【導(dǎo)讀】合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨。城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。流、信息流的匯流中心。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿。城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實(shí)現(xiàn)小。人均純收入為2524元，增加203元。城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積分別。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30多個民族，2020年，城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)，可以看出，有著較大的關(guān)系。

　　

【正文】 在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設(shè)計(jì)，項(xiàng)目形象的樹立，新意的促銷活動，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學(xué)校后建房等。其中，大盤的打造比較突出，國凱 文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中的代表。 品牌意識日趨強(qiáng)烈 南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近 360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運(yùn)用多種手段和方法，在長期發(fā)展進(jìn)程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認(rèn)識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實(shí)實(shí)的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細(xì)致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進(jìn)了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇 與 2020 年南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn) 2020 年南寧市項(xiàng)目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項(xiàng)目面市，并且面市的項(xiàng)目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。新城區(qū)的新項(xiàng)目與其它城區(qū)相比居首位。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100 畝，總建筑面積約 100 萬平方米，其次是翡翠園，占地 512 畝，總建筑面積 478888 平方米，由 50 棟別墅、 16 棟多層、 9 棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價3100 元 /平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。以上這些項(xiàng)目一旦全部進(jìn)入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個驚人的數(shù)字。以上這些大大小小項(xiàng)目的先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項(xiàng)目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。 綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉(zhuǎn)變，到 2020 年下半年開始，項(xiàng)目 之間的競爭將側(cè)重于產(chǎn)品方面的競爭，合理、實(shí)用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來。 2020 年，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張 根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀， 2020 年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個特點(diǎn)是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡 .陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個在型項(xiàng)目，規(guī)劃中也有大量別墅?？梢灶A(yù)見， 2020 年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是 2020 年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。 戶型合理、實(shí)用的三房仍是市場主力軍 通過對潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實(shí)用的三房。合理、實(shí)用、實(shí)惠仍然是目前購房者關(guān)心的因素。 通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售 85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實(shí)用性不強(qiáng)，銷售緩慢。事實(shí)證明，合理性、實(shí)用性加上實(shí)惠，是購房人士所必須考慮的問題。 中高檔次價位項(xiàng)目劇增 按照 2020 年南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個檔次： 高檔次住宅均價： 2600 元 /平方米以上 中檔次住宅均價： 20202600 元 /平方米 低檔次住宅均價： 2020 元 /平方米以下 根據(jù)調(diào)查顯示，南寧市目前主要在售的項(xiàng)目 30 多個，其中，中高價位點(diǎn) 70%以上，目前翡翠園均價 3100 元 /平方米、天賜良園均價2550 元 /平方米、中鼎溫馨家園均價 2650 元 /平方米、中天世紀(jì)花園均價 2650 元 /平方米，而低價位住宅產(chǎn)品極少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾個大型的項(xiàng)目，造成低價位住宅市場供不應(yīng)求，形成市場產(chǎn)品檔交結(jié)構(gòu)推衡。值得重視的是亟待推出的大型項(xiàng)目如香榭里、寧匯新天地 、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當(dāng)可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達(dá) 35 億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花 園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財(cái)富中心、文德大廈、佳德鑫水晶城、金湖灣、和實(shí)水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學(xué)路的文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白 沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和 WTO 世貿(mào)商城、綠城翠堤灣、金朝陽等樓盤。 (2)、樓盤價格。 根據(jù) 2020 年南寧市人均收入水平和購房消費(fèi)支出比例來分： 高檔次住宅均價： 2600 元 /㎡以上。 中檔次住宅均價： 2020—— 2600 元 /㎡。 低檔次住宅 均價： 2020 元 /㎡以下。 高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。 (3)、銷售形勢 低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領(lǐng)的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。 