【正文】 施 工圍墻 突出項(xiàng)目作為都市星河城 —— 大型名仕住宅園林社區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。突出項(xiàng)目作為新山地建筑經(jīng)典、城市花冠的品質(zhì)內(nèi)涵 ●其他沿街戶(hù)外廣告： 沿項(xiàng)目交通道路到城市主干道直至高新區(qū)轉(zhuǎn)盤(pán)地區(qū)路燈設(shè)立燈箱廣告群組，以通過(guò)大規(guī)模的區(qū)位性戶(hù)外廣告發(fā)布，達(dá)到先聲奪人、為項(xiàng)目造勢(shì)的目的。 ●其他項(xiàng)目包裝： 都市星河城 —— 大型名仕住宅園林社區(qū) 南方新城風(fēng)林高地城市優(yōu)雅生活手冊(cè)（樓書(shū)）精致布藝手提袋、宣傳用手提袋（印刷品）階段性信息發(fā)布ＤＭ單、宣傳折頁(yè)項(xiàng)目沙盤(pán)、戶(hù)型模型、景觀(guān)園藝植 物、促銷(xiāo)禮品：小盆綠色植物、名貴花卉種子 營(yíng)銷(xiāo)中心展版、接待臺(tái)，接待用小圓桌、座椅、飲水機(jī)等物品其他項(xiàng)目ＶＩ應(yīng)用物品 二、建設(shè)步驟建議 利用開(kāi)盤(pán)前 23 個(gè)月籌備階段完成項(xiàng)目主題會(huì)所、營(yíng)銷(xiāo)中心建設(shè)和包裝 在開(kāi)盤(pán)階段完成主題景觀(guān)的完工典禮和剪彩儀式，造成項(xiàng)目推廣的又一靚點(diǎn) 爭(zhēng)取項(xiàng)目在 2021 年元旦、或 2021 年春節(jié)期間開(kāi)盤(pán)，以利用元旦、新春節(jié)假日良好氛圍，更大程度的聚集人氣。 三、廣告推廣策略采取循序漸進(jìn)的推廣策略 作為具有一定規(guī)模的大型園林景觀(guān)高尚社區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)采取循序漸進(jìn)的推廣策略，在項(xiàng)目的不同施工、建設(shè)階段配合不同的廣告推廣策略。 以一個(gè)核心訴求貫穿全過(guò)程，以不同階段、不同側(cè)重點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)推廣要點(diǎn)的原則，實(shí)施分階段廣告推廣策略。 通過(guò)多層次、分組團(tuán)的推廣方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體推廣的成功，即以組團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)為核心，形成 7 大推廣階段，在每一階段內(nèi)按照獨(dú)立廣告推廣周期實(shí)施推廣策略： 即項(xiàng)目整體籌備階段作為整個(gè)項(xiàng)目籌備期。 在一期組團(tuán)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，實(shí)施一期組團(tuán)項(xiàng)目的全程推廣營(yíng)銷(xiāo)。 在一期組團(tuán)項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的背景下直接導(dǎo)入二期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)階段推廣策略，形成多波次、多層次廣告推廣形勢(shì)。 第五部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 設(shè)立項(xiàng)目主題會(huì)所外長(zhǎng)時(shí)期的 23 個(gè)外賣(mài)場(chǎng)和展示中心，建議在沙坪壩三峽廣場(chǎng)、石橋鋪高新區(qū)中心廣場(chǎng)、解放碑中心廣場(chǎng)設(shè)立外賣(mài)場(chǎng)。 參與高尚公益推廣和藝術(shù)展示活動(dòng)，提升項(xiàng)目在特定人群心目中的影響力和美譽(yù)度。 利用大型展銷(xiāo)會(huì)開(kāi)展優(yōu)惠觀(guān)光、優(yōu)惠促銷(xiāo)推廣活動(dòng)，借助高尚音樂(lè)會(huì)凸現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特品質(zhì) 元旦、新春平頂山公園主題文化觀(guān)光活動(dòng)的推廣。 開(kāi)展針對(duì)知名企業(yè)中高管理階層的會(huì)員制營(yíng)銷(xiāo)，建立“城市花冠 —— 風(fēng)林高地 —— 名仕俱樂(lè)部”，組織會(huì)員活動(dòng)，鼓勵(lì)知名人士購(gòu)買(mǎi)“風(fēng)林高地”物業(yè)，并對(duì)此加以宣傳。 第六部分：宣傳推廣計(jì)劃 第一階段：項(xiàng)目籌備階段★籌備期： 籌備時(shí)間：年月 —— 年月， 60天 籌備策略：專(zhuān)業(yè)人干專(zhuān)業(yè)事、高標(biāo)準(zhǔn)要求、通力協(xié)作、及時(shí)溝通、嚴(yán)格控制、提高效率?；I備內(nèi)容：（ 1）、所有涉及營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略全面確定；（ 2）、所有涉及制作、印刷物料的平面設(shè)計(jì)完成、定稿；（ 3）、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓中心的布局 、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、執(zhí)行、裝飾完成；完成電視廣告拍攝；（ 4）、第一階段各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃確定、所涉及單位、人員銜接確定工作完成；（ 5）、迎接正式銷(xiāo)售的價(jià)格策略、主力商家、招商策略最終確定；（ 6）、參加“試銷(xiāo)和內(nèi)部預(yù)約登記認(rèn)購(gòu)”的活動(dòng)、展場(chǎng)布置設(shè)計(jì)制作、銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備、人員安排完成。 第二階段：品牌推廣★引導(dǎo)期： 推廣時(shí)間：年月 —— 月日， 30 天營(yíng)銷(xiāo)策略：試銷(xiāo)和內(nèi)部預(yù)約認(rèn)購(gòu) 廣告策略：少量報(bào)媒推廣、黃金時(shí)段電視廣告發(fā)布 公關(guān)策略：“城市花冠”名車(chē)鑒賞會(huì)推廣、感受優(yōu)雅精致重慶版畫(huà)收藏展“城市花冠” — 風(fēng)林高地名士貴賓卡（聯(lián)合銀行發(fā)行）推廣活動(dòng)（細(xì)案另擬） 第三階段：樓盤(pán)品質(zhì)塑造★開(kāi)盤(pán)期： 推廣時(shí)間：年月正式開(kāi)盤(pán) —— 月日， 15天廣告策略：現(xiàn)場(chǎng)新形象、派發(fā) DM、廣告攻勢(shì)強(qiáng)熱、報(bào)媒推廣 銷(xiāo)售策略：告知前期目標(biāo)客戶(hù)，根據(jù)客源量確定首期推出單位，調(diào)節(jié)、控制價(jià)格，把握銷(xiāo)售控制單位，推出二期銷(xiāo)售單位。 