【正文】 營業(yè)成本 營業(yè)費用 提取毛利 == 元 /月 管理公司提取毛利潤的 2%，凈利潤的 6%， 剩余可分配利潤為 94%=923321 元 /月 投資回報率為：每年 7 % 三、 回報方案分析 投資情況舉例 例： 以投資 亞美 酒店五層 套 間，簡單情況如下： 第 47 頁 共 72 頁 A、 a 房間面積 50平方米 B、 a 房間交易價格 10000元 /平方米 C、總房款 500000元 D、付款方式 8 成 30年按揭 E、首期付款 100000元 F、按揭總款 400000元 G、月供款 2500元 H、 分紅系數(shù) I、分紅 J、投資收益 元 二、 投資 產(chǎn)權(quán)酒店與各種其他投資方式比較 投資 亞美 酒店與銀行儲蓄比較 源于“家無余糧心底慌”的傳統(tǒng)理財觀念，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x。 僅需交納 20%的首期款，投資小。 連帶回報 無 擁有多項連帶回報，如： 70年物業(yè)產(chǎn)權(quán)增值潛力，淡季1400天的免費入住權(quán)等。 ③裝修費 :7360 萬元 ,折舊期 10年 .折舊費計 萬元 /月。 第 44 頁 共 72 頁 第 六章 ：客房規(guī)劃經(jīng)濟效益分析 一、客房規(guī)劃 客房總建筑面積 約 18400 平米，總值 3億元。 第 43 頁 共 72 頁 b、 淡季 1400天（或旺季 560天）的免費入住權(quán)（ 70年總和），并可轉(zhuǎn)移贈送給親朋好友。 )業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù) 68 折優(yōu)惠。 其他服務(wù)項目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進行分包式的管理經(jīng)營。 七、經(jīng)營方式及策略 一、經(jīng)營方式 整體經(jīng)營方式 酒店式公寓 采取全部銷售的經(jīng)營方式， 酒店 部分將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建有限責(zé)任公司。 三、 業(yè)主權(quán)益保障 從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進行監(jiān)督。 5－ 1 珍稀奇特程度（ 15分） 有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見。 評價項目 評價因子 評價依據(jù) 賦值 資源要素價值（ 85 分） 觀賞游憩使用價值（ 30分） 全部或其中一項具有極高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 猴子王國 CDB，勐養(yǎng)角形榕樹 CAB，望天樹景區(qū) CAA，熱帶水果 CAA，奇花異卉 CCB，熱帶雨林 CAA、 CD，野生動物園 CD，百花園 CCA，棕櫚草坪區(qū) CBB，熱帶雨林 CAA（板根現(xiàn)象，植物絞殺現(xiàn)象，老莖生花，古藤老蔓攀援高大喬木織成藤網(wǎng)的景觀），熱帶原始森林 CAA，獨樹成林 CAC，森林 CAA，樹瀑布 CAB，多種野生動物 CD， D。通過對 交通、水利、能源、信息、生態(tài)、城市與口岸這六大基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) ，形成內(nèi)聯(lián)大西南、外通東南亞的更加便捷的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 水運 ：水運設(shè)施日趨完善。 城市交通狀況 目前，以景洪為中心，已開辟的三大景區(qū)共有 40 多個景點，開通了五條境內(nèi)、四條邊境跨國陸路、一條瀾滄江－湄公河跨國水上旅游線路。傣語為 “塔糯莊 龍 ”“塔糯 ”意為 “筍塔 ”，是大頭筍塔之意。欲觀野象活動的游客，可在旅館內(nèi)留宿，憑借月色和夜視鏡觀賞野象臨泉飲水食鹽 等活動情況。 經(jīng)過多年來的努力 ，森林公園的各種設(shè)施逐步建立完善。橄欖壩是瀾滄江形成的河谷平地，平面橢圓而林木蔥蘢似橄欖，面積 50平方公里，海拔 530米，是全州最低地。地處景洪城郊東南 3公里的傣族村寨曼聽村的南面，與曼聽佛寺相連，占地面積 400余畝，是景洪城區(qū)人文景觀與自然景觀薈萃的公園，也是西雙版納地區(qū)具有悠久歷史的一個名園。市區(qū)總面積 平方公里，全市轄五鎮(zhèn)八鄉(xiāng)，人口近 36萬。景區(qū)包括景洪市風(fēng)景片區(qū)、勐海縣風(fēng)景片區(qū)、勐臘縣風(fēng)景片區(qū)三大塊。 2021 年 9 月刀林蔭州長調(diào)研景洪市城市建設(shè)情況，同時提出要把亞美大酒作為標(biāo)志性建筑進行改造。同時，購買者還享有該房繼承、贈與、轉(zhuǎn)讓、抵押等自主權(quán)。購買者可依據(jù)酒店管理公 司委托的中國注冊會計事務(wù)所提交的每個財政年度的審計報告來確認(rèn)酒店的經(jīng)營業(yè)績，并按事先簽訂的 “ 委托經(jīng)營客房協(xié)議 ” 享受投資回報分紅。這一概念的首創(chuàng)者是瑞士的亞歷山大 .耐提。 亞美大酒店的營業(yè)收入由娛樂、住宿、餐飲及其 他服務(wù)項目構(gòu)成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位的消費。 