【導(dǎo)讀】就是產(chǎn)品的主題，主題應(yīng)是市場(chǎng)營銷學(xué)上USP即獨(dú)特的銷售主張。打出了這張山水牌。無論在廣州深圳，還是北京上海，只要是別墅項(xiàng)。目，都會(huì)貼上山清水秀的標(biāo)簽。我們不妨來看幾個(gè)范例：。湖、或倚山的別墅項(xiàng)目。如銀湖別墅、仙湖山莊、碧濤苑、云深。表，他們無一例外都把自己的山水優(yōu)勢(shì)做到了極致。越的風(fēng)景名勝資源，而將其主題確定為渡假旅游。的尊貴領(lǐng)地，看不見的名流生活”自比美國比華利山莊。獨(dú)立開通600米私家高架。其房價(jià)直逼二沙島。D、仙湖山莊：百年積累的尊貴，只有28戶才得以擁有。A、仙湖山莊：木質(zhì)別墅，90%美國豪門的選擇。600多棟別墅組成。爾夫球場(chǎng)，高爾夫理所當(dāng)然地成為其推廣主題。擁有深圳市唯一18洞全燈光高爾夫球場(chǎng)，“GOLF生活，健康生活，揮灑疊翠之顛。

　　

【正文】 每層一個(gè)客廳?？蛷d總面積從 40— 100平米不等，客廳層高一般為 3 米，面花園窗體為大幅落地窗；少數(shù)客廳為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米，給人感覺通透、大氣。 餐廳普遍帶 備餐間；餐廳與客廳設(shè)計(jì)成錯(cuò)層；少數(shù)設(shè)有小型酒吧。 樓梯全部設(shè)計(jì)為旋轉(zhuǎn)式。有開放式，也有隱蔽式。開放式顯得大氣，開揚(yáng)，隱蔽式則保持了樓上臥室的私秘性。 洗手間一般在 5— 6 個(gè)之間； 主臥面積在 50— 100平米不等，一般內(nèi)套書房、衣帽間、洗浴室、大陽臺(tái)、少數(shù)含化妝間；大多設(shè)在三樓； 次臥室一般在 3 個(gè)以上，面積在 25— 35 平米不等，均帶獨(dú)立洗浴室。 工人房一般緊靠廚房，帶獨(dú)立洗手間，但沒有獨(dú)立出口，且面積過于狹窄。 兒童活動(dòng)室和娛樂室一般設(shè)在頂層。 大門及車庫門材料為防彈門，自動(dòng)遙控； 1 只有一個(gè)前花園。 1 庭院內(nèi)無獨(dú) 立泳池。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 57 頁 共 64 頁 江南世家 9 種戶型，總面積在 230— 470平米之間， 200 平米及以上占 80%，200300平米為主力面積，戶型方正實(shí)用。 客廳數(shù)量以 4 個(gè)居多。客廳總面積從 65140平米不等，客廳一般為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米，面花園窗體為大幅落地窗； 餐廳與客廳設(shè)計(jì)成錯(cuò)層； 樓梯多為隱蔽旋轉(zhuǎn)式。 洗手間一般為 5 個(gè)； 主臥面積在 50— 100 平米不等，一般內(nèi)套書房、衣帽間、洗浴室；一般設(shè)在二樓； 次臥室一般在 3 個(gè)左右，面積在 25— 35 平米不等，部分共用洗浴室。 工人房一般緊靠廚房，帶獨(dú)立洗手間；部分有 獨(dú)立出口，另有部分出口設(shè)計(jì)在餐廳外。面積適中。 健身室一般設(shè)在頂層。沒有單獨(dú)的兒童娛樂室； 大門及車庫門自動(dòng)遙控； 1 花園環(huán)繞別墅設(shè)計(jì)。面道路花園面積很小，后花園較大。 1 庭院內(nèi)無獨(dú)立泳池。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 58 頁 共 64 頁 南湖山莊 因未開盤，尚無戶型圖，從現(xiàn)場(chǎng)已建成的別墅看，總面積大致以 400 平米及以上為主力戶型，戶型方正實(shí)用。 