【導(dǎo)讀】中國(guó)核工業(yè)華興建設(shè)有限公司。10億元履約擔(dān)保授信項(xiàng)目報(bào)告。報(bào)告日期：20xx年8月

　　

【正文】 項(xiàng)目 情況 （一）項(xiàng)目概況 BT 項(xiàng)目名稱為南京新城科技園國(guó)際研發(fā)總部（以下簡(jiǎn)稱“研發(fā)總部項(xiàng)目”），位于南京新城科技園內(nèi)，具體四至為東到云龍山路、西到泰山路、南到奧體大街、北到新安江街。土地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中，地上29 萬(wàn)平方米，地下 萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目由 1樓、 2樓、 3樓、 4A 樓、 4B樓、 4連廊、 5A 樓、 5B 樓、 5連廊、創(chuàng)意廊及附屬設(shè)施和室外工程組成，其中， 13樓為 24 層， 45樓為 16 層，全部為寫(xiě)字樓。 （ 二 ） 項(xiàng)目合法性 南京發(fā)改委文件 20xx 年 5 月 11 日南京市發(fā)改委出具寧發(fā)改投資字【 20xx】 455 號(hào)文件《南京新城科技園建設(shè)發(fā)展有限公司新建國(guó)際研發(fā)總部項(xiàng)目備案通知書(shū)》同意新城建設(shè)公司新建研發(fā)總部項(xiàng)目。 建鄴區(qū) 政府 文件 20xx 年 12 月 24 日南京市建鄴區(qū)人民政府出具建政發(fā)【 20xx】 226 號(hào)文件《關(guān)于同意新城科技園國(guó)際研發(fā)總部項(xiàng)目 BT 融資建設(shè)的批復(fù)》，同意新城科技園管委會(huì)與中核華興簽協(xié)議，對(duì)研發(fā)總部項(xiàng)目采取全額 BT 融資形式，由 BT 方安排 20億元建設(shè)資金，在國(guó)內(nèi)銀行進(jìn)行專項(xiàng)封閉式管理，采用 3 年建設(shè) 3 年回購(gòu)的形式完成項(xiàng)目資金運(yùn)作和平衡。 建鄴區(qū) 人大 文件 20xx 年 12 月 28 日南京市建鄴區(qū)人大常委會(huì)出具建人發(fā)【 20xx】 19 號(hào)文件《關(guān)于將新城科技園國(guó)際研發(fā)總部項(xiàng)目 BT 融資建設(shè)列入財(cái)政預(yù)算的請(qǐng)示》的批復(fù)，同意新城建設(shè)公司對(duì)研發(fā)總部項(xiàng)目采取全額 BT 融資形式進(jìn)行建設(shè)資金的籌措，由 BT 方全額度安排 20 億元建設(shè)資金，在國(guó)內(nèi)銀行進(jìn)行專項(xiàng)封閉式管理，采用 3 年建設(shè) 3 年回購(gòu)的形式完成項(xiàng)目資金運(yùn)作和平衡，同時(shí)將項(xiàng)目 BT 融資建設(shè)列入財(cái)政預(yù)算。 建鄴區(qū) 財(cái)政局 文件 20xx 年 12 月 28 日南京市建鄴區(qū)財(cái)政局出具“建設(shè)項(xiàng)目財(cái)政連帶支付保函”，依據(jù)建人發(fā)【 20xx】 19 號(hào)文件精神，已將研發(fā)總部項(xiàng)目納入 20xx20xx 年財(cái)政預(yù)算安排，同意為研發(fā)總部項(xiàng)目提供財(cái)政連帶支付擔(dān)保。 四證 研發(fā)總部項(xiàng)目已辦理了土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃證和施工證，目前正在辦理預(yù)售證，具體情況如下： 序號(hào) 文件名稱 批號(hào) 內(nèi)容 1 土地使用證 寧建 （ 20xx）第 06912號(hào) 用地面積 58689㎡，用途為 科教用地，銷售面積不得大于總建筑面積的 50%. 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地字第 320xx520xx11077號(hào) 科研設(shè)計(jì)用地 58688㎡ 3 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建字第 320xx520xx11113號(hào) 建筑面積 391247㎡ 4 建設(shè)工程施工許可證 HX20xx021 同意施 工 （ 三 ） 合同 簽訂及變更 情況 BT 項(xiàng)目的建設(shè)方為新城建設(shè)，融資方和施工方均為中核華興，雙方分別簽訂了 BT 合同 、 施工總承包合同 、 補(bǔ)充協(xié)議 和 會(huì)議紀(jì)要等文件，具體情況如下： BT 合同 20xx 年 2 月 18 日， 新城建設(shè) 和 中核華興簽訂了 BT 合同 ，主要內(nèi)容如下 ： （ 1）研發(fā)總部項(xiàng)目采用 BT 模式由 中核華興 進(jìn)行投融資及工程建造，驗(yàn)收合格后交 新城建設(shè) 。 