【導(dǎo)讀】（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性與重要意義………………………而于09年制訂的《長(zhǎng)沙市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2020-2020. 內(nèi)涵的世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國(guó)際化旅游城市。無(wú)疑是非常必要的也是刻不容緩的。長(zhǎng)沙縣黃興鎮(zhèn)是長(zhǎng)沙市確定。的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu)勢(shì)。A、長(zhǎng)沙市重要旅游景點(diǎn)與游客集散地；B、湖南省對(duì)外展示湖湘文化的窗口；發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，同時(shí)起美化環(huán)境襯托項(xiàng)目之作用。建設(shè)期間，平均每年為長(zhǎng)沙縣增加GDP在5億元以上；出讓房屋產(chǎn)權(quán)可為國(guó)家?guī)?lái)銷售稅及預(yù)征所得稅約2億元；建設(shè)期間帶給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的征地補(bǔ)償及勞務(wù)收入等預(yù)計(jì)接近1億元；此游玩），年經(jīng)營(yíng)收入大于30億元；年利稅10億元。打卦嶺村地處黃興鎮(zhèn)東北部，與干杉鄉(xiāng)接壤。為主營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。公司成立以來(lái)，已成功策劃了長(zhǎng)沙市雨花區(qū)。區(qū)開(kāi)發(fā)和大宗產(chǎn)品銷售等領(lǐng)域的綜合性民營(yíng)企業(yè)。場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是華劍獲得成功的基石。華劍致力于通過(guò)規(guī)范、透明

　　

【正文】 期經(jīng)營(yíng)管理，以及提供給投資者的售后延伸服務(wù)都由國(guó)際專業(yè)團(tuán)隊(duì)共同打造， 并與國(guó)際酒店集團(tuán)實(shí)行深度聯(lián)絡(luò)、客戶資源共享，因此， 具有極強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)都市桃源項(xiàng) 目建議書 30 競(jìng)爭(zhēng)力。 機(jī)遇（ Opportunity） 1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔 度假 、 旅游 休閑酒店 長(zhǎng)沙 市場(chǎng)目前仍然以 市區(qū)型商務(wù) 星級(jí)酒店為主，真正能滿足高檔 度假、 休閑需求的酒店相對(duì)較少。 2） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景持續(xù)看好 中部崛起戰(zhàn)略、長(zhǎng)株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會(huì)”建設(shè)試驗(yàn)區(qū)，長(zhǎng)沙打造成“休閑之都”的目標(biāo)，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。長(zhǎng)沙 地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已 經(jīng)達(dá)到或超過(guò) 3000 美元， 長(zhǎng)株潭及周邊的岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)等是湖南經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)，是湖南的增長(zhǎng)極，也是中部地區(qū)的“增長(zhǎng)極”之一。 這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂(lè)觀，這為本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 3） 政府對(duì)旅游 房產(chǎn) 業(yè)的高度重視 國(guó)家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)十分重視。 旅游業(yè)已經(jīng)成為 長(zhǎng)沙 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè) ，制定的規(guī)劃中明確指出要發(fā)展大力發(fā)展近郊的“鄉(xiāng)村旅游”和“度假村”產(chǎn)業(yè)，（其中在規(guī)劃目標(biāo)中將黃興鎮(zhèn)列為 4A 級(jí)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)）。《中共長(zhǎng)沙市市委關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要 》中，要跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)村、跳出農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)，就是要發(fā)展適合城鄉(xiāng)結(jié)合與互補(bǔ)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè) 。 本項(xiàng)目可作為城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)項(xiàng)目。 