【導(dǎo)讀】《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《XX縣縣城總體規(guī)劃》；XX縣政府工作報告；國家相關(guān)政策、法規(guī)、文件；項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)；及地方的有關(guān)法規(guī)和設(shè)計標準規(guī)范等。城的發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，切重縣城功能的有效延伸。民利益的基礎(chǔ)上，進行合理分析論證。的可行性研究報告。待儲備地塊概況；XX縣位于XX省西南部，其社會經(jīng)濟發(fā)展都在快速前進。人民緊緊圍繞建設(shè)富裕生態(tài)和諧XX目標，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，XX縣人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的。路穿過XX縣的西南部XX鎮(zhèn)，在縣內(nèi)有車站3個。鎮(zhèn)，公路324國道穿過XX縣的西南部，312省道橫穿XX縣。行政村都開通有線電話，無線電話也覆蓋到所有的行政鄉(xiāng)鎮(zhèn)。20xx年達到供應(yīng)照明用電。產(chǎn)項目日趨活躍。建設(shè)總體規(guī)劃，XX縣土地儲備交易中心受縣委、縣政府的委托，按土地類型分，本次土地收儲征收耕地共計。萬元，占項目總投資的%。詳見“總投估算表”。

　　

【正文】 劃設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)主要材料等的采購。 招標 項目的招標活動由法人單位委托給依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相 關(guān)服務(wù)的招標代理機構(gòu)，具體程序如下： （ 1）項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托招標代理機構(gòu)進行公開招標。 （ 2）招標人在國家指定媒體上發(fā)布招標公告。公告應(yīng)當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 47 及獲取招標文件的辦法等事項。 （ 3）項目的招標文件應(yīng)當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。 （ 4）勘察設(shè)計招標 勘察設(shè)計是整個項目的前期基礎(chǔ)性工作。對項目 的設(shè)計進行招標時，公開挑選勘察設(shè)計單位，投標人的資質(zhì)要求為乙級。 （ 5）施工監(jiān)理招標 施工監(jiān)理對工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進行施工監(jiān)理招標時，公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。投標人的資質(zhì)要求為乙級。 （ 6）施工企業(yè)選擇招標 依據(jù)工程的需要，采用總承包方式選擇施工企業(yè)。本工程要求資質(zhì)為二級，公開選擇投標人。 （ 7）主要材料采購招標 依據(jù)項目的需要，公開選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標人的技術(shù)水平應(yīng)符合該項目設(shè)計要求，質(zhì)優(yōu)價廉且有可靠的售后服務(wù)。 投標 項目投標人應(yīng)當具備承擔招標項目的能力，并應(yīng)按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件的內(nèi)容應(yīng)當包括擬派出的項目負責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設(shè)備等。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 48 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。投標人少于三個的，招標人應(yīng)當依照本辦法重新招標。 投標人擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進行分包的，應(yīng)當在招標文件中載明。 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其它投標人的公平競爭，不得損害招標人或其它 投標人的合法權(quán)益。 投標人不得以低于成本的報價投標，也不得以他人名義投標或者以其它方式弄虛作假、騙取中標。 開標、評標和中標 開標由招標人主持，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預(yù)先確定的地點，邀請所有投標人參加。 評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家應(yīng)當從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。 評標委員會成員應(yīng)當客觀、公 正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔個人責(zé)任。 中標人確定后，招標人應(yīng)向其發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標投標人。自中標通知發(fā)出三十日內(nèi)，招標人和中標人應(yīng)按招標文件和投標文件訂立書面合同。