【導讀】南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大。里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中，陸地面積占%，水域面積占%。轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會?？倯魯?shù)，總人口503萬人，其中市區(qū)62萬人。泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯。近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長江港口3個。航于一體，成為泰州經(jīng)濟發(fā)展的一條“龍脈”。江陰長江大橋及其。南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。戰(zhàn)國時期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安”之。數(shù)百處，其中列為省市級文物保護單位的有134處。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。年列為省級風景名勝區(qū)。候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。社會消費品零售總額，同比增長%。居住支出僅次于食

　　

【正文】 ： 附近有中國銀行、中國工商銀行、建設銀行 教育設施：北面有明珠雙語幼兒園、西面有鄉(xiāng)辦小學 菜 場：明珠農(nóng)貿(mào)市場 娛樂設施：紫金 KTV 醫(yī) 院：西面規(guī)劃有泰州市最大醫(yī)院普濟醫(yī)院 交通狀況： 道路狀況良好 ,交通便捷 ,26路公交到達園區(qū)門口 綜合分析 未開 盤 恒景國際花園 項 目 基 本 情 況 名稱 恒景國際花園 區(qū)位圖 項目地點 發(fā)展商 建筑設計公司 景觀設計公司 廣告策劃 /代理公司 杭州精銳廣告 規(guī)劃用地面積 總建筑面積 353畝 建筑風格 歐陸風格 容積率 物業(yè)管理公司 綠化率 規(guī)模（幢） 規(guī)劃設計特點 住宅樓情況 商鋪情況 寫字樓情況 銷 售 指 標 推出時間 交付時間 工程狀況 主 要戶型 戶型面積 價格 銷售情況 車位設置方式 總數(shù) 價格 廣告主要賣點 營銷推廣 交樓標準 : 門 窗 : 陽 臺 : 衛(wèi)生間 : 外 墻 : 內(nèi) 墻 : 配 套 設 施 小區(qū)內(nèi)部情況 生活配套： 服務生活配套設施： 家政服務 ( ) 商務服務 ( ) 文娛服務 ( ) 園藝服務 ( ) 旅游服務 ( ) 保安服務 ( ) 清潔服務 ( ) 小區(qū)外部情況 周邊生活配套： 銀 行： 附近有中國銀行、中國工商銀 行、建設銀行 教育設施： 菜 場： 娛樂設施： 醫(yī) 院： 交通狀況： 四、 項目 SWTO分析 項目優(yōu)勢 l 隨著城市化南移的進一步實施，本案周邊大型生活配套及上規(guī)模住宅用地的規(guī)劃及建設，本案所在地區(qū)發(fā)展前景十分看好。 l 本案處于泰州城南新區(qū)，臨近新區(qū)市政府核心地段，具有區(qū)域增值概念； l 園區(qū)南面臨湯家河，水 質(zhì)較好，對河岸進行整形，可以達到良好景觀效果；同時南岸為開發(fā)區(qū)接待會所區(qū)域，建筑立面較好，是園區(qū)的主要景觀面； l 園區(qū)背面分別為鳳凰 21以及在建的 192畝別墅住宅建設用地，容易形成組團效應和規(guī)模效應，確保今后小區(qū)開發(fā)的人氣，同時也容易形成高檔住宅區(qū)； l 當前泰州房地產(chǎn)市場升溫明顯，購房置業(yè)的觀念逐漸形成，同時城南新區(qū)的建設日漸完善，項目開發(fā)機會成熟； 項目劣勢 l 當前泰州土地市場供應量相對寬松，土地上市量較大 ,而泰州市區(qū)人口有限，中遠期內(nèi)房產(chǎn)品供需關系將趨 于緩和； l 周邊在售項目與待開發(fā)項目容積率比本項目高，本項目土地成本相對較高； l 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大，在本樓盤銷售期將會出現(xiàn)消費者享有多樣選擇的可能。開發(fā)商比規(guī)模、求特色、拼成本將不可避免。 l 周邊待開發(fā)項目產(chǎn)品類型將會基本類似，市場同類競爭將會非常激烈 ,本案用地為 70440平方米，開發(fā)體量中等，作為別墅、排屋用地體量偏小，無法形成規(guī)模效應 ,在競爭中處不利地位；同時，本案在產(chǎn)品定位上，因考慮到容積率問題，在園區(qū)規(guī)劃布置上缺乏景觀； 項目機 會 l 隨著泰州政府加大對外招商引資的力度，投資環(huán)境將進一步完善，經(jīng)濟將上一個新的臺階。