xx公園資源及經(jīng)營(yíng)診斷報(bào)告導(dǎo)讀-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】托朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理的公園。作為公益性事業(yè)企業(yè)。的可能>，未來(lái)以整體280公頃園區(qū)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象。源的價(jià)值，在資源利用上還存在著哪些空白和改進(jìn)空間。只有站在經(jīng)營(yíng)的角度上?？促Y源，才能明確資源對(duì)于公司的戰(zhàn)略意義，對(duì)公司的發(fā)展方向提供正確的指引。通過(guò)分析目前朝陽(yáng)公園整體資源狀況分析評(píng)價(jià)資源利用效率，益的物質(zhì)與條件。鑒于朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司一直處于邊開(kāi)發(fā)邊經(jīng)營(yíng)的狀。在這個(gè)階段，企業(yè)和政府間的關(guān)系是公司需要重點(diǎn)明確的問(wèn)題。量的資金進(jìn)行朝陽(yáng)公園的拆遷和改建，是公園資產(chǎn)的實(shí)際擁有者?？?，經(jīng)營(yíng)性支出億元；億，銀行貸款億，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓凈流入億，園區(qū)經(jīng)營(yíng)收入，也便于朝陽(yáng)公園作為受托方，承擔(dān)開(kāi)發(fā)建。從2020年9月起預(yù)計(jì)到2020年開(kāi)發(fā)建園工作基本結(jié)束。項(xiàng)目組限于項(xiàng)目時(shí)間原因目前尚未展開(kāi)，隨項(xiàng)目。進(jìn)展，遠(yuǎn)卓顧問(wèn)非常樂(lè)意與朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司相關(guān)部門(mén)共同分析研究，企業(yè)化管理的道路。
【正文】 檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 II. 神奇游樂(lè)宮的總投資計(jì) 2020 萬(wàn)，形成了 8500 平米的覆土建筑。但多年來(lái)閑置，養(yǎng)護(hù)成本每年有 ？ 萬(wàn)。對(duì)于這塊資產(chǎn)的盤(pán)活，可以參考其他覆土建筑和地下商城的經(jīng)營(yíng)模式，如世紀(jì)城和民俗園對(duì)覆土建筑 /地下空間的利用。 III. 網(wǎng)球場(chǎng)投資額 2020 萬(wàn)，室外場(chǎng)地 11 個(gè)，場(chǎng)館 1個(gè)，經(jīng)過(guò)測(cè)算推斷其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)很難盈利。但是可以通過(guò)舉辦比賽和與其他設(shè)施的配套來(lái)形成對(duì)高端人群的號(hào)召力，提升公園的品 牌內(nèi)涵。 IV. 郡王府、辦公樓、網(wǎng)球中心、歐陸風(fēng)韻已從園區(qū)經(jīng)營(yíng)中剝離 在公園新的規(guī)劃建設(shè)中，這些房產(chǎn)資源可以有選擇的加以優(yōu)化和利用，但是不能拘泥于歷史上的包袱，其利用或舍棄要為整體戰(zhàn)略服務(wù)。 活動(dòng)：近幾年來(lái)朝陽(yáng)公園組織的活動(dòng)比較成功，形成了很好的品牌宣傳作用。 近幾年朝陽(yáng)公園都在節(jié)假日組織了大量的活動(dòng)，對(duì)提升公園的知名度和美譽(yù)度起到了重要作用，在北京市范圍內(nèi)已經(jīng)具有一定的號(hào)召力，有利于形成公園的品牌資產(chǎn)。從游客反饋來(lái)看，大家對(duì)朝陽(yáng)公園國(guó)際化的風(fēng)格已經(jīng)有一定認(rèn)同。多種類(lèi)型活動(dòng)的組合以及新穎、特色品牌活動(dòng)的創(chuàng)造可以充 分利用公園得天獨(dú)厚的自然條件和周邊環(huán)境，給公園帶來(lái)更多更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 產(chǎn)品特性分析： 我們把資源按照室內(nèi) /室外，白天 /夜晚進(jìn)行劃分，室內(nèi)場(chǎng)所基本不受外部條件（氣候、節(jié)假日等因素）的影響，有助于平衡季節(jié)波動(dòng)。