【正文】 進(jìn)一步擴(kuò)大朝陽公園的影響范圍 . 社會屬性：公園作為一種公共產(chǎn)品，不可能脫離自身服務(wù)于北京市民和周邊人群的公益 屬性，要兼顧社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到公益性和經(jīng)營性要求的相互促進(jìn)，相互結(jié)合。目前客流量低但對比歷史發(fā)展快速，這與朝陽公園新景區(qū)正式經(jīng)營所帶來知名度不斷提升有關(guān)。 早鍛煉的人群流量比較穩(wěn)定 ，屬于公園的固定客戶群，但是消費(fèi)潛力不大，公園對此類客戶主要提供簡單功能，以低收費(fèi)、不收費(fèi)為方向。就目前公園的環(huán)境來說， 樹木較少，缺乏集中的鍛煉場所（如小廣場）等，健身設(shè)施比較貧乏，健身人群的滿意度不高 。這種劇烈的波動對公園的管理造成了很大的不便，平時形成人員冗余，資源浪費(fèi)，管理成本加大；高峰時期又形成很大的服務(wù)壓力。（資源展望） 目前朝陽公園游客在公園滯留平均很短，側(cè)面反映了公園經(jīng)營管理上的缺欠。目前朝陽公園具有一些游樂項(xiàng)目和一部分健身設(shè)施，但是形式比較簡單，常規(guī)，沒有鮮明的特色和針對性。 目前游樂項(xiàng)目比較刺激，新穎， 對年輕人、學(xué)生比較有吸引力。大多數(shù)游客在就餐時間紛紛出園，大大降低了公園贏利的機(jī)會。 I. 一號樓、二號樓地理位置優(yōu)越，附近風(fēng)景優(yōu)美，可以改造作為高檔休閑娛樂場所。 III. 網(wǎng)球場投資額 2020 萬，室外場地 11 個，場館 1個，經(jīng)過測算推斷其獨(dú)立經(jīng)營很難盈利。 近幾年朝陽公園都在節(jié)假日組織了大量的活動，對提升公園的知名度和美譽(yù)度起到了重要作用，在北京市范圍內(nèi)已經(jīng)具有一定的號召力，有利于形成公園的品牌資產(chǎn)。室外活動不受人數(shù)的限制，可以擴(kuò)大活動的影響力，吸引各層次人群參加，對品牌的提升有巨大作用。但是從目前公園經(jīng)營看，其園區(qū)維護(hù)成本較高，人工成本、經(jīng)營成本仍然較高， 以目前的收入狀況很難滿足資金需求，一定時間內(nèi)公園仍將處于虧損狀態(tài) 。由行業(yè)分析報告可知，國內(nèi)外許多公園的盈利模式是靠周邊的房產(chǎn)掙錢。形成租金水平過低有內(nèi)部的原因（簽訂合同時間過長、 ），也有外部環(huán)境的原因（缺乏有號召力的餐廳，人氣不旺）。 西小區(qū)出租的房產(chǎn)： 目前出租房 20 套，市值 4200 萬，但是給公司帶來的年租金收入只有幾十萬。如何通過資本運(yùn)作開發(fā)這些房產(chǎn)的價值，是急需解決的問題。 未建房地產(chǎn)項(xiàng)目： 綜合樓和熱廠 I. 綜合樓項(xiàng)目： 3 萬平米的寫字樓＋酒店 II. 熱廠項(xiàng)目： 1萬平米，待開發(fā) 收益分析： 目前園外房產(chǎn)的建筑面積約為 5 萬平米，按 3 元 /平米 .天的租金計(jì)算，出租這些房產(chǎn)的收入可以達(dá)到每年 5000 萬。 蓓蕾城： 投資 2020 萬，建筑 面積 4800 平米， 2020 年到 2020 年租金收入達(dá) 660 萬元，投資回報率達(dá) 11％。通過改善經(jīng)營，公園可望從周邊房產(chǎn)中獲得客觀的收入。針對增值客戶群的需求特性，高檔會所、餐館、極限運(yùn)動、特色游樂等盈利性強(qiáng)的項(xiàng)目應(yīng)該是公園投資的重點(diǎn)。上海、深圳甚至北京部分公園都在這個領(lǐng)域作文章，將公園產(chǎn)品概念大大擴(kuò)展。多種類型活動的組合以及新穎、特色品牌活動的創(chuàng)造可以充 分利用公園得天獨(dú)厚的自然條件和周邊環(huán)境，給公園帶來更多更好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 IV. 郡王府、辦公樓、網(wǎng)球中心、歐陸風(fēng)韻已從園區(qū)經(jīng)營中剝離 在公園新的規(guī)劃建設(shè)中，這些房產(chǎn)資源可以有選擇的加以優(yōu)化和利用，但是不能拘泥于歷史上的包袱，其利用或舍棄要為整體戰(zhàn)略服務(wù)。但多年來閑置，養(yǎng)護(hù)成本每年有 ？ 萬。 公園內(nèi)的房產(chǎn)建筑利用率很低，需要發(fā)展好的項(xiàng)目進(jìn)行盤活。游樂項(xiàng)目定價不合理，部分偏高，部分又遠(yuǎn)低于同業(yè)水平，影響了贏利狀況。對公園現(xiàn)有的產(chǎn)品服務(wù)分析如下： 現(xiàn)有的游樂 項(xiàng)目盈利性尚可，但是發(fā)展空間不大 朝陽公園近三年以來，園區(qū)經(jīng)營收入增長很快，其主要貢獻(xiàn)來自于游樂收入及門票收入（兩項(xiàng)占到總經(jīng)營收入的 80％以上）?！坝绣X沒地方花”是很多游客的感覺，其原因主要在于公園內(nèi)景觀、娛樂設(shè)施不夠豐富， 目前游樂設(shè)施以兒童及青年為多，缺乏