4）當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極性較高 黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，積極性很高，但都市桃源項(xiàng) 目建議書 31 以“農(nóng)家樂(lè)”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營(yíng)分散，檔次低， 不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護(hù)資源環(huán)境，難以做大做強(qiáng)、做精做優(yōu)。 并認(rèn)識(shí)到： 在發(fā)展方式上， 必須 由單體分散經(jīng)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉(zhuǎn)變。 因此，黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會(huì)主動(dòng)出擊，多方招商引資，希望引進(jìn)大的戰(zhàn)略投資商， 向集約化發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)要素的整合和產(chǎn)品的集約化開(kāi)發(fā)，才能形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)品牌。 經(jīng)初步協(xié)商，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動(dòng)農(nóng)民致富奔小康，實(shí)行長(zhǎng)期受益，希望項(xiàng)目早日落地。 （ 七 ） 目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位及細(xì)分 長(zhǎng)沙 優(yōu)美的風(fēng)景歷來(lái)是廣大休閑度假客人的首選 。長(zhǎng)沙 市全力打造“ 休閑 之 都 ”“消費(fèi)之都”，長(zhǎng)株潭都市圈 規(guī)劃、 湘江百里風(fēng)光帶及 治理開(kāi)發(fā)，都為 長(zhǎng)沙 版圖的開(kāi)拓創(chuàng)造了條件，也將使 長(zhǎng)沙 成為 長(zhǎng)株潭的核心區(qū)和泛珠三角州 經(jīng)濟(jì)區(qū)最能滿足休閑度假需求的后花園。 本項(xiàng)目總體定位為高端市場(chǎng)。 第一圈層：長(zhǎng)株潭成功人士（大中型私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)高管、自由職業(yè)中高知階層） 、政府中高層公務(wù)員、高薪退休人士 第二圈層：湖南省各地市的成功人士、政府中高層公務(wù)員、 第三圈層：全國(guó)的中產(chǎn)階層、投資客、喜好旅游休閑的成功人士，港澳臺(tái)湘籍人士。 第四圈層：全球湘籍華人為主的欲回鄉(xiāng)投資置業(yè)的人士，完成“葉落歸根”心愿。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 32 （ 八 ）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)（投入產(chǎn)出）分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)模式 按照 項(xiàng)目策劃方案擬定的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，本項(xiàng)目所 集合開(kāi)發(fā)的 40萬(wàn)平方米房屋，按 7： 3 的比例劃分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與保留經(jīng)營(yíng)的面積，其中用于轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)投資快速回收的面積分 70%即 28 萬(wàn)平方米，保留產(chǎn)權(quán)用于自行經(jīng)營(yíng)使用的面積 30%即 12 萬(wàn)平方米。 投入產(chǎn)出測(cè)算 （ 1）總投資估算： 億元 （不含二次投入） 土地成本與前期費(fèi)用估算表 序號(hào) 類 別 單 價(jià) 數(shù) 量 合計(jì) 備 注 萬(wàn)元 /畝 畝 萬(wàn)元 土地成本 20950 、 出讓地 20 1000 20200 含拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 租賃地 200 800 租期 50年，單價(jià)為每年 、 水庫(kù)山塘租賃 150 150 租期 51年，單價(jià)為每年 開(kāi)辦費(fèi) 350 含調(diào)研考察策劃 合計(jì) 21300 主體工程建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 造 價(jià) 數(shù) 量 小 計(jì) 二次投入 備 注 元 /㎡ ㎡ 萬(wàn)元 元 /㎡ 萬(wàn)元 產(chǎn)權(quán)式住房 1200 280000 33600 1000 28000 可出售 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合設(shè)施 1200 13000 1560 5000 6500 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 休閑產(chǎn)業(yè)論壇 (會(huì)議中心 ) 1200 47000 5640 5000 23500 五星級(jí)會(huì)議酒店 展銷中心、休閑娛樂(lè) 1200 21600 2592 3000 6480 底層展銷 美食城 (街 ) 1200 9600 1152 1000 960 不含設(shè)備 康體養(yǎng)生會(huì)所 1200 3800 456 1000 380 不含設(shè)備 職校 1000 5000 500 僅房屋主體 小學(xué) 1000 3000 300 僅房屋主體 幼兒園 1200 3000 360 僅房屋主體 都市桃源項(xiàng) 目建議書 33 職工住宅樓 1000 10000 1000 僅房屋主體 1 辦公后勤綜合樓 1000 4000 400 500 200 含辦公設(shè)施 