【導(dǎo)讀】(二)項目概況------------------------------------------4. (五)市場風(fēng)險-----------------------------------------18. 白山市位于吉林省東南部自然風(fēng)景秀麗的長白山西側(cè)，東經(jīng)126°7'至128°18'，北緯41°21'至42°48'。東與延邊朝鮮族自治州相。國隔鴨綠江相望。東西相距180公里，南北相距163公里，國境線長。454公里，幅員17485平方公里，市區(qū)面積1388平方公里。北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候宜人。該項目占地位于通化礦物局科研所院內(nèi)，科研所綜合樓建成后，科研所破舊的廠房及周邊的自行車棚、倉房等一直未進(jìn)行改造拆遷，由于投資商通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心對白山市房地產(chǎn)市場的不太。投資決策、優(yōu)化建設(shè)方案、銀行融資決策及相關(guān)政策審批的依據(jù)。新建街道，距離市政府500米。通便捷，是城市發(fā)展的重點商業(yè)區(qū)域之一。目前主要用途為工業(yè)用地，地上物為約600平方米廠房、倉庫等。劃設(shè)計過程中，由于該宗地的地理位置較為特殊，三面臨有建筑物，項目設(shè)計的層數(shù)有日照間距的強制性要求。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)。項目用地區(qū)域地勢平坦,標(biāo)高相差不大。屬物密集，無較大障礙物。

　　

【正文】 03白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 42 三、四層 商場 出租收入 ① 三、四層公寓月租金確定 用市場比較法確定該項目三、四層 商場 月租金價格為 40元 / ,十年后增長率至 50元 / 。 ② 三、四層 商場 出租收入總估算表見表 83。 轉(zhuǎn)售收入 該項目自營期考慮為 16 年， 16 年后整個項目實行轉(zhuǎn)售，按周邊房地產(chǎn)目前價格計算，考慮折 舊 、通貨膨脹 等相關(guān)因素，該項目整體出售收入約為 3200萬元。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 42 地下車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 表 81 序號 項目名稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 1 可出租車位 (個 ) 0 60 2 單位租金（萬元 /.年 ） 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 4 出租率 (%) 0 80% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5 有效毛租金收入 (萬元 ) 0 36 36 6 合計 639 一、二層商場出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 表 82 序號 項目名稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 可出租面積 0 3300 2 單位租金（元 / ） 0 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 70 70 70 70 70 70 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 198 198 198 198 198 198 198 198 198 198 4 出租率 (%) 0 80% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5 有效毛租金收入 (萬元 ) 0 198 198 6 合計 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 43 三、四層 商場 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 表 83 序號 項目名稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 1 可出租面積 0 1377 2 單位租金 （元 / ） 0 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50 50 50 50 50 50 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 4 出租率 (%) 0 80% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 5 有效毛租金收入 (萬元 ) 0 6 合計 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 44 九、財務(wù)分析 建設(shè)開發(fā)投資用款計劃 單位 :萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 土地征用費 480 480 2 前期工程費 3 建安工程費用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用 170 170 5 行政性收費 6 經(jīng)營性收費 7 財務(wù)費用 0 0 8 開發(fā)管理費 9 不可預(yù)見費用 10 開發(fā)期稅費 24 24 合計 序號 項目 \年份 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 1 土地征用費 2 前期工程費 3 建安工程費用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用 5 行政性收費 6 經(jīng)營性收費 7 財務(wù)費用 8 開發(fā)管理費 9 不可預(yù)見費用 10 開發(fā)期稅費 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 45 合計 投資計劃與資金籌措表 單位 :萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 其它投資 2 資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 其它收入 序號 項目 \年份 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 1 項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 其它投資 2 資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 其它收入 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 46 營業(yè)稅及附加估算表 單位：萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 營業(yè)稅金及附加 0 序號 項目 \年份 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 1 營業(yè)稅金及附加 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 現(xiàn)金流入 0 轉(zhuǎn) 售收入 3200 出租收入 其他收入 經(jīng)營收入 0 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 經(jīng)營資金 運營費用 398 0 15 16 16 20 20 25 25 25 28 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 0 土地增值稅 120 所得稅 0 稅前凈現(xiàn)金流量 累計稅前凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 47 累計稅后凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 12%稅前凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 12%累計稅前凈現(xiàn)金流量 序號 項目 \年份 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 1 現(xiàn)金流入 轉(zhuǎn) 售收入 3200 出租收入 其他收入 經(jīng)營收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 經(jīng)營資金 運營費用 28 30 30 30 30 30 30 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 120 所得稅 稅前凈現(xiàn)金流量 累計稅前凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量 累計稅后凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 12%稅前凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 12%累計稅前凈現(xiàn)金流量 由全部投資現(xiàn)金流量表可計算出該項目靜態(tài)投資回收期為： 。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 48 根據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第三版 )中有關(guān)現(xiàn)行全國房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率為 12%的參考指數(shù)，設(shè)定該項目的現(xiàn)金流量折現(xiàn)率為 12%，上表中列出了折現(xiàn)率為 12%時的動態(tài)現(xiàn)金流量情況，經(jīng)計算該項目（ i=12%） 的財務(wù)凈現(xiàn)值為 0， FIRR=%12% 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年