【導(dǎo)讀】緯四路交匯口東北地塊。本項(xiàng)目共為3棟樓，其中A樓為28層，B1、B2為19層，A、B均有2層裙樓。寓式辦公樓的功能要求。本項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)主體封頂，預(yù)計年底可以交付使用。平方米，設(shè)計停車位為258個，發(fā)展商將預(yù)留A樓26-28F，類群體消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)欲望高。第三是交通便捷。環(huán)顧本案周邊，交通網(wǎng)絡(luò)健全，地塊三面臨路，金融貿(mào)易區(qū)約為9公里，到外高橋保稅區(qū)約10公里。虹橋機(jī)場均很方便?？梢孕纬梢粋€小型社區(qū)，在銷售中營銷費(fèi)用也相對寬松。市、商場、休閑娛樂場所的生活配套設(shè)施。僅余40年，這個問題對銷售將有巨大的殺傷力。尤其是B2樓的采光問題嚴(yán)重。戶型，其套數(shù)占整個項(xiàng)目套數(shù)為%。規(guī)劃設(shè)計單位聯(lián)系確認(rèn)。于自用客來說，將產(chǎn)生較大的抗性。于生活品質(zhì)要求相對比較高，因此對于本項(xiàng)目具有一定威脅。年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員范圍內(nèi)。有效消除該影響。規(guī)劃的問題，在銷售控制中建議首推B1，其次再推B2與A。因?yàn)檫`反法律規(guī)定。這種模式并不能等同于“九

　　

【正文】 硅谷工社 釋義： 1）本案周邊為眾多世界知名企業(yè)，加之與碧云國際社區(qū)為鄰，“國際”將本案定位拔高。 2）周邊企業(yè)中高層管理人員為本案的重要目標(biāo)消費(fèi)群體?！肮ど纭币鉃椤肮ぷ魃鐓^(qū)”，將工作和生活合為一體，具備商務(wù)氛圍，又不失生活氣息，與其購買目的基本相契合。 3）硅谷為世界著名信息產(chǎn)業(yè)基地，是財富和科技的象征?！肮韫裙ど纭眰鬟_(dá)出的是一種尊貴、一份國際化的商務(wù)氣息，符合本案氣質(zhì)。 次推薦案名 碧云信格海文（ Single Heaven） 釋義： 1) Single Heaven 意為“單身天堂”，本案主打小戶型，“單身”這一定位點(diǎn)明本案的居住群體特征。 2）此案名具舶來色彩，較國際化。應(yīng)易于為周邊目標(biāo)客戶群體接受。 碧云天驕 釋義： 本案主要面對之購買群體為企業(yè)中高層人士，他們無論在事業(yè)成就或個人素養(yǎng)方面均有優(yōu)人之處?！疤祢湣睂⑦@種優(yōu)越、身份感表露無疑。 碧云領(lǐng)第 釋義： “領(lǐng)第”可解釋為“統(tǒng)領(lǐng)門第”?！氨淘祁I(lǐng)第”將本案定義為碧云建筑群中處于統(tǒng)領(lǐng)地位之建筑，具威懾力，又不失尊貴氣魄。 廣告總精神 菁英工社，新財智生活 理由： “ 菁英”是指本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是這個社會中的中堅(jiān)力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強(qiáng)的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個社會創(chuàng)造了極大的財富，因此是這個社會的精英之才?！拜肌弊直旧砗小叭A彩”之意，更能彰顯此類群體的卓越不凡。 該群體是未來本案目標(biāo)消費(fèi)群體之一，也是未來本案的最終使用者，更是未來該項(xiàng)目獲得穩(wěn)定而高額收入的源泉。 “工社”兩字取自社會歷史詞匯“公社”，原意是指社會成員共同生產(chǎn)、共同消費(fèi)的社會結(jié)合形式。在這里是指擁有共同的人生觀、價值觀和生活觀、并一同工作、生活在同一 個區(qū)域內(nèi)的一類人群。這個詞匯與菁英結(jié)合，便構(gòu)創(chuàng)了一個“菁英工作聚集地”的概念。同時也與本案名稱相結(jié)合。 “新”代表了居住在這里的人們能擁有一個全新的生活方式，這 種新意具體體現(xiàn)在配套設(shè)施里、功能規(guī)劃上、個性裝修中、服務(wù)管理等等。同時也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。 “財”字體現(xiàn)了本案的投資價值。從營銷分析中我們已經(jīng)得出了 投資客將是十分重要的客戶群體，因此必須將項(xiàng)目的投資性予以強(qiáng)調(diào)。 “智”表明了居者是睿智一族。他們對事務(wù)有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識，并將之賦予 有效實(shí)施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。該字同時也體現(xiàn)了住宅 的智能化功能和適于辦公的特性。 “生活”突出了本案畢竟為房產(chǎn)項(xiàng)目，具有居住和生活功能。因?yàn)楸緲潜P最終是給人居住的，而居住的實(shí)質(zhì)在于享受生活。因此必須突出樓盤的生活價值。 綜上所述?！拜加⒐ど? 新財智生活”不僅符合本案自身的消費(fèi)群體定位，更完全符合社會菁英的目標(biāo)和需求，將成為貫穿全局的營銷主題。 各系列廣告主題 各個系列的廣告主題主要是圍繞不同的目標(biāo)消費(fèi)群體訴求。 