小計(jì) 400000 47560 66020 合計(jì) 113580 配套工程及其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 金額 /萬(wàn)元 備 注 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 20200 三通一平，景點(diǎn)建設(shè)及生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā) 企業(yè)管理費(fèi) 1000 總投資的 1% 宣傳廣告及營(yíng)銷代理費(fèi) 3000 總投資的 3% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5140 總投資的 5% 合 計(jì) 29140 （ 2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)測(cè)收入： 億元（轉(zhuǎn)讓面積 28 萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓均價(jià) 6000 元 /平方米）。 （ 3）保留物業(yè)預(yù)估價(jià)值： 億元（按毛坯房計(jì)價(jià)） 12*6000=72020萬(wàn)元 （ 九 ）投資風(fēng)險(xiǎn)分析 土地 政策風(fēng)險(xiǎn) 政府 出臺(tái)的政策對(duì)項(xiàng)目影響很大。如土地政策，鄉(xiāng)村集體土地統(tǒng)征、用地指標(biāo)等問(wèn)題有可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生困擾。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，民眾對(duì)此抱怨很大、紛紛指責(zé)，房地產(chǎn)成為“過(guò)街老鼠”，國(guó)家出臺(tái)各種政策“組合拳”來(lái)打壓。這樣對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有不利影響。本項(xiàng)目涉及統(tǒng)征部分土地、長(zhǎng)期租賃土地，開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)式休閑物業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地的土地政策對(duì)此有較大的影響。 鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必 然形成的一個(gè)具有相當(dāng)需求的市場(chǎng)。國(guó)家現(xiàn)有的土地政策對(duì)于這一市場(chǎng)的發(fā)展有一定的約束，應(yīng)都市桃源項(xiàng) 目建議書 34 該對(duì)適合農(nóng)村發(fā)展的項(xiàng)目在土地指標(biāo)與統(tǒng)征上給予支持，對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)有力的工具，帶動(dòng)區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)，帶動(dòng)農(nóng)民生活水平的提高。 規(guī)避分析：本項(xiàng)目控制規(guī)劃用地 1350 畝，本著節(jié)約用地的原則，一部分統(tǒng)征變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，用于產(chǎn)權(quán)式度假村與配套物業(yè)開(kāi)發(fā)；一部分是長(zhǎng)期租賃，用途為農(nóng)用地，用于景區(qū)建設(shè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)境配套建設(shè)。本項(xiàng)目 符合長(zhǎng)沙市旅游規(guī)劃，可納入“黃興鄉(xiāng)村旅游區(qū)” 體系 中去，可以開(kāi)發(fā)度假休閑物業(yè)的，成為高端“鄉(xiāng)村旅游”的樣板與試點(diǎn)。 按 照 “ 發(fā)展大旅游 ， 完善大配套 ， 形成大產(chǎn)業(yè) ”、“跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)” 的要求 ，應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)政策上給予大力支持， 不會(huì)構(gòu)成本項(xiàng)目的建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 目前，全國(guó)各地對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的高端客戶爭(zhēng)奪很激烈，一般都或以高品質(zhì)景區(qū)為依托、或以溫泉等獨(dú)特自然資源為號(hào)召開(kāi)發(fā)，吸引潛在客戶。打造旅游集散中心需要政府有關(guān)部門給予一定配合與支持，也需要項(xiàng)目地有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。旅游項(xiàng)目需要充足的客源市場(chǎng)來(lái)支 撐，目前本地區(qū)以 “農(nóng)家樂(lè)”形式的鄉(xiāng)村旅游競(jìng)爭(zhēng)很激烈，因此本項(xiàng)目既 面臨著機(jī)遇也面臨著挑戰(zhàn)，存在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不足的風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)避分析： （ 1） 本項(xiàng)目打造“游客集散中心”，有著優(yōu)越地理位置與交通條件，與黃花機(jī)場(chǎng)、高鐵、高速公路鄰近，交通便利，有利于游客集散休整（一般都是中高端游客）。