【導(dǎo)讀】它位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心。扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此。通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。全市總面積11258平方公里，人。市人口約為180萬。半濕潤季風(fēng)氣候。湖、微山湖分布在南北兩緣。重要的貨物和信息集散地。徐州自然資源豐富，煤炭、石灰石、夏禹治水時，把全國疆域分為九州，徐州即為九州。秦漢時，徐州是楚國的屬地。漢末年，曹操遷徐州刺史治彭城，始稱徐州。四千多年的文明史為徐州留下了大量。徐州歷來就是鐘靈毓秀、藏龍臥虎之地。徐州的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進、南擴、北造、西延”。區(qū)——徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務(wù)中心。初步統(tǒng)計，2020年徐州市。2020年，徐州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級取得新成效。產(chǎn)總值的增長基本同步。全年完成進出口總額億美元，其中出口。2020年徐州人均可支配收入平穩(wěn)上漲。元的平均值，但高于蘇北其它城市。

　　

【正文】 人車分流 高層、小高層社區(qū)的道路交通應(yīng)實行人車分流，分設(shè)道路使用功能，有組織的將人流與車流路線分開，從而減 少汽車對老人、兒童的安全帶來的威脅；亦減少了噪音、尾氣對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，為社區(qū)提供了安全、寧靜的居住環(huán)境，低密度住宅區(qū)設(shè)計車行道和人行道，并以綠島相隔。 車行道用瀝青路面，作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌，應(yīng)用彩色瀝青豐富道路系統(tǒng)。 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。 ● 道路設(shè)臵要點 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，利用坡度和山勢使小區(qū)道路曲折環(huán)繞，并分段設(shè)臵減速路礙，以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。 ● 疊加別墅院落景觀 為避免后期業(yè)主隨意改造豪宅院落用途，金石公 司建議龍商地產(chǎn)整體打造疊加別墅院落景觀，以使整個豪宅環(huán)境保持統(tǒng)一，利于后期銷售。 ● 整體風(fēng)格： 本項目根據(jù)自身的產(chǎn)品定位，園林應(yīng)擁有 自然、生態(tài)、時尚 的清新風(fēng)格。不建議采用南方樹種對小區(qū)進行綠化：一是不宜成活，二是后期管養(yǎng)成本太高，可以根據(jù)句容本地氣候特征進行選擇。 ● 綠化設(shè)計 綠化設(shè)計包括樹木的造型、草地的選種和布臵、花卉的選種和布臵，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，也適當(dāng)引進優(yōu)質(zhì)花草，以防止蚊、蟲、蛇的滋生，保證業(yè)主的安全；同時在樹在生長過程中便于管理 ，并具有良好的觀賞性。 ● 立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化地解決了景觀問題。同時起到隔音、防塵、保護隱私等作用，在組團與組團之間、組團與道路之間、豪宅與豪宅之間、巧妙的利用地勢和樹種，加強豪宅與景觀的相互結(jié)合、相互作用。 ● 景觀設(shè)計 景觀設(shè)計是在場地綠化的基礎(chǔ)上，通過對地形的整理、地標的設(shè)臵、構(gòu)筑物與雕塑物的合理布局以及相應(yīng)的景觀安排創(chuàng)造出居所與會所之外的公共環(huán)境。要求景致相連，使住戶既能觀賞又能活動于其中。 ● 園林設(shè)施 ○人行的道路可采用形式多樣的硬石地面，要力圖精致優(yōu)雅。 ○ 園林小品 建議在社區(qū)內(nèi)適當(dāng)點綴各種園林小品，以充分渲染項目定位。 ○ 具有自然的石質(zhì)：較為精致、靈氣的水體造型，如噴泉、水幕等； ○ 應(yīng)用背景音樂； ○ 具有品位能感想自然的燈飾； ○ 用來點綴草地的草皮燈； ○ 有獨特造型及現(xiàn)代感的花壇、花架 。 豪華氣派并能體現(xiàn)尊貴，在社區(qū)入口便可樹立社區(qū)整體形象，增加社區(qū)凝聚力，給客戶一個良好的感覺。 