針對投資客，擬訂用理性訴求為主，初步定“新資 本論”系列廣告。 如下例： 投資客系列： 新資本論 廣告 1 主標(biāo)題：《新資本論》第一章 —— 當(dāng)一個投資地點(diǎn)已為世界所矚目時，決斷是第一法則。 副標(biāo)題：鎖定全球 500 強(qiáng)菁英聚所！ 正文：沒有一個人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，然而，當(dāng)數(shù)十個世界 500 強(qiáng)企業(yè)紛至沓來后，謎底揭曉了。 碧云國際工社，穩(wěn)居浦東金橋鉆石地標(biāo)，世界 500 強(qiáng)企業(yè)熱聚其間，無限商機(jī)赫然眼前 ,良機(jī)不容錯失！ 廣告 2： 主標(biāo)題：《新資本論》第二章 —— 永遠(yuǎn)沒有完美的投資切入點(diǎn)，我們需要的是準(zhǔn)確的投資區(qū)間。 副標(biāo)題：發(fā)現(xiàn) 投資金通道！ （圖）無從選擇 —— 發(fā)現(xiàn)碧云國際工社 —— 20 萬低首付購入 —— 擁有浦東金橋晶鉆地段 —— 比鄰世界 500 強(qiáng)企業(yè) —— 獨(dú)占全產(chǎn)權(quán) —— 坐擁高標(biāo)準(zhǔn)精裝修 —— 附送全套家電家 —— 盡享完善生活設(shè)施配套—— 體驗(yàn)全星級酒店式服務(wù) —— 輕松出租或出手 —— 再次尋找投資機(jī)會 正文：一直在尋找新的投資渠道？其實(shí)選擇哪一個投資點(diǎn)切入才能獲得最大利潤，馬克思也不一定知道。有了《碧云國際工社》作參照才發(fā)現(xiàn)，選準(zhǔn)一個正確的投資區(qū)間就行了。 廣告 3： 主標(biāo)題：《新資本論》第三章 —— 千萬不要藐視無形資產(chǎn)的存在價值。 副標(biāo)題：沒有虛空， 一切都是實(shí)實(shí)在在的資本。 正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實(shí)體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價值，有時候，這才是致勝的關(guān)鍵。例如：《碧云國際工社》的全星級酒店式服務(wù)管理。 廣告 4： 主標(biāo)題：《新資本論》第四章 —— 文化的物化如果做得好，可以讓資本倍增其利。 副標(biāo)題：裝修，因文化的存在而價值不菲。 正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關(guān)聯(lián)。醇厚的文化積淀能賦予尋常物體不菲的內(nèi)涵和價值?！侗淘茋H工社》所有裝修設(shè)計均聘請歐洲巨匠傾力繪制，并采用國際一線品牌予以完美裝幀，每款奉送 的家電和 家具更與居室的整體設(shè)計渾然一體，交相輝映。資本的上行空間，就這樣被無形地擴(kuò)張了。 廣告 5： 主標(biāo)題：《新資本論》第四章 —— 我們都知道用未來的資本來消費(fèi)現(xiàn)在，投資的時候，不妨逆向思維。 副標(biāo)題：關(guān)注現(xiàn)在，不如投資未來！ 正文：隨著碧云國際工社周邊世界五百強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，一個超大型的國際社區(qū)正在浦東金橋悄然崛起。越來越多的外籍高管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將植根于此，進(jìn)而帶來無可限量的浩蕩商機(jī)?？磥?，用現(xiàn)在的資本投資金橋的未來，是一件再好不過的事情了。 針對與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司目標(biāo)消費(fèi)群體，擬訂用理性訴 求，初步定“ 聚焦時尚辦公 分享金橋價值” 辦公系列 廣告 1 主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭 1 副標(biāo)題：誰說公司不能擠進(jìn)世界 500 強(qiáng)？ 正文：《碧云國際工社》獨(dú)占浦東金橋晶鉆地標(biāo)，世界 500 強(qiáng)企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機(jī)； 20 萬低首付，令企業(yè)輕松進(jìn)駐核心地標(biāo)，與世界至尊企業(yè)齊頭并進(jìn)！ 廣告 2 主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭 2 副標(biāo)題：離商務(wù)中心那么近，連傳真機(jī)都可以省了！ 正文：《碧云國際工社》的商務(wù)中心擁有全套先進(jìn)的辦公設(shè)備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)和無線上網(wǎng)一應(yīng)俱全。輕松辦公，無往不利！ 廣告 3 主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭 3 副標(biāo)題：趙總，簽完合同去樓下打壁球！ 《碧云國際工社》不僅是一個理想的辦公場所，更兼?zhèn)淞送晟频呐涮自O(shè)施，華貴大堂尊顯企業(yè)不凡實(shí)力，全星級酒店式服務(wù)讓您的業(yè)務(wù)在舉手投足間輕松達(dá)成。 