【導(dǎo)讀】佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目。XX中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司。二00五年四月二十四日。深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司?地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈316-319室233信箱郵編:518001. 聯(lián)系電話：0755-82211880傳真：0755-82213365

　　

【正文】 資產(chǎn)投資的較大份額，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起關(guān)鍵作用。 ? “文化立市”和“文化經(jīng)濟(jì)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，為深圳文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供無(wú)限發(fā)展空間，未來(lái)文化產(chǎn)業(yè)將成為深圳市的支柱產(chǎn)業(yè)。 深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 從總體上看，深圳文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)，形成了一定的實(shí)力，呈 現(xiàn)了較好的前景。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年深圳 GDP 比上年增長(zhǎng)％，文化產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率較之高出 ％。深圳全市文化產(chǎn)業(yè) 2020 年增加值 億元 ， 比上年增長(zhǎng) ％ ， 占當(dāng)年全市 GDP 總量的 ％ 。 各 文化產(chǎn)業(yè) 2020 年總產(chǎn)出 年增加值 印刷和記錄媒介復(fù)制業(yè) 億元 億元 廣告業(yè) 億元 億元 文化產(chǎn)品制造業(yè) 億元 億元 文化娛樂(lè)服務(wù)業(yè) 億元 億元 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 24 深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平在國(guó)內(nèi)并不低，但距離成為支柱產(chǎn)業(yè)的目標(biāo) 尚有一定的距離 。 根據(jù)全國(guó)《文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》所確定的發(fā)展目標(biāo)， 2020 年，文化產(chǎn)業(yè)的增加值要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 2％左右， 2020 年，深圳市文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值占全年 GDP 的 %， 高于全國(guó)總體水平 ， 但 低于世界上一些發(fā)達(dá)國(guó)家 (美國(guó)是 10 %)。 深圳市大量的文化企業(yè)組織形式還處于小規(guī)模狀態(tài) ，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，科技含量低，名優(yōu)品牌產(chǎn)品少，產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益差。 與一些具有歷史文化傳統(tǒng)積淀的大城市 相比 深圳歷史性的文化資源似乎不足， 但深圳的優(yōu)勢(shì)是 ： (1) 文化的產(chǎn)業(yè)功能較早人們所認(rèn)識(shí)， “文化經(jīng)濟(jì) ”的理念較早樹(shù)立； (2) 社會(huì)資本較早地進(jìn)入文化領(lǐng)域； (3) 高新科技是深圳的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)既能成為高新科技成果的終端載體，亦能依托高新科技擴(kuò)張自身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 以廣播影視、新聞出版、印刷、文化娛樂(lè)為主體的文化市場(chǎng)已頗具規(guī)模，文化產(chǎn)業(yè)的主體框架已初步形成 。 深 圳文化產(chǎn)業(yè)的投資主體已出現(xiàn)多元化格局 ， 目前報(bào)業(yè)集團(tuán)、廣電集團(tuán)和發(fā)行集團(tuán)形成文化產(chǎn)業(yè)三大集團(tuán)鼎立的格局，逐步走上集約化的良性發(fā)展軌道。 2020 年 深圳 舉辦 國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)， 大芬油畫(huà)村為分會(huì)場(chǎng)。 深圳文博會(huì) 從地區(qū)性升格為國(guó)家級(jí)的文化產(chǎn)業(yè)盛會(huì)，足以表明 文化產(chǎn)業(yè)正在我國(guó)迅速崛起，并引起政府和全社會(huì)的高度重視。 深圳近年來(lái)在全國(guó)的文化藝術(shù)事業(yè)中，是在硬件和軟件方面發(fā)展都很迅速的城市 。 深圳的藝術(shù)品市場(chǎng)還有巨大的發(fā)展空間。 文化產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 。 各國(guó)無(wú)不把文化產(chǎn)業(yè) 當(dāng)作 提升綜合國(guó)力、提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)容。美國(guó)的文 化產(chǎn)業(yè)更加發(fā)達(dá) ,產(chǎn)值占 GDP約五分之一。我國(guó) 2020 年外貿(mào)進(jìn)出口總額將達(dá)到 10000 億美元， 而 出口文化產(chǎn)品份額 僅 占外貿(mào)極小的一部分。 