新城建設(shè) 負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)、審批、拆遷、堪查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理，并按約定回購(gòu)本項(xiàng)目，向 中核華興 支付代付費(fèi)、建安投資、資金占用費(fèi)等。項(xiàng)目建設(shè)期為三年，回購(gòu)期為三年。 （ 2）雙方設(shè)立共管帳戶，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行共同管理，并約定了資金投入、資金占用費(fèi)支付、回購(gòu)款支付等的具體時(shí)點(diǎn)和金額。 （ 3）以研發(fā)總部項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程作抵押，以建鄴區(qū)人大和財(cái)政的承諾函作為擔(dān)保。 （ 4） BT 回購(gòu)款支付時(shí)點(diǎn)為竣工驗(yàn)收后 90 天付 5 億元，以后每隔 6 個(gè)月付3 億元 ，共 20 億元 。 施工總承包合同 20xx 年 2 月 21 日， 新城建設(shè) 和 中核華興簽訂了 工程總承包合同，主要內(nèi)容如下 ： （ 1）合同工期為 20xx 年 12 月 30 日到 20xx 年 12 月 30 日。 （ 2）合同價(jià)款為 億元。 （ 3）工程支付條款：合同簽訂后一周內(nèi)預(yù)付 10%，按月支付經(jīng)核準(zhǔn)的工程進(jìn)度款的 85% ，工程竣工驗(yàn)收并經(jīng)政府審計(jì)完成后支付至 96%，留 4%作為質(zhì)量保證金，驗(yàn)收后滿 1 年支付 2%，滿 2 年支付 2%。 補(bǔ)充協(xié)議 20xx 年 2 月 25 日， 新城建設(shè) 和 中核華興簽訂了 補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容如下 ： （ 1）由資金占用費(fèi)所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅由 中核華興 承擔(dān)。 （ 2）施工工期順延 45 天。 （ 3）對(duì)工程量的計(jì)量和定額的選取作具體規(guī)定。 會(huì)議紀(jì)要 20xx 年 8 月 10 日， 新城建設(shè) 和 中核華興簽訂了 會(huì)議紀(jì)要，主要內(nèi)容如下 ： （ 1）截至 20xx 年 6 月 30 日以前的資金占用費(fèi)按中核華興的發(fā)函額度為基數(shù)進(jìn)行結(jié)算，以后的投入以新城建設(shè)的資金支付函之日提前 45 天作為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，以實(shí)際支付資金作為計(jì)算基數(shù)。 （ 2）若新城建設(shè)用研發(fā)總部項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程作抵押向銀行貸款，應(yīng)向 中核華興 提供等值的土地或資產(chǎn)作為其償債的擔(dān)保。 （四）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式 及付款流程 運(yùn)營(yíng)方式 研發(fā)總部項(xiàng)目的建設(shè)方為新城建設(shè)，融資方和施工方均為中核華興，中核華興內(nèi)部有兩個(gè)事業(yè)部共同參與該項(xiàng)目，由投資事業(yè)部作為融資方，由國(guó)內(nèi)工程部作為施工方 。 實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，由新城建設(shè)負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)、審批等所有的手續(xù)，項(xiàng)目所需資金由中核華興負(fù)責(zé)籌集，并根據(jù)新城建設(shè)的支付函進(jìn)行支付。在建設(shè)期內(nèi)雙方按期進(jìn)行結(jié)算，但只支付資金占用費(fèi)，代付費(fèi)用和工程款在回購(gòu)期支付。 付款流程 （ 1）代付費(fèi)用的支付較簡(jiǎn)單，由中核華興根據(jù)新城建設(shè)的支付函直接對(duì)外支付即可。（ 2）工程款的結(jié)算和支付比較復(fù)雜，流程如下：每月先由中核華興國(guó)內(nèi)工程部進(jìn)行工程量申報(bào)，經(jīng)監(jiān)理單位審核蓋章，再經(jīng)工程咨詢公司進(jìn)行工程造價(jià)審核，然后經(jīng)新城建設(shè)確認(rèn)后，由新城建設(shè)向中核華興投資事業(yè)部發(fā)支付函，投資事業(yè)部據(jù)此向國(guó)內(nèi)工 程部進(jìn)行內(nèi)部劃款。（ 3）資金占用費(fèi)每半年由中核華興投資事業(yè)部向新城建設(shè)出具付款明細(xì)，經(jīng)新城建設(shè)確認(rèn)后于次月支付。