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 49 項目招標情況 項目招標情況表 項目名稱 招標范圍 招標組 織形式 招標方式 不采用招標方式 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察設(shè)計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 工程監(jiān)理 √ √ √ XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 50 第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算范圍 該項目投資估算范圍包括征地費、青苗補償費、建設(shè)投資等各項費用。 投資估算依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第三版 )（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資〔 20xx〕 1325 號）； 《國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知》（計價格 [20xx]10 號）； 建筑、安裝定額、 XX縣造價信息及周邊同類工程造價情況，并進行適當調(diào)整。 投 資估算說明 工程費用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價格和延安市工程造價指數(shù)信息進行調(diào)整，以單方指標計入。 機電設(shè)備價格按生產(chǎn)廠家報價及產(chǎn)品樣本價格計入。 建筑材料價格均依據(jù)延安市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當前的市場情況進行估算。 其他費用按照有關(guān)工程項目其它費用的計算規(guī)定，并結(jié)合該項目實際情況確定。 投資估算 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 51 20xx 年 XX 縣土地收儲整理項目投資估算匯總表 序號 項目名稱 金額（萬元） 一 土地收儲整理工程費 16079 1 土地征收費 單價（元 /畝） 面積（畝） 5102 征地補償費 19876 1358 社保資金 8000 546 青苗補償費 23060 1278 新增建設(shè)用地有償使用費 6667 433 10元 /平方米 耕地開墾費 10000 554 契稅 1500 102 耕地占用稅 13000 720 征地管理費 1600 109 單位（元 /平方米） 面積（平方米） 2 房屋征收補償費 3701 框架結(jié)構(gòu) 3173 668 212 粘土磚混結(jié)構(gòu) 2981 4450 1327 石混結(jié)構(gòu) 2286 1500 343 土木結(jié)構(gòu) 1580 520 82 木瓦結(jié)構(gòu) 1353 2600 352 簡易結(jié)構(gòu) 1069 4800 513 搬遷費、臨時安置費（兩年） 25元 /㎡ /月 14538 872 單位（萬元 /畝、公里） 數(shù)量（畝、公里） 3 五通一平工程費用 7276 場地平整及邊坡工程費用 4 2732 供水、排水工程費用 210 596 供電、供氣工程費用 270 767 通訊及網(wǎng)絡(luò)工程費用 140 398 道路工程費用 980 2783 二 土地收儲整理其他費用 965 1 項目實施管理費 1% 161 2 前期工作費（摸底、調(diào)查、評估、 配套設(shè)施設(shè)計等） 5% 804 土地收儲費 用為基礎(chǔ) 三 基本預(yù)備費 10% 1704 四 土地收儲建設(shè)期利息 1344 銀行貸款基 準利率 （貸款 14000萬元） XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 52 五 合計 20xx2 一 +二 +三 +四 經(jīng)過 初步估算， 項目總投資約為 20xx2 萬元。 融資方案：建設(shè)單位自籌資金 6092 萬元，占項目總投資的%，銀行貸款 14000萬元，占項目總投資的 %。詳見“總投估算表”。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 53 第十二章 財務(wù)評價 財務(wù)分析依據(jù)國家計委和財政部聯(lián)合發(fā)布的《項目建設(shè)經(jīng)濟評價辦法》中的有關(guān)規(guī)定進行分析與評價； 財務(wù)核算按現(xiàn)行會計制度中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 現(xiàn)根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和建設(shè)機制，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，計算評價指標，考察項目的土地出讓收入、土地收儲成本及贏利能力等財務(wù)狀況。 財務(wù)評價基數(shù)選取 土地出讓價格 根據(jù)現(xiàn)有的土地市場價格，本項目收儲的土地按照 140萬元 /畝的價格出讓。 項目 計算期 本項目計算期 5 年，其中建設(shè)期 2 年，出讓期 3 年。 本項目收儲入地共計 ，其中 ，出讓價格為 140 萬元 /畝，出讓收入共計為 萬元。 