這也表明我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)實(shí)力不夠強(qiáng) 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 25 大，還有很大發(fā)展空間 。 專(zhuān)家預(yù)測(cè)，我國(guó)文化潛在消費(fèi)能力將繼續(xù)增長(zhǎng) ， 到 2020 年將達(dá)到 6000億元。按照目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)到 2020 年我國(guó) GDP 將達(dá)到350000 億元，其中 很 大部分消費(fèi)將流向文化領(lǐng)域。 ? 廣東省九屆人大二次會(huì)議提出在建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的同時(shí)努力建設(shè)文化大省的目標(biāo)，其中做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)是重點(diǎn)工作。 ? 深圳的文化發(fā)展水平與深圳作為經(jīng)濟(jì)水平 不相稱(chēng) 。 ? 深圳市委三屆六次全會(huì)確定了建設(shè) “高品味文化和生態(tài)城市 ”的目標(biāo)，確立了 “文化立市 ”和 “文化經(jīng)濟(jì) ”的戰(zhàn)略目標(biāo)和理念。 ? 進(jìn)入 21 世紀(jì)，促進(jìn)深圳前 20 年城市高速發(fā)展的 因素 正在改變。 ? 深圳城市發(fā)展到關(guān)鍵階段，做大作強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)是深圳應(yīng)該把握的機(jī)遇。 ? 文化資源要素塑造城市品質(zhì) ， 決定著未來(lái)城市的發(fā)展方向。 ? 深圳的藝術(shù)品市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。 ? 文博會(huì) 今后每?jī)赡陮⒃谏钲谂e辦一次 。 深圳市影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)政策研究 影響市場(chǎng)供應(yīng)的因素 國(guó)家及我市實(shí)行宏觀調(diào)控政策，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)影響顯 著 ，表現(xiàn)在： ? 地價(jià)不斷上漲利率提高 ? 嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款 ? 嚴(yán)格控制土地供應(yīng) ? 經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓 ? 嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批 ? 市場(chǎng)存量房地產(chǎn)進(jìn)一步消化 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 26 ? 二手房交易活躍，存量土地的激活，緩解市場(chǎng)供應(yīng)不足 影響市場(chǎng)需求的因素： ? 個(gè)人購(gòu)房抵押貸款比例的提高 ? 物業(yè)稅政策的即將實(shí)施 ? “居民生活必需住房不得拍賣(mài)、抵債 ”于 2020 年 1 月生效 ? 對(duì)房地產(chǎn) “泡沫 ”的擔(dān)心 ? 我市人口不斷增長(zhǎng) ? 加入 WTO 后國(guó)際資本加速進(jìn)入國(guó)內(nèi) ? 對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)的需求顯著增加 ? 人民幣升值的心理預(yù)期 ? CEPA 實(shí)施導(dǎo)致的需求增加等因素 2020 年 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果顯著 ： ? 我市房地產(chǎn)投資增速也在前三季度持續(xù)放緩的基礎(chǔ)上繼續(xù)放緩，繼續(xù)保持平穩(wěn)、規(guī)范、理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ? 第 4 季度市場(chǎng)持續(xù)小幅增長(zhǎng)，全年呈現(xiàn)整體平穩(wěn)運(yùn)行、結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化與局部顯著發(fā)展的態(tài)勢(shì) 。 ? 我市繼續(xù)嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)規(guī)模，特別是房地產(chǎn)用地規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果顯著，市場(chǎng)供給明顯得到控制，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，商品房空置面積繼續(xù)減少，供給和需求的總量基本均衡。 ? 采取局部增減控制土地供應(yīng)，引導(dǎo)、分散過(guò)度集中的開(kāi)發(fā)投資。 ? 全市各區(qū)中，南山、寶 安、龍崗三區(qū)繼續(xù)位居銷(xiāo)售面積前三甲，呈現(xiàn)局部顯著發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 ? 商品房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，商業(yè)、辦公類(lèi)銷(xiāo)售大幅上升，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加合理。 