房企如何建立高效的多項(xiàng)目運(yùn)營管理體系(doc17頁)-資料下載頁
2025-08-24 11:52本頁面
【導(dǎo)讀】2020年的寒冬季節(jié)，隨著2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)在三、四月份剛性需求的釋放，商的身上，大家倍感親切！由于市場(chǎng)的回暖，地產(chǎn)開發(fā)商也開始蠢蠢欲動(dòng)，紛。風(fēng)地塊土地拍得者中海地產(chǎn)以億的土地交易價(jià)格，摘得全國地王桂冠，看重企業(yè)本身的活力。隨著萬科百億融資方案獲得提報(bào)通過，憑借其強(qiáng)大的品。營管理優(yōu)勢(shì)正醞釀著新一輪引領(lǐng)行業(yè)變革，我們拭目以待。無論是銷售額第一，行業(yè)領(lǐng)頭羊的萬科，還是土地儲(chǔ)備后起之秀的恒大，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化，項(xiàng)目超期、質(zhì)量參差不齊，責(zé)任真空；2)根據(jù)匯報(bào)關(guān)系與職責(zé)選擇合適的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)模式；9)以知識(shí)管理為核心，牽引組織能力增長；與控股子公司的關(guān)系通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)而建立。東大會(huì)和董事會(huì)，支配被控制公司的重大決策和經(jīng)營活動(dòng)。職能部門對(duì)下屬公司進(jìn)行業(yè)務(wù)上的管理。2020年，萬科開始啟動(dòng)新的戰(zhàn)略，開始采用。及相應(yīng)的支持配套體系。多投資性的房產(chǎn)企業(yè)。每一種模式的背后，都體現(xiàn)出公司戰(zhàn)略的影響，如萬科
【正文】 專業(yè)線職能部門的專業(yè)計(jì)劃管理工具。各專業(yè)職能部門在二級(jí)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，分專業(yè)線進(jìn)一步細(xì)化，制定本部 門的部門級(jí)工作計(jì)劃（即：專項(xiàng)計(jì)劃如設(shè)計(jì)計(jì)劃、營銷計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、客服計(jì)劃等）。三級(jí)計(jì)劃受相應(yīng)的二級(jí)計(jì)劃的規(guī)范和控制。 ~ 14 ~ 總結(jié)來說，一、二級(jí)計(jì)劃均屬于綜合性計(jì)劃，涵蓋了房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)周期：從項(xiàng)目策劃至業(yè)主入伙的項(xiàng)目開發(fā)全過程（不含投資、拆遷、融資的內(nèi)容）。貫穿項(xiàng)目管理、產(chǎn)品營銷兩條業(yè)務(wù)線，反映策劃、設(shè)計(jì)、工程、示范區(qū)、營銷客戶關(guān)系等五大價(jià)值活動(dòng)。三級(jí)計(jì)劃屬于專業(yè)計(jì)劃，是專業(yè)管理的工具。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃體系覆蓋開發(fā)價(jià)值鏈的全過程，涵蓋所有專業(yè)線的業(yè)務(wù)活動(dòng)，計(jì)劃管理與控制通常被看作是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的 工具、載體和主要功能。業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)通過 “ 管理＋ IT”手段，通過管理與 IT 技術(shù)的結(jié)合， IT 反映業(yè)務(wù)運(yùn)營，建立 POM（ Project Operation Management）項(xiàng)目運(yùn)營管理系統(tǒng)，在過程當(dāng)中將項(xiàng)目信息無縫集成，項(xiàng)目關(guān)鍵資料、文檔、圖片、模板以文檔的形式在業(yè)務(wù)過程中沉淀于整個(gè)系統(tǒng)內(nèi)，通過進(jìn)度系統(tǒng)直觀的反映出項(xiàng)目進(jìn)度執(zhí)行的情況，從而使各管理層級(jí)在會(huì)議溝通的時(shí)候聚焦討論與決策，并及時(shí)的刷新調(diào)整的進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，立刻執(zhí)行，保證項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏平滑有效。 以管理為目的， IT 為手段實(shí)現(xiàn)管理訴求于業(yè)務(wù)運(yùn)營的有機(jī)整合一 體化，其應(yīng)用模型如下圖示： “ 里程碑計(jì)劃 ” 是集體層面基于戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的宏觀計(jì)劃，是項(xiàng)目開發(fā)的綱領(lǐng)性指引，需充分的論證，以保證其可實(shí)施性。