公關(guān)策略：重慶優(yōu)雅名士評(píng)選活動(dòng)、晨報(bào)十大藏書(shū)家評(píng)選活動(dòng)達(dá)成目標(biāo)：促使前期積累的客戶(hù)成交， 達(dá)成 25%的銷(xiāo)售目標(biāo)。 ★強(qiáng)銷(xiāo)期： 推廣時(shí)間：年月日 —— 月日， 30天 廣告策略：持續(xù)投放一定數(shù)量的電視廣告，訴求項(xiàng)目整體品牌，通過(guò)報(bào)媒主題系列軟文及硬性廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行吸引，舉行促銷(xiāo)活動(dòng)，配合 DM 直郵策略 銷(xiāo)售策略：根據(jù)開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售情況，推出第 二、三批銷(xiāo)售單位，調(diào)整價(jià)格策略，強(qiáng)化服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策略 主題內(nèi)容：以賣(mài)點(diǎn)為訴求點(diǎn)，將“菜”（賣(mài)點(diǎn)）一盤(pán)盤(pán)端出來(lái)，形成一桌豐盛的“宴席”，將項(xiàng)目完整地展示于潛在客戶(hù)、投資者面前。 專(zhuān)題系列活動(dòng)：根據(jù)該階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)展情況 ,本階段的主要推廣投入以有層次的項(xiàng)目景觀(guān)品鑒推廣會(huì)為主 ,同時(shí)配合相應(yīng)檔期的報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)即時(shí)的軟文平面廣告和同步在線(xiàn)論壇的推廣 ,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在強(qiáng)銷(xiāo)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。 本階段共安排專(zhuān)題系列促銷(xiāo)推廣活動(dòng) 4 次 ,按每周一次排定檔期 ,同時(shí)配合相應(yīng)的報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)廣告。 達(dá)成目標(biāo)：迅速建立市場(chǎng)知名度和樹(shù)立品牌；將銷(xiāo)售引向高潮。 第四階段：營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍★持續(xù)期： 推廣時(shí)間：年月 —— 年月 90 天 廣告策略：階段性電視廣告投放，以定 期 DM 直郵、用活動(dòng)、告知性推廣提示項(xiàng)目情況，結(jié)合節(jié)假日制造一些熱點(diǎn) 銷(xiāo)售策略：跟蹤老客戶(hù)，促成“母雞生蛋效應(yīng)”，促銷(xiāo)優(yōu)惠手段主題內(nèi)容：（ 1）、項(xiàng)目定位篇；（ 2）、形象篇； 達(dá)成目標(biāo)：不斷樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，進(jìn)一步樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)、特色、即將形成的旺市、品牌效應(yīng)；力爭(zhēng)完成可銷(xiāo)售總量的 70% ★尾盤(pán)期 推廣時(shí)間：年月 —— 年月 廣告策略：階段性電視廣告投放，以報(bào)媒平面品牌展示廣告，結(jié)合項(xiàng)目即將完工、驗(yàn)收、交房、配合公關(guān)活動(dòng)，以形成更高品牌影響力，為項(xiàng)目二組團(tuán)的開(kāi)盤(pán) 、公開(kāi)期造勢(shì)奠定良好基礎(chǔ)。 主題內(nèi)容：（ 1）、項(xiàng)目一期組團(tuán)交房入駐（ 3）、工程驗(yàn)收情況；（ 4）、交房、交證通知；（ 5）、節(jié)日業(yè)主酒會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立活動(dòng)； 達(dá)成目標(biāo)：將尾貨全部消化掉，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 100%銷(xiāo)售。 第七部分：媒體廣告 一、整合傳播策略 ●以電視媒體品牌廣告為核心 以電視品牌廣告、信息發(fā)布廣告為主導(dǎo)媒體，配合階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)，借助引導(dǎo)性戶(hù)外廣告實(shí)施強(qiáng)勢(shì)廣告推廣策略。 ●階段性新聞炒作、公益活動(dòng)通過(guò)階段性新聞炒作、贊助高端公益活動(dòng)、藝術(shù)活動(dòng)，樹(shù) 立項(xiàng)目獨(dú)特的品牌影響力和美譽(yù)度、吸引相關(guān)投資人群持續(xù)關(guān)注，借助報(bào)媒軟性新聞推廣、大型平面廣告，實(shí)施整體品牌推廣策略。 二、媒體組織和規(guī)劃策略 以電視廣告為主要推廣媒體、實(shí)施全面媒體整合： 電視廣告（以《重慶衛(wèi)視、有線(xiàn) 1 套》為主導(dǎo)媒體） 網(wǎng)絡(luò)傳播（以搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)為主導(dǎo)媒體） 銷(xiāo)售資料（在籌備階段充分準(zhǔn)備） 戶(hù)外媒體（主要針對(duì)項(xiàng)目周邊的視覺(jué)識(shí)別和推廣活動(dòng)） 報(bào)媒廣告（以《重慶晨報(bào)》為主導(dǎo)媒體、渝報(bào)、新女報(bào)為輔助媒體） 三、具體實(shí)施措施 （根據(jù)前期參與前期開(kāi)發(fā)商招標(biāo)答辯的情況，再行擬訂具體推廣細(xì)案和措施） 第五篇：某房地產(chǎn)項(xiàng)目媒體整合推廣策劃方案 前言 一、太原樓市分析 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。 