投資農(nóng)業(yè)示范園項目的風(fēng)險防控論文-資料下載頁
2025-05-18 10:41本頁面
【導(dǎo)讀】否能夠兌現(xiàn)的風(fēng)險兩個方面。本文將對這兩方面的風(fēng)險防控。近年來，在我省乃至全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量由地方政府。招商引資而來的農(nóng)業(yè)生態(tài)園開發(fā)項目。由于國家政策的扶持。大多數(shù)投資商認為與政府簽訂了合同，其權(quán)利理應(yīng)會。到各種各樣的問題，尤其是土地方面的問題。會遭受巨大的經(jīng)濟損失。經(jīng)過歸納總結(jié)，筆者認為在農(nóng)業(yè)生態(tài)園開發(fā)建設(shè)。風(fēng)險，避免大規(guī)模的經(jīng)濟損失。。億元，同比分別上升３５．８１％和２９．０４％。村土地流轉(zhuǎn)的不斷加快，相關(guān)的糾紛也日益增多。營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。為發(fā)包方的集體經(jīng)濟組織。雖然集體流轉(zhuǎn)的方式主要是出租，程序規(guī)定。同無效的典型事例。在簽訂集體流轉(zhuǎn)合同時，應(yīng)當(dāng)嚴格按照法律規(guī)定，括授權(quán)受讓方轉(zhuǎn)委托和流轉(zhuǎn)期限等進行明確的約定。期限屆滿后投資商有優(yōu)先獲得流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的權(quán)利。生利益沖突，干擾甚至阻礙合同的正常履行。保障便是違約方需要承擔(dān)守約方損失的賠償責(zé)任。
【正文】 劃區(qū)內(nèi)的分批次項目用地。在這種情況下，目標(biāo)地塊必須同時符合該地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī) 劃 。在目前的情況下，由于土地管理法規(guī)定調(diào)整土地利用總體規(guī)劃只需要經(jīng)過原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)即可。而農(nóng)業(yè)生態(tài)園一般都位于城市規(guī)劃范圍以外的鄉(xiāng)村，這時在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地利用年度計劃（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)）只需要經(jīng)過地市級人民政府批準(zhǔn)，也就是說如果想要對該鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃進行調(diào)整以使得生態(tài)園內(nèi)的目標(biāo)地塊用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃只需要經(jīng)過市政府的批準(zhǔn)。而明顯在市、區(qū)級政府主導(dǎo)的招商引資項目中 ，根據(jù) 投資商 的需求變更土地利用總體規(guī)劃其實并不困難，而地方政府也會拿著變更土地利用總體規(guī)劃的各種審批資料來表現(xiàn)自己的誠意。但這時 投 資商 往往會忽略一個大問題，就是目標(biāo)地塊就算符合了土地利用總體規(guī)劃但是卻由于不在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，規(guī)劃部門無法根據(jù)城市總體規(guī)劃來出具控制性詳細規(guī)劃。而城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確規(guī)定在出讓國有土地時，出讓合同里必須 根據(jù)目標(biāo)地塊的控制性詳細規(guī)劃附規(guī)劃設(shè)計條件 ，否則就會由于該土地出讓合同無效而使得受讓方根本無法獲得國有建設(shè)用地。 在這種情況下，城市總體規(guī)劃的制定就顯得尤為重要，但是要想對城市總體規(guī)劃進行修改就要困難得多，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，制定 和修改城市總體規(guī)劃的 只能是省級人民政府或者國務(wù)院（ 省會城市和國務(wù)院指定的城市審批權(quán)在 國務(wù)院） ， 而目前的各個城市的總體規(guī)劃都編制到 2020年，在此之前要想對之作出調(diào)整，難度相當(dāng)之大。 所以綜合以上分析得出的結(jié)論就是如果生態(tài)園內(nèi)的目標(biāo)地塊不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就不可能按照法律規(guī)定獲得國有建設(shè)用地。 但是，據(jù)筆者了解，在部分城市包括筆者所在的馬鞍山市，其城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市擴張的范圍遠遠超過了當(dāng)時修編城市總體規(guī)劃時的預(yù)期。 政府針對大量的建設(shè)項目包括農(nóng)業(yè)生態(tài)園的建設(shè)項目不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而無法進行國有土地出讓的情況作出了打擦邊球的變通方案。即市政府 如果認可了此不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目，就會讓規(guī)劃部門出具 控制性詳細規(guī)劃的動態(tài)維護方案，以此對原有的控制性詳細規(guī)劃作出調(diào)整，同時市政府和市規(guī)劃委員會下文表示將會在下次城市總體規(guī)劃調(diào)整時將此納入調(diào)整范圍。在出讓土地時，規(guī)劃部門就會以此動態(tài)維護方案作為規(guī)劃設(shè)計條件的依據(jù)附在土地出讓合同之中完成國有土地出讓。但是控制性詳細規(guī)劃的動態(tài)維護必須要限制在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對超越城市規(guī)劃范圍的部分是不能適用動態(tài)維護方案進行調(diào)整的。所以，事后一旦有利益相關(guān)方對用這種方法進行的國有土地出讓提出質(zhì)疑，甚至通過司法途徑追究政府和獲得利益企業(yè)的責(zé)任，將可能使得 投資商 蒙受巨大的經(jīng)濟損失 。 如果投資商 在明知日后不可能通過合法途徑獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)時，一定要在投資協(xié)議上將違約責(zé)任約定明確，并嚴格控制資金投入以求將風(fēng)險降到最低。 綜合以上的分析， 投資商 在得到地方政府承諾給予國有建設(shè)用地由于開發(fā)建設(shè)的時候，一定要進行充分的法律風(fēng)險評估。 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)是符合目前國家宏觀政策的優(yōu)質(zhì)項目，對于 投資商 來說也是一個巨大的商機。但是由于其涉及的法律問題復(fù)雜而尖銳，必須充分控制其潛在的法律風(fēng)險才能使得 投資商 真正獲得預(yù)期的收益。 主要參考文獻： 1《土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的傷農(nóng)傾向》 島夫 轉(zhuǎn)自新華網(wǎng) 2《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)普遍管理缺位亟待改善》 關(guān)銳捷 中國農(nóng)業(yè)信息網(wǎng) 3《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的構(gòu)建：現(xiàn)實基礎(chǔ)、前提性法律技術(shù)及二維構(gòu)建路徑》 李軍波 法學(xué)學(xué)術(shù)網(wǎng)
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