從樣板間看，客廳面積很大，一般為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米； 樓梯多為開放旋轉(zhuǎn)式。 洗手間一般為 5 個(gè)； 主臥內(nèi)套衣帽間、洗浴室； 次臥室一般在 3 個(gè)左右，面積在 25— 35 平米不等，部分共用洗浴室。 書房單獨(dú)設(shè)計(jì)，套獨(dú)立 洗手間； 工人房緊靠廚房，帶獨(dú)立洗手間；帶獨(dú)立出口，面積適中。 健身室一般設(shè)在頂層。沒有單獨(dú)的兒童娛樂室； 大門及車庫門自動(dòng)遙控； 1 花園環(huán)繞別墅設(shè)計(jì)。面道路花園面積很小，兩側(cè)花園較大。 1 庭院內(nèi)無獨(dú)立泳池。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 59 頁 共 64 頁 雅居樂御景峰 。 4 種戶型，總面積 500平米及以上占 80%，實(shí)用率不高。 客廳數(shù)量以 3 個(gè)居多，基本為每層一個(gè)客廳?？蛷d總面積從40— 100 平米不等，客廳層高一般為 3 米，面花園窗體為大幅落地窗；少數(shù)客廳為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米。 餐廳與客廳設(shè)計(jì)成錯(cuò)層； 樓梯全部設(shè)計(jì)為旋轉(zhuǎn)式。大部分為開放式。 洗手間一般 在 5— 6 個(gè)之間； 主臥面積在 50— 100 平米不等，一般內(nèi)套書房、衣帽間、洗浴室、大陽臺(tái)、少數(shù)含化妝間；大多設(shè)在三樓； 次臥室一般在 3 個(gè)以上，面積在 25— 35 平米不等，均帶獨(dú)立洗浴室。 工人房緊靠廚房，帶獨(dú)立洗手間和活動(dòng)空間，有獨(dú)立出口，面積適中。 兒童活動(dòng)室和娛樂室一般設(shè)在地下一層。 大門及車庫門自動(dòng)遙控； 1 前花園面積小，后花園面積大。 1 后花園帶泳池。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 60 頁 共 64 頁 碧桂園 映翠桃園 22 種戶型，總面積在 180500平米不等， 180— 300 平米為主力戶型。 客廳數(shù)量以 2 個(gè)居多?？蛷d層高一般為 3 米，面 花園窗體為大幅落地窗；少數(shù)客廳為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米。 餐廳與客廳設(shè)計(jì)成錯(cuò)層； 樓梯大多設(shè)計(jì)為隱蔽式。 洗手間一般在 5— 6 個(gè)之間； 臥室全部錯(cuò)層設(shè)計(jì)； 主臥面積在 50— 100 平米不等，一般內(nèi)套小型會(huì)客室、書房、衣帽間、洗浴室、大陽臺(tái)、少數(shù)含化妝間；大多設(shè)在三樓； 次臥室一般在 3 個(gè)以上，面積在 25— 35 平米不等，均帶獨(dú)立洗浴室。 一樓設(shè)老人臥房，帶獨(dú)立洗手間。 工人房在地下，帶獨(dú)立洗手間和活動(dòng)空間，部分有獨(dú)立出口，面積較小。 1 娛樂室設(shè)在頂層。 1 大門及車庫門自動(dòng)遙控； 1 前花園面積大，后花園面積小。 1 無泳池。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 61 頁 共 64 頁 。 36 種外立面造型， 12種戶型結(jié)構(gòu)，總面積在 180780 平米不等。 客廳全部為中空結(jié)構(gòu)，層高 6 米。 首層設(shè)計(jì)成躍式； 主臥面積最大達(dá) 100 平米，一般內(nèi)套衣帽間、洗浴室、大陽臺(tái)、化妝間；大多設(shè)在三樓； 3— 5 個(gè)次臥室，均帶獨(dú)立洗浴室。 一樓設(shè)老人臥房，帶獨(dú)立洗手間。 