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 35 （ 2） 項(xiàng)目投資商 —— 華劍實(shí)業(yè) 公司有著十分豐富的酒店與旅游休閑娛樂(lè)業(yè)的管理實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)，與全球華人華僑及國(guó)內(nèi)成功人士有豐富的商脈與人脈關(guān)系，可為本項(xiàng)目吸引高端客戶。 （ 3） 黃興鎮(zhèn)在近百年里，誕生成長(zhǎng)了黃興、許光達(dá)等許多國(guó)共兩黨的杰出人物，是“名人成長(zhǎng)福地”， 同時(shí)許多湘籍名人于此地有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，也是許多湘籍成功人士葉落歸根的理想之地。本項(xiàng)目要挖掘地文人脈資源，突出特色，抓好促銷，保證潛在客源市場(chǎng)得到很好地開(kāi)發(fā)。 （ 4） 本項(xiàng)目投資巨大，前期市場(chǎng)預(yù)熱市場(chǎng)較長(zhǎng)，旅游休閑回收期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高、壓力大。因此，要做到長(zhǎng)短結(jié)合，以短補(bǔ)長(zhǎng)，保證可持續(xù)發(fā)展。即以部分產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)賣出，然后，回租部分物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)補(bǔ)旅游。 開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 ， 工程設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無(wú)法滿足正常使用需求，浪 費(fèi)投資資金 。 （ 2） 工程進(jìn)度不到位 。 建設(shè)期間 ， 工程量變更、工期拖長(zhǎng)、投資增加。 （ 3） 施工及監(jiān)管不到位 。 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長(zhǎng)、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。 （ 4） 不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素 。 項(xiàng)目建設(shè)期間 ， 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能遭遇的不可預(yù)見(jiàn)的地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 36 規(guī)避分析： 堅(jiān)持公平、公開(kāi)、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)利單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé)。 管理風(fēng)險(xiǎn) 任何一個(gè)行業(yè)的 發(fā)展都需要相應(yīng)的管理理念和方式做支撐。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化等都關(guān)系到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成功與否。企業(yè)管理不當(dāng)會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之一。 針對(duì)這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)對(duì)內(nèi)部資源進(jìn)行分析，判斷自己是否已為投資旅游區(qū)項(xiàng)目做好了充分的準(zhǔn)備。從管理人才的基本品質(zhì)考慮，除了一般管理人才所必須有的基本素質(zhì)以外， 休閑產(chǎn)業(yè)需要高素質(zhì)復(fù)合型的 企業(yè)管理人才 ， 如對(duì) 休閑業(yè) 有發(fā)自內(nèi)心的熱愛(ài) ， 熟悉旅游產(chǎn)業(yè)；精通服務(wù)性產(chǎn)品管理的技能；有一定的文化底蘊(yùn) ， 對(duì) 休閑產(chǎn)業(yè) 的規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、組織運(yùn)行、資本結(jié)構(gòu)等要素有強(qiáng)烈的創(chuàng)新欲望與開(kāi)拓能力 ，較強(qiáng)的資源整合能力 能力。 規(guī)避分析： 開(kāi)發(fā)方 做好人才 選拔 、 培養(yǎng) 工作 ，建立一支綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工隊(duì)伍。 （ 1） 借助投資商的豐富的休閑娛樂(lè)業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，引入國(guó)際先進(jìn)的管理理念與方法，引進(jìn)休閑產(chǎn)業(yè)所需的高素質(zhì)人才。 （ 2） 利用附屬的職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，重點(diǎn)培養(yǎng)家政服務(wù)人員，為本項(xiàng)目提供高技能人才。 （ 3） 對(duì)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)，提高家庭旅館的管理能力和服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。 （十）結(jié)論 都市桃源項(xiàng) 目建議書 37 綜上所述，該項(xiàng)目分析結(jié)論為：風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高、可持續(xù)性好，因此該項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。