政策變動造成的不確定性分析 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 54 當前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項目在實施征地拆遷補償過程中帶來不確定性。國家將保護農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，這一因素加大了本醒目的征地拆遷風(fēng)險性和不確定性。 雙方協(xié)商的不確定 性 項目主管部門與被征地方的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項目的一大不確定性因素。 出讓價格的不確定性 由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素的影響，具有極大的不確定性。 通過以上分析和計算，本項目有較好的經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力。該項目經(jīng)過上述各項指標分析，本項目的財務(wù)基準收益率和投資利潤率均高于評價參數(shù)指標，項目是可行的。項目的實施，將對 XX 的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 55 第十三章 風(fēng)險分析 主要風(fēng)險因素識別 經(jīng)分析，本項目 的主要風(fēng)險因素有： 市場風(fēng)險主要是指 XX 縣土地的交易量以及 XX 縣房地產(chǎn)市場的總體格局變化與預(yù)測的趨勢不同。本項目土地儲備后由相關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)劃整理，不存在很大的市場風(fēng)險。項目所建設(shè)的房屋為拆遷安置房，不存在出售的問題，因此無市場風(fēng)險。綜上所述本項目無市場風(fēng)險。 工程風(fēng)險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。 環(huán)境影響方面的風(fēng)險主要指工程建設(shè)和運營對周邊環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順 利實施或需要增加大量投資進行治理等。 組織機構(gòu)方面的風(fēng)險主要指項目組織設(shè)置方案不適合本項目的建設(shè)或運營，項目法人代表、公司管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 56 投資估算風(fēng)險主要來自工程方案變化、工程量增加、工期 XX，人工、材料、機械臺班費，各種費率、利率、匯率、通貨膨脹率的提高，以及征地增加和單價的提高。 本項目資金有 70%為銀行貸款，存在較大的債務(wù)資金，融資風(fēng)險較高。 財務(wù)方面的風(fēng)險主要是由于投資或運營成本費用的增加，使項目盈利水平達不到預(yù)期目標。 經(jīng)濟方面的風(fēng)險一是來自管理費用節(jié)約、提高安全等經(jīng)濟效益預(yù)測的不確定性；二是投資或運營費用的增加，使項目經(jīng)濟效益水平達不到預(yù)期目標。 當前的土地政策與經(jīng)濟政策不斷出臺，對擬建項目的實施會產(chǎn)生一些影響，新老體制交替在項目組織機構(gòu)設(shè)置中帶來一定風(fēng)險。 社會風(fēng)險指項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機 構(gòu)及當?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風(fēng)險。 XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 57 風(fēng)險程度分析 1．風(fēng)險評估方法的選擇 風(fēng)險評估一般采用專家調(diào)查法、層次分析法、 CIM法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。有項目相對簡單，僅以上述選取的風(fēng)險因素作為風(fēng)險對象，不對各個因素進行二階或二階以上的分解和展開，為簡化計算，此處采用專家調(diào)查法。 2．風(fēng)險等級和影響程度劃分 將各種風(fēng)險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為 9個等級，用 19表示，即： 1—— 表示可能性極小或影響極??； 2—— 表示可能性非常小 或影響非常??； 3—— 表示可能性小或影響??； 4—— 表示可能性較小或影響較??； 5—— 表示可能性一般或影響一般； 6—— 表示可能性較大或影響較大； 7—— 表示可能性大或影響大； 8—— 表示可能性非常大或影響非常大； 9—— 表示可能性極大或影響極大； 3．專家評價與統(tǒng)計 采用專家評估法，請了若干專家，其中有物流技術(shù)專家、信息技術(shù)專家、工程技術(shù)專家、經(jīng)濟專家、社會學(xué)專家、項目管理XX 縣土地收儲項目可行性研究報告 58 專家，在相互沒有任何聯(lián)系的情況下，獨立就項目可能涉及的風(fēng)險及程度進行 判斷，按上述的指標評分，對專家給出的判斷值進行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果見表 。 表 風(fēng)險因素量化分析統(tǒng)計表 序號 風(fēng)險 因素 出現(xiàn)的可能性 出現(xiàn)后對項目影響程度 極 小 非常小 小 較 小 一 般 較 大 大 非常大 極 大 極 小 非常小 小 較 小 一 般 較 大 大 非常大 極 大 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 市