針對與為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所周邊企業(yè)的、 在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體的消費(fèi)群體，擬訂用感性訴求與理性訴求相結(jié)合，初步定為：“ NEW done 定律”系列廣告 如下例： 自居者 系列： NEW done 定律 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第一定律 —— 一切思想均不應(yīng)保持常規(guī)思維狀態(tài)或靜止?fàn)顟B(tài)，即時有外力迫使它改變這種狀態(tài)也決不屈服。 正文：終于有了一套自己的房子，不用再生活在循規(guī)蹈矩的精神桎梏下了！讓思想在書香里恣意奔跑吧！讓思維攀爬在絢麗的窗簾上吧！讓思緒飄揚(yáng)在窗外紫藍(lán)色的星空中吧！即使在夢中，也能享受到風(fēng)馳電掣般的思維快感！ 沒有人能改變我的生活態(tài)度，因?yàn)檫@里是我的天地 —— 《碧云國際工社》。 廣告 2： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第 二定律 —— 生活質(zhì)量的提升速度與自我努力成正比，與自我能力不構(gòu)成直接比例關(guān)系。 正文：有超過一百個人夸贊過我的能力，但只有兩三個人佩服我的努力?，F(xiàn)在，他們和我都選擇在《碧云國際工社》里享受成功的結(jié)果，我想，比我更有能力的人不一定能擁有這樣的美好生活。 廣告 3： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第三定律！ —— 享受生活與成就事業(yè)是一對相互依存的力，它們的大小相等，方向相同，并且互為吸引。 正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣。刺激的工作讓我血脈賁張，閑逸的生活更叫我神往。從公司到《碧云國際 工社》不過 10 幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式。 廣告 4： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第四定律！ —— 裝修可以呈現(xiàn)一個人的思想高度，而時尚則需要更多合力。 修拉的《大碗島的星期天下午》在我入住前已經(jīng)站立在了我家的墻面上，不知道新印象主義的人只會贊美這里的精裝修做得真不錯，然而，我絕不滿足。只有在《碧云國際工社》碧藍(lán)的游泳池旁約請賓客、高尚的會所里上網(wǎng)聊天、草綠色的網(wǎng)球場內(nèi)揮灑球技，才能讓我捕捉到真正的時尚氣息。 廣告 5： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題 ： NEW done 第五定律！ —— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活） X 24 小時＝菁英工社里的新財智生活 正文：我靠！上午傳真機(jī)壞了，還好樓下有商務(wù)中心，終于把合同及時傳到了那個美國公司；兩點(diǎn)半隔壁又搬來一個新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰，只要給我租金就好！晚上和 EMILY 在三樓的法式咖啡廳 romantic 了一下，感覺很不錯?？磥怼侗淘茋H工 社》倒真是選對了！ 廣告 6： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第六定律！ —— 激情與優(yōu)雅之間，遵循著能量守恒 他們都說我這人捉摸不透，一會 兒象俄國兵士那樣豪醉暢飲，一會兒又流露出法蘭西民族特有的精神氣質(zhì)。沒辦法，誰叫我待在這個《碧云國際工社》里呢？那么多異國居者都成了我的左鄰右舍，再這樣下去，我真要變成精神混血兒了。 廣告 7： 主標(biāo)題：我們要有新做法！ 副標(biāo)題： NEW done 第七定律！ —— 生活的變量，因某些定量而凸顯其個性價值。 正文： 定量 1 浦東金橋晶鉆地段，世界 500 強(qiáng)榮耀之所 變量 1 無論周圍的環(huán)境再怎么變，《碧云國際工社》都無動于衷。因?yàn)椤捌謻|金橋”永遠(yuǎn)是上海的輝煌和榮耀。我要做的，只是和身邊的世界五百強(qiáng)企業(yè)一起奔跑！ 定量 2 全 產(chǎn)權(quán)精裝修小戶型 變量 2 不管它是工作室也好、畫室也好、會客廳也好、棋牌社也好??總之，在《碧云國際工社》里，我有了自己的裝修房，一切都已盡善 盡美，下一步就是，想干什么就干什么。 定量 3 全星級酒店式服務(wù)及配套 變量 3 總想享受更多：甜美的咖啡，激揚(yáng)的工作，健康的陽光，豐盛的文化??還好，我想到的一切，都能在《碧云國際工社》里實(shí)現(xiàn)。 廣告媒介 優(yōu)勝劣汰，立體圍攻 理由； 吸引市場產(chǎn)權(quán)式酒店之廣告媒體上的經(jīng)驗(yàn)，借鑒其在媒體選擇、媒體組合、媒體時段上的最有效值，排除低效媒介，作到有的放矢、事半功倍。 從平面 （ NP、 DM、樓書）、到立體（售樓中心、 POP、 SP）；從區(qū)域造勢（現(xiàn)場橫幅、引導(dǎo)旗等）、到全市與外地的廣告攻略（ NP、DM 等），達(dá)成全方位的知名度。 廣告預(yù)算 廣告費(fèi)用擬訂為項(xiàng)目銷售額的 %，因此費(fèi)用初步定位 600 萬元。 三、 銷售與費(fèi)用預(yù)測