【導(dǎo)讀】成立之初主要為官房企業(yè)集團(tuán)從事集團(tuán)公司房屋銷(xiāo)。份有限公司改制的試點(diǎn)單位。尤其是與“麗江官房”合作開(kāi)發(fā)“滇西明珠”產(chǎn)權(quán)酒店。與營(yíng)銷(xiāo)“雙贏”。2021年1月，“坤保”在首屆中國(guó)策劃師年會(huì)上榮。獲“優(yōu)秀策劃團(tuán)隊(duì)”稱號(hào)。

　　

【正文】 從酒店開(kāi)業(yè)起，即成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。 委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明度和公正性。 四、 客房利潤(rùn)多元化 為滿足進(jìn)貨企業(yè)客戶及?？偷男枰?，同時(shí)建立一個(gè)固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門(mén)設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡，該卡以一定面值進(jìn)行銷(xiāo)售，持卡人將獲得本酒店客房?jī)?yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷(xiāo)售收入，將作為客房營(yíng)業(yè)收入的一部分，參與到利潤(rùn)分配。 五、多點(diǎn)開(kāi)發(fā) 連鎖經(jīng)營(yíng) 亞美憑借自身實(shí)力，在景洪 同時(shí)啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店， 與天達(dá)酒店建立連鎖經(jīng)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)資源共享，倡導(dǎo)“夏游呼盟，冬住 景洪 , 第 39 頁(yè) 共 72 頁(yè) 一處置業(yè)，兩處為家”的嶄新消費(fèi)模式，同時(shí)使投資者的回報(bào)更具潛力。 六、客源保障體系 旅游經(jīng)濟(jì)正成為第三產(chǎn)業(yè)中引入注目的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，旅游消費(fèi)正成為一種時(shí)尚。以旅游、娛樂(lè)、休閑為明顯特征的新經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，其中起龍頭作用的是旅游。所以旅游作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正日益被各地所倚重， 景洪作為典型的旅游城市可 配合 多家 產(chǎn)權(quán)酒店， 組建并成立自己的 旅行社，且與多家旅行社達(dá)成合作協(xié)議，并將相繼啟動(dòng) 自助游、野外探險(xiǎn) 等旅游項(xiàng)目 ，致力于 亞美 產(chǎn)權(quán)酒店形象推廣，建立最廣泛的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，保證酒店源源不斷的客源。 七、經(jīng)營(yíng)方式及策略 一、經(jīng)營(yíng)方式 整體經(jīng)營(yíng)方式 酒店式公寓 采取全部銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)方式， 酒店 部分將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建有限責(zé)任公司。企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)方式，是在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督下實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營(yíng)與承租經(jīng)營(yíng)方式。 分體經(jīng)營(yíng)方式 客房經(jīng)營(yíng)：委托 “ 酒店管理集團(tuán) ” 按照國(guó)際化的管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行總包式的管理經(jīng)營(yíng)。 會(huì)議經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國(guó)際會(huì)議經(jīng)營(yíng)方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下 第 40 頁(yè) 共 72 頁(yè) 進(jìn)行分包式的一 體化管理經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)。 餐飲經(jīng)營(yíng)：主營(yíng)餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；特色餐飲在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行隨租式管理經(jīng)營(yíng)。 娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)：在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式管理經(jīng)營(yíng)；時(shí)尚性項(xiàng)目在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營(yíng)。 