售等領域的綜合性民營企業(yè)。場獲取公平回報，是華劍獲得成功的基石。華劍致力于通過規(guī)范、透明

　　

【正文】 期經(jīng)營管理，以及提供給投資者的售后延伸服務都由國際專業(yè)團隊共同打造， 并與國際酒店集團實行深度聯(lián)絡、客戶資源共享，因此， 具有極強的商業(yè)價值和市場都市桃源項 目建議書 30 競爭力。 機遇（ Opportunity） 1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔 度假 、 旅游 休閑酒店 長沙 市場目前仍然以 市區(qū)型商務 星級酒店為主，真正能滿足高檔 度假、 休閑需求的酒店相對較少。 2） 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)看好 中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會”建設試驗區(qū)，長沙打造成“休閑之都”的目標，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。長沙 地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已 經(jīng)達到或超過 3000 美元， 長株潭及周邊的岳陽、益陽、婁底、邵陽、衡陽等是湖南經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)，是湖南的增長極，也是中部地區(qū)的“增長極”之一。 這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂觀，這為本項目的經(jīng)營管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 3） 政府對旅游 房產(chǎn) 業(yè)的高度重視 國家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級政府對旅游業(yè)十分重視。 旅游業(yè)已經(jīng)成為 長沙 經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè) ，制定的規(guī)劃中明確指出要發(fā)展大力發(fā)展近郊的“鄉(xiāng)村旅游”和“度假村”產(chǎn)業(yè)，（其中在規(guī)劃目標中將黃興鎮(zhèn)列為 4A 級鄉(xiāng)村旅游景區(qū)）?！吨泄查L沙市市委關于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要 》中，要跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)村、跳出農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)，就是要發(fā)展適合城鄉(xiāng)結合與互補的復合型產(chǎn)業(yè) 。 本項目可作為城鄉(xiāng)一體化試點項目。 4）當?shù)剞r(nóng)民積極性較高 黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗，積極性很高，但都市桃源項 目建議書 31 以“農(nóng)家樂”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營分散，檔次低， 不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護資源環(huán)境，難以做大做強、做精做優(yōu)。 并認識到： 在發(fā)展方式上， 必須 由單體分散經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉變。 因此，黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會主動出擊，多方招商引資，希望引進大的戰(zhàn)略投資商， 向集約化發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)要素的整合和產(chǎn)品的集約化開發(fā)，才能形成具有競爭力的市場品牌。 經(jīng)初步協(xié)商，對本項目開發(fā)與經(jīng)營理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動農(nóng)民致富奔小康，實行長期受益，希望項目早日落地。 （ 七 ） 目標客戶市場定位及細分 長沙 優(yōu)美的風景歷來是廣大休閑度假客人的首選 。長沙 市全力打造“ 休閑 之 都 ”“消費之都”，長株潭都市圈 規(guī)劃、 湘江百里風光帶及 治理開發(fā)，都為 長沙 版圖的開拓創(chuàng)造了條件，也將使 長沙 成為 長株潭的核心區(qū)和泛珠三角州 經(jīng)濟區(qū)最能滿足休閑度假需求的后花園。 本項目總體定位為高端市場。 