【導(dǎo)讀】⑵．確定調(diào)查、工作小組及工作人員的數(shù)量與分工。本次課程設(shè)計(jì)，全班共分5組，每組。盤：重汽·彼岸新都、東興花園、匯科旺園、建鑫花園、洪樓小區(qū)。⑷．民用住宅產(chǎn)品性價(jià)比分析的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)。⑸．按照給定的分析工具做出分析圖表。阿波羅不僅年輕英俊，而且對(duì)未來(lái)有很高的預(yù)見能力。是一個(gè)預(yù)卜未來(lái)的神諭之地，于是人們就借用此名，作為這種方法的名字。據(jù)《未來(lái)》雜志報(bào)導(dǎo)，從60. 80年代以來(lái)，我國(guó)不少單位也采用德爾菲法進(jìn)行了預(yù)測(cè)、決策分。德爾菲法的基本特征。德爾菲法本質(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其作法是，在對(duì)所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題征得專家的。直至得到穩(wěn)定的意見。匿名是德爾菲法的極其重要的特點(diǎn)，從事預(yù)測(cè)的專家彼此互不知道其他有哪。3)小組的統(tǒng)計(jì)回答。以往，一個(gè)小組的最典型的預(yù)測(cè)結(jié)果是反映多數(shù)人的觀點(diǎn)，少數(shù)派。但是這并沒(méi)有表示出小組的不同意見的狀況。1985，1987，1990，1990，1990，1990，1992，1995，1995，1997，19

　　

【正文】 因此可以用價(jià)值 工程模建立房地產(chǎn)性價(jià)比模型 ： W=A/P 式中 W=房地產(chǎn)性價(jià)比 A=房地產(chǎn)性能 P=房地產(chǎn)銷售價(jià) 由此模型可知 ， 為了提高產(chǎn)性價(jià)比 ， 必須從其性能和價(jià)格著手 。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善 ，市場(chǎng)銷售價(jià)格空間不大 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要想提高房地產(chǎn)的性價(jià)比 ， 只有從房地產(chǎn)本身性能方面找突破口 ， 這也是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向 。 房地產(chǎn)性價(jià)比模型的修正 。 ．房地產(chǎn)性價(jià)比模型的修正 根據(jù)上文房地產(chǎn)性能評(píng)價(jià)系統(tǒng)可知 。 A 表示以 100 分制評(píng)定的一個(gè)數(shù)值 ， 一個(gè)無(wú)量綱的量 ， Po 是 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格 ， 其量綱為元 /m2， 因此 ， 由 A、 P 所確定的房地產(chǎn)性價(jià)比 ，也是有一個(gè)有量綱的量 。 其量綱為 m2/元 ， 為進(jìn)一步方便地判斷房地產(chǎn)性價(jià)比 。 對(duì)上面的性價(jià)比模型進(jìn)行修正 。 假定 100 分制中房地產(chǎn)性能的滿分市場(chǎng)價(jià)格為 Po， 則房地產(chǎn)性能 A 代表的性能價(jià)值 V=A〔 Po/100〕 此時(shí) ， 可以得到修正的房地產(chǎn)性價(jià)比模型 ： W=V/P 式中 V 為一個(gè)有量綱量 ， 其量綱為元 /m2 與 P 的量綱一致 。 房地產(chǎn)性價(jià)比 W 就是一個(gè)無(wú)量綱的量其數(shù)值大小有三種情況 ： 1)當(dāng) w1時(shí)，表明房地產(chǎn)的性能價(jià)值大于實(shí)際銷售價(jià)格 .此時(shí)房地產(chǎn)的性價(jià)比高 .消費(fèi)者購(gòu)買的房子占到了便宜 .即買到了物美價(jià)廉的房子 2） 當(dāng) w=1時(shí) ,表明房地產(chǎn)的性能等于實(shí)際銷售價(jià)格 ,此時(shí)房地產(chǎn)的性價(jià)比屬于中等 ,消費(fèi)者購(gòu)買的房子沒(méi)占到便宜 ,但也不虧本 . 3)當(dāng) w1時(shí) ,表明房地產(chǎn)的性能小于實(shí)際銷售價(jià)格 ,此時(shí)房地產(chǎn)的性價(jià)比低 ,消費(fèi)者購(gòu)買的房子是不劃算的 ,物所不值 通過(guò)修正后的模型可以比較容易地將房地產(chǎn)性價(jià)比定量化 ,并由比值高低判斷優(yōu)劣 ,從而作為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的參考依據(jù) ,也為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)高性價(jià)比樓盤提供了切實(shí)有效的方第五小組課程設(shè)計(jì) 18 法。 ．五大樓盤的比較 Po 的確定： Po 的確定是個(gè)很難的問(wèn)題，曾就對(duì) Po的確定我們班進(jìn)行過(guò)激烈的討論。按理說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該從專家那里得到，但因?yàn)樽陨碣Y源的局限性，加上只是學(xué)習(xí)，所以我們就通過(guò)一個(gè)比較簡(jiǎn)單的方法來(lái)得到 Po，在專業(yè)課程設(shè)計(jì)中我們就濟(jì)南歷城區(qū)的樓盤價(jià)格的合理性做過(guò)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是合理的。