其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：按照企業(yè)一體經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)行分包式的管理經(jīng)營(yíng)。 二、經(jīng)營(yíng)策略 產(chǎn)品策略（經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇） 在保障經(jīng)營(yíng)主業(yè)（客房、餐飲、會(huì)議）一體化運(yùn)行的前提下根據(jù)市場(chǎng)需求變化，適時(shí)推出時(shí)尚性項(xiàng)目。 價(jià)格策略 該項(xiàng)目市場(chǎng)定位 為高檔位，在主業(yè)之外適當(dāng)設(shè)定中檔位消費(fèi)項(xiàng)目，以為高消費(fèi)新生代預(yù)留價(jià)格空間。 促銷(xiāo)策略 利用本公司以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的良好業(yè)績(jī)，影響市場(chǎng)、親近顧客、樹(shù)立形象。 利用項(xiàng)目所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在周邊進(jìn)行項(xiàng)目功能性、效用性宣傳。 第 41 頁(yè) 共 72 頁(yè) 采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊機(jī)會(huì)）、分價(jià)制、優(yōu)惠制、會(huì)員制、加盟制的方式吸引客戶和培養(yǎng)長(zhǎng)期固定的消費(fèi)群體。 第 五章 ：業(yè)主權(quán)益及投資收益分析 一、 業(yè)主權(quán)益 基本權(quán)益 ) 業(yè)主每年可享受 410月份（除法定節(jié)假日外） 20天或 1 12 月份、法定節(jié)假日 8 天 的免費(fèi)度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司） ) 業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 )如當(dāng)年沒(méi)有享用或沒(méi)有享用完，可累計(jì)至下一年 . )業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。 )業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù) 68 折優(yōu)惠。 )業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季410月 5 折，旺季及節(jié)假日 8 折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。 附加權(quán)益 充分發(fā)揮 酒店 的資源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合成其他 隸屬本公司 經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目 的消費(fèi)權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。 第 42 頁(yè) 共 72 頁(yè) 二、 投資收益 客房利潤(rùn)分紅 年度客房出租總收入扣除經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用，由酒店管理公司提取其中 30%，其余 70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。 A 單位分紅系數(shù) =A單位首次交易額 /總面積的對(duì)應(yīng)首次交易總額 A 單位年度利潤(rùn)分紅 =業(yè)主可分配年度利潤(rùn)總額 A單位分紅系數(shù) 附加承諾 如 202 202 2021年三個(gè)經(jīng)營(yíng)年度年投資回報(bào)率低于 百分之幾就可在 2021 年 1 月 1日 —— 3月 31日期間，按原值回購(gòu)業(yè) 主投資購(gòu)買(mǎi)的客房。其中涉及費(fèi)用由 公司 承擔(dān)。 注：一次性付款客戶“原值”指，購(gòu)房時(shí)所付總房款數(shù)； 銀行按揭類(lèi)客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。 小結(jié)：業(yè)主只需交納 20%的首期款 ，便可獲得如下回報(bào)： a、 還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的 100%的永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 第 43 頁(yè) 共 72 頁(yè) b、 淡季 1400天（或旺季 560天）的免費(fèi)入住權(quán)（ 70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈(zèng)送給親朋好友。 c、 近 70年的客房利潤(rùn)分紅。 d、 70年客房房產(chǎn)的增值空間。 