市場基本特征分析 從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場 2020 年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進(jìn)程，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)，銀行按揭政 策共同支持的結(jié)果。 2020 年南寧市對市政建設(shè)投入達(dá) 50 億元以上，比 2020 年增加 1 倍， 2020 年將超過 60 億元以上。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快車道”。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進(jìn)入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費(fèi)主流，以期房和毛坯房為主，向消費(fèi)者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進(jìn)入 21 世紀(jì)，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費(fèi)者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 從開發(fā)主體因素看：市場開 發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運(yùn)營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強(qiáng)，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在10—— 20 萬元為低檔消費(fèi)； 20—— 40 萬元是中檔消費(fèi)；超過 40 萬元屬高檔消費(fèi)； 100 萬元以上為豪華消費(fèi)；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險較大。 以瑯東、鳳嶺區(qū)域?yàn)槔?，總價超過 100 萬元的大戶型開始滯銷。 從土地出讓市場看：政府 2020 年 11 月份首次招投標(biāo)拍賣 出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝 180 萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 各類型物業(yè)市場分析 1)、多層、小高層住宅市場分析 —— 概況 ①社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的增加，消費(fèi)水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。 ②城市各城區(qū)結(jié)構(gòu)不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費(fèi)能力的差異化。 ③城市向東發(fā)展，帶動 、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 ④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費(fèi)能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標(biāo)客戶群體。 ⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比東部低。 ⑥目前多層住宅集中分布于江南和城 北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓 —— 水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細(xì)分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導(dǎo)的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。 銷售價格 多層住宅產(chǎn)品均價在 1350—— 2600 元 /㎡，其中均價 1600——2020 元 /㎡比較集中并且得到市場的認(rèn)可和接受。 小高層住宅產(chǎn)品均價在 2450—— 3100 元 /㎡，其中均價 2550——2700 元 /㎡居多，市場比較接受的均價為 2450—— 2600 元 /㎡。 市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價 □均價（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均價（元 /平方米） 熱點(diǎn) 多層住宅價格在 1800 元 /㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費(fèi)者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。 戶型 多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。 多層住宅產(chǎn)品三房面積在 90—— 130 平方米之間，其中 100——120 平方米居多；二房面積在 70—— 90 平方米，其中 75—— 85 平方米居多。 小高層產(chǎn)品三房面積在 100—— 165平方米之間，其中 100—— 130平方米居多；二房面積在 75—— 125 平方米，其中 80—— 90 平方米居多。 2)、高層住宅市場分析 概況 市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。 向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā) 展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始出現(xiàn)，高24 層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應(yīng)”，因此，對市場的影響力度不大。 南寧的明珠 —— 南湖風(fēng)光無限好，和實(shí)公司開發(fā)的湖景花園憑借3000 米的南湖景觀，賣了個均價 3200 元 /㎡以上的好價格。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”的優(yōu)勢，力爭打造成南寧標(biāo)志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高 31 層高層住宅市場的先河，引領(lǐng)南湖邊緣高層住宅的發(fā)展，緊跟其后的有銘湖經(jīng)典、金水南湖、綠城畫卷等項(xiàng)目。 景觀優(yōu)，位置佳 的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。 高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。 市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價格高起是高層住宅崛起的“導(dǎo)火索” 銷售價格 2020 年南寧高層住宅銷售均價為 3200－ 4500 元 /㎡ 市場比較認(rèn)同的價格為 2700－ 3000 元 /㎡ 銷售進(jìn)度 靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。 商住混合且產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚的住宅銷售比純住宅或一般性帶商業(yè)氣息的住宅易銷。 上圖顯示的七個樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為 滯銷的為交易場商業(yè)大廈。 戶型 高層住宅戶型以三房為主，占總供應(yīng)量的 %，其次為二房，占總供應(yīng)量的 %，兩種戶型合計(jì)，占總供應(yīng)量的 %。 各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間） 31－53 平方米；二房 120－ 124 平方米；三房 110－ 134 平方米；四房 158－ 198 平方米。 三房、二房仍是南寧樓盤的主導(dǎo)方向。 戶型 一房（單間） 二房 三房 四房 其他 面積（㎡） 31－ 87 84－ 110－ － 251 186－209 主區(qū)間面積 31－ 53 120－124 110－134 158－198 高層住宅市場供應(yīng)量 □供應(yīng)（套） 分布 南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