經(jīng)濟的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會將資金用于買房及住房方面，消費人群的購買實力進一步加強； l 泰州房地產(chǎn)市場升溫明顯，購房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費者對房地產(chǎn)市場十分看好； l 當前泰州總體房價處于穩(wěn)定上升階段 ,項目介入時機成熟； l 舊城改造力度大 ,農(nóng)民進城欲望增強 ,需要大量的房子供應市場需求； l 本項目在同類產(chǎn)品推出的 時間接點上處于有利地位； 項目威脅 l 周邊環(huán)境較差。本案所處區(qū)域雖然前景規(guī)劃十分美好，但那是一個 510年的計劃，就算初具規(guī)模，那也是 3年以后的事了，而在至少三年的時間里，本案周圍勢必有多個市政配套設施及其它開發(fā)樓盤在施工，對本案周邊環(huán)境的影響那更是不言而喻的。另一方面由于離生活區(qū)域較遠，因此公交線路還未通達，出行極為不便?？傮w來說，區(qū)域環(huán)境較差、開發(fā)尚未正式啟動、市政商服等配套還待建設、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當長的一段時間。 l 客戶層面向全市，樓盤競爭激烈，客源分 流現(xiàn)象嚴重。從市場調(diào)查的結果來分析，購買新區(qū)房屋的客戶大多來自外區(qū)和外地，他們購買此區(qū)域房屋的原因無疑是因為此地為新區(qū)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有一定的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤的銷售價格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長區(qū)域的。這也是此區(qū)域是目前全市推案量最大，但銷售業(yè)績也最好的原因。 l 本案所處的位置雖然屬于新區(qū)，但是離真正的生活區(qū)域還有相當距離，因此本案輻射范圍內(nèi)的客源有許多已被分流出去，像本案周邊的盛世華庭、西湖翠苑等樓盤已分占了區(qū)域需求市場，而本案的入市將面臨的一個重要問題即為挖掘客戶資 源。同時在本案周邊范圍存在即將開的大盤如以別墅為主的泰墅園、以多層為主的恒景國際花園等，因本案產(chǎn)品類型綜合，因不可避免的與新盤都有可能從某一層面上面臨同批客戶的選擇壓力，可見本案銷售的競爭壓力將是巨大的。 五、 項目潛在客戶分析 區(qū)域定位 （泰州市區(qū)、泰州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他四市、外來投資者） 客戶群細分 （按照購買力分析，目標客戶群大致可分為以下幾個階層）： （ 1）個體私營業(yè)主 這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當成就，經(jīng)濟收入豐厚，但可能在文化層次上較低，所以他們購房的目的一方面可能是改善目 前居住環(huán)境，另一方面在身份地位上也有一定的彰顯，同時亦作保值增值之用。 （ 2） 公務員 以及公司白領階層 這幾類人群其自身素質(zhì)比較高，而且收入相對較高且穩(wěn)定，對生活品質(zhì)以及環(huán)境的要求相當高，所以本項目周邊環(huán)境的優(yōu)勢對他們的吸引力將會相當大。 （ 3）單位一般員工 這類人群無論是在購房目的還是人居觀念上都是非常單純的，一般以自住為主。 （ 4）其他中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者 該類人群 中有相當一部分為企業(yè)外來高級打工者，他們對居住品質(zhì)的要求較高，隨著泰州外向型經(jīng)濟的不斷發(fā)展，更多的外地企業(yè)將涌入本地，此類購買群體的上升比重將不容忽視。 購房動機 （ 1）泰州當?shù)馗纳菩托枨箢愋? 泰州當?shù)仄胀ㄉ唐贩渴袌錾戏浅Ｆ占?，出于改善目的和不同生活方式的向往，已?jīng)占泰州房產(chǎn)消費市場的主要部分，這類人群大多屬于二次置業(yè)者。 （ 2）年輕型的需求類型 該類群由于年輕人經(jīng)濟條件的限制，對大戶型的購買有一定的阻隔，但隨著城市擴容、外企的不斷涌入，外來打工者將逐漸增多，城市白領階層也將有所突破，其經(jīng)濟能力將不斷提 高，其購買力亦將表現(xiàn)強勁。 附：其他主要樓盤 城中板塊： 香江花園 位置 鼓樓北路西側，稅東街南側 開發(fā)商 泰州市威亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 約 3萬平方米 物業(yè)類型 多層住宅 價格 3000元 /㎡以上， 總戶數(shù) 200多戶 銷售情況 全部售馨，二手市場暫時無房源，已經(jīng)交付 時代花園 位置 梅蘭芳大劇院北側，青年路東側，時代超市南側 開發(fā)商 泰州市東湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，泰州市錫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 物業(yè)類型 多層，商鋪 價格 2600元 /㎡，商鋪 6000元 /㎡ 總戶數(shù) 約 300戶 銷售情況 全部售馨，年底交付 天陽花園 