【導(dǎo)讀】隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。然而隨后，全國各地的房價漲聲一片。10月29日央行決定，從該日。起金融機(jī)構(gòu)將5年以下個人住房貸款利率調(diào)整為%，5年以上%。9年來首次加息。隨著新一輪房價的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動性轉(zhuǎn)而成為。中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資億元，同比增長%。開表態(tài)要"通過此舉打擊炒房者，平抑房價"。全國房價上漲%。4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出八項措施。引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為"新八條"。5月11日中央七部門聯(lián)合出臺。炒地"、"期房禁止轉(zhuǎn)讓"，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；5月17日，總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。及計劃單列市的土地審批利用，將納入9大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。

　　

【正文】 策 ,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來相對充裕的資金流 。根據(jù)中國統(tǒng)計局 09 年數(shù)據(jù)， 從國內(nèi)貸款看 ,全年總額達(dá) 11293 億元 ,同比增長了%,從個人按揭貸款看 ,全年總額達(dá) 8403 億元 ,同比增長了 %,上述兩者合計達(dá) 19696 億元 ,預(yù)計占到 20xx 年全年新增貸款總額的20%左右 ,顯示了房地產(chǎn)行業(yè)非凡的吸金能力。 銀行向房地產(chǎn)業(yè)瘋狂貸款，致使房地產(chǎn)商們財大氣粗，才敢于高價拿地。天量信貸大量流向 23 房地產(chǎn)業(yè)以及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如鋼材，建材市場，致使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，房價反而直沖云霄，所以信貸政策不合理是一個致使高房價的原因 解析五：“土地財政”是元兇 10 年的樓市升溫帶動土地市場繁榮，地方土地出讓金也隨之激增。在信貸寬松的背景下，地方政府“賣地生財”的模式在推高地價的同時也在推高房價，放大樓市泡沫。更為重要的是，大量信貸資金通過房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入地方財政和投資平臺后，可能由于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目難覓而面臨低效率使用的風(fēng)險，這無疑會催 生地方經(jīng)濟(jì)的泡沫。 在我國，地方財政對土地投資的依賴度較高，很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過三分之一。而且，與土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和大規(guī)模投資建設(shè)，都會給地方帶來稅收和其他收入的增長。房地產(chǎn)行業(yè)回暖以及大量基礎(chǔ)建設(shè)項目的鋪開，促進(jìn)了地方收入的增長。 在土地財政模式下，地方政府無疑具有高價賣地的利益動機(jī)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)被賦予了“拉動經(jīng)濟(jì)引擎”的重要地位，而且，建材、水泥等其他相關(guān)行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)集中的趨勢也更加明顯。這種“牽一發(fā)而動全身”的關(guān)系，使得各地方政府積極維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大地方收入，進(jìn)而實 現(xiàn)“保增長”的目標(biāo)。另一方面，目前我國地方政府負(fù)擔(dān)諸多支出義務(wù)，而收入來源卻相對匱乏，于是，土地拍賣就成為地方政府加大財政收入的重要途徑。因此，地方政府便具有了有限供給土地、抬高地價的動機(jī)，從而增加土地出讓收益，進(jìn)而提升政績。 24 在這一驅(qū)動力下，樓市泡沫可能越吹越大。 10 二季度開始，全國各大城市高價地不斷涌現(xiàn)，樓面地價節(jié)節(jié)攀升，地方政府的土地收入實現(xiàn)了大幅增長。前三季度，北京和上海的土地收入已經(jīng)超越去年全年水平，并仍呈繼續(xù)上漲的態(tài)勢。 而土地市場火熱的背后，有天量信貸的助推。中央政府通過寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì) 增長，大量銀行信貸投放到實體經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)資金流更為充裕。有證據(jù)顯示，部分低成本的信貸資金通過各種渠道流入到房地產(chǎn)市場，一個重要表現(xiàn)就是央企不斷高價拿地。由此，樓市泡沫也在隨之放大。 更重要的是，在大規(guī)模資金驅(qū)動下，土地市場競爭日趨激烈。高價地屢被拍出，大量資金也從實體經(jīng)濟(jì)流入了地方政府的財政平臺。而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固的宏觀環(huán)境下，眾多產(chǎn)業(yè)和項目的投資風(fēng)險較大，地方政府投資平臺存在低效運用資金的可能。有專家便指出，政府賣地獲得的土地收入，是財政收入中的一部分，最終還是要用于各項投資建設(shè)、轉(zhuǎn)移支付和福利保障。然 而，目前我國財政支出效率較低，相應(yīng)的財政管理成本、行政成本居高不下，從而導(dǎo)致財政資金大量浪費，資金運用效率低下。 綜上所述，土地財政模式 是個惡性循環(huán)，為了保持經(jīng)濟(jì)高速增長，地方政府就要賣地斂財，而那些投機(jī)者看到中國的房價有政府支撐，總是居高不下，所以他們便采取 跟進(jìn) 態(tài)勢，推波助瀾。而 房價 一旦出現(xiàn) 松動 或下滑的風(fēng)險，銀行就會出面，向房地產(chǎn)市場提供貸款，再次抬高房價 。 