這樣我們就可以通過(guò)對(duì)濟(jì)南歷城的每個(gè)樓盤滿分的價(jià)格取平均得到，但是這樣工作量很大，這樣，我們就對(duì)五個(gè)樓盤的滿分價(jià)格平均，簡(jiǎn)單的得到了 Po（其中，滿分價(jià)格是通過(guò)對(duì)樓盤的價(jià)格乘以 100再除以樓盤的得分得到的）。當(dāng)然，這樣是不多正確的。這也是這次課程中我們組的一點(diǎn)缺陷和一點(diǎn)遺憾把 根據(jù)我們上面建立的分析模型，我們可以對(duì)我們所調(diào)查的五個(gè)樓盤進(jìn)行 分析： 上面模型中的 Po， 我們可以 用各個(gè)樓盤的平均值，即： Po=100(4000/+3837/+3561/+4042/+3817/)/5= 樓盤 滿分市場(chǎng)價(jià)格 Po V=A*Po/100 性能得分 A 樓盤均價(jià) P 房屋性價(jià)比 w 重汽彼岸新都 4000 洪樓小區(qū) 3837 建鑫花園 3561 匯科旺園 4042 東興花園 3817 ．分析結(jié)論 性價(jià)比是夠買住房值與不值的重要指標(biāo)，它也是一個(gè)綜合指標(biāo)，它的確定是眾多指標(biāo)的集成。 根據(jù) 我們所建立的模型 及統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)的分析可以得到下圖 ，根據(jù)圖形分析可知： 重汽彼岸新都 ,洪樓小區(qū) 的 w1, 表明 該 房地產(chǎn)的性 價(jià)比偏低 ,即銷售價(jià)格偏高， 消費(fèi)者購(gòu)買的房子是不 劃算的 。 建鑫花園 、 匯科旺園 的 w 接近于 1，表明 表明房地產(chǎn)的 銷售價(jià)格 較真實(shí)地體現(xiàn)了其性能 ,此時(shí)房地產(chǎn)的性價(jià)比屬于中等 ,消費(fèi)者購(gòu)買的房子沒(méi)占到便宜 ,但也不虧本 。 東興花園 的 w大于 1， 表明房地產(chǎn)的性能價(jià)值大于實(shí)際銷售價(jià)格 .此時(shí)房地產(chǎn)的性價(jià)比高 .消費(fèi)者購(gòu)買的房子占到了便宜 .即買到了物美價(jià)廉的房子 。 總體來(lái)看，五個(gè)樓盤中 東興花園的性價(jià)比最高 。 但是五個(gè)樓盤的性價(jià)比相差不是 很大。 第五小組課程設(shè)計(jì) 19 房屋性價(jià)比w1重汽彼岸新都洪樓小區(qū) 建鑫花園 匯科旺園 東興花園房屋性價(jià)比w 我們通過(guò)模型所分析得出的數(shù)據(jù)， 與我們實(shí)際調(diào)查中從廣大 的業(yè)主口中所得到的對(duì)于樓盤的評(píng)價(jià)基本上是一致的， 重汽彼岸新都 ，屬于新開樓盤，由于在小區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)各個(gè)方面很嚴(yán)格，加之，該樓盤是濟(jì)南市康居示范工程。所以，在物業(yè)收費(fèi)的價(jià)格還是很高的。再加之，小區(qū)內(nèi)的車位數(shù)量很少，這些都是導(dǎo)致 該樓盤被評(píng)價(jià)較低的原因。 而 匯科旺園 的物業(yè)和小區(qū)管理方面是由國(guó)外著名物業(yè)管理公司托管，所以，其物業(yè)的收費(fèi)及其所提供的服務(wù)是基本相符合的。 而 東興花園 屬于 “ 新樓盤中的老樓盤，老樓盤中的新樓盤 ” ，其業(yè)主在購(gòu)買后 ，基本上實(shí)現(xiàn)了升值目的。 據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，濟(jì)南市 2020年商品住宅均價(jià)為 3800元 /平米左右， 2020年前兩季度的住宅均價(jià)已達(dá) 4200元 /平米。與房?jī)r(jià)飛漲相對(duì)應(yīng)的一個(gè)現(xiàn)象是：很多人人沒(méi)有住房，而新開樓盤空置率也很高。這給我們一個(gè)啟示：供需的影響導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的虛高，這使得大部分樓盤的價(jià)格高于其自身的性能價(jià)值，也就是說(shuō)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)樓盤的性價(jià)比都是偏低的。只有通過(guò)政府的宏觀調(diào)控，建立健全規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，才能抑制目前這種房?jī)r(jià)過(guò)高的局面， 買房者才能從市場(chǎng)中買到物超所值的房子。 參考文 獻(xiàn)： 1． 劉憲新 朱道立 選擇與判斷 —— AHP（層次分析法）決策 上海 上海科學(xué)普及出版社， 1990 2. 王武軍 王 林 基于 AHP 的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 國(guó)外建材科技 2020 年第 25 卷第 1 期 3. 向鵬成 鐘 韻 任 宏 基于價(jià)值工程理論的房地產(chǎn)性價(jià)比確定 價(jià)值工程 2020 年第 1 期 4. 華東師范大學(xué)網(wǎng)絡(luò)課程