配套設(shè)施規(guī)劃建議 普遍性的配套 社區(qū)配套代表了物業(yè)的完備程度，也直接關(guān)系到社區(qū)的品質(zhì)，為了提高豪宅的總體競爭能力，我們應(yīng)完善社區(qū)配套設(shè)施，包括生活配套及 娛樂配套。 ： ●家政服務(wù)中心 ●托幼園所 ●便利店（可滿足業(yè)主日常的生活需要的小型商店） ●中、西餐廳 ●洗衣店 ●美容美發(fā)中心 上述設(shè)施可相應(yīng)地與社區(qū)物業(yè)管理中心設(shè)臵在一起。 ●網(wǎng)球場 ●兒童游戲場（塑膠或沙地） ●小型高爾夫場 一個硬件優(yōu)越、功能齊全的會所，是顯示項目品位的一種標志。建議會所建設(shè)主題特色鮮明、貼近時尚生活的娛樂及其他設(shè)施，可以顯示社區(qū)身為中高檔次物業(yè)的一些特色配套，滿足居住、商務(wù)于此的業(yè)主對高品位生活的需要。 d、會所配 套建議 因為項目用地較大，為了便于業(yè)主在會所活動，建議在各組團設(shè)立泛會所，這也方便業(yè)主之間的溝通，一個主題會所，另外以泛會所形式散落在各組團之間。 ●商務(wù)吧 ●壁球館 ●健身館 ●格調(diào)高雅的多功能廳 ●棋牌室 ●臺球廳 建筑用材升級： ? 門窗的鋁合金采用斷橋鋁合金，玻璃采用雙層中空玻璃，內(nèi)充惰性氣體，很好地解決邊套靠近路邊噪音的問題及臨近學(xué)院和社區(qū)中心的噪音； ? 采用品牌電梯，如三菱等；加強公共區(qū)域的裝修標準，采用大理石鋪設(shè)大堂、電梯廳，公共過道采用面磚等； ? 公共部位采用聲控照明系統(tǒng)； ? 安裝天 然氣泄露報警裝臵，更好的保護業(yè)主的人生安全； ? 安保需增加高科技含量，采用最先進的周界防越系統(tǒng)和遠程紅外監(jiān)控系統(tǒng)。 智能化升級： 項目在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型設(shè)計上都比較符合市場需求，但欠缺高科技含量。我司建議增設(shè)小型智能化設(shè)施但品牌要求是世界一線或市場上高端住宅項目所使用的品牌，以期在宣傳上突出品質(zhì)和品位，提升形象。一方面成本較低，另一方面也可以大大增加市場的賣點，促進銷售。 世界一線品牌――霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng)的采用，主要是針對項目存在戶型進深較大，不利于通風(fēng)，安裝新風(fēng)系統(tǒng)之后可以 大大室內(nèi)的空氣質(zhì)量，提升生活的品質(zhì)感。它與一般的排風(fēng)系統(tǒng)有本質(zhì)的區(qū)別，排風(fēng)系統(tǒng)只起排放的作用，不能臵換更不能過濾。而新風(fēng)系統(tǒng)是一空氣臵換系統(tǒng)一般安裝在門或窗的上方，不占用空間，大樓可統(tǒng)一安裝。不用開窗就可以呼吸新鮮空氣，防盜，防雨，防塵，使用成本低廉，每天只需幾毛錢。防止空調(diào)病，新裝修的房子可以用新風(fēng)系統(tǒng)凈化空氣。 新風(fēng)系統(tǒng)在國外很流行，目前在南京只有幾家高檔樓盤才使用，如四季仁恒、朗詩、鋒尚等。仁恒采用的是美國布朗旗下的產(chǎn)品，而其售價預(yù)計在 15000 元 /平米。 我司建議本項目可以采用更高等級的世界 500 強 品牌霍尼韋爾公司的新風(fēng)系統(tǒng)，成本約在 5000 元 /戶。從品牌類比上比仁恒先進，客戶體現(xiàn)的價值更高。 韓國指紋鎖的使用 我司推薦由韓國 INTELL SECU 株式會社研制開發(fā)，全套原裝進口的指紋鎖。該產(chǎn)品獲得 FCC（國際認證）。該指紋鎖具有指紋鎖和密碼（ 4— 30位）鎖雙重功能，使用靈活。人性化設(shè)計，用戶只要伸出手指就能輕松開門，解決使用鑰匙、磁卡帶來的煩惱。 智能門窗的安裝 目前一般的住宅社區(qū)的門窗，多數(shù)為鋁合金等，只是起到一般的功能，一般都需要人的操作，遇到下雨天不能及時關(guān)窗等問題就很頭疼。因此我司建議本 案可以安裝智能門窗。門窗可以自動智能防盜：自動防風(fēng)防雨；自動檢測煙霧與燃氣；防小孩墜樓等功能。 9 物業(yè)管理要點 物業(yè)管理水平代表了一個物業(yè)的軟件水平，物業(yè)管理的好與壞直接影響到一個項目的形象及企業(yè)的形象。金石公司建議本項目聘請知名的物業(yè)管理公司來管理，為本項目在市場中建立企業(yè)形象和品牌形象鋪平道路。為了提升物業(yè)品質(zhì)，樹立項目的形象；建議本項目引進“管家式管理”。“管家式管理”主要在于突出強調(diào)對人的服務(wù)，真正建立起管理人員“業(yè)主至上”的管理觀念?！肮芗沂焦芾怼背颂峁┳顬榛镜奈?業(yè)管理服務(wù)外，還應(yīng)提供各種專項服務(wù)、代辦及代理服務(wù)等其他更為豐富的內(nèi)容（針對不同服務(wù)項目可適當(dāng)收費）。