室外活動(dòng)不受人數(shù)的限制，可以擴(kuò)大活動(dòng)的影響力，吸引各層次人群參加，對(duì)品牌的提升有巨大作用。目前朝陽(yáng)公園應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)顧客群的需求，將室外活動(dòng)和室內(nèi)設(shè)施有機(jī)結(jié)合起來(lái)，達(dá)到資源的最優(yōu)化。上海、深圳甚至北京部分公園都在這個(gè)領(lǐng)域作文章，將公園產(chǎn)品概念大大擴(kuò)展。 公園盈利分析： 從 2020 年到 2020 年，公園的年?duì)I業(yè)收入基本以高于 30％的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，拉動(dòng)力量主要靠門(mén)票收入和游樂(lè)收入。但是從目前公園經(jīng)營(yíng)看，其園區(qū)維護(hù)成本較高，人工成本、經(jīng)營(yíng)成本仍然較高， 以目前的收入狀況很難滿足資金需求，一定時(shí)間內(nèi)公園仍將處于虧損狀態(tài) 。根據(jù)我們前面的分析，朝陽(yáng)公園目前已具備的資源對(duì)增值客戶群（個(gè)人 /機(jī)構(gòu)）的吸引力不強(qiáng)。針對(duì)增值客戶群的需求特性，高檔會(huì)所、餐館、極限運(yùn)動(dòng)、特色游樂(lè)等盈利性強(qiáng)的項(xiàng)目應(yīng)該是公園投資的重點(diǎn)。 2 園外資源分析 ： 開(kāi)發(fā)公司在公園園區(qū)周邊還 有一些可經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)資源。由行業(yè)分析報(bào)告可知，國(guó)內(nèi)外許多公園的盈利模式是靠周邊的房產(chǎn)掙錢(qián)。朝陽(yáng)公園地處 CBD 區(qū)域的黃金地段，周?chē)姆慨a(chǎn)價(jià)值極高。通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)，公園可望從周邊房產(chǎn)中獲得客觀的收入。 旅游一條街： 建筑面積 4600 平米，有 13 家餐廳和 4 家商店，年租金收入 470 萬(wàn)元（計(jì) 1000 元 /年 .平米）。形成租金水平過(guò)低有內(nèi)部的原因（簽訂合同時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、 ），也有外部環(huán)境的原因（缺乏有號(hào)召力的餐廳，人氣不旺）。但是通過(guò)招商引資、仔細(xì)選擇合作伙伴，這一區(qū)域具備提升租金的巨大潛力。 蓓蕾城： 投資 2020 萬(wàn)，建筑 面積 4800 平米， 2020 年到 2020 年租金收入達(dá) 660 萬(wàn)元，投資回報(bào)率達(dá) 11％?，F(xiàn)受政府要求影響，面臨著為其重新定位，重新選擇好項(xiàng)目的問(wèn)題。 西小區(qū)出租的房產(chǎn)： 目前出租房 20 套，市值 4200 萬(wàn)，但是給公司帶來(lái)的年租金收入只有幾十萬(wàn)。通過(guò)管理改善應(yīng)該可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。 未建房地產(chǎn)項(xiàng)目： 綜合樓和熱廠 I. 綜合樓項(xiàng)目： 3 萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓＋酒店 II. 熱廠項(xiàng)目： 1萬(wàn)平米，待開(kāi)發(fā) 收益分析： 目前園外房產(chǎn)的建筑面積約為 5 萬(wàn)平米，按 3 元 /平米 .天的租金計(jì)算，出租這些房產(chǎn)的收入可以達(dá)到每年 5000 萬(wàn)?？紤]到尋找合作伙伴共同經(jīng)營(yíng) ，保守估計(jì)公園可期望從中獲得的收益是每年2500 萬(wàn)。如何通過(guò)資本運(yùn)作開(kāi)發(fā)這些房產(chǎn)的價(jià)值，是急需解決的問(wèn)題。
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