三、研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù) 市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點及土地藍線圖； ； （ JGJ6290）； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 民用建筑 可行性研究深度及要求； 相關(guān)資料。這就勢必導(dǎo)致“滇西明珠”擠在狹小的麗江房地產(chǎn)市場上與當(dāng)?shù)氐念愃茦潜P進行“生死較量”，承受同質(zhì)化競爭風(fēng)險。一句話 —— 市場定位出了偏差。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場、滿足客戶群體要求、靈活應(yīng)對市場變化等重要作用。 在市場經(jīng)濟體制下 ，從事任何一種經(jīng)濟活動，都必須面對市場，都存在著市場風(fēng)險，這是一個不容回避的客觀存在?！袄け！苯Y(jié)合項目實際創(chuàng)造性地打出了“文化牌”，通過 “文化”凸現(xiàn)“大橋”項目的特點、亮點，形成強烈的市場沖擊力。 “坤?！眲?chuàng)造性地將“滇西明珠”的成功經(jīng)驗嫁接移植到個舊“大橋”，順應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)財產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)適當(dāng)分離的必然要求，打破傳統(tǒng)商鋪銷售模式，在個舊首家運用產(chǎn)權(quán)營銷模式進行商業(yè)樓盤市場運作，把為投資者營造最佳投資環(huán)境，讓業(yè)主物業(yè)不斷升值，并獲得滿意投資回報作為項目運作的基本指導(dǎo)思想，結(jié)合項目實際設(shè)計出“產(chǎn)權(quán)商鋪”、“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”、“以招商帶動銷售”等策劃創(chuàng)意。即使在當(dāng)年“非典”肆虐，麗江旅游業(yè)遭遇猛烈沖擊、游客稀少的困難條件下，“坤保”仍利用網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化工具進行網(wǎng)上宣傳和銷售。至 2021年 6月底，“紅竺園”銷售已達到 。在此同時，也為項目銷售積累和準(zhǔn)備了充足的客源。成立之初主要為官房企業(yè)集團從事集團公司房屋銷售，市場調(diào)研，項目前期規(guī)劃等工作，公司主要成員全部來自官房企業(yè)集團，是 云南官房土地房屋開發(fā)經(jīng)營股份有限公司由國營企業(yè)向股份有限公司改制的試點單位。 第三節(jié) 征地拆遷和移民安置 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ...........................錯誤 !未定義書簽。 第 3 頁 共 72 頁 第五章 環(huán)保、節(jié)能方案分析 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 計劃用工人數(shù) ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 二、經(jīng)營期限 ...............................................錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 二、資金籌措 ...............................................錯誤 !未定義書簽。 二、生態(tài)環(huán)境影響分析 ...............................錯誤 !未定義書簽。 一、產(chǎn)業(yè)政策分析 .......................................錯誤 !未定義書簽。 一、產(chǎn)品成本費用估算 ...............................錯誤 !未定義書簽。 2021 年 1 月，“坤?！痹谑讓弥袊邉潕熌陼蠘s獲“優(yōu)秀策劃團隊”稱號。由“坤?！贝淼臉潜P銷售， 不是簡單地“叫賣”，而是充分發(fā)揮自身了解市場、善于謀劃、熟悉客戶心理、掌握大量客源信息等特長，以全程營銷策劃統(tǒng)領(lǐng)全局， 緊扣項目市場定位，從市場實際出發(fā)制定科學(xué)、正確的營銷策略，有效控制銷售關(guān)鍵環(huán)節(jié)，形成獨特的銷售技巧和高超的營銷手法，從而在激烈的市場競爭中快速實現(xiàn)項目銷售，為開發(fā)商降低投資風(fēng)險、獲取更大的利潤空間提供有力保證。 （ 2）麗江五星級“滇西明珠”分時渡假酒店 “坤?！钡摹安邉澰谙?，全程營銷”運作模式，在麗江官房“滇西明珠”項目上取得了尤為明顯的成效和驕人業(yè)績。在短短兩年時間里，“滇西明珠”項目共實現(xiàn)銷售業(yè)績 億元。僅是這些原來開發(fā)商準(zhǔn)備要“贈送”的二、三層商鋪，就收回了近 3000 萬元資金，再次顯示出“坤?！钡?專業(yè)策劃水準(zhǔn)和超群營銷實力。