【正文】 關(guān)于 強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下的 房價(jià) 走勢(shì) 問題 的 調(diào)查報(bào)告 20xx .07 小組成員：陳瑋 鄭楚釩 張佳新 2 一 中國房價(jià)上漲和政府一些列的調(diào)控 背景 20xx 年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，暴露出房價(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 20xx 年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。 20xx 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即 71 號(hào)令 ，此通知規(guī)定 8 月 31日后，不得再以歷史遺留問題 為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。政府這一收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場(chǎng)，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各地的房價(jià)漲聲一片。 10 月 29 日央行決定，從該日起金融機(jī)構(gòu)將 5 年以下個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為 %， 5 年以上 %。這是9 年來首次加息。 SARS 過后的房價(jià) 報(bào)復(fù)性 反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房價(jià)的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動(dòng)性轉(zhuǎn)而成為焦點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)開始從 北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資 億元，同比增長 %。 20xx 年 3 月 17 日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款利率，公開表態(tài)要 通過此舉打擊炒房者，平抑房價(jià) 。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年一季度全國房價(jià)上漲 %。 3 月 26 日，《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》 (國八條 ) 3 清晰傳達(dá)了對(duì)房價(jià)上漲過快的憂慮。 4 月 27 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為 新八條 。 5 月 11 日中央七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。 保證中小套型住房供應(yīng) 、 打擊炒地 、 期房禁止轉(zhuǎn)讓 ，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 8 月 15 日，央行《 20xx 年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消 現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但后來建設(shè)部馬上進(jìn)行了澄清，近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制。 全年北京房價(jià)上漲 20%多，商品房預(yù)售均價(jià)達(dá) 6776 元／平方米；而在20xx20xx 年北京每年房價(jià)平均只上漲了 %。 20xx 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。 4 月 27 日，深圳市民鄒濤通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)起 不買房運(yùn)動(dòng) ，并迅速得到來自 32 個(gè)大中城市的近 2 萬名網(wǎng)民支持。 4 月 28 日 ，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 %上調(diào)至 %。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 5 月 17 日，總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施 (國六條 )，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租 4 房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開了 20xx 年調(diào)控序幕。 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 (國辦發(fā)［ 20xx］ 37 號(hào) )，人稱 9 部委 十五條 ，對(duì) 國六條 進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90平方米、雙 70%的標(biāo)準(zhǔn)。 5 月 31 日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 (國稅發(fā) 74 號(hào)文件 )，要求 6 月 1 日后個(gè)人對(duì)外銷售購買不足 5 年的住房要全額征收營業(yè)稅。 7 月 6 日，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、工商總局下發(fā) 166 號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10 日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可 證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他 5 部委下發(fā) 171 號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為 外資限炒令 ，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。 7 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》 (國辦發(fā)〔 20xx〕 50 號(hào) )， 9 個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國省 (區(qū)、市 )及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入 9 大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。 7 月 26 日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅 有關(guān)問題的通知》 (108 號(hào)文 )，宣布從 8 月 1 日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 8 月 1 日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓 5 國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。 9 月 5 日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 9月 5日，新華社受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。 12 月，中國金融業(yè) 按 WTO 規(guī)定全面放開，外資銀行進(jìn)入個(gè)人房貸領(lǐng)域。 20xx 年北京住宅平均銷售價(jià)格達(dá) 8050 元 /平方米，比去年上漲了 20%。 20xx 年 1 月 1 日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1 倍。城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高 2 倍，征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。 1 月 17 日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以 預(yù)征 為主的 土地增值稅繳納法。通知宣告自 2 月 1 日起從嚴(yán)征收土地增值稅。 3 月 16 日，全國人大五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；物權(quán)法中的 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期 這一規(guī)定，打消了民眾對(duì) 70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。 央行宣布 3 月 18 日起同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)。 4 月 6 日，建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù) 總局、國家發(fā)展改革委、工商總局等部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。 6 4 月 20 日，碧桂園在港上市，締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額，25 歲的楊惠妍也因此躍升內(nèi)地女首富。 5 月 14 日，南京出臺(tái)了 一房一價(jià) 核價(jià)政策，開發(fā)商必須 明碼標(biāo)價(jià) ，公示后不得擅自上調(diào)。新房的銷售價(jià)格不經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)不得銷售。 5 月 19 日央行本年度第二次加息。 6 月，獲批 新特區(qū) 后重慶房價(jià) 9 天飆升 %。每平方米 11 萬元天價(jià)的上海湯臣一品豪宅被指有捂盤惜售和虛假交易嫌疑，遭到調(diào)查。 6 月 10 日，商務(wù)部、國家 外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。與此同時(shí)，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 7 月， 小產(chǎn)權(quán)房 被全面叫停。 7 月 21 日央行本年度第三次加息。 8 月 1 日，總理溫家寶 8 月 1 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過