（ 4）回購(gòu)款在竣工驗(yàn)收后 90 天后由新城建設(shè)按合同分期支付。 （五）建設(shè)情況及計(jì)劃 據(jù)新城建設(shè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹， 研發(fā)總部項(xiàng)目 原計(jì) 劃 20xx 年 12 月 30 日開(kāi)工，因拆遷拖延，實(shí)際 20xx 年 2 月才開(kāi)工，但拆遷只到 20xx 年 1 月才全部完成，目前進(jìn)度為：地下施工完成，地上部分 1樓 10 層、 3樓 5 層、其他 5 棟樓均為78 層，總施工進(jìn)度約為 45%。經(jīng)雙方在施工現(xiàn)場(chǎng)排計(jì)劃，預(yù)計(jì) 20xx 年 9 月末可以竣工驗(yàn)收 。 （ 六 ） 投資估算及目前投入情況 如下表所示：研發(fā)總部項(xiàng)目投資估算為 億元，新城建設(shè)與中核華興已結(jié)算金額為 億元，未來(lái)結(jié)算金額為 億元，除代付費(fèi)用 億元轉(zhuǎn)由新城建設(shè)自行籌集外，其他以雙方實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)。另外，中核華興實(shí)際投入 億元，其中：代付費(fèi)用 億元、建安工程款 億元，資金利息 億元。 單位：億元 投資估算 已 結(jié)算 未來(lái) 結(jié)算 代付費(fèi)用 建安工程費(fèi) 資金占用費(fèi) 合計(jì) （ 七 ） 合同執(zhí)行 情況 據(jù)了解，新城建設(shè)和中核華興并未完全按合同執(zhí)行，具體體現(xiàn)為： （ 1）原合同計(jì)劃竣工日期為 20xx 年 12 月 30 日，后補(bǔ)充協(xié)議順延 45 天，現(xiàn)場(chǎng)訪談雙方均認(rèn)為由拆遷進(jìn)度拖延、政府因高考、青運(yùn)會(huì)等強(qiáng)制停工等影響，計(jì)劃竣工日期為 20xx 年 9 月 30 日，第一筆回購(gòu)款的支付時(shí)間將為竣工驗(yàn)收后的三個(gè)月，即 20xx 年 12 月 30 日。 （ 2）原合同約定雙方設(shè)立共管帳戶，并約定了資金投入、資金占用費(fèi)支付、回購(gòu)款支付等的具體時(shí)點(diǎn)和金額，實(shí)際中核華興一直到 20xx 年 6 月以后才設(shè)了共管帳戶，資金也未按規(guī)定時(shí)點(diǎn)投入，雙方于 20xx 年 8 月對(duì) 20xx 年 6 月以前的資金占用費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算，并對(duì)以后的資金占用費(fèi)結(jié)算方法作了新規(guī)定，即按實(shí)際投入資金作為結(jié)算依據(jù)。 （ 3）原合同約定以研發(fā)總部項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程作抵押，以建鄴區(qū)人大和財(cái)政的承諾函作為擔(dān)保。實(shí)際建鄴區(qū)人大和財(cái)政均為研發(fā)總部項(xiàng)目出具了承諾函，但研發(fā)總部項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程作一直未作抵押登記，目前新城建設(shè)擬將其抵押給銀行貸款，也未打算提供等值的土地或資產(chǎn)給中核華興。 五、次債務(wù)人新城建設(shè)公司情況 （一）新城建設(shè)公司概況 南京新城科技園建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司 （以下簡(jiǎn)稱“新城建設(shè)”）， 成立于20xx 年， 是 國(guó)有獨(dú)資公司， 股東為南京市 建鄴區(qū)國(guó)資委 ， 注冊(cè)資本 億元。 新城建設(shè)原為 南京新城科技園管委會(huì) 的 投 融資平臺(tái)，于 20xx 年 4 月調(diào)出平臺(tái)。 主要負(fù)責(zé)南京新城科技園的土地開(kāi)發(fā) 和建設(shè) 、物業(yè)自持和管理。 20xx 年末新城建設(shè)總資產(chǎn)為 101 億 元， 負(fù)債總額 62 億元（其中：銀行貸款 億元、信托貸款 億元），凈資產(chǎn)為 39 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 61%。 20xx 年收入 億元，凈利潤(rùn) 億元， 20xx 年度現(xiàn)金凈流量為 億元，其中：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為 億元。 （二） BT 項(xiàng)目回購(gòu)資金來(lái)源 為其融資出具承諾函， 建鄴區(qū)人大、政府、財(cái)政為其融資出具承諾函 ， 承諾將其債務(wù)列入政府財(cái)政預(yù)算 ，為其提供財(cái)政連帶支付擔(dān)保。 