二、項(xiàng)目物業(yè)概述（略） 三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足 優(yōu)勢(shì)： 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步 3 分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。 交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案 區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng) 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉 OK 酒廊 小戶(hù)型 2 房 2 廳、 3 房 2 廳，面積 平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目 標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。 不足： 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀(guān) 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀(guān)，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣；不利于提升 HS 花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求） 物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特色服務(wù)，使 HS 花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。 四、目標(biāo)購(gòu)房群 年齡在 3560 歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人家庭構(gòu)成： 13 口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年 年齡在 2845歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主 家庭構(gòu)成： 13 口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年 五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策 阻礙： HS 花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。 區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。 對(duì)策： 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。 商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是 HS花園離大型購(gòu)物中心太近。 故對(duì)策有二： 一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售； 二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng) 營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 六、形象定位 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主體廣告語(yǔ)： 輝煌人生，超凡享受 HS花園提供的（給您的）不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅?? 輝煌人生 HS花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 超凡享受： 享受入住方便 享受交通便捷 享受特別服務(wù) 享受都市繁華 享受至尊榮譽(yù) 七、兩點(diǎn)整體建議 建 HS廣場(chǎng)和寓意噴泉 針對(duì) HS 花園缺乏吸引性景觀(guān)一點(diǎn)，建議在二期工程中建 HS 廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。 試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到 HS 廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。 如此一來(lái)，一方面能夠增加 HS 花園的吸引性，提高 HS 花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏(yíng)得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) HS 花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故 HS 花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供 **送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng) HS 花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。 八、廣告宣傳 HS 花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的： 盡竭傳達(dá) HS 花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)； 盡快樹(shù)立起 HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象； 直接促進(jìn) HS 花園的銷(xiāo)售。 基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。 在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá) HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)；在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等 戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造 HS 花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng) POP 直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。 廣告切入期（ 12 個(gè)月）