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指開發(fā)商直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大的等不利結(jié)果的可能性，它涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、工程技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等。 （ 2）科學(xué)策劃是規(guī)避和化解房地產(chǎn)投資風(fēng)險的重要環(huán)節(jié) 風(fēng)險是伴隨房地產(chǎn)投資的客觀存在。究其原因，輸贏都緣于策劃和定位?！肮俜俊钡摹凹t河第一仗”打了“啞炮”，只能自吞苦果，承受因忽視項目策劃、戶型定位不當(dāng)而釀成的市場風(fēng)險。 這一變，不僅使項目完全規(guī)避了同質(zhì)化競爭風(fēng)險，而且銷售標(biāo)底凈增兩個億，市場范圍也急速擴張，客戶群體遍及全國。 發(fā)展 旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 三、項目建設(shè)是景洪市創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，開發(fā)景洪市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要 。 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國，并迅速在美國佛羅里達州和夏威夷等風(fēng)景優(yōu)美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產(chǎn)權(quán)式酒店已逾 1000家，豐富的旅游資源所吸引的大批游客，使得酒店入住率長期保持在較高的水準(zhǔn)，為投資者帶來豐 厚的回報， 90年代初全球產(chǎn)權(quán)酒店收入達 40億美元，據(jù)專家預(yù)計 2021年全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將突破 300 億美元。 一些酒店公司則每年給購買者固定的投資回報，即所有經(jīng)營風(fēng)險由酒店公司一身承擔(dān)，如東洲集團的建德月亮灣大酒店，公司每年承諾給購買者 %的固定回報額 。這樣，在直觀上就降低了購買者的旅行開支與花費。同時 ,預(yù)留了約13700 ㎡ 作為酒店配套的桑拿美容休閑健身中心等。 在云南省委、省政府對旅游二次創(chuàng)業(yè)的高度重視和高瞻遠(yuǎn)矚下，西雙版納旅游發(fā)展成為云南省旅游十一五規(guī)劃重點發(fā)展城市之一。 民族風(fēng)情園：位于景洪城南的流沙河畔，距西雙版納飛機場約 4公里，占地面積 30公頃，是景洪城區(qū)最負(fù)盛名的旅游景點之一。將古河道改造為碧波蕩漾的 第 24 頁 共 72 頁 人工湖。是西雙版納最令人神往的森林公園和觀賞野象活動的景區(qū)。林間鋪設(shè)有 4000米步行游 第 25 頁 共 72 頁 覽道，沿途建有觀象臺。周圍有傣族寨子和哈尼族寨子，是熱帶雨林較為集中的自然保護區(qū)。主塔由基座、鐘座、覆缽蓮花、蕉包、寶傘、風(fēng)標(biāo)８部分組成。 全州國、省道共有 4條，一是國道 213 線（甘肅蘭州 —四川 — 昆明 — 磨憨），將延伸至泰國曼谷，我省境內(nèi)段簡稱昆曼公路，州內(nèi)有 311 公里。2021 年 4 月 20 日，中、老、緬、泰四國政府在緬甸邊境城市大其力正式簽署了瀾滄江但在旅游業(yè)不斷發(fā)展的同時，阻礙旅游業(yè)發(fā)展的因素也顯現(xiàn)出來，第一：旅游配套設(shè)施存在著許多缺陷，如沒有大型的購物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會議中心等。 民族風(fēng)情園 FAD，春歡公園（曼聽公園） FAD，原始森林公園FAD，熱帶花卉園 FAD，曼巒 “ 回傣 ” 旅游度假村 FAB，曼閣佛寺旅游村 FAC，打洛森林公園 FAD，景真八角亭 FCC，勐混景恩塔FCA，勐遮曼宰龜壁畫 FCG，綠石林雨林公園 FAD，熱帶植物園（勐侖植物園） FAD，空中走廊 FAK，關(guān)累邊境航運經(jīng)濟區(qū) FAJ，植物標(biāo)本 FAH, 動物園 FAH，傣、哈尼、基諾、布朗、拉祜、瑤等民族展覽館 FDA，景真八角亭模擬造型 FCK，孔雀園 FAH，曼飛龍筍塔 FCA，西雙版納總佛寺 FBB，四角亭 FCK，六角亭 FCK，傣族 第 34 頁 共 72 頁 薩拉亭 FCK，曼聽傣族村寨 FDA，孔雀園 FAH，度假村 FAB，傣族宮殿建筑 FCC，荔枝園 FAH，櫻桃園 FAH，樹上人家 FDA，蘭花園FAH，柑橘園 FAH，猴園 FAH，釣魚池 FBE，狩獵場 FAB，門球場FBD，玉生田人工湖 FGA，空中花園 FCK，盆景區(qū) FAH，觀葉植物區(qū) FAH，熱帶果樹區(qū) FAH，傣家竹樓 FDA，孔雀園 FAH，蛇園 FAH，蝴蝶養(yǎng)殖園 FAH，蘭花園 FAH，野生動物觀測站 FAK，傍樹長廊觀象旅館 FAK，曼閣佛寺 FCC，密林了望塔 FCB，森林動物園 FAH，橡膠園 FAH，熱帶果園 FAH，中緬 219號界碑 FCH，邊境展覽館FBC，沙灘娛樂場院 FBE，中緬貿(mào)易商場 FAG，中緬友誼橋 FFA，水上娛樂城 FBE，（植物標(biāo)本館，瀕危植物種保存庫，植物生態(tài)生理實驗室，地球生物化學(xué)實驗室，熱帶雨林和亞熱帶雨林生態(tài)站） FAA羅梭江吊橋