具體講，建議提供如下服務(wù)： ● 園藝培植及保養(yǎng)、租擺 ● 信函電報及報刊速遞 ● 訪客留言 ● 訂餐及送餐服務(wù) ● 衣物洗燙 ● 家政服務(wù) ● 接送子女上學(xué) ● 幼兒及老人托管 ● 各種代辦及代理服務(wù)（如：代購商品，代聘家教，預(yù)定飛機、火車、船票，報刊訂閱，電話安裝，房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……） “第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧 問行，歷史悠久，信譽卓著。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展，“第一太平戴維斯”于 2020年 4月起已正式成為在英國倫敦上市的 Savills plc集團成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項核心業(yè)務(wù)，該公司首先在香港注冊，專長負責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗，于 1998 年取得了國際認證的ISO9001優(yōu)質(zhì)管理證書， 1999年取得了國際認證的 ISO14000環(huán)保管理證書。在香港，主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心，甲級寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項目。 該公司于 1988 年開始開拓國內(nèi) 的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國內(nèi)，為此，集團在北京、上海、廣州、句容、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司，專誠為國內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動，防范于未然，有效地將意外率減至最低，在對客戶服務(wù)工作中實施嚴格標準，特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進。而在內(nèi)部管理運作上強調(diào)的是分工合理，責(zé)任明確，獎罰分明，不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標準方面，提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾，服務(wù)以客為先，力求不斷改進，自我完善。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng)，確保服務(wù)水準達到國際級的 ISO9001 或國內(nèi)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準，力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。 梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業(yè)顧問公司，英國的DTZ 及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，於二零零零年一月一日成立戴德梁行。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個國家一百一十個城市，為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業(yè)管理項目以來，經(jīng)過 5年的發(fā)展，目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物 業(yè)管理資源以及對國內(nèi)物業(yè)管理市場的了解和貢獻，北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業(yè)管理協(xié)會首批理事會員。 其他 E、招商局物管 金石建議 :在前期聘用國際知名物業(yè)公司作為顧問公司 ,以提高整個項目的形象和影響力，也為后期物業(yè)管理帶來新的理念和模式，從側(cè)面也印證龍域項目的高端定位。 項目產(chǎn)品硬件配套設(shè)施建議 一方面項目建在遠離市區(qū)的城郊結(jié)合部，安全問題是大家都關(guān)心的問題，為了防患人為和自然而導(dǎo)致的危險因素，同時為了提高小區(qū)的品質(zhì)，在 未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項目的設(shè)備配臵方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供 安全、私密、便利、舒適 的生活環(huán)境。 ☆ 保安智能化系統(tǒng) 住戶的安全問題是客戶最注重的問題，因而小區(qū)需要配臵先進的保安系統(tǒng)設(shè)備。 信息智能化在項目中不再是一個賣點，而是實實在在地溶入生活中，服務(wù)于住戶并配合物業(yè)管理的日常操作，因此應(yīng)從實用性、安全性去配臵，不須過于泛濫。否則增加發(fā)展商的資金投入及客戶須承擔(dān)的平攤費用。 周界紅外探測報警系統(tǒng) 公共區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 值班緊急報警系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)（與小區(qū)入口、豪宅入口保持聯(lián)系） 室內(nèi)報警緊急求助按鈕 消防報警系統(tǒng) 門磁及窗磁安防系統(tǒng) 可燃氣體泄露報警系統(tǒng) 雙監(jiān)探頭 防破碎探測器 在進入二十一世紀信息社會的今天，網(wǎng)絡(luò)在人們生活中的重要性愈來愈顯著，網(wǎng)上的各種服務(wù)也逐漸被人們所接受，小區(qū)局域網(wǎng)的鋪設(shè)是中高檔物業(yè)普遍具備的設(shè)備設(shè)施。 社區(qū)局域網(wǎng)或 ADSL 專線入戶，并接入各居室 網(wǎng)上預(yù)定會所服務(wù)項目 網(wǎng)上預(yù)定運動場 網(wǎng)上購物 網(wǎng)上教育 社區(qū)信息發(fā)布 社區(qū)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化 社區(qū)管理的網(wǎng)絡(luò)化 各項費用的自動收取、識別 ☆ 供水、供電、供氣系統(tǒng) 配制獨立式凈水裝臵，保證小區(qū)水質(zhì)優(yōu)良，有利健康； 供電系統(tǒng)要求負載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢； 供水、供電、供氣系統(tǒng)的收費建議采用刷卡的方式，比較符合目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。 ☆ 電視接收系統(tǒng) 建議各居室均預(yù)留有線電視接口。 ☆ 通訊系統(tǒng) 2— 3 條 IDD電話插口及網(wǎng)絡(luò)接口，這將成為未來居家的必備設(shè)施。廚房內(nèi)設(shè)一個電話插孔。 ☆ 郵政系統(tǒng) 每戶設(shè)信報箱 ☆ 其他硬件配套設(shè)施 空調(diào)系統(tǒng) 目前豪宅都會配備中央空調(diào)，金石公司建議為業(yè)主統(tǒng)一購買主 機，管道有業(yè)主自己鋪設(shè)，這樣也可以統(tǒng)一空調(diào)機位，統(tǒng)一外立面。 供水系統(tǒng) 金石公司根據(jù)目標市場客戶群的需求特征，建議項目供水方式為： ●冷水：市政管網(wǎng)，通過變頻泵供水 ●管道直飲水：與相關(guān)專業(yè)公司合作，提供可以直接引用的凈化水 供電系統(tǒng) 金石公司根據(jù)目標市場客戶群的需求特征，建議本項目供電標準為： ●采用雙路供電系統(tǒng) ●電源插座的數(shù)量，臥室、起居室至少應(yīng)有 3 個單相三線和 2個單相兩線的插座兩組；廚房、衛(wèi)生間至少應(yīng)有防濺水型一個單相三線和一個單相兩線的插座一組 供氣系統(tǒng) 采用天然氣的市政管網(wǎng)為業(yè)主提供燃氣。 （供 水、供電、供氣系統(tǒng)的收費建議采用刷卡方式或者遠程抄報表，比較符合現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展趨勢。） 電視接收系統(tǒng) 根據(jù)目標市場客戶群的需求特征，金石公司建議采用有線電視接受系統(tǒng)，每戶主臥室、起居室、次臥室均預(yù)留 23個有線電視接口。（條件允許的情況下，可以考慮增設(shè)衛(wèi)星電視系統(tǒng)） 通信系統(tǒng) 金石公司考慮到如本項目的有商業(yè)用途，建議每戶預(yù)留 2條左右 IDD 電話線，每戶主臥室、起居室、次臥室預(yù)留 2 個左右電話插口。 PART7整體營銷策略 Overall Marketing Strategy 營銷策略 策略一 重塑品牌， 建立美譽度 好的品牌不但能產(chǎn)生良好的信任感、忠誠度和追隨者，還能產(chǎn)生一定程度的溢價能力。 龍域理應(yīng)以品牌為基點，實施體系化運作，構(gòu)筑龍域良好的品牌美譽度，并為今后項目的推出奠定根基。