另設(shè)有書房、視聽室、陽光房、兒童娛樂室等。 大門及車庫門自動(dòng)遙控； 花園面積 120— 1180 平米不等， 全部設(shè)計(jì)有觀景大窗和大面積觀景陽臺(tái) 1 無泳池 金碧御水山莊（二期） 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 62 頁 共 64 頁 三、園林景觀 園林景觀 項(xiàng)目 名 以下項(xiàng)目鮮有提及由專業(yè)園林環(huán)境公司設(shè)計(jì)。 白云堡 利用本身已有的山、湖資源造園，綠化率不高，樹木較少，多為草坪。建有山頂公園； 人造景觀以雕塑為主，如大門口綠化廣場(chǎng)、凱旋門雕塑、白云泉瀑布銅雕群、體育館內(nèi)高爾夫球銅雕、云堡臺(tái)銅雕、浮雕壁畫等。 江南世家 本身擁有 600畝私家森林；園林為典型的江南風(fēng)情園林，比較有特色的景觀有：果林農(nóng)莊、森林公園、各種亭臺(tái)樓閣、小鳥天堂、煙花場(chǎng)、燒考場(chǎng)、情侶徑等，綠化率相當(dāng)高。 雅居樂御景峰 由國際級(jí)園林設(shè)計(jì)公司 BDS主筆，但園林主體不在別墅區(qū)，而是在高層公寓與別墅 交匯區(qū)域。風(fēng)格為南加洲色彩與水鄉(xiāng)意境，主要有中央休閑廣場(chǎng)、亭臺(tái)、雕塑、噴泉、石徑、碼頭、層疊式水景瀑布等，大量運(yùn)用石材，色澤古樸；別墅區(qū)則明顯重私家園林而較少考慮公共園林及綠化。樹木較少。綠化率低。 碧桂園映翠桃園 園內(nèi)設(shè)有 5300平米人工湖、泉眼景觀區(qū)等人造水景，另本園區(qū)背后靠自然山體。但本身屬于別墅的綠化較少。在私家花園設(shè)計(jì)上值得一提的是：其兩側(cè)花園設(shè)計(jì)成農(nóng)家菜畦形式，比較新穎。 南湖山莊 項(xiàng)目坐落山野，別墅依山勢(shì)布局，山水（尤其是水）自然資源豐富，擁有 3萬平米天然湖系（即南湖）、 3000平米人工 湖、 4000平米九曲溪澗， 100米落差天然瀑布， 2020平米園林式大型泳池。另有人造水景如大型噴泉等。 金碧御水山莊 項(xiàng)目內(nèi)部遍布山巒、湖泊，有八山、七湖、三島，別墅階梯狀環(huán)山分布，每級(jí)高差為十米，戶戶均視野無遮，一覽無余。私家園林面積大，由專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)多種風(fēng)格（江南園林、日本園林、歐洲園林）供業(yè)主選擇，前庭造假山、亭臺(tái)水榭等園林小品，后坡設(shè)計(jì)為果園，種植龍眼、荔枝、芒果等，這一點(diǎn)比其他項(xiàng)目別致。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 63 頁 共 64 頁 四、 配套設(shè)施 配套 項(xiàng)目名 白云堡 項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置商務(wù)中心專業(yè)辦公服 務(wù)、醫(yī)療中心、小型超市、美容美發(fā)中心、幼兒園、兒童樂園、老人活動(dòng)中心（怡情居）、中餐廳（白云小筑）家政服務(wù)、洗衣中心、山頂體育館配置室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、室外泳池、籃球、乒乓球、桌球館、專業(yè)健身中心、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、露天茶座、山頂咖啡座。 中央熱水、中央空調(diào)系統(tǒng)；遠(yuǎn)程水電抄表收費(fèi)系統(tǒng)、智能 IC卡出入及消費(fèi)系統(tǒng)、全區(qū)閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、圍墻設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)及崗哨。 