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 27 區(qū)域發(fā)展總體概述 地理位置 廣東第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、羅湖后花園、距離香港僅 8 公里、布龍公路和機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過(guò) ——— 布吉，以其得天獨(dú)厚的地理位置成為深圳規(guī)模最大的衛(wèi)星城。 布吉位于深圳市中部，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)北側(cè)，布吉河中游，南鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，東南到西南被特區(qū)邊防二線所環(huán)抱，東北及北面與龍崗區(qū)橫崗、平湖二鎮(zhèn)接壤，西北與寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)相鄰，離香 港新界僅 8公里 ，布吉聯(lián)檢站與沙灣聯(lián)檢站將布吉 與特區(qū)連成一片，是深圳市所有衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)中距市中心最近的一個(gè)鎮(zhèn)，地理位置十分優(yōu)越。 市政配套 布吉已有數(shù)字傳輸協(xié)同為主體的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)，裝機(jī)容量近 萬(wàn)多門(mén)，已裝機(jī) 萬(wàn)多門(mén)。長(zhǎng)途電話直撥?chē)?guó)內(nèi)和世界各地。 擁有 11 萬(wàn)伏變電站 2 座， 2020 年供電量超過(guò) 億千瓦時(shí)（ KWH）比 2020 年增長(zhǎng)％， 供電配套設(shè)施完善。年裝機(jī)總?cè)萘?317602KHW，基本滿(mǎn)足全鎮(zhèn)工業(yè)、生活用電的需要。目前，第三座 11 萬(wàn)千伏的變電站正在籌建之中。 擁有日供水量為 12 立 方米的自來(lái)水廠，并有水庫(kù) 7 個(gè)，總計(jì)蓄水量為 1600 萬(wàn)立方米，用水供應(yīng)充足。 1999 年供水建設(shè) 2300 萬(wàn)元，鋪水管總長(zhǎng) 126 公里，日用水量 13 萬(wàn)噸。日供水量 15 萬(wàn)立方米的第二座自來(lái)水廠正在建設(shè)之中。 社會(huì)發(fā)展水平 布吉街道現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才 萬(wàn)人，并涌現(xiàn)出一批高新科技企業(yè)及項(xiàng)目。目前，街道有幼兒園 68 所 萬(wàn)人、中小學(xué) 42 所 萬(wàn)人、 佳兆業(yè)大芬油畫(huà)廣場(chǎng)項(xiàng)目專(zhuān)題研 究報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 ?投資策劃部 地址：深圳市人民南路國(guó)貿(mào)大廈 316319 室 233 信箱 郵編 :518001 聯(lián)系電話： 075582211880 傳真： 075582213365 28 省、市、區(qū)一級(jí)學(xué)校分別達(dá)到 10 所，另有 3 所市一級(jí)幼兒園。布吉街道共有 5 間醫(yī)院及 1 間衛(wèi)生監(jiān)督所（預(yù)防保健所），其中，二級(jí)甲等醫(yī)院 1 個(gè)。 有安全文明小區(qū)和院 區(qū)式小區(qū) 146 個(gè)。社區(qū)遍布綠樹(shù)紅花，街道、社區(qū)面貌日新月異。 交通發(fā)達(dá)，但交通瓶頸嚴(yán)重 布吉有 京九、廣深、平南鐵路和深惠公路、梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過(guò)，是粵東、閩、贛等地進(jìn)出深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的咽喉地帶。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國(guó)道、省道 、 地方公路 、 鎮(zhèn)內(nèi)有市政道路。鎮(zhèn)內(nèi)公路干道、各村道路覆蓋了全鎮(zhèn)所有的自然村，交通非常便利。距國(guó)際中轉(zhuǎn)大海港鹽田港 20 公里，距深圳黃田機(jī)場(chǎng) 35 公里。鎮(zhèn)區(qū)中心有京九線上的布吉火車(chē)站，南來(lái)北往極為方便。 但某些時(shí)段布吉檢查站和沙灣檢查站經(jīng)常嚴(yán)重賽車(chē)。 缺 乏大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂(lè)區(qū)域 現(xiàn)狀布吉的住宅主要為民居，商業(yè)主要零散 于各個(gè)居民區(qū) ，也有零散的大型購(gòu)物中心如：沃爾馬、新一佳等等，但是大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂(lè)中心沒(méi)有形成，缺乏服務(wù)整個(gè)布吉地區(qū)的商業(yè)娛樂(lè)場(chǎng)所。 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概述 ? 在布吉衛(wèi)星城的戰(zhàn)略定位和撤關(guān)等利好消息的促進(jìn)下，布吉置業(yè)者中二次置業(yè)的比例持續(xù)上升，而且漲幅明顯 。 ? 布吉對(duì)于深圳人的吸引力和置業(yè)信心在不斷增加。 ? 布吉二次置業(yè)份額的增長(zhǎng)正是布吉地區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的突出表現(xiàn) 。 ? 從 2020 年起至 2020 年，布吉街道將重點(diǎn)推進(jìn) 以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為龍頭的新型工業(yè)化進(jìn)程，全力構(gòu)建外向型經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，形成 “三足鼎立 ”并相互促進(jìn)的發(fā)展格局。