第一圈層：長株潭成功人士（大中型私營業(yè)主、大型企業(yè)高管、自由職業(yè)中高知階層） 、政府中高層公務員、高薪退休人士 第二圈層：湖南省各地市的成功人士、政府中高層公務員、 第三圈層：全國的中產(chǎn)階層、投資客、喜好旅游休閑的成功人士，港澳臺湘籍人士。 第四圈層：全球湘籍華人為主的欲回鄉(xiāng)投資置業(yè)的人士，完成“葉落歸根”心愿。 都市桃源項 目建議書 32 （ 八 ）項目經(jīng)濟（投入產(chǎn)出）分析 開發(fā)建設模式 按照 項目策劃方案擬定的開發(fā)與經(jīng)營策略，本項目所 集合開發(fā)的 40萬平方米房屋，按 7： 3 的比例劃分產(chǎn)權轉移與保留經(jīng)營的面積，其中用于轉讓產(chǎn)權實現(xiàn)投資快速回收的面積分 70%即 28 萬平方米，保留產(chǎn)權用于自行經(jīng)營使用的面積 30%即 12 萬平方米。 投入產(chǎn)出測算 （ 1）總投資估算： 億元 （不含二次投入） 土地成本與前期費用估算表 序號 類 別 單 價 數(shù) 量 合計 備 注 萬元 /畝 畝 萬元 土地成本 20950 、 出讓地 20 1000 20200 含拆遷補償費 、 租賃地 200 800 租期 50年，單價為每年 、 水庫山塘租賃 150 150 租期 51年，單價為每年 開辦費 350 含調(diào)研考察策劃 合計 21300 主體工程建設費估算表 序號 項 目 造 價 數(shù) 量 小 計 二次投入 備 注 元 /㎡ ㎡ 萬元 元 /㎡ 萬元 產(chǎn)權式住房 1200 280000 33600 1000 28000 可出售 產(chǎn)權式酒店綜合設施 1200 13000 1560 5000 6500 五星級標準 休閑產(chǎn)業(yè)論壇 (會議中心 ) 1200 47000 5640 5000 23500 五星級會議酒店 展銷中心、休閑娛樂 1200 21600 2592 3000 6480 底層展銷 美食城 (街 ) 1200 9600 1152 1000 960 不含設備 康體養(yǎng)生會所 1200 3800 456 1000 380 不含設備 職校 1000 5000 500 僅房屋主體 小學 1000 3000 300 僅房屋主體 幼兒園 1200 3000 360 僅房屋主體 都市桃源項 目建議書 33 職工住宅樓 1000 10000 1000 僅房屋主體 1 辦公后勤綜合樓 1000 4000 400 500 200 含辦公設施 小計 400000 47560 66020 合計 113580 配套工程及其他費用估算表 序號 項目內(nèi)容 金額 /萬元 備 注 配套設施建設費 20200 三通一平，景點建設及生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā) 企業(yè)管理費 1000 總投資的 1% 宣傳廣告及營銷代理費 3000 總投資的 3% 不可預見費 5140 總投資的 5% 合 計 29140 （ 2）產(chǎn)權轉讓預測收入： 億元（轉讓面積 28 萬平方米，轉讓均價 6000 元 /平方米）。 （ 3）保留物業(yè)預估價值： 億元（按毛坯房計價） 12*6000=72020萬元 （ 九 ）投資風險分析 土地 政策風險 政府 出臺的政策對項目影響很大。如土地政策，鄉(xiāng)村集體土地統(tǒng)征、用地指標等問題有可能對項目產(chǎn)生困擾。近年來，由于房價過快上漲，民眾對此抱怨很大、紛紛指責，房地產(chǎn)成為“過街老鼠”，國家出臺各種政策“組合拳”來打壓。這樣對正常的房地產(chǎn)開發(fā)有不利影響。本項目涉及統(tǒng)征部分土地、長期租賃土地，開發(fā)旅游產(chǎn)品市場、產(chǎn)權式休閑物業(yè)開發(fā)，項目地的土地政策對此有較大的影響。 鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展到今天必 然形成的一個具有相當需求的市場。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展有一定的約束，應都市桃源項 目建議書 34 該對適合農(nóng)村發(fā)展的項目在土地指標與統(tǒng)征上給予支持，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動新農(nóng)村建設的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設施配套，交通道路建設，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設，帶動農(nóng)民生活水平的提高。 規(guī)避分析：本項目控制規(guī)劃用地 1350 畝，本著節(jié)約用地的原則，一部分統(tǒng)征變?yōu)榻ㄔO用地，用于產(chǎn)權式度假村與配套物業(yè)開發(fā)；一部分是長期租賃，用途為農(nóng)用地，用于景區(qū)建設和生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)境配套建設。