然后以全局性的“ 里程碑計(jì)劃 ” 做指導(dǎo)，編制 “ 主項(xiàng)計(jì)劃 ” （作戰(zhàn)計(jì)劃）。再以 “ 主項(xiàng)計(jì)劃 ”做指導(dǎo)，再分解形成營銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、營造計(jì)劃等分專業(yè)線的實(shí)施操作計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）。通過對(duì)以上過程分解實(shí)現(xiàn)了 “ 計(jì)劃目標(biāo)的層層分解 ” ，也形成了下級(jí)計(jì)劃對(duì)上級(jí)計(jì)劃的有力支撐。 ~ 15 ~ 三級(jí)計(jì)劃管理體系的延伸： 最近，有些標(biāo)桿企業(yè)，在做到本身管理標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在原有的三級(jí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上根據(jù)工程專項(xiàng)計(jì)劃，由現(xiàn)場(chǎng)工程師統(tǒng)籌負(fù)責(zé)繼續(xù)細(xì)化到每一棟單體樓棟的施工計(jì)劃，此管理的顆粒度進(jìn)一步細(xì)化，并結(jié)合形象進(jìn)度管理體系，將單體樓棟施工計(jì)劃納入到工作專項(xiàng)計(jì)劃下的一大延伸。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃細(xì)化到單體樓棟固然增強(qiáng)了我們對(duì)項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)的把控，但是，如果企業(yè)本身沒有很好的項(xiàng)目經(jīng)理人才庫、沒有很好的執(zhí)行、匯報(bào)體系，沒有很好的內(nèi)部流程管理體系。如此精細(xì)化的管理層級(jí)，也只是徒增項(xiàng)目部的工作強(qiáng)度，形而上，好看不好用，最終變成負(fù)擔(dān)，成為空中樓閣。 經(jīng)營計(jì)劃與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的互動(dòng)： 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃是利潤導(dǎo)向的，圍繞著利潤的實(shí)現(xiàn)。而開發(fā)計(jì)劃則是目標(biāo)導(dǎo)向，要求保質(zhì)保量地按時(shí)完成節(jié)點(diǎn)目標(biāo)（如下圖所示）。如何緊密聯(lián)動(dòng)，有效互動(dòng)？實(shí)際運(yùn)作過程中，通常在 “ 半年度 ” 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，確保兩個(gè)維度計(jì)~ 16 ~ 劃制定的 “ 同步和匹配 ” 。也就是說： “ 區(qū)域半年剛性計(jì)劃 ” 以項(xiàng)目維度的 “ 開發(fā)計(jì)劃 ” 為母本編制，與此對(duì)應(yīng)，里程碑計(jì)劃以半年為周期滾動(dòng)修正，以便及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化，在國內(nèi)目前的情況看，這種變化也是還是相當(dāng)大的，由此也形成計(jì)劃管理的閉環(huán)。 通過建立以 “ 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 ” 為母本的運(yùn)營計(jì)劃管理體系，有助于解決：經(jīng)營計(jì)劃與項(xiàng)目計(jì)劃脫節(jié)的問題。公司年度經(jīng)營計(jì)劃的制定必須以切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃為基礎(chǔ)，確保經(jīng)營計(jì)劃的 “ 落地 ” 。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃又會(huì)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)的不同而主動(dòng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏：在 07 年各大開發(fā)商通過實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)提速策略，加快產(chǎn)品的面市；而 08 年的經(jīng)濟(jì)寒冬，又紛紛放緩工程建造進(jìn)度，并加速銷售去化的速度，來緩解經(jīng)營壓力， 09 年上半年紛紛爭奪地王，開始各自的擴(kuò)展策略，全國一盤棋，多盤聯(lián)動(dòng)，盤活資金，迅速套現(xiàn)，支持企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃、戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （待續(xù)）
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