目前，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了人們消費(fèi)的信 心，銀行 8次降息，政策向消費(fèi)傾斜，促使人們尋找新的消費(fèi)點(diǎn)、投資點(diǎn)，隨中國(guó)加入 WTO日益臨近，中國(guó)的各種產(chǎn)業(yè)將受到面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但旅游、房地產(chǎn)等以不可再生資源為依托的產(chǎn)業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭， 亞美 酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 為了更好的促進(jìn) 景洪 的大發(fā)展， 景洪 省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，作為 景洪 南部中心城市的 景洪 現(xiàn)已擁有一個(gè) 4E級(jí)的鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前已開(kāi)通了北京、上海、廣州等三十多條國(guó)內(nèi)航線和通往韓國(guó)、日本、新加坡、俄羅斯、德國(guó)的十幾條國(guó)際航線。并且在 2021 年 11月，粵海鐵路將建成通車(chē)，便利的交通，將 景洪 的優(yōu)勢(shì)和國(guó)際、國(guó)內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來(lái)。 93 年 94年受經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的影響， 景洪 房地產(chǎn)一直在低谷徘徊，經(jīng)過(guò)幾年的沉淀積累，已經(jīng)到了觸底反彈的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)主在此時(shí)購(gòu)買(mǎi)的 亞美 酒店客房必將有一個(gè)巨大的升值空間。 e、 酒店配套設(shè)施消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)。 第 44 頁(yè) 共 72 頁(yè) 第 六章 ：客房規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析 一、客房規(guī)劃 客房總建筑面積 約 18400 平米，總值 3億元。 房間數(shù) 265 間左右 ，每間 50平米。 客房類(lèi)型： 項(xiàng)目 間數(shù) 單位面積 總面積 房?jī)r(jià)（元） 標(biāo)準(zhǔn)間 145 50 ㎡ 面積 7250㎡ 688 商務(wù)標(biāo)間 50 50 ㎡ 面積 2500㎡ 788 蜜月間 10 50 ㎡ 面積 500 ㎡ 688 普通套間 20 100 ㎡ 面積 2021㎡ 1238 家庭套間 20 100 ㎡ 面積 2021㎡ 1268 商務(wù)套間 13 100 ㎡ 面積 1300㎡ 1398 豪華套間 5 150 ㎡ 面積 750 ㎡ 1888 總統(tǒng)套間 2 500 ㎡ 面積 1000㎡ 8888 總計(jì)客房數(shù)： 265 間套 注：全國(guó) 的 五星級(jí)酒店，平均出租率高達(dá) %，有的利潤(rùn)高達(dá) 37%。 景洪市 五星級(jí)酒店的平均開(kāi) 房率為 70%，為了將預(yù)算做到百分之百保險(xiǎn)，故開(kāi)房率按 60%計(jì)算。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）、客房營(yíng)業(yè)收入 第 45 頁(yè) 共 72 頁(yè) 亞美 酒店 265間客房的加權(quán)平均價(jià)為 790元，房?jī)r(jià)打六折，為 474元。平均開(kāi)房率按 60%計(jì)，計(jì)算如下： 每天的營(yíng)業(yè)收入為： 474 元 265間 60%=75366 元 每月的營(yíng)業(yè)收入為： 75366 元 30 天 =2260980 元 每年的營(yíng)業(yè)收入為： 2260980 元 12 月 =27131760 元 （二）、客房營(yíng)業(yè)成本： 通常星級(jí)酒店客房的營(yíng)業(yè)成本為營(yíng)業(yè)收入的 8— 10%，我們按 10%計(jì)算為： 2260980 元 10%=226098 元 /月 （三）酒店管理公司提取的毛利： 通常為毛利潤(rùn)的 2%，即（ 2260980226098） 2%=40697元 （四）、客房營(yíng)業(yè)費(fèi)用總計(jì)： 2380986 元 /月，詳細(xì)如下 工資：客房人員配備 =客房總數(shù)量（ 265間） =159人，人均工資按 1500元 /月計(jì)算，每月工資總額為 1591500=238500 元，； 廣告費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 1%計(jì)為 22610 元 /月 水、電、油費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)為 113049 元 /月 維修保養(yǎng)費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 2%計(jì)為 45219 元 /月 培訓(xùn)費(fèi)：每年 10萬(wàn)元，合 8333 元 /月 服裝費(fèi)：每年 10萬(wàn)元 ,合 8333元 /月 辦公差旅費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 %計(jì)為 11305 元 /月 招待費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 1%計(jì)為 22610 元 /月 綠化費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 %計(jì)為 11305 元 /月 第 46 頁(yè) 共 72 頁(yè) 酒店公司管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 2%計(jì)為 45219元 /月 1保險(xiǎn)費(fèi)： 20210 元 /月 1其他費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的 2%計(jì)為 45219 元 /月 591702 1稅項(xiàng)： ①營(yíng)業(yè)稅 5%,計(jì) 元 /月 ②所得稅 25%計(jì) 。 