本項目 符合長沙市旅游規(guī)劃，可納入“黃興鄉(xiāng)村旅游區(qū)” 體系 中去，可以開發(fā)度假休閑物業(yè)的，成為高端“鄉(xiāng)村旅游”的樣板與試點。 按 照 “ 發(fā)展大旅游 ， 完善大配套 ， 形成大產(chǎn)業(yè) ”、“跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)” 的要求 ，應該在產(chǎn)業(yè)政策上給予大力支持， 不會構成本項目的建設的風險。 市場風險 目前，全國各地對產(chǎn)權式度假物業(yè)的高端客戶爭奪很激烈，一般都或以高品質(zhì)景區(qū)為依托、或以溫泉等獨特自然資源為號召開發(fā)，吸引潛在客戶。打造旅游集散中心需要政府有關部門給予一定配合與支持，也需要項目地有獨特的優(yōu)勢。旅游項目需要充足的客源市場來支 撐，目前本地區(qū)以 “農(nóng)家樂”形式的鄉(xiāng)村旅游競爭很激烈，因此本項目既 面臨著機遇也面臨著挑戰(zhàn)，存在市場開發(fā)不足的風險。 規(guī)避分析： （ 1） 本項目打造“游客集散中心”，有著優(yōu)越地理位置與交通條件，與黃花機場、高鐵、高速公路鄰近，交通便利，有利于游客集散休整（一般都是中高端游客）。 都市桃源項 目建議書 35 （ 2） 項目投資商 —— 華劍實業(yè) 公司有著十分豐富的酒店與旅游休閑娛樂業(yè)的管理實踐與經(jīng)驗，與全球華人華僑及國內(nèi)成功人士有豐富的商脈與人脈關系，可為本項目吸引高端客戶。 （ 3） 黃興鎮(zhèn)在近百年里，誕生成長了黃興、許光達等許多國共兩黨的杰出人物，是“名人成長福地”， 同時許多湘籍名人于此地有千絲萬縷的聯(lián)系，也是許多湘籍成功人士葉落歸根的理想之地。本項目要挖掘地文人脈資源，突出特色，抓好促銷，保證潛在客源市場得到很好地開發(fā)。 （ 4） 本項目投資巨大，前期市場預熱市場較長，旅游休閑回收期長，財務成本高、壓力大。因此，要做到長短結合，以短補長，保證可持續(xù)發(fā)展。即以部分產(chǎn)權式度假物業(yè)賣出，然后，回租部分物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，以房地產(chǎn)補旅游。 開發(fā)建設風險 （ 1） 設計風險。 項目建設及運行期間 ， 工程設計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，結構設計欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪 費投資資金 。 （ 2） 工程進度不到位 。 建設期間 ， 工程量變更、工期拖長、投資增加。 （ 3） 施工及監(jiān)管不到位 。 項目建設及運行期間 工程進度拉長、建設質(zhì)量低劣，影響項目功能的有效發(fā)揮。 （ 4） 不可預見風險因素 。 項目建設期間 ， 項目建設過程中可能遭遇的不可預見的地址條件，異常惡劣天氣，未預料人工、材料價格上漲等，將對工程進度、建設質(zhì)量和投資費用造成影響。 都市桃源項 目建議書 36 規(guī)避分析： 堅持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績優(yōu)良的勘查設計單位、施工單位及監(jiān)利單位，對項目的建設全面負責。 管理風險 任何一個行業(yè)的 發(fā)展都需要相應的管理理念和方式做支撐。企業(yè)的組織結構、管理經(jīng)驗、企業(yè)文化等都關系到產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。企業(yè)管理不當會成為項目開發(fā)的風險之一。 針對這項風險，企業(yè)應對內(nèi)部資源進行分析，判斷自己是否已為投資旅游區(qū)項目做好了充分的準備。從管理人才的基本品質(zhì)考慮，除了一般管理人才所必須有的基本素質(zhì)以外， 休閑產(chǎn)業(yè)需要高素質(zhì)復合型的 企業(yè)管理人才 ， 如對 休閑業(yè) 有發(fā)自內(nèi)心的熱愛 ， 熟悉旅游產(chǎn)業(yè)；精通服務性產(chǎn)品管理的技能；有一定的文化底蘊 ， 對 休閑產(chǎn)業(yè) 的規(guī)模、服務水準、市場開發(fā)、組織運行、資本結構等要素有強烈的創(chuàng)新欲望與開拓能力 ，較強的資源整合能力 能力。 規(guī)避分析： 開發(fā)方 做好人才 選拔 、 培養(yǎng) 工作 ，建立一支綜合素質(zhì)高、業(yè)務能力強的員工隊伍。 （ 1） 借助投資商的豐富的休閑娛樂業(yè)的管理經(jīng)驗，引入國際先進的管理理念與方法，引進休閑產(chǎn)業(yè)所需的高素質(zhì)人才。 （ 2） 利用附屬的職業(yè)培訓學校，重點培養(yǎng)家政服務人員，為本項目提供高技能人才。 （ 3） 對項目區(qū)農(nóng)民進行培訓，提高家庭旅館的管理能力和服務水平，實現(xiàn)標準化服務。 （十）結論 都市桃源項 目建議書 37 綜上所述，該項目分析結論為：風險小，回報高、可持續(xù)性好，因此該項目建設是必要的、可行的。