新城建設(shè) 擬定的回購(gòu)資金來(lái)源有三個(gè)，具體如下： 本項(xiàng)目的房屋銷售收入、租金收入。 本項(xiàng)目建設(shè)面積中 50%（可以全是地上面積）可用來(lái)銷售， 新城建設(shè) 目前正在辦理預(yù)售許可證，其中 5B樓凱盛集團(tuán)已有購(gòu)買意向，具體交易金額尚在商談中。 本項(xiàng)目融資。 新城建設(shè) 擬以本項(xiàng)目 土地和在建工程抵押貸款 ，目前尚在與銀行商談中。 南京市建鄴區(qū)財(cái)政 收入。 六 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 （一）南京新科不能按期支付應(yīng)付賬款的風(fēng)險(xiǎn)： 南京新城科園位于南京建鄴區(qū)核心位置，建設(shè)完成后的銷售回款足以覆蓋應(yīng)付賬款，目前招商工作正在順利開(kāi)展，在 14 年 9 月企業(yè)可陸續(xù)入住，新城科技園將以銷售回款來(lái)支付應(yīng)付賬款。同時(shí) 南京新科技 園建設(shè)發(fā)展有限公司為南京市建鄴區(qū)的平臺(tái)企業(yè)，在資金調(diào)配方面可得到地方財(cái)政的直接支持。在銷售回款不足支付應(yīng)付款時(shí)可由財(cái)政協(xié)調(diào)資金還款。 本方案中，南京新城科技園建設(shè)有限公司為政府平臺(tái)企業(yè)，承擔(dān)政府的基礎(chǔ)建設(shè)職能，本項(xiàng)目中的 BT 合同有政府的財(cái)務(wù)支持，付款能力較好。 （二）中核華興不能履行補(bǔ)足義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)： （ 1）中核華興為央企中核建設(shè)的重要成員單位，自身實(shí)力很強(qiáng)，擁有 160億元的銀行授信，大部分為信用授信，目前僅使用 60 億左右。自身調(diào)配資金能力很強(qiáng)，因本項(xiàng)目的操作主要目的是改改善財(cái)務(wù)報(bào)表，中核華興應(yīng)有意愿履行其補(bǔ)足義務(wù)。 （ 2）中核華興為方案的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)，中核華興作為央企二級(jí)公司，擁有銀行授信 160 億元，基本為信用授信，實(shí)際使用不足 60 億，有較強(qiáng)的融資能力，自身有實(shí)力承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，在其經(jīng)營(yíng)未出現(xiàn)重大問(wèn)題的情況下， 中核華興應(yīng)有能力履行其補(bǔ)足義務(wù)。 （ 3）我公司雖然未 與南京新城科技園建設(shè)有限公司簽訂相關(guān)合同，但是可要求中核華興、南京新城、長(zhǎng)安信托簽訂的《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中及我公司與中核華興的擔(dān)授合同中、我公司與長(zhǎng)安信托的保證合同中分別約定，我公司可以用附條件認(rèn)購(gòu)應(yīng)收賬款的方式來(lái)解除擔(dān)保責(zé)任，同時(shí)就應(yīng)收賬款債務(wù)對(duì)南京新城進(jìn)行追償。 七、結(jié)論及建議 綜上，本項(xiàng)目的直接付款人 南京新城科技園建設(shè)有限公司為政府平臺(tái)公司，操作基礎(chǔ)是質(zhì)押中核華興公司對(duì)南京新城科技園建設(shè)有限公司的 BT應(yīng)收款?？紤]BT項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流足以覆蓋還款，同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄠ拝^(qū)政府對(duì)該 BT支持力度很大，建鄴區(qū)人大、政府、財(cái)政為 該 BT融資出具承諾函 ， 承諾 將其債務(wù)列入政府財(cái)政預(yù)算 ，為其提供財(cái)政連帶支付擔(dān)保。 BT款的支付有較強(qiáng)保證，需要中核華興履行補(bǔ)足義務(wù)的可能性較小。 項(xiàng)目的申請(qǐng)人中核華興實(shí)力較強(qiáng)，系央企中核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)的核心企業(yè)，20xx 年 中核華興 本部在 18 家銀行授信額度共計(jì) 億元，截至 20xx 年 6 月底已使用 億元，尚余 億元未使用額度，有能力履行補(bǔ)足義務(wù)。 項(xiàng)目各方均為大型國(guó)企，履約能力強(qiáng)，道德風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基本可控，建議 提交公司 承做該項(xiàng)目。