1折舊費(fèi)計(jì) : 萬(wàn)元 /月 ①預(yù)備費(fèi)： 2700 萬(wàn)元，折舊期 50年，折舊費(fèi)計(jì) 萬(wàn)元 /月。 ②土建費(fèi) : 11312萬(wàn)元 ,折舊期 50年 .折舊費(fèi)計(jì) /月。 ③裝修費(fèi) :7360 萬(wàn)元 ,折舊期 10年 .折舊費(fèi)計(jì) 萬(wàn)元 /月。 ④設(shè)備費(fèi) :4500 萬(wàn)元 ,折舊期 10年 .折舊費(fèi)計(jì) 萬(wàn)元 /月。 （五）利潤(rùn)核算 毛利潤(rùn) =月?tīng)I(yíng)業(yè)總收入 營(yíng)業(yè)成本 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 提取毛利 == 元 /月 管理公司提取毛利潤(rùn)的 2%，凈利潤(rùn)的 6%， 剩余可分配利潤(rùn)為 94%=923321 元 /月 投資回報(bào)率為：每年 7 % 三、 回報(bào)方案分析 投資情況舉例 例： 以投資 亞美 酒店五層 套 間，簡(jiǎn)單情況如下： 第 47 頁(yè) 共 72 頁(yè) A、 a 房間面積 50平方米 B、 a 房間交易價(jià)格 10000元 /平方米 C、總房款 500000元 D、付款方式 8 成 30年按揭 E、首期付款 100000元 F、按揭總款 400000元 G、月供款 2500元 H、 分紅系數(shù) I、分紅 J、投資收益 元 二、 投資 產(chǎn)權(quán)酒店與各種其他投資方式比較 投資 亞美 酒店與銀行儲(chǔ)蓄比較 源于“家無(wú)余糧心底慌”的傳統(tǒng)理財(cái)觀念，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x。但隨著中產(chǎn)階級(jí)的形成，社會(huì)的大理財(cái)觀已發(fā)生了根本性的變化。銀行在三年中進(jìn)行了 8次利率的調(diào)整（包括 7次降息、 1次征收利息稅），也是政府對(duì)居民理財(cái)觀念的政策引導(dǎo)。在如此的宏觀背景下，銀行儲(chǔ)蓄將不再是居民，尤其是中產(chǎn)階級(jí)投資理財(cái)?shù)氖走x。 第 48 頁(yè) 共 72 頁(yè) 比較項(xiàng)目 銀行儲(chǔ)蓄 投資 亞美 酒店 投資回報(bào)率 年存款利息最高為%（加征 20%利息稅） 僅承諾固定回報(bào)就高達(dá)%,二倍于銀行儲(chǔ)蓄。 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小，但面臨通貨膨脹的貶值風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)伴隨一定的通貨膨脹，這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)處于上升階段的中國(guó)，是必然的 立足經(jīng)營(yíng)，廣辟銷(xiāo)售渠道，使業(yè)主絕對(duì)零風(fēng)險(xiǎn)投資，坐享無(wú)盡的回報(bào)空間。 連帶回報(bào) 無(wú) 擁有多項(xiàng)連帶回報(bào)，如： 70年物業(yè)產(chǎn)權(quán)增值潛力，淡季1400天的免費(fèi)入住權(quán)等。 投資 亞美 酒店與投資其他地產(chǎn)品種比較 比較項(xiàng)目 投資住宅 投資商鋪 投資 亞美 酒店 投資回報(bào)方式 增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 出租、增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、自用 委托經(jīng)營(yíng)獲取年度分紅，增值后可變現(xiàn)、同時(shí)享有免費(fèi)入住權(quán)等多種回報(bào) 第 49 頁(yè) 共 72 頁(yè) 產(chǎn)權(quán) 通常為 70年 通常為 50年 70年 投資額 投資較大 單價(jià)高，投資額根據(jù)鋪面大小浮動(dòng)。 僅需交納 20%的首期款，投資小。 升值保障 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)，地價(jià)保持不跌 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)相好，所在商鋪保持長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力，商鋪供需平衡等。 國(guó)際或國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，酒店所在城市旅游業(yè)發(fā)展情況，酒店的管理等 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)供需基本平衡，近年內(nèi)房?jī)r(jià)只有微幅上調(diào) 商鋪面積供大于求，商業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)持續(xù)加劇，價(jià)格下跌 國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