架設(shè)白云堡立交，有住戶穿梭巴士。 江南世家 就現(xiàn)場(chǎng)看到的有大型會(huì)所、幼兒園、住戶專車等，其他不詳。 雅居樂御景 峰 小區(qū)內(nèi)有一條 400米的國際風(fēng)情商業(yè)街，沿湖而建，內(nèi)設(shè)銀行、超市、環(huán)球美食、時(shí)裝店、國際畫廊、藍(lán)調(diào)音樂吧等； 20200平米五星豪華會(huì)所，設(shè)有異國風(fēng)情園林泳池、室內(nèi)恒溫泳池、地中海 SPA、童話世界水上樂園、親子兒童游樂室、健身房、桌球室、保齡球館、國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、中餐廳、特色西餐廳。無中央熱水、中央空調(diào)。 別墅區(qū)設(shè)有專用車道。 其他不詳。 碧桂園映翠桃園 碧桂園社區(qū)成熟， 8萬平米五星會(huì)所，集飲食、娛樂、康體、購物、休閑于一體，生活配套設(shè)施完善，醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、交通客運(yùn)等一應(yīng)俱全。 南湖山莊 生活、休閑及智能化設(shè)施齊全，休閑設(shè)施有生態(tài)公園、健身中心、大型泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、桌球室、保齡球館、乒乓球館等；生活配套有：學(xué)校、醫(yī)療診所、寬帶接入、水電氣供應(yīng)齊全。智能化保安系統(tǒng)：紅外線監(jiān)控圍墻、電子巡崗系統(tǒng)、專業(yè)保安隊(duì)伍等。 金碧御水山莊 不詳。 紫云山莊策劃報(bào)告 —— 思博顧問 第 64 頁 共 64 頁 五、 價(jià) 格 價(jià)格 項(xiàng)目名 以下項(xiàng)目大多數(shù)以棟論價(jià)。 白云堡 400 平米單位棟總價(jià)為 600 萬元（港幣），面湖加價(jià) 100萬，帶裝修則加價(jià) 60萬；一次性付款九五折，另可選擇銀行按揭（銀行須由發(fā) 展商指定），三成首期，七成 20 年；出租則 8500 元（美金） /平米；花園43萬，無產(chǎn)權(quán)，但業(yè)主非買不可。 50000下定。 物業(yè)管理費(fèi)用為 4元 /平米（月） 江南世家 面積在 400平米及以上，客廳為中空結(jié)構(gòu)，總價(jià)為 500萬 /棟以上； 面積為 350— 400平米之間，客廳中空，總價(jià)為 300400萬 /棟； 面積為 270350平米之間，總價(jià)為 250300萬 /棟 面積在 250270平米之間，總價(jià)為 130250萬 /棟 物業(yè)管理費(fèi)為 /平米（月），花園送業(yè)主，無產(chǎn)權(quán)。 雅居樂御景峰 均價(jià)為 9700元 /平 米，一次性付款為 7800元 /平米， 20200元下定，七成按揭，二十年，月供 2萬元左右。 物業(yè)管理費(fèi)用為 /平米（月），另花園加收 /平米（月） 還可采用分兩年息付款。 碧桂園映翠桃園 面積 180250平米，總價(jià)為 60100萬 /棟，送裝修及園藝； 300平米總價(jià)為 200萬 /棟， 400平米總價(jià)為 310 萬 /棟， 500 平米總價(jià)為 450萬 /棟。 物業(yè)管理 /平米（月），花園加收 /平米（但不代打理花園）。 南湖山莊 低價(jià)策略，“以天河北洋房價(jià)擁有半山別墅”，物業(yè)管理費(fèi)為 /平米（ 月） 金碧御水山莊 低價(jià)策略，認(rèn)購登記價(jià)格為 13003300元 /平米。其他不詳。