【導讀】⑵．確定調(diào)查、工作小組及工作人員的數(shù)量與分工。本次課程設計，全班共分5組，每組。盤：重汽·彼岸新都、東興花園、匯科旺園、建鑫花園、洪樓小區(qū)。⑷．民用住宅產(chǎn)品性價比分析的指標體系設計。⑸．按照給定的分析工具做出分析圖表。阿波羅不僅年輕英俊，而且對未來有很高的預見能力。是一個預卜未來的神諭之地，于是人們就借用此名，作為這種方法的名字。據(jù)《未來》雜志報導，從60. 80年代以來，我國不少單位也采用德爾菲法進行了預測、決策分。德爾菲法的基本特征。德爾菲法本質(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其作法是，在對所要預測的問題征得專家的。直至得到穩(wěn)定的意見。匿名是德爾菲法的極其重要的特點，從事預測的專家彼此互不知道其他有哪。3)小組的統(tǒng)計回答。以往，一個小組的最典型的預測結果是反映多數(shù)人的觀點，少數(shù)派。但是這并沒有表示出小組的不同意見的狀況。1985，1987，1990，1990，1990，1990，1992，1995，1995，1997，19

　　

【正文】 因此可以用價值 工程模建立房地產(chǎn)性價比模型 ： W=A/P 式中 W=房地產(chǎn)性價比 A=房地產(chǎn)性能 P=房地產(chǎn)銷售價 由此模型可知 ， 為了提高產(chǎn)性價比 ， 必須從其性能和價格著手 。 當前房地產(chǎn)市場日趨完善 ，市場銷售價格空間不大 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要想提高房地產(chǎn)的性價比 ， 只有從房地產(chǎn)本身性能方面找突破口 ， 這也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向 。 房地產(chǎn)性價比模型的修正 。 ．房地產(chǎn)性價比模型的修正 根據(jù)上文房地產(chǎn)性能評價系統(tǒng)可知 。 A 表示以 100 分制評定的一個數(shù)值 ， 一個無量綱的量 ， Po 是 房地產(chǎn)市場銷售價格 ， 其量綱為元 /m2， 因此 ， 由 A、 P 所確定的房地產(chǎn)性價比 ，也是有一個有量綱的量 。 其量綱為 m2/元 ， 為進一步方便地判斷房地產(chǎn)性價比 。 對上面的性價比模型進行修正 。 假定 100 分制中房地產(chǎn)性能的滿分市場價格為 Po， 則房地產(chǎn)性能 A 代表的性能價值 V=A〔 Po/100〕 此時 ， 可以得到修正的房地產(chǎn)性價比模型 ： W=V/P 式中 V 為一個有量綱量 ， 其量綱為元 /m2 與 P 的量綱一致 。 房地產(chǎn)性價比 W 就是一個無量綱的量其數(shù)值大小有三種情況 ： 1)當 w1時，表明房地產(chǎn)的性能價值大于實際銷售價格 .此時房地產(chǎn)的性價比高 .消費者購買的房子占到了便宜 .即買到了物美價廉的房子 2） 當 w=1時 ,表明房地產(chǎn)的性能等于實際銷售價格 ,此時房地產(chǎn)的性價比屬于中等 ,消費者購買的房子沒占到便宜 ,但也不虧本 . 3)當 w1時 ,表明房地產(chǎn)的性能小于實際銷售價格 ,此時房地產(chǎn)的性價比低 ,消費者購買的房子是不劃算的 ,物所不值 通過修正后的模型可以比較容易地將房地產(chǎn)性價比定量化 ,并由比值高低判斷優(yōu)劣 ,從而作為消費者購房時的參考依據(jù) ,也為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)高性價比樓盤提供了切實有效的方第五小組課程設計 18 法。 ．五大樓盤的比較 Po 的確定： Po 的確定是個很難的問題，曾就對 Po的確定我們班進行過激烈的討論。按理說，這個數(shù)據(jù)應該從專家那里得到，但因為自身資源的局限性，加上只是學習，所以我們就通過一個比較簡單的方法來得到 Po，在專業(yè)課程設計中我們就濟南歷城區(qū)的樓盤價格的合理性做過調(diào)查，調(diào)查結果是合理的。