位置 迎春東路于鼓樓南路交叉口，迎春東路南側 開發(fā)商 泰州天陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 2萬余平方米 物業(yè)類型 多層，商鋪 價格 2800元 /㎡ ，商鋪 6000元 /㎡ 總戶數(shù) 100來戶 銷售情況 全部售馨，年底交付 鵬欣麗都 位置 東進東路與鼓樓北路交接口，東進東路北側 開發(fā)商 泰州鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 23萬平方米 物業(yè)類型 小高層，商鋪 價格 未定 一期 3000元 /㎡左右 總戶數(shù) 未定 銷售情況 年底開盤 城東板塊： 黃金家園 位置 東進東路余南通路交叉口，東進廣場西側 開發(fā)商 泰州鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 物業(yè)類型 小高層，多層，商鋪 價格 2800元 /㎡ 總戶數(shù) 近 200戶 銷售情況 全部售馨，部分交付使用 鳳凰花園 位置 東風路與迎春東路交叉口 開發(fā)商 泰州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 總面積 約 5萬平方米 物業(yè)類型 雙聯(lián)別墅 價格 75~80萬 /套 總戶數(shù) 銷售情況 已 經(jīng)交付使用 鑫龍花園 位置 東風路西側，鼓樓南路東側世紀聯(lián)華向東 200米，濟川路南側 開發(fā)商 泰州鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 約 30萬平方米 物業(yè)類型 多層住宅 價格 2300元 /㎡ 總戶數(shù) 1760戶 銷售情況 全部售馨，部分交付使用 城南板塊： 鵬欣麗園 位置 鼓樓南路與濟川路交叉口，世紀聯(lián)華北側 開發(fā)商 泰州鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 20多萬平方米 物業(yè)類型 多層，別墅，商鋪 價格 2600元 /㎡ 總戶數(shù) 1000多戶 銷售情況 全部售馨，少部分年 底交付 錦繡華庭 位置 海陵南路與濟川路交叉口， 開發(fā)商 泰州市沁蓮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 一期 28205平方米 物業(yè)類型 多層，二期寫字樓，產(chǎn)權式酒店 價格 2600元 /㎡ 總戶數(shù) 225戶 銷售情況 一期全部售馨，二期年底預定 錦繡花園 位置 廣電中心東側，東風路西側，梅蘭路北側 開發(fā)商 泰州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 總面積 20萬平方米 物業(yè)類型 多層 價格 2200元 /㎡ 總戶數(shù) 1000多戶 銷售情況 已經(jīng)交付使用 城西板塊： 皇家美墅 位置 泰州市九龍 鎮(zhèn)九龍大道 開發(fā)商 泰州祥夫房地產(chǎn)有限公司 總面積 物業(yè)類型 純別墅區(qū) 價格 以前銷售價格聯(lián)排別墅一般 50來萬、獨立別墅一般 100萬） 目前二手市場上價格相對都較低，樓盤的基本上貶值了三分之一 總戶數(shù) 近 100戶 銷售情況 還有一部分，基本空置在那里 鳳凰 21 位置 江洲南路一東，明珠小區(qū)一南 開發(fā)商 泰州鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 65600平方米 物業(yè)類型 多聯(lián)排屋，多層 ，商鋪 價格 多聯(lián)排屋中檔裝修 4000元 /㎡ 總戶數(shù) 300多戶 銷售情況 全部售馨，已經(jīng)交付 使用 明珠小區(qū) 位置 江洲南路與濟川西路交叉口 開發(fā)商 泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)有限公司 總面積 20多萬平方米 物業(yè)類型 別墅，多層 ，商鋪 價格 70萬 /套 多層 2020元 /㎡ 總戶數(shù) 2020多戶 銷售情況 已經(jīng)交付使用 城北板塊： 東河陽光 位置 開發(fā)商 泰州市太平洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 10萬平方米 物業(yè)類型 33幢多層 價格 1730元 /㎡ 總戶數(shù) 1000多戶 銷售情況 三期全部售馨，預留 4個單元 肉聯(lián)低洼項目 位置 揚州北側，肉聯(lián)東側，一職中南側，稻河路西側 開發(fā)商 總面積 12萬平方米 物業(yè)類型 多層 ，商鋪 價格 未定 總戶數(shù) 未定 銷售情況 未開盤 怡景花園 位置 揚州路西側，東進東路北側，東進廣場向西北 200米 開發(fā)商 泰州祥云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總面積 近 3萬平方米 物業(yè)類型 多層，商鋪 價格 2600 總戶數(shù) 100多戶 銷售情況 全部售馨