總之，過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)增長，尤其是依靠土 25 地出讓金作為地方政府財政收入的重要來源，除了不斷催生土地市場泡沫外，還將破壞經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。 而一旦房 產(chǎn)泡沫破碎， 中國 也將重蹈日本之覆轍！ 六、 解決辦法 唯有徹底改革才能突破高房價困境！ 一、 打破現(xiàn)有的土地財政模式 。應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結(jié)合?！笆濉逼陂g，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實措施調(diào)整中央和地方的財政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機(jī)制。未來，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實收到預(yù)期效果，關(guān)鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn) 的依賴。 二、 大量建設(shè)保障性住房 。應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了 50%和 84%。我們有必要學(xué)習(xí)借鑒它們的經(jīng)驗，積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴(yán)格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè) 26 化投資炒作。 三、要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破 只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實施各類房屋的建設(shè)，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。還應(yīng)改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向?qū)嵭杏袟l件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標(biāo) (限房價、限地價、限戶型 )等。 四、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對 IT、生物制藥等行業(yè)，技術(shù)含量低，對國力增強的綜合推動作用有限 。而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實現(xiàn)。 五、構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。長期以來，對于房價等資產(chǎn)價格過高的問題，我們一是沒有像針對 CPI 過高那樣、以類似央行的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和調(diào)控 。二是沒有針對性較強的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門，往往把重點放在房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊考慮問題多，而對危及百 姓“住有所居”的房價管理問題思考得少。這也許是導(dǎo)致幾年 27 來房價一直下不來，并且“越調(diào)控越高”的原因。因此，必須盡快落實各級政府調(diào)控房價的責(zé)任部門和考核機(jī)制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標(biāo)。 七、心得體會 毋庸諱言，房價問題一直是所有老百姓關(guān)注的，它是最根本的民生問題之一。當(dāng)下，老百姓買不起房，這就是房地產(chǎn)市場最大的實情。我們小組對房價問題的深入調(diào)查與研究，讓我們充分了解了買房難等一系列房價問題，分析出造成這些問題的具體原因，并探討出一系列解決措施。希望在不久的將來，政府能 夠?qū)⒋胧┯枰载瀼?，落?實處，是老百姓能夠真正買得起房，住得起房 . 在這短短一個星期中，我學(xué)會了許多東西，這些將是我今后人生道路上一筆珍貴的財富。社會之于我，社會之于每一個大學(xué)生是一所更能鍛煉人的綜合性大學(xué)，我們只有在正確的引導(dǎo)下深入社會，了解社會，服務(wù)社會，投身到社會實踐中去，才能發(fā)現(xiàn)我們自身的不足，為今后走出校門，踏進(jìn)社會創(chuàng)造良好的條件；才能使我們學(xué)有所用，在實踐中成才，在服務(wù)中成長，并有效的為社會服務(wù)，體現(xiàn)大學(xué)生的自身價值。 了解 社會是我們這次社會調(diào)查的初衷，因此我們本著服務(wù)的精神，確定我們社會調(diào)查的主題，并與各相 關(guān)單位聯(lián)系，開展我們的社會調(diào)查工作，深入鄉(xiāng)村進(jìn)行調(diào)查，希望能夠發(fā)現(xiàn)問題，同時利用我們所學(xué)尋找解決問題的方法。困難，是我們在整個過程中不得不面對 28 的。無論是在社會調(diào)查的準(zhǔn)備階段，還是在社會調(diào)查的實施階段，我們遇到過很多的困難，每個困難都是對我們的一種挑戰(zhàn)，一種鍛煉，在解決困難的過程中，我們可以學(xué)到很多，可以更加認(rèn)識自我。團(tuán)結(jié)互助是我們解決困難的法寶，聯(lián)系實際是我們解決困難的鑰匙，解決一個困難就是一次歷練，一次收獲，一次經(jīng)驗的積累。整個團(tuán)隊隊員之間的分工明確，默契合作是這次社會調(diào)查圓滿成功的關(guān)鍵。隊員們各司其職， 隊員之間相處輕松愉快，使得這次的整個社會調(diào)查過程充滿了快樂的元素，不論是長途跋涉的時候，還是遇到困難的時候，期間都不乏歡聲笑語，讓人覺得如沐春風(fēng)。 我們的努力得到了回報，這次的 社會調(diào)查在我們自身看來圓滿成功，我們得到更多的是來自自己努力做好一件事的成就感和彌足珍貴的經(jīng)驗，也讓我們看到了自身擁有的能力和不足。這是一次心的成長過程 ,不管是什么樣的狀態(tài)與境遇 ,我都會很坦然地面對 ,因為這將是以后工作、學(xué)習(xí)乃至整個生命過程的一筆巨大財富。