這樣我們就可以通過對濟南歷城的每個樓盤滿分的價格取平均得到，但是這樣工作量很大，這樣，我們就對五個樓盤的滿分價格平均，簡單的得到了 Po（其中，滿分價格是通過對樓盤的價格乘以 100再除以樓盤的得分得到的）。當然，這樣是不多正確的。這也是這次課程中我們組的一點缺陷和一點遺憾把 根據(jù)我們上面建立的分析模型，我們可以對我們所調(diào)查的五個樓盤進行 分析： 上面模型中的 Po， 我們可以 用各個樓盤的平均值，即： Po=100(4000/+3837/+3561/+4042/+3817/)/5= 樓盤 滿分市場價格 Po V=A*Po/100 性能得分 A 樓盤均價 P 房屋性價比 w 重汽彼岸新都 4000 洪樓小區(qū) 3837 建鑫花園 3561 匯科旺園 4042 東興花園 3817 ．分析結論 性價比是夠買住房值與不值的重要指標，它也是一個綜合指標，它的確定是眾多指標的集成。 根據(jù) 我們所建立的模型 及統(tǒng)計 數(shù)據(jù)的分析可以得到下圖 ，根據(jù)圖形分析可知： 重汽彼岸新都 ,洪樓小區(qū) 的 w1, 表明 該 房地產(chǎn)的性 價比偏低 ,即銷售價格偏高， 消費者購買的房子是不 劃算的 。 建鑫花園 、 匯科旺園 的 w 接近于 1，表明 表明房地產(chǎn)的 銷售價格 較真實地體現(xiàn)了其性能 ,此時房地產(chǎn)的性價比屬于中等 ,消費者購買的房子沒占到便宜 ,但也不虧本 。 東興花園 的 w大于 1， 表明房地產(chǎn)的性能價值大于實際銷售價格 .此時房地產(chǎn)的性價比高 .消費者購買的房子占到了便宜 .即買到了物美價廉的房子 。 總體來看，五個樓盤中 東興花園的性價比最高 。 但是五個樓盤的性價比相差不是 很大。 第五小組課程設計 19 房屋性價比w1重汽彼岸新都洪樓小區(qū) 建鑫花園 匯科旺園 東興花園房屋性價比w 我們通過模型所分析得出的數(shù)據(jù)， 與我們實際調(diào)查中從廣大 的業(yè)主口中所得到的對于樓盤的評價基本上是一致的， 重汽彼岸新都 ，屬于新開樓盤，由于在小區(qū)管理、物業(yè)服務各個方面很嚴格，加之，該樓盤是濟南市康居示范工程。所以，在物業(yè)收費的價格還是很高的。再加之，小區(qū)內(nèi)的車位數(shù)量很少，這些都是導致 該樓盤被評價較低的原因。 而 匯科旺園 的物業(yè)和小區(qū)管理方面是由國外著名物業(yè)管理公司托管，所以，其物業(yè)的收費及其所提供的服務是基本相符合的。 而 東興花園 屬于 “ 新樓盤中的老樓盤，老樓盤中的新樓盤 ” ，其業(yè)主在購買后 ，基本上實現(xiàn)了升值目的。 據(jù)濟南市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，濟南市 2020年商品住宅均價為 3800元 /平米左右， 2020年前兩季度的住宅均價已達 4200元 /平米。與房價飛漲相對應的一個現(xiàn)象是：很多人人沒有住房，而新開樓盤空置率也很高。這給我們一個啟示：供需的影響導致了房價的虛高，這使得大部分樓盤的價格高于其自身的性能價值，也就是說在相當長的一段時期內(nèi)樓盤的性價比都是偏低的。只有通過政府的宏觀調(diào)控，建立健全規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，才能抑制目前這種房價過高的局面， 買房者才能從市場中買到物超所值的房子。 參考文 獻： 1． 劉憲新 朱道立 選擇與判斷 —— AHP（層次分析法）決策 上海 上?？茖W普及出版社， 1990 2. 王武軍 王 林 基于 AHP 的房地產(chǎn)項目風險分析 國外建材科技 2020 年第 25 卷第 1 期 3. 向鵬成 鐘 韻 任 宏 基于價值工程理論的房地產(chǎn)性價比確定 價值工程 2020 年第 1 期 4. 華東師范大學網(wǎng)絡課程